Ratgeber · Aktualisiert Juni 2026
Immobilie verkaufen in Österreich: Der vollständige Leitfaden [2026]
In Österreich wechselten 2025 rund 91.000 Immobilien den Besitzer – mit einem Gesamtvolumen von 35,58 Milliarden Euro. Doch viele Eigentümer verschenken dabei tausende Euro: weil sie die Kosten unterschätzen, den Ablauf nicht kennen oder die Steuerfolgen zu spät bemerken.
Von Thomas Wakolbinger, konzessionierter Immobilienmakler (GISA 38501128)
Auf einen Blick
- → In Österreich wurden 2025 rund 91.000 Immobilien verkauft (+9 % ggü. 2024), Marktvolumen 35,58 Mrd. Euro.
- → Der Verkaufsprozess dauert im Schnitt 3–12 Monate und umfasst 9 Schritte von der Bewertung bis zur Schlüsselübergabe.
- → Die größte Kostenfalle: die Maklerprovision von bis zu 3,6 % des Kaufpreises – bei €450.000 sind das €16.200.
- → Mit Selfimmo verkaufen Sie als Eigentümer provisionsfrei, mit vollem Makler-Service und rechtlicher Absicherung.
Was kostet der Immobilienverkauf in Österreich?
Als Verkäufer müssen Sie in Österreich mit folgenden Kosten rechnen: Maklerprovision von bis zu 3,6 % des Kaufpreises (€16.200 bei einem €450.000-Objekt), Energieausweis-Erstellung (€150–400) und eventuelle Inserat-Gebühren. Die Immobilienmakler-Verordnung (ImmMV) deckelt die Provision für den Verkäufer auf maximal 3 % zuzüglich 20 % Umsatzsteuer.
Was viele Eigentümer überrascht: Die eigentlichen Kosten trägt zum Großteil der Käufer. Dieser zahlt laut oesterreich.gv.at rund 9–12 % des Kaufpreises als Nebenkosten.
Kosten des Verkäufers (Beispiel: €450.000 Kaufpreis)
| Kostenposition | Betrag | Pflicht? |
|---|---|---|
| Maklerprovision (klassisch: 3 % + USt) | €16.200 | Nein |
| Energieausweis | €150–400 | Ja (ab Inseratschaltung) |
| Inserat-Kosten | €0–500 | Optional |
| Immobilienertragsteuer (ImmoESt) | abhängig vom Gewinn | Ja (außer Ausnahmen) |
| Gesamt klassisch (ohne ImmoESt) | ~€16.700–17.100 | |
| Gesamt mit Selfimmo (ohne ImmoESt) | €150–400 |
Kosten des Käufers (Beispiel: €450.000 Kaufpreis)
| Kostenposition | Betrag |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer (3,5 %) | €15.750 |
| Grundbucheintragungsgebühr (1,1 %) | €4.950 |
| Notar / Rechtsanwalt (~1,5 %) | €6.750 |
| Maklerprovision Käufer (3,6 %) | €16.200 |
| Gesamt Käufer-Nebenkosten | ~€43.650 (~9,7 %) |
Beim klassischen Maklerverkauf kostet allein die Provision den Verkäufer €16.200. Mit Selfimmo bleibt dieser Betrag in Ihrer Tasche. Der Energieausweis (€150–400) fällt in beiden Fällen an: er ist ab dem ersten Inserat gesetzlich vorgeschrieben.
Aktuelle Maklerprovision Österreich 2026 →Schritt für Schritt: So läuft der Immobilienverkauf ab
Der Immobilienverkauf in Österreich umfasst 9 Hauptschritte, von der ersten Bewertung bis zur Schlüsselübergabe. Laut infina.at dauert der Prozess vom ersten Inserat bis zur Übergabe im Schnitt 3–12 Monate. In Wien, Graz und Linz läuft es in der Regel schneller als auf dem Land.
Unterlagen zusammenstellen
Grundbuchauszug, Energieausweis, Grundrissplan und Baubescheid. Holen Sie diese Dokumente schon vor dem ersten Inserat ein – fehlende Unterlagen verzögern später den Notartermin.
Immobilienbewertung durchführen
Eine realistische Preisfindung ist entscheidend. Zu hohe Preise verlangsamen den Verkauf erheblich. Nutzen Sie kostenlose Online-Tools oder fordern Sie eine professionelle Erstbewertung an.
Verkaufspreis festlegen
Orientieren Sie sich am aktuellen Markt. Der OeNB-Wohnimmobilienpreisindex erreichte in Q1 2026 mit 272,2 Punkten einen neuen Höchstwert. Die Preise steigen nach dem Rückgang 2022–2024 wieder.
Inserat schalten und Vermarktung starten
Professionelle Fotos, vollständiger Text, Grundriss. Schalten Sie Ihr Inserat auf den wichtigsten österreichischen Portalen: willhaben.at (größte Reichweite), ImmobilienScout24.at, ImmoWelt.at.
Besichtigungen durchführen
Bündeln Sie Termine an 1–2 Tagen pro Woche. Prüfen Sie vorab die Ernsthaftigkeit der Interessenten: Finanzierbarkeit nachfragen, bevor Sie aufwendige Besichtigungen durchführen.
Kaufanbot prüfen und verhandeln
Ein Kaufanbot ist rechtlich bindend. Lassen Sie es von einem Rechtsanwalt prüfen, bevor Sie unterschreiben. Achten Sie auf Bedingungen wie Finanzierungsvorbehalt oder Übergabedatum.
Finanzierungsbestätigung des Käufers einholen
Eine schriftliche Finanzierungszusage einer Bank schützt Sie vor geplatzten Geschäften. Verlangen Sie diese vor dem Notartermin.
Kaufvertrag mit Notar oder Rechtsanwalt aufsetzen
In Österreich muss der Kaufvertrag zwingend von einem Notar oder Rechtsanwalt errichtet werden. Planen Sie 2–4 Wochen für Entwurf, Prüfung und Unterzeichnung ein.
Übergabe und Schlüsselübergabe
Nach Kaufpreiszahlung überweist der Notar den Betrag. Die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgt danach automatisch. Bei der Übergabe erstellen Sie ein Übergabeprotokoll: schriftlich und von beiden Parteien unterschrieben.
Welche Unterlagen brauchen Sie für den Immobilienverkauf?
Für den Immobilienverkauf in Österreich brauchen Sie mindestens 8 Pflichtdokumente. Fehlt eines davon beim Notartermin, verzögert sich der Abschluss – häufig um mehrere Wochen. Der Energieausweis ist seit 2012 gesetzlich vorgeschrieben und muss bereits beim Inserieren vorliegen (§ 3 und § 4 EAVG 2012).
"Verkäufer, die den Energieausweis erst nach der ersten Käufer-Anfrage beauftragen, verlieren im Schnitt 3–4 Wochen. Er kostet €150–400 und sollte das erste sein, was Sie in Auftrag geben."
— Thomas Wakolbinger, Selfimmo-Gründer, konzessionierter Immobilienmakler (GISA 38501128)
Checkliste: Pflichtunterlagen für den Immobilienverkauf
Immer erforderlich
- ✓ Grundbuchauszug (aktuell, max. 6 Monate alt)
- ✓ Energieausweis (Pflicht ab Inseratschaltung)
- ✓ Grundrissplan und Lageplan
- ✓ Flächenwidmungsplan
- ✓ Bau- und Nutzungsbescheid
- ✓ Steuernummer des Verkäufers
Bei Eigentumswohnungen zusätzlich
- + Wohnungseigentumsvertrag
- + Aktuelle Betriebskostenabrechnung (letzte 12 Monate)
- + Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft (letzte 2 Jahre)
- + Rücklagenstand der WEG
Bei vermieteten Objekten
- + Bestehender Mietvertrag
- + Miethistorie und aktuelle Mietzinshöhe
Den Grundbuchauszug (ca. €3–15) erhalten Sie online über Justiz.gv.at. Den Energieausweis erhalten Sie von zertifizierten Gutachtern – bequem auch online, z.B. bei mein-online-energieausweis.at.
Vollständige Unterlagen-Checkliste →Wie ermitteln Sie den richtigen Verkaufspreis?
Der häufigste Fehler beim Immobilienverkauf: Der Anfangspreis liegt 15–20 % über dem Marktwert. Das Objekt bleibt monatelang auf den Portalen stehen – und das ist ein sichtbares Signal an Kaufinteressenten.
In Q1 2026 erreichte der OeNB-Wohnimmobilienpreisindex mit 272,2 Punkten einen neuen Höchstwert – nach dem Rückgang 2022–2024 steigen die Preise wieder. Eine gute Ausgangslage für Verkäufer.
Die drei Bewertungsmethoden im Überblick
Vergleichswertverfahren
Vergleich mit tatsächlich verkauften, ähnlichen Objekten in derselben Lage. Am genauesten für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser.
Der Standard
Sachwertverfahren
Bodenwert + Gebäudesachwert abzüglich Alterswertminderung. Wird bei Objekten verwendet, für die es kaum Vergleichspreise gibt.
Für Bestandsobjekte
Ertragswertverfahren
Berechnung aus dem erzielbaren Jahresreinertrag (Mieteinnahmen abzüglich Kosten). Relevant bei vermieteten Häusern und Mehrfamilienhäusern.
Für Anlageimmobilien
Kostenlose Orientierungspunkte
- → immopreise.at – aktuelle Transaktionspreise nach Region und Objekttyp
- → OeNB-Immobilienpreisrechner – offizieller Preisindex der Nationalbank
- → Selfimmo-Erstbewertung – kostenlose Einschätzung durch unsere Experten
Ein kostenpflichtiges Gutachten (€400–2.000) lohnt sich bei Erbschaft, Scheidung, Objekten über €1 Million oder wenn Sie für eine Bankfinanzierung einen zertifizierten Immobilienwert benötigen.
Wie vermarkten Sie Ihre Immobilie erfolgreich?
Laut einer Studie von ImmobilienScout24 beginnen über 90 % aller Kaufinteressenten ihre Suche online. Professionelle Fotos, ein vollständiger Insertionstext und Präsenz auf den richtigen Portalen sind deshalb keine Extras – sie entscheiden über Vermarktungsdauer und erzielbaren Preis.
Die wichtigsten Portale in Österreich
| Portal | Reichweite | Kosten |
|---|---|---|
| willhaben.at | Größte AT-Reichweite | kostenpflichtig |
| ImmobilienScout24.at | Stark für überregionale Käufer | kostenpflichtig |
| ImmoWelt.at | DACH-Raum | kostenpflichtig |
| derstandard.at/Immobilien | Bildungsnahe Käufer AT | kostenpflichtig |
Was ein gutes Inserat enthält
- → Fotos: mindestens 10–15 qualitativ hochwertige Aufnahmen, gutes Licht und aufgeräumte Räume
- → Grundriss: aktuell, maßstabsgetreu, mit Raumbezeichnungen
- → 360°-Tour: steigert Anfragen und qualifiziert Interessenten vorab
- → Pflichtangaben im Text: Wohnfläche, Baujahr, Betriebskosten, HWB-Wert aus Energieausweis, Grundbuchstand
Mit Selfimmo: Ein Inserat, alle Portale
Mit Selfimmo schalten Sie Ihr Inserat einmal und es erscheint automatisch auf allen relevanten Portalen. Zusätzlich erhalten Sie professionelle Bildbearbeitung und Grundrissdarstellung – inklusive, ohne Aufpreis.
Steuern beim Immobilienverkauf: Was kommt auf Sie zu?
Beim Immobilienverkauf in Österreich fällt die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) von 30 % auf den Veräußerungsgewinn an – der Unterschied zwischen Verkaufspreis und Anschaffungskosten. Grundlage ist § 30 EStG.
Wann fällt ImmoESt an?
Neugrundstücke (Erwerb nach 31.3.2002)
30 % auf den tatsächlichen Veräußerungsgewinn
Altgrundstücke (Erwerb vor 31.3.2002)
Pauschal 86 % als fiktive Anschaffungskosten
Wann sind Sie befreit?
Hauptwohnsitzbefreiung – die häufigste Ausnahme
Sie sind befreit, wenn Sie die Immobilie mindestens 2 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt haben, oder innerhalb der letzten 10 Jahre mindestens 5 Jahre dort gemeldet waren.
Selbst hergestellte Gebäude
Eigenstänig errichtete Häuser sind von der ImmoESt auf den Gebäudewert befreit.
Neu seit Juli 2025: Der Umwidmungszuschlag
Seit 1. Juli 2025 gilt ein neuer Zuschlag für Grundstücksverkäufe, bei denen eine Umwidmung (z. B. von Grün- auf Bauland) zu erheblichen Wertsteigerungen geführt hat (§ 30 Abs. 4 EStG). Betroffen sind vor allem Grundstücke, die nach 2016 umgewidmet wurden. Falls Ihre Liegenschaft davon betroffen sein könnte, ist steuerliche Beratung vor dem Verkauf zwingend empfehlenswert.
Dieser Abschnitt dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung. Bei Unsicherheiten wenden Sie sich an einen Steuerberater oder Rechtsanwalt.
Provisionsfrei verkaufen: Was bedeutet das für Eigentümer?
Als Verkäufer zahlen Sie in Österreich keine Maklerprovision, wenn Sie die richtige Plattform wählen. Bei einem €450.000-Objekt sind das bis zu €16.200, die in Ihrer Tasche bleiben statt beim Makler. Die ImmMV deckelt die Provision für den Verkäufer auf 3 % + 20 % USt = 3,6 % des Kaufpreises.
Klassischer Makler vs. Selfimmo: Direktvergleich
| Leistung | Klassischer Makler | Mit Selfimmo |
|---|---|---|
| Maklerprovision für Verkäufer | bis €16.200 (bei €450k) | €0 |
| Energieausweis | €150–400 | €150–400 |
| Inserat-Erstellung | kostenpflichtig | inklusive |
| Multi-Portal-Distribution | manuell | automatisch |
| Rechtliche Begleitung | durch Makler | durch Selfimmo-Experten |
| Finanzierungs-Check Käufer | durch Makler | durch Selfimmo |
| Notarkoordination | durch Makler | durch Selfimmo |
| Gesamtkosten Verkäufer | €16.500–17.500 | €150–400 |
Selfimmo ist konzessionierter Immobilienmakler (GISA 38501128)
Voller Service mit rechtlicher Absicherung – das ist der Unterschied zum echten DIY-Privatverkauf. Wer seine Immobilie vollständig eigenstängig vermarktet, spart zwar die Provision – trägt aber alle Risiken selbst. Bei Selfimmo bekommen Verkäufer beides: professionelle Unterstützung und €0 Provision auf Ihrer Seite.
Die 7 häufigsten Fehler beim Immobilienverkauf in Österreich
Die meisten Verkäufer machen dieselben Fehler – und verlieren damit Zeit, Geld oder beides. Der teuerste: Ein unrealistischer Anfangspreis, der das Objekt auf den Portalen "verbrennt".
Fehler 1: Preis zu hoch ansetzen
Ein Objekt, das 2–3 Monate online steht, verliert Glaubwürdigkeit. Kaufinteressenten fragen sich, warum es sich nicht verkauft. Preisreduzierungen signalisieren Schwäche. Starten Sie lieber mit dem richtigen Preis.
Fehler 2: Schlechte Fotos verwenden
Unaufgeräumte Räume, schlechtes Licht und verwackelte Aufnahmen kosten Anfragen. Immobilienfotografen verlangen €200–500 und amortisieren sich bereits beim ersten Interessenten.
Fehler 3: Energieausweis zu spät besorgen
Er ist ab der ersten Inseratschaltung Pflicht (§ 3 EAVG 2012). Wer ihn erst nach dem ersten Interessenten besorgt, verliert 3–4 Wochen. Beauftragen Sie ihn als Erstes.
Fehler 4: Finanzierbarkeit des Käufers nicht prüfen
Ein unterschriebenes Kaufanbot nützt nichts, wenn der Käufer keine Finanzierung bekommt. Fragen Sie vor der Besichtigung nach einer Bankvorprüfung oder Finanzierungsbestätigung.
Fehler 5: Kaufvertrag ohne Rechtsanwalt oder Notar
In Österreich ist die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags Pflicht. Versuche, diesen Schritt zu umgehen, führen zu rechtlichen Problemen. Planen Sie 2–4 Wochen für Vertragserrichtung ein.
Fehler 6: ImmoESt-Pflicht übersehen
Wer ein Anlageobjekt verkauft, zahlt 30 % auf den Veräußerungsgewinn. Das kann zehntausende Euro betragen. Klären Sie die Steuerpflicht vor dem Verkauf, nicht danach.
Fehler 7: Übergabeprotokoll vergessen
Das Übergabeprotokoll dokumentiert den Zustand der Immobilie zum Übergabezeitpunkt. Es schützt Verkäufer vor nachträglichen Ansprüchen des Käufers. Ohne Protokoll haben Sie im Streitfall wenig in der Hand.
Häufig gestellte Fragen zum Immobilienverkauf in Österreich
Im Schnitt 3–12 Monate vom ersten Inserat bis zur Schlüsselübergabe, je nach Lage, Preis und Immobilientyp. In Wien, Graz und Linz ist der Verkaufszyklus kürzer als in ländlichen Regionen. Nach der Kaufeinigung dauert die notarielle Abwicklung weitere 4–8 Wochen. (Quelle: infina.at, 2025)
Hauptkosten für den Verkäufer: Energieausweis (€150–400), eventuelle Inserat-Gebühren und – bei klassischem Makler – bis zu 3,6 % des Kaufpreises als Provision (€16.200 bei €450.000). Mit Selfimmo zahlen Sie als Verkäufer keine Provision. (Quelle: ImmMV Österreich)
Ja. Die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) beträgt 30 % auf den Veräußerungsgewinn. Ausnahme: Hauptwohnsitzbefreiung, wenn Sie die Immobilie mindestens 2 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt haben (oder 5 aus 10 Jahren). (Quelle: § 30 EStG, oesterreich.gv.at)
Mindestpflicht: Grundbuchauszug, Energieausweis, Grundrissplan, Flächenwidmungsplan, Baubescheid. Bei Eigentumswohnungen zusätzlich Wohnungseigentumsvertrag und aktuelle Betriebskostenabrechnung. (Quelle: oesterreich.gv.at, § 3 EAVG 2012)
Frühjahr (März–Mai) und Herbst (September–Oktober) gelten als die stärksten Verkaufsphasen in Österreich – mehr aktive Kaufinteressenten, höhere Nachfrage. Der OeNB-Wohnimmobilienpreisindex steht in Q1 2026 auf einem neuen Höchstwert. (Quelle: OeNB, 2026)
Maximal 3 % + 20 % USt = 3,6 % des Kaufpreises pro Vertragsseite. Käufer und Verkäufer können also je bis zu 3,6 % zahlen – zusammen bis zu 7,2 %. (Quelle: ImmMV Österreich)
Ja. Mit Selfimmo zahlen Sie als Verkäufer keine Provision. Selfimmo ist konzessionierter Immobilienmakler (GISA 38501128) und finanziert seinen Service über die Käuferseite. Für Verkäufer vollständig kostenfrei.
In Österreich muss der Kaufvertrag von einem Notar oder Rechtsanwalt errichtet werden. Die Kosten betragen ca. 1–3 % des Kaufpreises. Der Notar oder Rechtsanwalt veranlasst anschließend die Grundbuchumschreibung. (Quelle: oesterreich.gv.at)
Fazit: Immobilie verkaufen in Österreich – Ihr nächster Schritt
Der Immobilienverkauf in Österreich ist planbar, wenn Sie die Spielregeln kennen. Die wichtigsten Punkte auf einen Blick:
- ✓ 9 Schritte, 3–12 Monate Gesamtdauer
- ✓ Energieausweis als erstes beauftragen
- ✓ Preis realistisch festsetzen – lieber am Markt als über Markt
- ✓ Steuerpflicht prüfen – ImmoESt kann zehntausende Euro betragen
- ✓ Provision vermeiden – Mit Selfimmo zahlen Sie als Verkäufer €0
Der österreichische Immobilienmarkt befindet sich 2026 auf einem neuen Höchst. Das ist Ihre Chance – nutzen Sie sie mit der richtigen Vorbereitung.
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Thomas Wakolbinger
Konzessionierter Immobilienmakler · GISA 38501128
Gründer von Selfimmo und Geschäftsführer der WATEK Homes GmbH (Hofau 7, 4650 Lambach). Thomas begleitet private Eigentümer beim Immobilienverkauf in Österreich – mit dem Ziel, Verkäufer provisionsfrei und rechtlich abgesichert durch den gesamten Prozess zu führen.
Mehr über den Autor →Quellenangaben
- ImmoMarktAnalyse, Jahresbericht 2025, abgerufen 2026-05-28, immomarktanalyse.at/jahresbericht-2025/
- OeNB Wohnimmobilienpreisindex Q1 2026, abgerufen 2026-05-28, oenb.at
- infina.at, Wie lange dauert der Verkauf einer Immobilie?, abgerufen 2026-05-28, infina.at/ratgeber/…
- Immobilienmakler-Verordnung (ImmMV) Österreich, WKO, abgerufen 2026-05-28, wko.at
- oesterreich.gv.at, Immobilienertragsteuer (ImmoESt), abgerufen 2026-05-28, oesterreich.gv.at/de/lexicon/I/Seite.991651
- brandauer-rechtsanwaelte.at, Immobilienkauf Nebenkosten 2026, abgerufen 2026-05-28
- Bundesrecht RIS, § 30 EStG, abgerufen 2026-05-28, ris.bka.gv.at
- Justiz.gv.at, Grundbuchauszug online, abgerufen 2026-05-28, justiz.gv.at
- ImmobilienScout24.at, Verkaufen-Ratgeber, abgerufen 2026-05-28