Ratgeber · Wohnung verkaufen
Wohnung verkaufen Steuern Österreich 2026: Was bleibt netto übrig?
Beim Verkauf einer Eigentumswohnung in Österreich entscheiden zwei Faktoren, wie viel netto übrig bleibt: der Verkaufspreis und die Steuerbelastung durch die Immobilienertragsteuer (ImmoESt). Wer gut vorbereitet ist, kann die Steuerlast erheblich reduzieren — im besten Fall auf €0, wenn die Hauptwohnsitzbefreiung greift.
Thomas Wakolbinger · Konzessionierter Immobilienmakler ·
Das Wichtigste im Überblick
- →ImmoESt: 30 % des Veräußerungsgewinns (Regelfall)
- →Mit Hauptwohnsitzbefreiung: €0 ImmoESt (wenn Voraussetzungen erfüllt)
- →Absetzbar: Kaufnebenkosten, Sanierungskosten (2/3), Herstellungskosten
- →Abfuhr: Notar/RA rechnet ab — kein Zutun des Verkäufers nötig
Wie viel ImmoESt fällt beim Wohnungsverkauf an?
Die ImmoESt beim Wohnungsverkauf beträgt 30 % des Veräußerungsgewinns. Für Altbestand (Kauf vor 31.3.2002) gilt alternativ die Pauschale von 4,2 % des Verkaufspreises.
Nettobetrag-Beispiel: Wohnungsverkauf Wien 2026
Kaufpreis 2015: €280.000 | Nebenkosten: €20.000 | Verkauf: €420.000
Eigene Berechnung. Ohne Hauptwohnsitzbefreiung.
Konkrete Rechenbeispiele nach Städten
Wien: Eigentumswohnung 60 m², 3. Bezirk
- Kauf 2012: €210.000 + Nebenkosten €15.000 | Sanierung 2020: €22.000 → absetzbar €14.667
- Verkauf 2026: €390.000 | Gewinn: €150.333
ImmoESt: €45.100
Netto: €344.900
Mit HWB-Befreiung
Netto: €390.000
Graz: Eigentumswohnung 70 m², Geidorf
- Kauf 2016: €195.000 + Nebenkosten €14.000 | Keine Sanierungen
- Verkauf 2026: €290.000 | Gewinn: €81.000
ImmoESt: €24.300 | Netto: €265.700
Linz: Eigentumswohnung 55 m², Innenstadt (Altgrundstück)
- Kauf 1999: €65.000 → Altgrundstück
- Verkauf 2026: €180.000
Altgrundstück-Pauschale
€180.000 × 4,2 % = €7.560
Tatsächliche Methode
Gewinn €115.000 × 30 % = €34.500
Altgrundstück-Vorteil: €26.940 weniger Steuer
Welche Kosten kann ich absetzen?
Viele Wohnungsverkäufer vergessen Kosten, die seit dem ursprünglichen Kauf angefallen sind.
Vollständig absetzbar
- Grunderwerbsteuer beim Kauf (3,5 %)
- Notar/RA-Kosten beim Kauf
- Maklerprovision beim Kauf
- Grundrissveränderungen, Dachterrassen-Aufbau
2/3 absetzbar (letzte 15 J.)
- Badezimmersanierung (vollständig)
- Küchensanierung
- Neue Fenster und Türen
- Bodenbelag (Kompletttausch)
- Heizungsanlage
Nicht absetzbar
- Einrichtungsgegenstände, Möbel
- Laufende Betriebskosten
- Schönheitsreparaturen
Anlegerwohnung vs. Selbstgenutzte Wohnung
Der steuerliche Unterschied zwischen Anleger- und Eigennutzerwohnung ist enorm:
Eigennutzerwohnung
- ✓ Hauptwohnsitzbefreiung möglich
- ✓ ImmoESt: 0 % (mit Befreiung) oder 30 %
- ✓ Keine AfA-Rückverrechnung
Anlegerwohnung
- ✗ Keine Hauptwohnsitzbefreiung
- ✗ ImmoESt: 30 % auf Gewinn
- ✗ AfA-Beträge erhöhen den Gewinn
WEG-Rücklage beim Wohnungsverkauf
Die WEG-Rücklage (Instandhaltungsrücklage) wird beim Verkauf üblicherweise anteilig mitverkauft und erhöht den Kaufpreis. Sie hat aber keine direkte Auswirkung auf die ImmoESt-Berechnung — entscheidend ist der im Kaufvertrag festgehaltene Gesamtkaufpreis.
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Jetzt Wohnung inserieren →Häufig gestellte Fragen
Beim Wohnungsverkauf fällt ImmoESt von 30 % auf den Veräußerungsgewinn an. Mit Hauptwohnsitzbefreiung (mindestens 2 Jahre selbst bewohnt ab Kauf, oder 5 von 10 Jahren) ist der Verkauf vollständig steuerfrei. Bei Altbestand (Kauf vor 31.3.2002) gilt die Pauschale von 4,2 % des Verkaufspreises.
Der Wohnungsverkauf ist steuerfrei, wenn die Hauptwohnsitzbefreiung greift: 2 Jahre durchgehend Hauptwohnsitz ab Anschaffung oder 5 der letzten 10 Jahre Hauptwohnsitz. Die konkrete Wohnung (nicht nur das Haus) muss als Hauptwohnsitz genutzt worden sein.
Netto-Erlös = Verkaufspreis minus ImmoESt minus Lastenfreistellungskosten. Bei €350.000 Verkaufspreis und €100.000 Gewinn: €30.000 ImmoESt → ca. €320.000 netto. Mit Hauptwohnsitzbefreiung entfällt die ImmoESt vollständig.
Ja. Wertsteigernde Sanierungskosten (Badumbau, Grundrissveränderung) sind vollständig absetzbar. Instandsetzungskosten (übliche Renovierungen) sind zu zwei Dritteln absetzbar, wenn in den letzten 15 Jahren angefallen. Einrichtungsgegenstände sind nicht absetzbar.
Nein. Die ImmoESt wird vom beurkundenden Notar oder Rechtsanwalt berechnet und direkt ans Finanzamt abgeführt. Der Verkäufer erhält eine Bescheinigung — eine separate Steuererklärung ist in der Regel nicht notwendig.
Nein. Anlegerwohnungen (Kapitalanlage, Fremdvermietung) fallen unter die reguläre ImmoESt von 30 %. Die Hauptwohnsitzbefreiung gilt nur, wenn die Wohnung vom Eigentümer persönlich und dauerhaft als Hauptwohnsitz genutzt wurde.
Weiterführende Leitfäden
Quellenangaben
- BMF, § 30 EStG, abgerufen 2026-06-05, ris.bka.gv.at
- ImmoScout24 AT, Wohnungspreise Österreich Q1 2026, abgerufen 2026-06-05, immobilienscout24.at
Letzte Aktualisierung: Juni 2026. Alle Steuerangaben ohne Gewähr — für Ihren konkreten Fall empfehlen wir die Beratung durch einen österreichischen Steuerberater.