Ratgeber · Hauptwohnsitzbefreiung
Hauptwohnsitzbefreiung: Wann ist der Immobilienverkauf in Österreich steuerfrei?
Die Hauptwohnsitzbefreiung ist die häufigste und wichtigste Steuerbefreiung beim Immobilienverkauf in Österreich. Wer seine selbstgenutzte Immobilie verkauft und die Voraussetzungen erfüllt, zahlt keine Immobilienertragsteuer — unabhängig vom erzielten Gewinn.
Thomas Wakolbinger · Konzessionierter Immobilienmakler ·
Das Wichtigste im Überblick
- →Variante 1: 2 Jahre durchgehend Hauptwohnsitz ab Anschaffung → vollständig steuerfrei
- →Variante 2: 5 von 10 Jahren Hauptwohnsitz → vollständig steuerfrei
- →Hauptwohnsitz muss aufgegeben werden
- →Gilt für Häuser und Eigentumswohnungen
- →Ferienwohnungen und Zweitwohnsitze sind ausgeschlossen
Was ist die Hauptwohnsitzbefreiung?
Die Hauptwohnsitzbefreiung (§ 30 Abs. 2 Z 1 EStG) befreit den Verkäufer vollständig von der Immobilienertragsteuer, wenn die verkaufte Immobilie als Hauptwohnsitz genutzt wurde. Voraussetzung ist die Aufgabe des Hauptwohnsitzes im Zuge des Verkaufs.
Variante 1 — Durchgehende Nutzung
Hauptwohnsitz von Anschaffung bis Veräußerung, mindestens 2 Jahre.
Nutzung muss ununterbrochen sein
Variante 2 — Fünf-von-Zehn
Mindestens 5 der letzten 10 Jahre als Hauptwohnsitz genutzt.
Nutzung darf unterbrochen sein
Variante 1: Die 2-Jahres-Regel
Die 2-Jahres-Regel gilt, wenn die Immobilie ab dem Zeitpunkt der Anschaffung durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt wurde.
Voraussetzungen
- ✓ Hauptwohnsitz ab Kauf oder Fertigstellung
- ✓ Mindestens 2 Jahre ununterbrochene Nutzung
- ✓ Aufgabe des Hauptwohnsitzes beim Verkauf
Was unterbricht die Frist?
- ✗ Vermietungsperioden (auch kurze)
- ✗ Umzug vor Ablauf der 2 Jahre
- ✗ Nutzung als Büro/Geschäftslokal
Variante 2: Die 5-von-10-Regel
Die 5-von-10-Regel ist flexibler. Sie gilt auch für Immobilien, die nicht von Anfang an als Hauptwohnsitz genutzt wurden.
Voraussetzungen:
- → Mindestens 5 der letzten 10 Jahre vor dem Verkauf als Hauptwohnsitz genutzt
- → Die 5 Jahre müssen nicht zusammenhängend sein
- → Aufgabe des Hauptwohnsitzes im Zuge des Verkaufs
- → Die 10 Jahre werden rückwärts vom Verkaufsdatum gezählt
Typische Anwendungsfälle:
- ✓Vermietet 2014–2019, selbst bewohnt 2019–2026 → 7 Jahre Hauptwohnsitz → befreit
- ✓Gekauft 2010, vermietet 2010–2015, selbst bewohnt 2015–2026 → 11 Jahre → befreit
- ~Selbst bewohnt 2014–2019, vermietet 2019–2026 → 5 Jahre → knapp befreit
Häufige Fallen bei der Hauptwohnsitzbefreiung
Falle 1: Gemischte Nutzung (Wohnen + Büro)
Wird ein Teil der Immobilie als Büro oder Geschäftslokal steuerlich geltend gemacht, gilt die Hauptwohnsitzbefreiung nur für den Wohnteil. Der Büroanteil unterliegt der ImmoESt.
Falle 2: Unzureichende Dokumentation
Das Finanzamt kann den Nachweis des Hauptwohnsitzes verlangen. Sichern Sie: Meldebescheinigung (Zentrales Melderegister), Stromrechnungen und Bankkontoauszüge mit Hausanschrift sowie Arztbriefe und Schulzeugnisse (bei Familien).
Falle 3: Zweitwohnsitz-Problematik
Wer gleichzeitig einen Zweitwohnsitz hat, muss nachweisen, dass die verkaufte Immobilie tatsächlich der Mittelpunkt der Lebensführung war — nicht nur der gemeldete Hauptwohnsitz. Ferienwohnungen und reine Meldeadressen reichen nicht.
Falle 4: Verkauf nach Vermietung
Wird eine selbstgenutzte Immobilie zunächst vermietet und dann verkauft, prüft das Finanzamt genau, ob die 5-von-10-Frist erfüllt ist. Der Vermietungsanteil kann anteilig steuerpflichtig sein.
Die Herstellerbefreiung als Alternative
Neben der Hauptwohnsitzbefreiung gibt es die Herstellerbefreiung (§ 30 Abs. 2 Z 2 EStG). Sie gilt für Gebäude, die der Verkäufer selbst hergestellt hat.
Voraussetzungen
- ✓ Selbsterstellung des Gebäudes
- ✓ Eigenleistung bei Planung/Ausführung
- ✓ Keine Mindestnutzungsdauer
Wichtige Einschränkung
Gilt nur für das Gebäude, nicht den Grundanteil. Grundanteil ca. 20–30 % des Gesamtwerts ist weiterhin ImmoESt-pflichtig.
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Der Verkauf ist steuerfrei bei Hauptwohnsitzbefreiung: entweder 2 Jahre durchgehend ab Anschaffung oder mindestens 5 der letzten 10 Jahre als Hauptwohnsitz. In beiden Fällen muss der Hauptwohnsitz aufgegeben werden. Auch die Herstellerbefreiung ermöglicht steuerfreien Verkauf für selbst erstellte Gebäude.
Die 2-Jahres-Regel besagt: Wer die Immobilie ab Anschaffung mindestens 2 Jahre ununterbrochen als Hauptwohnsitz genutzt und diesen aufgibt, zahlt keine ImmoESt. Die Nutzung muss ohne Unterbrechung (Vermietung, Leerstand) erfolgt sein.
Hat der Verkäufer in mindestens 5 der letzten 10 Jahre vor dem Verkauf die Immobilie als Hauptwohnsitz genutzt (auch nicht zusammenhängend), greift die vollständige Steuerbefreiung. Diese Variante ist flexibler und gilt auch nach Vermietungsperioden.
Der Hauptwohnsitz muss im Zuge des Verkaufs aufgegeben werden — ein tatsächlicher Auszug vor dem Verkauf ist nicht zwingend nötig. Entscheidend ist, dass der Hauptwohnsitz mit dem Verkauf wegfällt.
Ja. Die Hauptwohnsitzbefreiung gilt für alle selbstgenutzten Wohnimmobilien — Eigenheime, Eigentumswohnungen, Reihenhäuser und Doppelhaushälften. Entscheidend ist die tatsächliche Nutzung als Mittelpunkt der Lebensführung.
Die Herstellerbefreiung gilt für Gebäude, die der Verkäufer selbst errichtet hat. Das Gebäude ist dann vollständig ImmoESt-befreit, nicht jedoch der Grundanteil. Eine Mindestnutzungsdauer ist nicht erforderlich.
Nein. Ferienwohnungen und Zweitwohnsitze gelten nicht als Hauptwohnsitz. Die Befreiung setzt die tatsächliche und dauerhafte Nutzung als Mittelpunkt der Lebensführung voraus, nicht nur die behördliche Meldung.
Weiterführende Leitfäden
Quellenangaben
- BMF, § 30 Abs. 2 EStG — Hauptwohnsitzbefreiung, abgerufen 2026-06-05, ris.bka.gv.at
- BMF, Steuerstatistik 2025, abgerufen 2026-06-05, bmf.gv.at
Letzte Aktualisierung: Juni 2026. Alle Steuerangaben ohne Gewähr — für Ihren konkreten Fall empfehlen wir die Beratung durch einen österreichischen Steuerberater.