Ratgeber · Immobilienbewertung
Energieausweis beim Immobilienverkauf: Pflicht, Kosten & Preisfaktor 2026
Der Energieausweis ist beim Immobilienverkauf in Österreich gesetzlich verpflichtend, und seit der EAVG-Novelle vom 1. Juli 2026 hat sich geändert, was ins Inserat gehört: Heizwärmebedarf, Endenergiebedarf und die Gesamtenergieeffizienzklasse. Parallel dazu wurde die Klassenskala umgestellt, sie reicht jetzt von A bis G. Wer die Angaben weglässt, riskiert eine Verwaltungsstrafe von bis zu 1.450 Euro.
Von Thomas Wakolbinger · Konzessionierter Immobilienmakler · GISA 38501128 · Fachlich geprüft von Ing. Michael Neumann, Ingenieur · Aktualisiert August 2026
Das Wichtigste im Überblick
- → Energieausweis ist beim Verkauf Pflicht (EAVG 2012), Vorlage rechtzeitig vor Abgabe der Vertragserklärung des Käufers, Aushändigung binnen 14 Tagen nach Vertragsabschluss (§ 4 Abs. 1 EAVG 2012)
- → Gültigkeit: maximal 10 Jahre ab Ausstellung, auch für Ausweise mit der alten Skala
- → NEU seit 1.7.2026: Heizwärmebedarf (HWB), Endenergiebedarf (EEB) und Gesamtenergieeffizienzklasse müssen ins Inserat, fGEE entfällt als Pflichtangabe
- → Neue Skala A bis G: A++ und A+ sind entfallen. Sie steht auf Ausweisen nach der OIB-Richtlinie 6 (Ausgabe 2025), die Stand August 2026 erst in Wien und Tirol ausgestellt werden
- → Weist Ihr Ausweis diese Werte nicht aus, erlaubt die Übergangsregel des § 10a Abs. 2 EAVG ersatzweise HWB und fGEE
- → Strafe bei Verstoß: bis zu 1.450 Euro (§ 9 EAVG 2012)
- → Kosten: Wohnung ca. 150 bis 300 Euro, Einfamilienhaus ca. 250 bis 600 Euro
- → Eine schlechte Energieklasse schlägt spürbar auf den Preis durch, belastbare Studien dazu gibt es aber nur aus Deutschland
Was regelt das Energieausweis-Vorlage-Gesetz (EAVG)?
Das Energieausweis-Vorlage-Gesetz 2012 (EAVG) verpflichtet Verkäufer und Vermieter, einem Käufer bzw. Mieter einen gültigen Energieausweis vorzulegen. Die zentralen Pflichten beim Verkauf:
Vorlagepflicht
Der Energieausweis muss dem Käufer spätestens bei der Besichtigung zugänglich gemacht werden (z. B. zur Einsicht).
Aushändigungspflicht
Nach Vertragsabschluss muss der Verkäufer dem Käufer den Energieausweis übergeben. Seit der Novelle geht der Gesetzgeber vom digitalen Ausweis als Regelfall aus, der Käufer kann aber eine Papierfassung verlangen.
Gültigkeitsdauer
Ein Energieausweis ist maximal 10 Jahre ab Ausstellungsdatum gültig. Danach muss für einen neuerlichen Verkauf ein neuer Ausweis erstellt werden.
Strafen
Wer die Kennzahlen im Inserat weglässt oder den Ausweis nicht vorlegt, begeht eine Verwaltungsübertretung nach § 9 EAVG 2012. Sie ist mit einer Geldstrafe von bis zu 1.450 Euro bedroht. Es handelt sich um einen Höchstbetrag, nicht um einen Fixbetrag.
Der Energieausweis gehört damit zu den zentralen Verkaufsunterlagen.
Checkliste der Unterlagen für den Immobilienverkauf →Was hat sich mit 1. Juli 2026 geändert?
Die EAVG-Novelle setzt die EU-Gebäuderichtlinie 2024/1275 um. Sie wurde als BGBl. I Nr. 38/2026 kundgemacht und ist mit 1. Juli 2026 in Kraft getreten. Sie gilt für alle Anzeigen, die ab diesem Tag veröffentlicht werden, und für alle Verträge, die ab diesem Tag geschlossen oder verlängert werden.
- •Im Inserat sind Heizwärmebedarf (HWB), Endenergiebedarf (EEB) und Gesamtenergieeffizienzklasse anzugeben, egal ob auf willhaben, ImmobilienScout24 oder der eigenen Website.
- •Der bisherige Gesamtenergieeffizienz-Faktor (fGEE) entfällt als verpflichtende Inseratsangabe. Er wird in neuen Energieausweisen gar nicht mehr ausgewiesen.
- •Die Klassenskala wurde umgestellt. Sie reicht jetzt von A bis G, die früheren Klassen A++ und A+ sind entfallen.
- •Der Energieausweis muss nun auch bei der Verlängerung eines Mietvertrags vorgelegt werden, nicht mehr nur beim Neuabschluss.
- •Der Gesetzgeber geht vom digitalen Energieausweis als Regelfall aus. Die Übergabe per Datei genügt, der Käufer kann aber eine Papierfassung verlangen.
Die neue Skala A bis G im Überblick
Parallel zur Gesetzesnovelle wurde die technische Grundlage getauscht. Mit der OIB-Richtlinie 6 in der Ausgabe September 2025 reicht die Skala von A bis G. Die früheren Spitzenklassen A++ und A+ gibt es nicht mehr. Auch die Bezugsgrößen sind neue: klassifiziert werden jetzt der Referenz-Heizwärmebedarf und der Endenergiebedarf, jeweils bezogen auf das Standortklima. Primärenergiebedarf, CO₂-Ausstoß und fGEE werden zwar weiter berechnet, aber nicht mehr in Klassen dargestellt.
Zwei Klassen auf einem Ausweis
Die erste Seite des Energieausweises zeigt zwei Balken. Der eine bewertet die thermische Gebäudehülle über den Heizwärmebedarf, der andere die Gesamtenergieeffizienz über den Endenergiebedarf. Ins Inserat gehört die zweite: Die Gesamtenergieeffizienzklasse ist die Klasse des Endenergiebedarfs.
Gesamtenergieeffizienzklassen
Endenergiebedarf (EEB) in kWh/m²a, bezogen auf das Standortklima · von effizient (A) bis Sanierungsobjekt (G)
| Klasse | HWB (kWh/m²a) | EEB (kWh/m²a) | Marktrelevanz |
|---|---|---|---|
| A | ≤ 40 | ≤ 90 | Neubau auf Top-Niveau, hier reihen sich Nullemissionsgebäude ein |
| B | > 40 bis 60 | > 90 bis 110 | Neubau-Standard oder hochwertig saniert |
| C | > 60 bis 75 | > 110 bis 125 | Marktgängig ohne unmittelbaren Sanierungsdruck |
| D | > 75 bis 85 | > 125 bis 140 | Solide, aber mit spürbarem Sanierungsspielraum |
| E | > 85 bis 100 | > 140 bis 155 | Käufer kalkulieren in der Regel ein Sanierungsbudget ein |
| F | > 100 bis 120 | > 155 bis 175 | Deutlicher Sanierungsbedarf |
| G | > 120 | > 175 | Sanierungsobjekt, meist Altbestand ohne thermische Ertüchtigung |
Quelle: OIB-Richtlinie 6, Ausgabe September 2025, Punkt 6. Werte für dekarbonisierte Energieträger, jeweils bezogen auf das Standortklima. Stand: August 2026.
Die alte Skala A++ bis G, weiterhin im Umlauf
Jeder Energieausweis, der vor der Umstellung ausgestellt wurde, trägt noch die alte Skala. Sie stammt aus den Ausgaben März 2015, April 2019 und Mai 2023 der OIB-Richtlinie 6 und war über all diese Fassungen hinweg unverändert. Diese Ausweise bleiben bis zum Ende ihrer zehn Jahre gültig, und in sieben Bundesländern werden derzeit weiterhin Ausweise nach diesen Fassungen ausgestellt.
| Klasse | HWB (kWh/m²a) |
|---|---|
| A++ | ≤ 10 |
| A+ | ≤ 15 |
| A | ≤ 25 |
| B | ≤ 50 |
| C | ≤ 100 |
| D | ≤ 150 |
| E | ≤ 200 |
| F | ≤ 250 |
| G | > 250 |
Quelle: OIB-Richtlinie 6, Ausgaben März 2015, April 2019 und Mai 2023, jeweils Punkt 6. Neben dem HWB klassifizierten diese Fassungen auch Primärenergiebedarf, CO₂-Emissionen und fGEE.
Eine praktische Randnotiz aus der Richtlinie: Weist ein Energieausweis eine Klasse schlechter als C aus, gilt das als Aufforderung an den Eigentümer, eine Energieberatungsstelle aufzusuchen.
Welche Werte gehören in Ihr Inserat?
Zuerst das Grundsätzliche, weil es hier oft durcheinandergeht: Die Angabepflicht nach § 3 EAVG gilt seit 1. Juli 2026 bundesweit und ausnahmslos. Sie hängt nicht davon ab, welche OIB-Fassung Ihr Bundesland übernommen hat. Verlangt sind Heizwärmebedarf, Endenergiebedarf und Gesamtenergieeffizienzklasse.
Praktisch stellt sich aber die Frage, was gilt, wenn Ihr Energieausweis diese Werte gar nicht ausweist. Dafür sieht § 10a Abs. 2 EAVG eine Übergangsregel vor: Dann dürfen ersatzweise wie bisher Heizwärmebedarf und fGEE angegeben werden. Das betrifft zwei Fälle, nämlich einen noch gültigen älteren Ausweis und den Fall, dass für die Ausstellung eines Ausweises mit den neuen Angaben noch keine Rechtsgrundlage besteht.
| Ihr Energieausweis | Das gehört ins Inserat |
|---|---|
| Weist Endenergiebedarf und Gesamtenergieeffizienzklasse aus | Heizwärmebedarf, Endenergiebedarf und Gesamtenergieeffizienzklasse, so wie es § 3 EAVG verlangt |
| Weist diese Werte nicht aus, etwa weil er älter ist | Ersatzweise Heizwärmebedarf und fGEE, gestützt auf die Übergangsregel des § 10a Abs. 2 EAVG |
Wer also einen Ausweis aus 2022 in der Lade hat, inseriert weiterhin HWB und fGEE und macht damit nichts falsch. Sobald ein Ausweis mit Endenergiebedarf und Gesamtenergieeffizienzklasse vorliegt, gehören diese Werte ins Inserat. Im Zweifel fragen Sie beim Aussteller nach, welche Kennzahlen Ihr Ausweis enthält.
Warum das überhaupt ein Thema ist
Wie ein Energieausweis auszusehen hat, regelt nicht der Bund, sondern das Baurecht der Länder über die OIB-Richtlinie 6. Die Ausgabe 2025, die Endenergiebedarf und Gesamtenergieeffizienzklasse einführt, gilt in Wien seit 15. Juli 2026 und in Tirol seit 16. Juli 2026, in den übrigen Bundesländern noch nicht. An der Angabepflicht des Bundes ändert das nichts, sie gilt überall. Es entscheidet nur darüber, ob Sie einen Ausweis mit den neuen Werten überhaupt bekommen. Der Stand ändert sich laufend, fragen Sie im Zweifel beim Aussteller nach.
Wie beeinflusst die Energieklasse den Immobilienverkaufspreis?
Für Österreich gibt es Auswertungen von Angebotspreisen, etwa die ImmoScout24-Analyse von rund 132.000 Inseraten für Eigentumswohnungen. Was fehlt, ist eine Untersuchung auf Basis tatsächlicher Kaufpreise und mit einer Differenzierung nach Lagetyp. Aus Deutschland liegen solche Daten vor, die einen Trend zeigen, der sich laut Branchenbeobachtern auch auf den österreichischen Markt übertragen lässt.
Laut einer Auswertung von ImmoScout24 (Deutschland) lagen die Angebotspreise deutscher Bestandsobjekte umso niedriger, je schlechter die Energieeffizienzklasse war. Bezugsgröße ist dabei durchgehend die deutsche Klasse A, ohne diese Referenz sind die Prozentwerte bedeutungslos. Objekte der Klasse E wurden je nach Lagetyp um 30 bis 37 Prozent günstiger angeboten als Klasse A, Objekte der dort schlechtesten Klasse H um 33 bis 51 Prozent. Der Abschlag fällt in den Städten kleiner aus als am Land. Ausgewertet wurden Wohnungen und Einfamilienhäuser älter als zwei Jahre, die im 1. Quartal 2023 auf ImmoScout24 zum Kauf angeboten wurden.
Eine zweite deutsche Quelle bestätigt die Richtung mit einer anderen Bezugsklasse: Der IW-Wohnindex Q4 2023 des Instituts der deutschen Wirtschaft misst den Abstand zur Klasse A+ und kommt für Klasse E auf 17 Prozent im 1. Quartal 2022 und 22 Prozent im 4. Quartal 2023, für Klasse H auf 26 Prozent. Die Werte sind niedriger, weil dort gegen A+ statt gegen A verglichen wird und nicht nach Lagetyp unterschieden wird.
Quelle: ImmoScout24, Auswertung deutscher Kaufinserate aus dem 1. Quartal 2023, Bestandsobjekte älter als zwei Jahre, abgerufen 2026-08-30. Deutscher Markt, deutsche Klassenskala A+ bis H, Referenzklasse A. Trend, nicht 1:1 auf Österreich übertragbar.
Preisabschläge nach deutscher Energieeffizienzklasse gegenüber der Referenzklasse A, Deutschland, 1. Quartal 2023 (ImmoScout24). Für Österreich liegen keine vergleichbaren Studien vor, der grundsätzliche Trend gilt aber als übertragbar.
Was bedeutet das für Sie?
Entscheidend ist nicht der Buchstabe, sondern der Kennwert dahinter. Wenn Ihr Energieausweis einen hohen Heizwärme- oder Endenergiebedarf ausweist und Ihre Immobilie damit im unteren Drittel der österreichischen Skala liegt, sollten Sie diesen Faktor realistisch in Ihre Preiserwartung einkalkulieren: entweder durch einen Preisabschlag, durch Hervorhebung des Sanierungspotenzials im Inserat oder durch eine Teilsanierung vor dem Verkauf.
Was kostet ein Energieausweis in Österreich?
| Objekttyp | Online-Erstellung mit virtueller Besichtigung | Mit Vor-Ort-Begutachtung |
|---|---|---|
| Eigentumswohnung | ab ca. 55 Euro | ca. 150 bis 300 Euro |
| Einfamilienhaus | ab ca. 140 Euro | ca. 250 bis 600 Euro |
Marktübliche Bandbreiten, Stand August 2026. Quelle: INFINA, mein-online-energieausweis.at
Die Kosten sind gesetzlich nicht geregelt und mit dem Aussteller frei verhandelbar. Liegen Pläne, Baubeschreibung und Heizungsdaten vollständig digital vor und lässt sich die Besichtigung virtuell abwickeln, bleibt die Online-Erstellung deutlich günstiger als eine Begehung vor Ort. Wie stark der zusätzliche Begutachtungsaufwand die Preise insgesamt bewegt, lässt sich derzeit seriös nicht beziffern, dafür ist die Umstellung zu frisch.
Was tun bei schlechter Energieklasse vor dem Verkauf?
Wenn Ihr Energieausweis im unteren Bereich der Skala landet, haben Sie grundsätzlich drei Optionen:
Als Sanierungsobjekt vermarkten
Mit transparenter Kommunikation des Sanierungsbedarfs und entsprechend kalkuliertem Preis. Viele Käufer suchen gezielt nach Sanierungsobjekten mit Potenzial.
Teilsanierung vor dem Verkauf
Z. B. Fenstertausch oder Dämmung, wenn sich die Investition durch einen höheren Verkaufspreis amortisiert.
Zeitpunkt des Verkaufs überdenken
In manchen Marktphasen sind Käufer eher bereit, Sanierungsprojekte zu übernehmen als in anderen.
In jedem Fall gilt: Eine ehrliche, frühzeitige Kommunikation der Energieklasse vermeidet Enttäuschungen bei Besichtigungen und unnötige Preisnachlässe in letzter Minute.
„In der Praxis sprechen Käufer die Energieklasse bei Besichtigungen inzwischen fast immer aktiv an, meist mit einem konkreten Sanierungsbudget im Kopf. Eine proaktive Kommunikation der Klasse bereits im Inserat reduziert Fehlbesichtigungen und stabilisiert die Verhandlungsposition deutlich.“
Thomas Wakolbinger, konzessionierter Immobilienmakler bei Selfimmo (GISA 38501128)
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Jetzt kostenlos inserieren →Häufig gestellte Fragen zum Energieausweis beim Verkauf
Ja. Nach dem Energieausweis-Vorlage-Gesetz 2012 (EAVG) muss der Verkäufer dem Käufer spätestens bei der Besichtigung einen höchstens zehn Jahre alten Energieausweis vorlegen und ihn nach Vertragsabschluss aushändigen. Zusätzlich verpflichtet § 3 EAVG dazu, die Energiekennzahlen bereits im Inserat anzugeben.
Ein Energieausweis ist maximal zehn Jahre ab Ausstellungsdatum gültig. Diese Frist gilt auch für Ausweise, die vor der Novelle ausgestellt wurden: Sie bleiben bis zum Ende ihrer zehn Jahre gültig, auch wenn sie noch die alte Klassenskala tragen.
Mit der EAVG-Novelle (BGBl. I Nr. 38/2026), in Kraft seit 1. Juli 2026, müssen Inserate den Heizwärmebedarf, den Endenergiebedarf und die Gesamtenergieeffizienzklasse ausweisen. Der Gesamtenergieeffizienz-Faktor (fGEE) entfällt als Pflichtangabe. Zudem muss der Energieausweis nun auch bei der Verlängerung eines Mietvertrags vorgelegt werden.
Die Skala reicht seit der OIB-Richtlinie 6 in der Ausgabe September 2025 von A bis G. Die früheren Klassen A++ und A+ sind entfallen. Bei fossilen Energieträgern gilt eine eigene Klassenreihe mit dem Zusatz „fossil“, in der die Klasse A rechnerisch nicht erreichbar ist. Ausweise nach den älteren Ausgaben tragen weiterhin die Skala A++ bis G.
Seit 1. Juli 2026 verlangt § 3 EAVG bundesweit den Heizwärmebedarf, den Endenergiebedarf und die Gesamtenergieeffizienzklasse. Diese Pflicht gilt ausnahmslos. Weist Ihr Energieausweis diese Werte nicht aus, etwa weil er älter ist, erlaubt die Übergangsregel des § 10a Abs. 2 EAVG ersatzweise die Angabe von Heizwärmebedarf und fGEE. Dasselbe gilt, solange für die Ausstellung eines Ausweises mit den neuen Angaben keine landesrechtliche Grundlage besteht.
Für eine Wohnung liegen die Kosten meist zwischen 150 und 300 Euro, für ein Einfamilienhaus zwischen 250 und 600 Euro. Die Preise sind gesetzlich nicht geregelt und frei verhandelbar. Neu ist, dass nach der OIB-Richtlinie 6 in der Ausgabe 2025 eine Besichtigung des Objekts verpflichtend ist, die auch virtuell erfolgen darf.
Wer die Kennzahlen im Inserat weglässt oder den Energieausweis nicht vorlegt und aushändigt, begeht eine Verwaltungsübertretung nach § 9 EAVG 2012. Sie ist mit einer Geldstrafe von bis zu 1.450 Euro bedroht.
Belastbare Zahlen gibt es nur aus Deutschland. Laut einer ImmoScout24-Auswertung deutscher Kaufinserate aus dem 1. Quartal 2023 wurden Objekte der dort schlechtesten Klasse H je nach Lagetyp 33 bis 51 Prozent günstiger angeboten als Objekte der Referenzklasse A, Objekte der Klasse E 30 bis 37 Prozent günstiger. Der größte Abschlag entfällt auf den ländlichen Raum. Achtung: Das sind deutsche Zahlen und deutsche Klassen (A+ bis H), die mit der österreichischen Skala nicht vergleichbar sind. Übertragbar ist die Richtung des Effekts, nicht der Buchstabe und nicht der Prozentsatz.
Fazit: Energieausweis als Pflicht und Preisfaktor
Der Energieausweis ist 2026 nicht nur eine gesetzliche Formalität, sondern dank der neuen Inseratspflicht ein Faktor, den jeder Käufer schon beim ersten Blick auf Ihr Inserat sieht. Eine schlechte Energieklasse realistisch einzupreisen, statt sie zu verstecken, schafft Vertrauen und vermeidet Preiskorrekturen während der Verhandlung.
Der wichtigste praktische Schritt ist unspektakulär: Nehmen Sie Ihren Energieausweis zur Hand und sehen Sie nach, nach welcher Fassung er erstellt wurde. Daran hängt, welche Werte in Ihr Inserat gehören, und das ist derzeit von Bundesland zu Bundesland verschieden.
Mehr zu Recht und Haftung erfahren Sie in unserem Ratgeber zur Haftung beim Immobilienverkauf: Dort lesen Sie, wofür Verkäufer einstehen müssen und wie sich Risiken vertraglich absichern lassen.
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Ing. Michael Neumann
Ingenieur · Aussteller von Energieausweisen
Ing. Michael Neumann stellt Energieausweise in ganz Oberösterreich aus und hat zum Thema mehrere Fachbücher veröffentlicht. Er verantwortet die Angaben zu Rechtslage, Effizienzklassen und Ausstellungspraxis in diesem Ratgeber fachlich.
Zu den Energieausweisen von Ing. Michael Neumann →
Thomas Wakolbinger
Konzessionierter Immobilienmakler · GISA 38501128
Gründer von Selfimmo und Geschäftsführer der WATEK Homes GmbH (Hofau 7, 4650 Lambach). Thomas begleitet private Eigentümer beim Immobilienverkauf in Österreich – mit dem Ziel, Verkäufer provisionsfrei und rechtlich abgesichert durch den gesamten Prozess zu führen.
Mehr über uns →Quellenangaben
- Energieausweis-Vorlage-Gesetz 2012 (EAVG) idF BGBl. I Nr. 38/2026, insbesondere §§ 3, 4, 9 und 10a, RIS, abgerufen 2026-08-18, ris.bka.gv.at
- Parlament: Regierungsvorlage 476 d.B. samt Erläuterungen und Ausschussbericht 493 d.B. (Verschiebung des Inkrafttretens auf den 1. Juli 2026), parlament.gv.at
- OIB-Richtlinie 6 „Energieeinsparung und Wärmeschutz“, Ausgabe September 2025, Punkt 6, oib.or.at (PDF)
- OIB: Inkrafttreten der OIB-Richtlinien in den Bundesländern, Stand Juli 2026, oib.or.at
- BMWET: Zentrale Änderungen der OIB-Richtlinie 6 im Jahr 2025, Stand 19.02.2026, tirol.gv.at (PDF)
- OIB-Richtlinie 6, Ausgaben April 2019 und Mai 2023 (alte Klassenskala), oib.or.at (PDF)
- WKO: Energieausweis im Vertragsrecht, abgerufen 2026-08-18, wko.at
- mein-online-energieausweis.at: Energieausweis erstellen & Kosten Österreich, abgerufen 2026-08-18, mein-online-energieausweis.at
- ImmoScout24 (Deutschland): „Starke Preisabschläge bei Immobilien mit niedrigem Energiestandard“, Auswertung deutscher Kaufinserate aus dem 1. Quartal 2023, Bestandsobjekte älter als zwei Jahre, Referenzklasse A, abgerufen 2026-08-30, immobilienscout24.de
- Institut der deutschen Wirtschaft (IW Köln): IW-Report Wohnindex Q4 2023, 2024, Referenzklasse A+, Untersuchungsraum Deutschland, abgerufen 2026-08-30, iwkoeln.de
- ImmobilienScout24.de: Starke Preisabschläge bei Immobilien mit niedrigem Energiestandard, 2023, immobilienscout24.de
- INFINA: Energieausweis in Österreich, abgerufen 2026-06-11, infina.at