Ratgeber · Unterlagen
Unterlagen Immobilienverkauf Österreich 2026: Vollständige Checkliste
Fehlende Unterlagen sind einer der häufigsten Gründe, warum Notartermine platzen oder sich um Wochen verschieben. Den Energieausweis zu spät zu beauftragen, kostet im Schnitt 3–4 Wochen. Den Bauakt nicht parat zu haben, stoppt den Kaufvertrag kurz vor dem Ziel.
Von Thomas Wakolbinger · Konzessionierter Immobilienmakler · GISA 38501128 · Aktualisiert Juni 2026
Das Wichtigste im Überblick
- → 12 Dokumente — 6 immer erforderlich, 5 für Eigentumswohnungen, 1 situationsabhängig
- → Energieausweis ist ab dem ersten Inserat Pflicht (§3 EAVG 2012) — Strafe bis zu €1.450
- → Grundbuchauszug kostet online €4,63 (JustizOnline) — kein Notar nötig
- → Alle Unterlagen 4–6 Wochen vor Inseratschaltung beschaffen
Die vollständige Unterlagen-Checkliste für den Immobilienverkauf
Pflichtunterlagen (immer erforderlich)
| Dokument | Woher | Kosten | Dauer |
|---|---|---|---|
| Grundbuchauszug (max. 3 Monate alt) | JustizOnline | €4,63 (online) / €18 (Gericht) | sofort |
| Energieausweis (max. 10 Jahre alt) | Zertifizierter Gutachter (ZT, Architekt, Baumeister) | €150–€400 | 1–2 Wochen |
| Grundrissplan / Baupläne | Bauakt der Gemeinde oder Architekt | €0 (eigener Bestand) | bei Behörde 3–10 WT |
| Flächenwidmungsplan | Gemeinde oder online | €0–€30 | 1–5 Werktage |
| Baubescheid / Baugenehmigung | Bauamt der Gemeinde | €0–€50 | 3–10 Werktage |
| Benützungsbewilligung | Bauamt der Gemeinde | €0–€50 | 3–10 Werktage |
Für Eigentumswohnungen zusätzlich (WEG-Unterlagen)
| Dokument | Woher | Kosten | Dauer |
|---|---|---|---|
| Wohnungseigentumsvertrag | Grundbuch / Notar | €4,63 | sofort |
| Nutzwertgutachten | Hausverwalter / Notar | €0 (vorhanden) | 1–3 Werktage |
| Aktuelle Betriebskostenabrechnung | Hausverwalter | €0 | 1–5 Werktage |
| Rücklagenstand (aktuell) | Hausverwalter | €0 | 1–5 Werktage |
| Protokolle Eigentümerversammlungen (letzte 3 Jahre) | Hausverwalter | €0 | 1–5 Werktage |
Situationsabhängig
Quelle: oesterreich.gv.at (01.01.2026), aruimmobilien.com Ratgeber (2025), INFINA Ratgeber (2025)
Der Energieausweis: Was Verkäufer wissen müssen
Der Energieausweis ist Pflichtdokument beim Immobilienverkauf — geregelt durch das Energieausweis-Vorlage-Gesetz 2012 (EAVG 2012). Es gibt zwei separate Pflichten:
§3 EAVG 2012 — Inseratspflicht:
Bereits im Inserat müssen Heizbedarf (HWB) und die Energieeffizienzklasse angegeben werden. Neu ab 30. Mai 2026: Statt des fGEE-Werts muss die neue Energieeffizienzklasse (A++ bis G) und der Endenergiebedarf (EEB) angegeben werden.
§4 EAVG 2012 — Vorlage- und Aushändigungspflicht:
Der Verkäufer muss den Energieausweis vor Vertragsabschluss vorlegen und dem Käufer binnen 14 Tagen nach Vertragsabschluss aushändigen.
Energieausweis Kosten nach Objekttyp
| Objekttyp | Kosten (ca.) |
|---|---|
| Eigentumswohnung | €150–€250 |
| Einfamilienhaus | €300–€600 |
| Zinshaus / Mehrfamilienhaus | €300–€600 |
Alle Details zu Fristen, Energieeffizienzklassen und den Ausnahmen finden Sie im ausführlichen Ratgeber zur Energieausweis-Pflicht beim Immobilienverkauf.
Grundbuchauszug: So holen Sie ihn sich in 5 Minuten
Der Grundbuchauszug ist das Kerndokument jedes Immobilienverkaufs: er belegt Eigentum, Belastungen und Rechte. Online-Abfrage über JustizOnline:
- Vollständiger aktueller Auszug: €4,63
- Teilabfrage: €2,46
- Beim Bezirksgericht persönlich: €18 (Gerichtsgebühr)
Der Auszug sollte nicht älter als 3 Monate sein. Das A-Blatt enthält Grundstücksdaten, das B-Blatt den Eigentümer, das C-Blatt enthält Belastungen (Hypotheken, Pfandrechte, Wegerechte).
Benützungsbewilligung: Was tun, wenn sie fehlt?
Bei Gebäuden aus den 1960er bis 1980er Jahren fehlt die Benützungsbewilligung häufig — damals war keine formelle Endbeschau üblich. Das ist kein Dealbreaker, muss aber vor dem Notartermin geklärt sein.
Bauakt beim Gemeindeamt anfordern
Enthält oft alle vorhandenen Baugenehmigungen und kann die Benützungsbewilligung ersetzen
Fertigstellungsanzeige nachreichen
Bei neueren Fällen möglich
Im Kaufvertrag ausweisen
Als bekannten Mangel aufnehmen — der Käufer übernimmt das Objekt in Kenntnis dieser Situation
Rechtsanwalt oder Notar einbeziehen
Für die rechtssichere Formulierung
WEG-Unterlagen für Eigentumswohnungen
Wer eine Eigentumswohnung verkauft, braucht zusätzlich Unterlagen aus der Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese werden vom Hausverwalter ausgestellt oder können über ihn angefordert werden.
Nutzwertgutachten
Legt fest, welcher Prozentsatz des Gesamtobjekts auf Ihre Wohnung entfällt. Grundlage für Betriebskosten und Abstimmungsrechte.
Rücklagenstand
Der gesetzliche Mindestbetrag beträgt €1,12 pro m² Nutzfläche pro Monat (WKO, Stand 01.01.2026). Käufer fragen regelmäßig nach dem aktuellen Stand. Ein niedriger Rücklagenstand signalisiert künftige Sonderumlagen.
Eigentümerversammlungs-Protokolle (letzte 3 Jahre)
Zeigen geplante Sanierungen, offene Beschlüsse und mögliche zukünftige Kosten. Käufer und ihre Anwälte lesen diese systematisch.
Lastenfreistellung: Was Verkäufer wissen müssen
Hat Ihre Immobilie noch ein Bankdarlehen, ist im C-Blatt des Grundbuchs ein Pfandrecht eingetragen. Dieses muss vor der Eigentumsübertragung gelöscht werden — die sogenannte Lastenfreistellung.
Käufer überweist den Kaufpreis auf ein Treuhandkonto (beim Notar oder Rechtsanwalt)
Treuhänder zahlt den Restschuldenbetrag direkt an Ihre Bank aus
Bank stellt eine Löschungsbewilligung aus
Notar löscht das Pfandrecht im Grundbuch
Restbetrag geht an Sie als Verkäufer
Häufig gestellte Fragen zu Unterlagen beim Immobilienverkauf
Pflichtunterlagen: Grundbuchauszug (max. 3 Monate alt, €4,63 online), Energieausweis (§3 + §4 EAVG 2012), Grundrissplan, Flächenwidmungsplan, Baubescheid und Benützungsbewilligung. Bei Eigentumswohnungen zusätzlich: Wohnungseigentumsvertrag, Betriebskostenabrechnung und Rücklagenstand (Quelle: oesterreich.gv.at, 01.01.2026).
Online über JustizOnline kostet ein vollständiger Auszug €4,63, eine Teilabfrage €2,46. Beim Bezirksgericht persönlich beträgt die Gerichtsgebühr €18 (GGG, Stand 01.01.2026). Drittanbieter verlangen ca. €15–€17 inklusive USt.
Ja. §3 EAVG 2012 verpflichtet zur Angabe in jedem Inserat, §4 EAVG 2012 zur Vorlage vor Vertragsabschluss. Bei Verstoß: Verwaltungsstrafe bis zu €1.450 (§9 EAVG 2012). Neu ab 30. Mai 2026: Im Inserat muss die Energieeffizienzklasse (A++ bis G) und der Endenergiebedarf (EEB) angegeben werden.
Bei Altbauten (vor ca. 1996) fehlt sie häufig. Lösung: Bauakt beim Gemeindeamt anfordern, ggf. Fertigstellungsanzeige nachreichen oder den fehlenden Status im Kaufvertrag als bekannten Mangel ausweisen. Ein Notar oder Rechtsanwalt hilft bei der rechtssicheren Lösung.
Grundbuchauszug: sofort (online). Energieausweis: 1–2 Wochen. Bauakt/Benützungsbewilligung: 3–10 Werktage. WEG-Unterlagen: 1–5 Werktage. Empfehlung: 4–6 Wochen vor Inseratschaltung starten, den Energieausweis zuerst beauftragen.
Fazit: Unterlagen früh beschaffen, Verzögerungen vermeiden
Fehlende Unterlagen verzögern Notartermine und können im schlimmsten Fall zum Platzen des Deals führen. Der einzige Weg, das zu verhindern: früh anfangen, systematisch vorgehen.
Mit Selfimmo unterstützen konzessionierte Makler (GISA 38501128) bei der Zusammenstellung und Prüfung aller Unterlagen, inklusive Checkliste, Hinweisen auf Behördenwege und Koordination mit dem Notar.
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Thomas Wakolbinger
Konzessionierter Immobilienmakler · GISA 38501128
Gründer von Selfimmo und Geschäftsführer der WATEK Homes GmbH (Hofau 7, 4650 Lambach). Thomas begleitet private Eigentümer beim Immobilienverkauf in Österreich – mit dem Ziel, Verkäufer provisionsfrei und rechtlich abgesichert durch den gesamten Prozess zu führen.
Mehr über uns →Quellenangaben
- EAVG 2012 Volltext — RIS Bundesnormen, abgerufen 2026-06-03, ris.bka.gv.at
- §3 EAVG 2012 Inseratspflicht — JUSLINE, abgerufen 2026-06-03, jusline.at
- Energieausweis allgemein — oesterreich.gv.at, 01.01.2026, oesterreich.gv.at
- Grundbuchauszug Kosten — oesterreich.gv.at, 01.01.2026, oesterreich.gv.at
- Lastenfreistellung — oesterreich.gv.at Lexikon, 2025, oesterreich.gv.at
- WKO — Mindestrücklage Wohnungseigentumsgesetz, Stand 01.01.2026, wko.at
- INFINA — Wie lange dauert Immobilienverkauf, 2025, infina.at
- Energieausweis Kosten — immoverkauf24.at, 2025, immoverkauf24.at