Ratgeber · Immobilienbewertung
Energieausweis beim Immobilienverkauf: Pflicht, Kosten & Preisfaktor 2026
Der Energieausweis ist beim Immobilienverkauf in Österreich gesetzlich verpflichtend und seit der EAVG-Novelle vom 30. Mai 2026 wichtiger denn je: Die Energieeffizienzklasse (A++ bis G) muss jetzt verpflichtend in jedem Inserat stehen. Wer ohne gültigen Energieausweis verkauft, riskiert eine Verwaltungsstrafe von bis zu 1.500 Euro.
Von Thomas Wakolbinger · Konzessionierter Immobilienmakler · GISA 38501128 · Aktualisiert Juni 2026
Das Wichtigste im Überblick
- → Energieausweis ist beim Verkauf Pflicht (EAVG 2012), Vorlage spätestens bei Besichtigung, Aushändigung binnen 14 Tagen nach Vertragsabschluss
- → Gültigkeit: maximal 10 Jahre ab Ausstellung
- → NEU ab 30.5.2026: Energieeffizienzklasse (A++ bis G) plus Endenergiebedarf (EEB) müssen in jedem Inserat stehen, fGEE entfällt als Pflichtangabe
- → Strafe bei Verstoß: bis zu 1.450 bis 1.500 Euro (WKO)
- → Kosten: Wohnung ca. 150 bis 300 Euro, Einfamilienhaus ca. 250 bis 600 Euro
- → Energieklasse kann den Preis um 20 bis 50 Prozent beeinflussen (Studien Deutschland, IW Köln/ImmoScout24)
Was regelt das Energieausweis-Vorlage-Gesetz (EAVG)?
Das Energieausweis-Vorlage-Gesetz 2012 (EAVG) verpflichtet Verkäufer und Vermieter, einem Käufer bzw. Mieter einen gültigen Energieausweis vorzulegen. Die zentralen Pflichten beim Verkauf:
Vorlagepflicht
Der Energieausweis muss dem Käufer spätestens bei der Besichtigung zugänglich gemacht werden (z. B. zur Einsicht).
Aushändigungspflicht
Innerhalb von 14 Tagen nach Vertragsabschluss muss der Verkäufer dem Käufer den Energieausweis im Original oder als Kopie übergeben.
Gültigkeitsdauer
Ein Energieausweis ist maximal 10 Jahre ab Ausstellungsdatum gültig. Danach muss für einen neuerlichen Verkauf ein neuer Ausweis erstellt werden.
Strafen
Wer keinen Energieausweis vorlegt oder übergibt, riskiert eine Verwaltungsstrafe von bis zu 1.450 Euro bis 1.500 Euro.
Der Energieausweis gehört damit zu den zentralen Verkaufsunterlagen.
Checkliste der Unterlagen für den Immobilienverkauf →Was ändert sich ab 30. Mai 2026 beim Energieausweis?
Mit der EAVG-Novelle, die am 30. Mai 2026 in Kraft getreten ist, hat sich die Rechtslage für Immobilieninserate spürbar verändert:
- •Energieeffizienzklasse (A++ bis G) ist jetzt Pflichtangabe in jedem Inserat, egal ob auf willhaben, ImmobilienScout24 oder der eigenen Website.
- •Zusätzlich zum Heizwärmebedarf (HWB) muss neu auch der Endenergiebedarf (EEB) angegeben werden.
- •Der bisherige Gesamtenergieeffizienz-Faktor (fGEE) entfällt als verpflichtende Inseratsangabe. HWB und EEB rücken als zentrale Kennzahlen in den Vordergrund.
- •Der Energieausweis muss künftig auch bei Vertragsverlängerungen von Mietverhältnissen vorgelegt werden.
Energieeffizienzklassen von A++ bis G im Überblick
Energieeffizienzklassen-Skala
Heizwärmebedarf (HWB) in kWh/m²a · von effizient (A++) bis Sanierungsobjekt (G)
| Klasse | HWB (kWh/m²a) | Marktrelevanz |
|---|---|---|
| A++ | ≤ 10 | Passivhaus-Standard, Neubau Top-Niveau |
| A+ | ≤ 15 | Niedrigstenergiehaus |
| A | ≤ 25 | Neubau-Standard |
| B | ≤ 50 | Neubau / hochwertig saniert |
| C | ≤ 100 | Marktgängig ohne Sanierungsdruck |
| D | ≤ 150 | Standard für Häuser Baujahr ca. 1980 bis 2000 |
| E | ≤ 200 | Käufer kalkulieren i. d. R. Sanierungsbudget ein |
| F | ≤ 250 | Deutlicher Sanierungsbedarf |
| G | > 250 | Sanierungsobjekt, oft Altbestand vor 1980 |
Quelle: oesterreich.gv.at, onoffice.com
Ab Klasse E beginnen Käufer typischerweise, ein Sanierungsbudget in ihre Preisverhandlung einzukalkulieren, ein Effekt, der sich direkt auf den erzielbaren Verkaufspreis auswirkt.
Wie beeinflusst die Energieklasse den Immobilienverkaufspreis?
Eine groß angelegte österreichische Studie zu Preisabschlägen nach Energieklasse gibt es bislang nicht. Aus Deutschland liegen jedoch belastbare Daten vor, die einen Trend zeigen, der sich laut Branchenbeobachtern auch auf den österreichischen Markt übertragen lässt.
Laut einer Analyse des IW Köln in Kooperation mit ImmoScout24 (2023) wurden Wohnimmobilien der Klasse E rund 17 bis 22 Prozent günstiger angeboten als Objekte der Klasse A+. Bei Objekten der schlechtesten Klasse H lag der Abschlag im Schnitt bei 26 Prozent, in Klein- und Mittelstädten bei 45 Prozent und im ländlichen Raum bei bis zu 51 Prozent.
Quelle: IW Köln / ImmoScout24, 2023 (Deutschland). Trend, nicht 1:1 auf Österreich übertragbar.
Preisabschläge nach Energieeffizienzklasse, Deutschland 2023 (IW Köln/ImmoScout24). Für Österreich liegen keine vergleichbaren Studien vor, der grundsätzliche Trend gilt aber als übertragbar.
Was bedeutet das für Sie?
Wenn Ihre Immobilie in Klasse E oder schlechter fällt, sollten Sie diesen Faktor realistisch in Ihre Preiserwartung einkalkulieren: entweder durch einen Preisabschlag, durch Hervorhebung des Sanierungspotenzials im Inserat oder durch eine (Teil-)Sanierung vor dem Verkauf.
Was kostet ein Energieausweis in Österreich?
| Objekttyp | Online-Erstellung (vollständige Unterlagen) | Mit Vor-Ort-Begutachtung |
|---|---|---|
| Eigentumswohnung | ab ca. 55 Euro | ca. 150 bis 300 Euro |
| Einfamilienhaus | ab ca. 140 Euro | ca. 300 bis 600 Euro |
Quelle: INFINA, mein-online-energieausweis.at
Die Kosten sind gesetzlich nicht geregelt und mit dem Aussteller frei verhandelbar. Liegen Pläne, Baubeschreibung und Heizungsdaten vollständig digital vor, ist eine reine Online-Erstellung meist deutlich günstiger als eine Begehung vor Ort.
Was tun bei schlechter Energieklasse vor dem Verkauf?
Bei Klasse E oder schlechter haben Sie grundsätzlich drei Optionen:
Als Sanierungsobjekt vermarkten
Mit transparenter Kommunikation des Sanierungsbedarfs und entsprechend kalkuliertem Preis. Viele Käufer suchen gezielt nach Sanierungsobjekten mit Potenzial.
Teilsanierung vor dem Verkauf
Z. B. Fenstertausch oder Dämmung, wenn sich die Investition durch einen höheren Verkaufspreis amortisiert.
Zeitpunkt des Verkaufs überdenken
In manchen Marktphasen sind Käufer eher bereit, Sanierungsprojekte zu übernehmen als in anderen.
In jedem Fall gilt: Eine ehrliche, frühzeitige Kommunikation der Energieklasse vermeidet Enttäuschungen bei Besichtigungen und unnötige Preisnachlässe in letzter Minute.
„In der Praxis sprechen Käufer die Energieklasse bei Besichtigungen inzwischen fast immer aktiv an, meist mit einem konkreten Sanierungsbudget im Kopf. Eine proaktive Kommunikation der Klasse bereits im Inserat reduziert Fehlbesichtigungen und stabilisiert die Verhandlungsposition deutlich."
Thomas Wakolbinger, konzessionierter Immobilienmakler bei Selfimmo (GISA 38501128)
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Jetzt kostenlos inserieren →Häufig gestellte Fragen zum Energieausweis beim Verkauf
Ja. Nach dem Energieausweis-Vorlage-Gesetz 2012 (EAVG) muss der Verkäufer dem Käufer spätestens bei der Besichtigung einen höchstens zehn Jahre alten Energieausweis vorlegen und ihn binnen 14 Tagen nach Vertragsabschluss aushändigen.
Ein Energieausweis ist maximal zehn Jahre ab Ausstellungsdatum gültig. Nach Ablauf dieser Frist muss bei einem Verkauf oder einer Vermietung ein neuer Energieausweis erstellt werden.
Mit der EAVG-Novelle, die am 30. Mai 2026 in Kraft getreten ist, müssen Immobilienanzeigen verpflichtend die Energieeffizienzklasse (A++ bis G) sowie den Endenergiebedarf (EEB) ausweisen. Der bisherige Gesamtenergieeffizienz-Faktor (fGEE) entfällt als Pflichtangabe in Inseraten. Zudem muss der Energieausweis künftig auch bei Vertragsverlängerungen von Mietverhältnissen vorgelegt werden.
Für eine Wohnung kostet ein Energieausweis meist zwischen 150 und 300 Euro, bei reiner Online-Erstellung mit vollständigen Unterlagen ab rund 55 Euro. Für ein Einfamilienhaus liegen die Kosten meist zwischen 250 und 600 Euro, je nachdem ob eine Vor-Ort-Begutachtung notwendig ist.
Wer beim Verkauf keinen gültigen Energieausweis vorlegt oder übergibt, riskiert nach dem EAVG 2012 eine Verwaltungsstrafe von bis zu 1.450 bis 1.500 Euro.
Studien aus Deutschland (IW Köln/ImmoScout24, 2023) zeigen, dass Immobilien der schlechtesten Klasse H im Schnitt rund 26 Prozent günstiger angeboten wurden als Klasse A+, in Klein- und Mittelstädten sogar bis zu 45 Prozent und im ländlichen Raum bis zu 51 Prozent günstiger. Für Österreich gibt es keine vergleichbar große Studie, Branchenquellen gehen aber von Preisabschlägen in ähnlicher Größenordnung aus, abhängig von Lage und Sanierungsbedarf.
Fazit: Energieausweis als Pflicht und Preisfaktor
Der Energieausweis ist 2026 nicht nur eine gesetzliche Formalität, sondern dank der neuen Inseratspflicht ein Faktor, den jeder Käufer schon beim ersten Blick auf Ihr Inserat sieht. Eine schlechte Energieklasse realistisch einzupreisen, statt sie zu verstecken, schafft Vertrauen und vermeidet Preiskorrekturen während der Verhandlung.
Mehr zu Recht und Haftung erfahren Sie in unserem Ratgeber zur Haftung beim Immobilienverkauf: Dort lesen Sie, wofür Verkäufer einstehen müssen und wie sich Risiken vertraglich absichern lassen.
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Thomas Wakolbinger
Konzessionierter Immobilienmakler · GISA 38501128
Gründer von Selfimmo und Geschäftsführer der WATEK Homes GmbH (Hofau 7, 4650 Lambach). Thomas begleitet private Eigentümer beim Immobilienverkauf in Österreich – mit dem Ziel, Verkäufer provisionsfrei und rechtlich abgesichert durch den gesamten Prozess zu führen.
Mehr über uns →Quellenangaben
- Energieausweis-Vorlage-Gesetz 2012 (EAVG), RIS, Fassung vom 01.06.2026, ris.bka.gv.at
- oesterreich.gv.at: Allgemeines zum Energieausweis, abgerufen 2026-06-11, oesterreich.gv.at
- WKO: Energieausweis im Vertragsrecht, abgerufen 2026-06-11, wko.at
- boerse-express.com: Energieausweis-Novelle, Neue EU-Skala und Vorlagepflicht ab sofort, abgerufen 2026-06-11, boerse-express.com
- mein-online-energieausweis.at: Energieausweis erstellen & Kosten Österreich, abgerufen 2026-06-11, mein-online-energieausweis.at
- IW Köln: IW-Report Wohnindex Q4 2023, 2024, iwkoeln.de
- ImmobilienScout24.de: Starke Preisabschläge bei Immobilien mit niedrigem Energiestandard, 2023, immobilienscout24.de
- INFINA: Energieausweis in Österreich, abgerufen 2026-06-11, infina.at