Ratgeber · Immobilienbewertung
Immobilienbewertung Methoden erklärt: Vergleichswert, Sachwert & Ertragswert
In Österreich kommen für die Immobilienbewertung drei gesetzlich verankerte Verfahren zum Einsatz: das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren, geregelt in den §§ 4 bis 6 des Liegenschaftsbewertungsgesetzes (LBG). Welches Verfahren zur Anwendung kommt, hängt vom Objekttyp ab. Genau das beeinflusst, welcher Wert am Ende herauskommt.
Von Thomas Wakolbinger · Konzessionierter Immobilienmakler · GISA 38501128 · Aktualisiert Juni 2026
Das Wichtigste im Überblick
- →Vergleichswertverfahren: Wert anhand tatsächlich erzielter Kaufpreise ähnlicher Objekte, Standard für Eigentumswohnungen
- →Sachwertverfahren: Bodenwert plus Bauwert (Herstellungskosten minus Alterswertminderung), Standard für selbstgenutzte Einfamilienhäuser
- →Ertragswertverfahren: Kapitalisierung der nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen, Standard für vermietete Objekte und Zinshäuser
- →Alle drei Verfahren sind in §§ 4-6 LBG geregelt
- →Die Rechenbeispiele in diesem Artikel sind vereinfachte, illustrative Modellrechnungen und kein Ersatz für ein Verkehrswertgutachten
Welche drei Bewertungsverfahren gibt es in Österreich?
| Verfahren | Rechtsgrundlage | Wann angewendet | Kernformel |
|---|---|---|---|
| Vergleichswertverfahren | § 4 LBG | Eigentumswohnungen, Reihenhäuser, Grundstücke | Vergleichspreise mit Zu-/Abschlägen |
| Sachwertverfahren | § 6 LBG | Selbstgenutzte Ein-/Zweifamilienhäuser | Bodenwert plus Bauwert (minus Altersminderung) |
| Ertragswertverfahren | § 5 LBG | Vermietete Wohnungen, Zinshäuser, Gewerbeobjekte | Bodenwert plus Gebäudeertragswert (kapitalisierte Mieteinnahmen) |
1. Vergleichswertverfahren: Der Marktpreis als Maßstab
Beim Vergleichswertverfahren wird der Wert einer Immobilie aus den tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte abgeleitet (§ 4 LBG). Abweichungen in Lage, Zustand, Ausstattung oder Größe werden über Zu- und Abschläge berücksichtigt. Dieses Verfahren gilt als das marktnächste, da es direkt auf realen Transaktionen basiert. Voraussetzung dafür sind genügend vergleichbare Verkäufe in der Region.
Rechenbeispiel: Eigentumswohnung, 70 m², Linz
Angenommen, drei vergleichbare Wohnungen wurden kürzlich in derselben Linzer Wohngegend verkauft:
| Vergleichsobjekt | Preis/m² | Anpassung | Angepasster Preis/m² |
|---|---|---|---|
| Objekt A (4. Stock, Balkon, saniert) | €5.280 | −€100 (besserer Zustand als Bewertungsobjekt) | €5.180 |
| Objekt B (2. Stock, ohne Balkon) | €4.950 | +€150 (Bewertungsobjekt hat Balkon) | €5.100 |
| Objekt C (3. Stock, Balkon, Erstbezug) | €5.380 | −€260 (Erstbezug-Aufschlag entfällt) | €5.120 |
| Mittelwert angepasst | ≈ €5.130/m² |
Für die zu bewertende 70 m²-Wohnung ergibt sich daraus ein Vergleichswert von rund 70 m² × €5.130/m² ≈ €359.100.
Dieser Wert liegt nahe am durchschnittlichen Linzer Angebotspreis von €5.134/m² aus unserem Städtevergleich der Immobilienpreise 2026, was die Plausibilität des Beispiels unterstreicht.
Städtevergleich der Immobilienpreise 2026 →2. Sachwertverfahren: Bodenwert plus Bauwert
Das Sachwertverfahren (§ 6 LBG) summiert den Bodenwert des Grundstücks und den Bauwert des Gebäudes: die Herstellungskosten eines vergleichbaren Neubaus, abzüglich einer Alterswertminderung für Abnutzung. Anschließend wird das Ergebnis gegebenenfalls mit einem Marktanpassungsfaktor an das tatsächliche Marktniveau angeglichen. Dieses Verfahren wird laut ÖNORM B 1802-1 vor allem bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern angewendet, bei denen es kaum Mieteinnahmen, aber substanzielle Bauwerte gibt.
Rechenbeispiel: Einfamilienhaus, 150 m² Wohnfläche, Niederösterreich, Baujahr vor 20 Jahren
Schritt 1: Bodenwert
600 m² × €200/m² (Baugrundpreis ländliche Region NÖ) = €120.000
Richtwert ländliche Regionen laut oesterreichhaus.at: €150-250/m²
Schritt 2: Bauwert (Neubaukosten)
150 m² × €2.500/m² (mittlerer Baukostenwert 2025) = €375.000
Baukosten 2025 laut oesterreichhaus.at: ca. €2.000-3.000/m² je nach Bauweise und Standard
Schritt 3: Alterswertminderung
Bei Gesamtnutzungsdauer 80 Jahre und Alter 20 Jahre verbleiben 75 % des Bauwerts: €375.000 × 0,75 = €281.250
Schritt 4: Sachwert (vor Marktanpassung)
Bodenwert plus Bauwert nach Alterswertminderung: €120.000 + €281.250 = ≈ €401.250
Sachwert vs. Vergleichswert: EFH 150 m², Niederösterreich (Beispiel)
In diesem vereinfachten Beispiel liegen Sachwert und Vergleichswert nahe beieinander. In der Praxis können beide Werte je nach Lage und Zustand stärker auseinanderlaufen.
Illustrative Modellrechnung, kein Verkehrswertgutachten.
In diesem Beispiel liegt der ermittelte Sachwert (≈ €401.250) nahe am Vergleichswert auf Basis des Statistik-Austria-Bundeslandmedians für Niederösterreich (≈ €398.000, siehe Haus-Wert-Rechner im Vergleich). Das ist kein Zufall, sondern zeigt: Bei korrekter Marktanpassung sollten sich Sachwert- und Vergleichswertverfahren idealerweise annähern. In der Praxis weichen die Werte aber oft ab, etwa bei sehr gefragten Lagen, wo der Bodenwert allein schon über dem Sachwert eines vergleichbaren Neubaus liegen kann.
Haus-Wert berechnen: Rechner im Vergleich →3. Ertragswertverfahren: Der Wert aus der Miete
Das Ertragswertverfahren (§ 5 LBG) ermittelt den Wert über die kapitalisierten, nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen. Es ist die zentrale Methode für vermietete Wohnungen, Zinshäuser und Gewerbeimmobilien: Objekte, deren Wert primär aus dem Ertrag und nicht aus der Eigennutzung resultiert.
Rechenbeispiel: vermietete Eigentumswohnung, 70 m², Wien
Schritt 1: Jahresrohertrag
70 m² × €7,50/m² Nettomiete (Statistik Austria, Q1/2025) × 12 Monate = €6.300
Schritt 2: Bewirtschaftungskosten (Richtwert ca. 25 %)
€6.300 × 0,25 = €1.575
Schritt 3: Jahresreinertrag
€6.300 − €1.575 = €4.725
Schritt 4: Bodenwertverzinsung
Anteiliger Grundwert €50.000 (Annahme) × Liegenschaftszinssatz 3 % = €1.500
Schritt 5: Gebäudereinertrag
€4.725 − €1.500 = €3.225
Schritt 6: Vervielfältiger (3 % Zinssatz, 50 Jahre Restnutzungsdauer)
≈ 25,7
Formel: ((1+x)^y − 1) / ((1+x)^y × x)
Schritt 7: Gebäudeertragswert
€3.225 × 25,7 ≈ €82.900
Schritt 8: Ertragswert gesamt
€50.000 (Bodenwert) + €82.900 ≈ €132.900
Auffällig: Der Ertragswert (≈ €133.000) liegt deutlich unter dem Vergleichswert für eine vergleichbare 70 m²-Eigentumswohnung in Wien (70 m² × €5.512/m² ≈ €385.800, siehe Immobilienpreise Wien 2026). Dieser deutliche Unterschied erklärt, warum das Ertragswertverfahren für eigengenutzte Eigentumswohnungen kaum herangezogen wird: Der Markt bewertet Wohnungen für Eigennutzung in begehrten Lagen oft deutlich über dem, was die Mietrendite allein rechtfertigen würde. Für Zinshäuser und reine Anlageobjekte hingegen ist das Ertragswertverfahren die maßgebliche Methode.
Immobilienpreise Wien 2026 →Welche Methode wählt ein Gutachter?
Ein gerichtlich beeideter Sachverständiger wählt das Hauptverfahren passend zum Objekttyp und prüft das Ergebnis häufig durch ein zweites Verfahren auf Plausibilität. Die konkrete Gewichtung liegt im fachlichen Ermessen und richtet sich nach ÖNORM B 1802 sowie dem LBG. Faktoren wie der energetische Zustand spielen dabei ebenfalls eine Rolle.
Energieausweis als Preisfaktor →Was bedeutet das für Ihren Verkauf?
Die drei Verfahren liefern unterschiedliche Perspektiven auf den Wert Ihrer Immobilie. Keines davon ersetzt jedoch eine marktorientierte Einschätzung für den Verkauf. Für die Festlegung Ihres Verkaufspreises ist letztlich entscheidend, was Käufer in Ihrer konkreten Lage aktuell tatsächlich zu zahlen bereit sind.
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Jetzt kostenlos starten →Häufige Fragen zu Bewertungsmethoden in Österreich
Für Eigentumswohnungen und Reihenhäuser wird meist das Vergleichswertverfahren herangezogen, da genug Vergleichsverkäufe vorliegen. Für selbstgenutzte Einfamilienhäuser kommt häufig das Sachwertverfahren zum Einsatz. Für vermietete Objekte (Zinshäuser, Anlagewohnungen) ist das Ertragswertverfahren maßgeblich. In der Praxis kombinieren Gutachter oft mehrere Verfahren.
Das Vergleichswertverfahren ermittelt den Wert anhand tatsächlich erzielter Kaufpreise vergleichbarer Objekte. Das Sachwertverfahren summiert Bodenwert und Bauwert (Herstellungskosten abzüglich Alterswertminderung). Das Ertragswertverfahren kapitalisiert die nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen über die Restnutzungsdauer. Alle drei sind in den §§ 4-6 des Liegenschaftsbewertungsgesetzes (LBG) geregelt.
Sachwert = Bodenwert + Bauwert (Herstellungskosten abzüglich Alterswertminderung) + sonstige Anlagen, multipliziert mit einem Marktanpassungsfaktor. Der Bodenwert wird über Vergleichspreise für unbebaute Grundstücke ermittelt, der Bauwert über aktuelle Baukosten je m² abzüglich eines Alterswertabschlags.
Ertragswert = Bodenwert + Gebäudeertragswert. Der Gebäudeertragswert ergibt sich aus dem Jahresreinertrag (Mieteinnahmen abzüglich Bewirtschaftungskosten und Bodenwertverzinsung), multipliziert mit einem Vervielfältiger, der von Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer abhängt. Es wird vor allem bei vermieteten Objekten und Zinshäusern verwendet.
Ein gerichtlich beeideter Sachverständiger wählt die Methode passend zum Objekttyp und kombiniert sie häufig mit einer Plausibilitätsprüfung über ein zweites Verfahren. Die Wahl und Gewichtung der Verfahren liegt im fachlichen Ermessen des Gutachters und richtet sich nach ÖNORM B 1802 und LBG.
Nein. Die hier gezeigten Rechenbeispiele dienen dem Verständnis der Methodik und ersetzen kein Verkehrswertgutachten. Für rechtlich verbindliche Zwecke (z. B. Gericht, Verlassenschaft, Bankfinanzierung) ist ein Gutachten eines gerichtlich beeideten Sachverständigen erforderlich.
Welche Bewertungsmethode ist die richtige für meinen Verkauf?
Vergleichswert-, Sachwert- und Ertragswertverfahren beantworten unterschiedliche Fragen: Was wurde tatsächlich bezahlt? Was würde ein Neubau kosten? Was ist die Immobilie als Ertragsquelle wert? Für die meisten privaten Verkäufe in Österreich ist das Vergleichswertverfahren die praxisnächste Orientierung, ergänzt durch eine realistische Einschätzung der individuellen Lage.
← Zurück zum Bewertungs-Überblick: Immobilienbewertung Österreich„In der Praxis kommen beeidete Vollgutachten für den normalen Privatverkauf selten zum Einsatz. Für die Preisentscheidung vor der Inseratschaltung ist eine Erstbewertung auf Basis tatsächlicher Transaktionsdaten deutlich praxisnäher und für die meisten Verkäufer ausreichend."
— Thomas Wakolbinger, Konzessionierter Immobilienmakler, GISA 38501128
Thomas Wakolbinger
Konzessionierter Immobilienmakler · GISA 38501128
Gründer von Selfimmo und Geschäftsführer der WATEK Homes GmbH (Hofau 7, 4650 Lambach). Thomas begleitet private Eigentümer beim Immobilienverkauf in Österreich – mit dem Ziel, Verkäufer provisionsfrei und rechtlich abgesichert durch den gesamten Prozess zu führen.
Mehr über uns →Quellenangaben
- Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG), §§ 4-6 (RIS), abgerufen 2026-06-11, ris.bka.gv.at
- INFINA: Liegenschaftsbewertung in Österreich, abgerufen 2026-06-11, infina.at
- oesterreichhaus.at: Hausbaukosten in Österreich 2025/2026, abgerufen 2026-06-11, oesterreichhaus.at
- Statistik Austria: Wohnen 2025, 1. Quartal (Mietpreise), veröffentlicht Juni 2025, statistik.at
- immoverkauf24.at: Ertragswertverfahren, Berechnung & Vervielfältiger, abgerufen 2026-06-11, immoverkauf24.at
- immobilien-verkaeuferportal.at: Das Sachwertverfahren (ÖNORM B 1802-1), abgerufen 2026-06-11, immobilien-verkaeuferportal.at
- Statistik Austria: Immobilien-Durchschnittspreise 2025, veröffentlicht 28.5.2026, statistik.at