Immobilienmarkt Österreich 2026: Preise, Zinsen & Prognose

Wie hat sich der Markt 2023–2025 entwickelt?

In 2025 stiegen die Preise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser österreichweit um 2,1 % nominell, nach zwei Jahren mit spürbaren Rückgängen (OeNB, Pressemitteilung Jänner 2026). Das markiert das Ende der Korrekturphase, die 2022/2023 begonnen hatte.

Damals hatte eine Kombination aus Inflationsschock, stark gestiegenen Bauzinsen und gedämpfter Kaufkraft den Markt abrupt gebremst. Das Transaktionsvolumen brach ein, Verkäufer mussten Abschläge hinnehmen. In Wien fielen die realen Preise in der Spitze um bis zu 15 % gegenüber dem Rekordjahr 2022.

„Was viele übersehen haben: Die Korrektur war kein Crash, sondern eine notwendige Normalisierung. Objekte mit realistischen Preisen verkauften sich auch 2023/2024 gut. Die echten Preisrückgänge betrafen vor allem überteuerte Neubau-Erstbezüge und Lagen mit schwacher Infrastruktur."

Thomas Wakolbinger, Selfimmo-Gründer, konzessionierter Immobilienmakler (GISA 38501128)

Seit Ende 2024 haben sich die Vorzeichen gedreht. 2025 stiegen die Wohnimmobilienpreise in Österreich nominell um 2,1 %, in Wien um 2,9 % und in Österreich ohne Wien um 1,6 % (OeNB Wohnimmobilienpreisindex, 2026). Bei einer Inflationsrate von 3,8 % bedeutet das real einen weiteren Rückgang. Über den längeren Zeitraum seit dem dritten Quartal 2022 liegen die Preise um 3,3 % unter dem damaligen Niveau.

Was kostet eine Immobilie in Österreich 2026?

Der österreichweite Medianpreis für Eigentumswohnungen lag 2025 bei 4.162 €/m², jener für Einfamilienhäuser bei 2.836 €/m² (Statistik Austria, Immobilien-Durchschnittspreise 2025). Diese Werte liegen noch deutlich unter dem Rekordjahr 2022, was für Käufer bedeutet, dass der Markt 2026 günstigere Einstiegspunkte bietet als auf dem Höhepunkt.

Besonders auffällig: In mehreren Bundesländern haben Baugrundstücke bereits neue Höchstpreise erreicht, während Wohn- und Gewerbeimmobilien noch Aufholpotenzial zeigen. Das signalisiert, dass Entwickler und Investoren bereits wieder aktiv sind.

Laut Statistik Austria (Immobilien-Durchschnittspreise 2025, veröffentlicht am 28.05.2026) reicht die Preisspanne von rund 1.859 €/m² im Burgenland bis 5.212 €/m² in Wien. Der Faktor zwischen günstigstem und teuerstem Bundesland liegt also bei fast 1:3. Nach Wien folgt Vorarlberg mit 5.000 €/m² als zweitteuerstes Bundesland, am unteren Ende liegt nach dem Burgenland die Steiermark mit 2.750 €/m². Das zeigt, wie stark die Lage das Ergebnis eines Immobilienverkaufs beeinflusst.

Wien vs. Bundesländer: Wo liegen die Preise wirklich?

Wien bleibt das teuerste Pflaster Österreichs, aber innerhalb der Stadt variieren die Preise extrem stark. In 2025 lag der Durchschnittskaufpreis für eine Wohnung in Wien bei 316.157 €, mit einem Quadratmeterpreis von rund 5.000–6.000 € (meinbezirk.at, 2025).

Die Extremwerte zeigen, wie weit die Schere auseinandergehen kann: In der Inneren Stadt (1. Bezirk) liegen die Angebotspreise bei 19.555 €/m², in Favoriten als günstigstem Bezirk bei 5.472 €/m² (immopreise.at, Dezember 2025, vollständige Bezirkstabelle unter Immobilienpreise Wien 2026). Salzburg liegt mit Neubauwohnungen von bis zu 9.000 €/m² in Bestlagen auf ähnlichem Niveau wie teure Wiener Innenstadtbezirke.

Quelle: Statistik Austria, Immobilien-Durchschnittspreise 2025, veröffentlicht Mai 2026 (Pressemitteilung vom 28.05.2026). Medianpreise aus den im Grundbuch eingetragenen Kaufverträgen, in Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.

„Gerade in Randlagen Wiens und in mittelgroßen Städten wie Linz oder Klagenfurt sehen wir 2026 eine deutlich erhöhte Nachfrage von Käufern, die sich die Wiener Preise nicht mehr leisten können oder wollen. Das treibt dort die Preise stärker als die reinen Indexdaten abbilden."

Thomas Wakolbinger, Selfimmo-Gründer, konzessionierter Immobilienmakler (GISA 38501128)

Was hat die Zinswende bewirkt?

Die Europäische Zentralbank senkte ihren Leitzins zwischen Juni 2024 und Juni 2025 achtmal in Folge, einer der schnellsten Lockerungszyklen der EZB-Geschichte. Gerechnet ab September 2024 waren es sieben Senkungen. Seit dem 17. Juni 2026 liegt die Einlagenfazilität bei 2,25 %, der Hauptrefinanzierungssatz bei 2,40 % und der Spitzenrefinanzierungssatz bei 2,65 % (EZB, Leitzinsen, abgerufen 2026-08-30).

In Österreich hat sich das direkt auf die Finanzierungskosten ausgewirkt. Ein variabel verzinster Immobilienkredit sank von rund 5,00 % im Herbst 2023 auf ca. 3,25 % im März 2026 (INFINA, Zinsentwicklung). Bei 300.000 Euro Kreditsumme entspricht ein Rückgang um 1,75 Prozentpunkte einer Zinsersparnis von rund 5.250 Euro im Jahr, also etwa 440 Euro im Monat. Das ist die reine Zinswirkung und damit die Obergrenze. Bei einer üblichen Annuität mit Tilgung liegt die Entlastung der Monatsrate bei rund 290 bis 305 Euro.

Die Folge: Die Anzahl neuer Hypothekarkredite hat sich gegenüber 2023/2024 nahezu verdoppelt (OTS/ImmoFokus Marktbericht Q4 2025). Käufer, die in der Hochzinsphase an der Seitenlinie gewartet hatten, kehren in den Markt zurück.

Laut Zinsspezialisten (infina.at) sind derzeit fixe Zinskonditionen günstiger als variable, eine ungewöhnliche Konstellation, die Käufern 2026 kurzfristig Planungssicherheit bieten kann, bevor eventuelle weitere Erhöhungen greifen.

Warum bleibt das Angebot knapp und was bedeutet das für Verkäufer?

Die Nachfrage zieht an, aber das Angebot hält nicht Schritt. Hohe Baukosten haben 2024 und 2025 viele Neubauprojekte gestoppt oder verzögert. Dieser Fertigstellungs-Gap zeigt sich 2026 am Markt: Wer ein bestehendes Objekt verkauft, trifft auf weniger Konkurrenz als noch 2020–2022.

2025 wurden in Österreich 117.782 Immobilienkäufe verbüchert, ein Plus von 16,8 % gegenüber 2024. Das Transaktionsvolumen stieg um 20,3 % auf 34,61 Mrd. Euro (RE/MAX-ImmoSpiegel 2025, ausgewertet auf Grundbuchbasis). Bei Eigentumswohnungen lag das Transaktionsplus in den ersten drei Quartalen 2025 bei +18 % gegenüber dem Vergleichszeitraum 2024 (ad-hoc-news.de / immofokus.at).

„Was wenige einkalkulieren: Die Verknappung betrifft vor allem Objekte unter 400.000 €. In diesem Segment spüren wir als Makler die stärkste Bieterdynamik. Größere Objekte und Gewerbeimmobilien bewegen sich dagegen noch langsamer, weil hier die Finanzierungshürden höher bleiben."

Thomas Wakolbinger, Selfimmo-Gründer, konzessionierter Immobilienmakler (GISA 38501128)

Für Immobilienverkäufer bedeutet das: 2026 ist ein gutes Jahr, um zu verkaufen. Die erhöhte Nachfrage und das knappe Angebot schaffen Verhandlungsspielraum auf Verkäuferseite. Wer seinen Verkaufspreis realistisch ansetzt, darf wieder mit Gegenangeboten rechnen.

Ausblick 2026/2027: Was ist zu erwarten?

Für 2026 rechnen die befragten Fachleute mit weiter moderaten Preissteigerungen. Bei Eigentumswohnungen werden in zentralen Lagen +3,5 % erwartet, am Stadtrand +2,9 % und in Landgemeinden +2,3 %, bei Einfamilienhäusern +3,0 % (RE/MAX Real Estate Future Index 2026, Befragung von 650 Immobilienfachleuten, 07.01.2026, abgerufen 2026-08-30). Getrieben wird das vor allem durch:

Für 2027/2028 wird der Rückgang im Neubau noch deutlicher spürbar werden. Experten wie ImmoFokus und RE/MAX Österreich gehen davon aus, dass der Mangel an neuen Einheiten ab 2027 zu stärkerem Preisdruck führen wird, insbesondere in Wien und Ballungsräumen (immobilien-redaktion.com).

Ein Risikofaktor bleibt der neue EZB-Erhöhungszyklus: Sollten die Zinsen 2026/2027 deutlicher steigen als erwartet, könnte das die Nachfrage erneut bremsen.

Was ändert die EAVG-Novelle 2026 für Inserenten?

Seit 1. Juli 2026 gilt in Österreich eine neue Inseratspflicht für Energieausweise (EAVG 2012 idF BGBl. I Nr. 38/2026). Wer eine Immobilie zum Kauf oder zur Miete inseriert, muss den Heizwärmebedarf (HWB), den Endenergiebedarf (EEB) und die Gesamtenergieeffizienzklasse angeben. Der Gesamtenergieeffizienz-Faktor (fGEE) entfällt als Pflichtangabe.

Parallel dazu wurde die Klassenskala umgestellt: Sie reicht jetzt von A bis G, die früheren Klassen A++ und A+ sind entfallen. Ausweise mit dieser Skala werden allerdings erst dort ausgestellt, wo das Bundesland die OIB-Richtlinie 6 in der Ausgabe 2025 übernommen hat, Stand August 2026 also in Wien und Tirol. Genau diesen Fall fängt § 10a Abs. 2 EAVG ab: Solange das Landesrecht die Ausstellung mit den neuen Kennwerten nicht ermöglicht, genügen weiterhin Heizwärmebedarf und Gesamtenergieeffizienzfaktor. Dasselbe gilt, wenn Ihr Energieausweis noch nach der alten Rechtslage ausgestellt wurde und innerhalb seiner zehnjährigen Gültigkeit liegt. Die Regel greift also nicht nur für Inserate, die vor dem 1. Juli 2026 veröffentlicht wurden.

Wer ein Objekt mit einem älteren Ausweis im Bestand hat, sollte vor dem Inserieren prüfen, welche Werte konkret gefordert sind. Fehlt die Angabe, drohen Verwaltungsstrafen bis zu 1.450 € (§ 9 EAVG 2012).

„Wir empfehlen Verkäufern, den Energieausweis vor dem Inserieren aktiv anzufordern und beim Aussteller nachzufragen, nach welcher Fassung er erstellt wurde. Davon hängt ab, welche Werte ins Inserat gehören. Nachbesserungen kosten Zeit und können den Verkaufsprozess verzögern.“

Thomas Wakolbinger, Selfimmo-Gründer, konzessionierter Immobilienmakler (GISA 38501128)

Wie nutzen Verkäufer die aktuelle Marktlage 2026?

Der Markt hat sich von der Korrekturphase erholt, aber er ist kein Selbstläufer. Drei Punkte sind entscheidend:

Wenn Sie wissen wollen, was Ihre Immobilie unter den aktuellen Marktbedingungen wert ist, bietet Thomas Wakolbinger, konzessionierter Immobilienmakler (GISA Nr. 38501128), eine kostenlose Erstbewertung, ohne Verpflichtung und mit konkretem Marktwert.

Häufig gestellte Fragen zum Immobilienmarkt Österreich 2026