Ratgeber · ImmoESt Berechnung
Altgrundstück vs. Neugrundstück: Welche ImmoESt gilt in Österreich?
Ob ein Immobilienverkauf pauschal mit 4,2 % oder regulär mit 30 % auf den Gewinn besteuert wird, hängt von einem einzigen Datum ab: dem 31. März 2002. Bei hohen Wertsteigerungen kann das Zehntausende Euro Unterschied bedeuten.
Thomas Wakolbinger · Konzessionierter Immobilienmakler ·
Das Wichtigste im Überblick
- →Altgrundstück (Kauf vor 31.3.2002): 4,2 % des Verkaufspreises — pauschal
- →Neugrundstück (Kauf ab 1.4.2002): 30 % des tatsächlichen Gewinns
- →Altgrundstück-Pauschale ist ein Wahlrecht — tatsächliche Methode ist immer möglich
- →Bei Erbschaften gilt das Anschaffungsdatum des Erblassers
Was unterscheidet Alt- und Neugrundstücke?
Altgrundstück
- Kauf: vor 31.3.2002
- Basis: Verkaufspreis
- Satz: 4,2 %
- Wahlrecht: Ja
- Vorteil: Hohe Wertsteigerung
Neugrundstück
- Kauf: ab 1.4.2002
- Basis: Tats. Gewinn
- Satz: 30 %
- Wahlrecht: Nein
- Vorteil: Geringer Gewinn
Rechenbeispiele: Was zahle ich konkret?
Beispiel 1: Haus in Wien, Kauf 1995 (Altgrundstück)
- Kaufpreis 1995: €120.000 + Nebenkosten €10.000 + Sanierung 2005: €60.000
- Verkaufspreis 2026: €680.000
Altgrundstück-Pauschale
€680.000 × 4,2 % = €28.560
Tatsächliche Methode
€490.000 × 30 % = €147.000
→ Ersparnis durch Altgrundstück: €118.440
Beispiel 2: Eigentumswohnung, Kauf 2008 (Neugrundstück)
- Kaufpreis 2008: €220.000 + Nebenkosten €16.000 + Sanierung 2019: €18.000 (2/3 = €12.000)
- Verkaufspreis 2026: €320.000
Gewinn: €72.000 × 30 % = €21.600 ImmoESt
Kein Altgrundstück → keine Wahl. Regelbesteuerung gilt.
Beispiel 3: Altgrundstück mit geringem Gewinn
- Kaufpreis 1998: €280.000 + Nebenkosten €20.000 + Sanierungen €80.000
- Verkaufspreis 2026: €350.000
Altgrundstück-Pauschale
€350.000 × 4,2 % = €14.700
Tatsächliche Methode
Verlust: €0 ImmoESt !
→ Hier lohnt die tatsächliche Methode: €0 statt €14.700
Wann ist die Altgrundstück-Pauschale günstiger?
Die Pauschale ist fast immer günstiger, wenn die Wertsteigerung groß ist. Eine einfache Faustregel:
Pauschale günstiger, wenn:
Tatsächlicher Gewinn > 14 % des Verkaufspreises
Denn: 4,2 % von 100 % = 30 % von 14 %
Bei Immobilien, die seit den 1990er Jahren oder früher gehalten werden, ist diese Schwelle in Wien und den meisten Landeshauptstädten regelmäßig überschritten.
Sonderfall: Was gilt bei geerbten Immobilien?
Bei Erbschaften ist steuerlich das Anschaffungsdatum des Erblassers entscheidend, nicht das Datum des Erbfalls. Erben treten vollständig in die steuerliche Position des Erblassers ein.
Praxisbeispiel:
- Erblasser kaufte Grundstück 1985 → Altgrundstück
- Erbe erhält Immobilie 2020, verkauft 2026 für €600.000
- ImmoESt: €600.000 × 4,2 % = €25.200 (Altgrundstück-Pauschale gilt!)
- Hätte Erblasser 2005 gekauft → Neugrundstück → 30 % auf tatsächlichen Gewinn
Sonderfall: Was gilt bei Schenkungen?
Bei Schenkungen tritt der Beschenkte grundsätzlich in die steuerliche Position des Schenkers ein (Anschaffungsdatum des Schenkers bleibt maßgeblich).
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Ein Altgrundstück ist eine Immobilie, die vor dem 31. März 2002 angeschafft wurde. Für Altgrundstücke gilt bei der ImmoESt die günstige Pauschalbesteuerung von 4,2 % des Verkaufspreises — unabhängig vom tatsächlichen Gewinn.
Ein Neugrundstück ist eine Immobilie mit Anschaffung ab dem 1. April 2002. Der tatsächliche Veräußerungsgewinn (Verkaufspreis minus Anschaffungskosten und Nebenkosten) wird mit 30 % ImmoESt besteuert. Es gibt keine Pauschalierungsmöglichkeit.
Die Pauschale ist günstiger, wenn der tatsächliche Gewinn mehr als 14 % des Verkaufspreises beträgt. Bei hohen Wertsteigerungen — typisch für Immobilien aus den 1990er Jahren — ist die Pauschalierung fast immer vorteilhafter.
Ja. Die Altgrundstück-Pauschale ist ein Wahlrecht. Wenn der tatsächliche Gewinn gering ist oder sogar ein Verlust vorliegt, kann die tatsächliche Methode günstiger sein — bis hin zu €0 ImmoESt bei einem Verlust.
Maßgeblich ist das Datum des Kaufvertrags (oder Fertigstellungsdatum bei Eigenbauten). Stichtag: 31. März 2002. Kauf bis inklusive 31.3.2002 = Altgrundstück. Kauf ab 1.4.2002 = Neugrundstück.
Bei Erbschaften ist das Anschaffungsdatum des Erblassers maßgeblich — der Erbe tritt in die steuerliche Position des Erblassers ein. Hat der Erblasser die Immobilie vor 2002 gekauft, gilt die Altgrundstück-Pauschale auch für den Erben.
Weiterführende Leitfäden
Quellenangaben
- BMF, § 30 Abs. 4 EStG — Altgrundstück, abgerufen 2026-06-05, ris.bka.gv.at
- BMF, ImmoESt-Erlass 2012, abgerufen 2026-06-05, bmf.gv.at
Letzte Aktualisierung: Juni 2026. Alle Steuerangaben ohne Gewähr — für Ihren konkreten Fall empfehlen wir die Beratung durch einen österreichischen Steuerberater.