Ratgeber · ImmoESt Sonderfälle
Umwidmungszuschlag Österreich: 40 % ImmoESt bei Grundstücksumwidmung
Der Umwidmungszuschlag ist eine der weniger bekannten, aber folgenreichsten Sonderregelungen der österreichischen Immobilienertragsteuer. Für umgewidmete Grundstücke gilt ein erhöhter ImmoESt-Satz von 40 % statt der üblichen 30 %.
Thomas Wakolbinger · Konzessionierter Immobilienmakler ·
Das Wichtigste im Überblick
- →Erhöhter Satz: 40 % ImmoESt statt 30 % (Neugrundstück) bzw. 18 % statt 4,2 % (Altgrundstück)
- →Betrifft: Grundstücke mit Umwidmung von Grünland / Ackerland → Bauland
- →Nicht betroffen: Bereits gewidmetes Bauland, Baulücken, umgebaute Bestandsgebäude
- →Hauptwohnsitzbefreiung kann auch bei umgewidmeten Grundstücken greifen
Was ist der Umwidmungstatbestand?
Der Umwidmungstatbestand (§ 30 Abs. 4 Z 1 EStG) erhöht den ImmoESt-Steuersatz, wenn zwei Voraussetzungen gleichzeitig erfüllt sind:
Das Grundstück wurde von einer nicht bebaubaren in eine bebaubare Widmung geändert
Der Veräußerungsgewinn ist (zumindest teilweise) auf diese Umwidmung zurückzuführen
Typische Widmungsänderungen (betroffen)
- → Grünland → Wohnbauland
- → Agrarland / Landwirtschaft → Bauland
- → Freihaltefläche → Gewerbegebiet
- → Wald → Bauland (Ausnahmefälle)
Nicht betroffen
- ✓ Baulücken (schon als Bauland gewidmet)
- ✓ Bestandsimmobilien mit Gebäude (Gebäudeanteil)
- ✓ Umwidmungen innerhalb bebaubarer Kategorien
Wie hoch ist die Steuer beim Umwidmungszuschlag?
Neugrundstücke (Kauf ab 1.4.2002)
| Regelfall | Mit Zuschlag |
|---|---|
| 30 % des Gewinns | 40 % des Gewinns |
Altgrundstücke (Kauf vor 31.3.2002)
| Regelfall (Pauschale) | Mit Zuschlag |
|---|---|
| 4,2 % des Verkaufspreises | 18 % des Verkaufspreises |
Rechenbeispiel Neugrundstück mit Umwidmung:
- Kauf des Ackerlands 2010: €80.000
- Umwidmung in Bauland: 2022
- Verkauf 2026: €400.000 → Veräußerungsgewinn: €320.000
Ohne Zuschlag
€320.000 × 30 % = €96.000
Mit Umwidmungszuschlag
€320.000 × 40 % = €128.000
→ Mehrsteuer durch Umwidmungszuschlag: €32.000
Wann greift der Umwidmungszuschlag und wann nicht?
Klar betroffen
- → Reines Ackerland wird Bauland → gesamter Gewinn ist widmungsbedingt
- → Grünlandgrundstück mit Freihaltewidmung wird umgewidmet
Teilweise betroffen
- → Grundstück mit bestehendem Gebäude: Zuschlag gilt nur für Grundanteil
- → Wenn Wertsteigerung nur teilweise auf Umwidmung zurückzuführen ist
Nicht betroffen
- → Baulücken (schon vor dem Kauf als Bauland gewidmet)
- → Widmungsänderungen ohne Werterhöhung (z. B. Rückwidmung)
- → Wenn Hauptwohnsitzbefreiung greift (hat Vorrang)
Hauptwohnsitzbefreiung bei umgewidmeten Grundstücken
Auch bei umgewidmeten Grundstücken kann die Hauptwohnsitzbefreiung greifen und hat dann Vorrang vor dem Umwidmungszuschlag. Voraussetzung: Auf dem Grundstück steht ein Gebäude, das als Hauptwohnsitz genutzt wurde.
Praxistipp: Vor Verkauf rechtliche Einschätzung einholen
„Bei Grundstücksverkäufen, bei denen eine Umwidmung erfolgt ist, sollte vor Abschluss des Kaufvertrags ein österreichischer Steuerberater oder Rechtsanwalt konsultiert werden. Die Mehrkosten einer Beratung stehen in keinem Verhältnis zur potentiellen Steuermehrbelastung von 10 Prozentpunkten auf den gesamten Veräußerungsgewinn."
— Thomas Wakolbinger, Konzessionierter Immobilienmakler
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Jetzt Immobilie inserieren →Häufig gestellte Fragen zum Umwidmungszuschlag
Der Umwidmungszuschlag erhöht die ImmoESt auf 40 % (statt 30 %) bei Neugrundstücken bzw. auf 18 % des Verkaufspreises (statt 4,2 %) bei Altgrundstücken, wenn das Grundstück von einer nicht-bebaubaren in eine bebaubare Widmung umgewidmet wurde.
Der erhöhte Satz gilt, wenn das Grundstück von Grünland, Ackerland oder einer anderen nicht-bebaubaren Widmung in Bauland umgewidmet wurde und der Veräußerungsgewinn zumindest teilweise auf diese Umwidmung zurückzuführen ist.
Ja, auch Altgrundstücke können betroffen sein. Der Pauschalsatz erhöht sich dann von 4,2 % auf 18 % des Verkaufspreises. Die genaue Anwendung hängt von der Widmungshistorie und den Einzelfallumständen ab.
Vermeidung ist nur möglich, wenn die Hauptwohnsitzbefreiung greift (Vorrang vor dem Zuschlag) oder wenn die rechtlichen Voraussetzungen im konkreten Fall nicht erfüllt sind. Eine zeitliche Steuerung des Verkaufs kann in manchen Fällen helfen.
Die Umwidmung ist die behördliche Änderung der Flächenwidmungskategorie durch die Gemeinde. Die Bebauung ist die tatsächliche Errichtung eines Gebäudes. Der Umwidmungszuschlag greift schon bei der Widmungsänderung, nicht erst bei der Bebauung.
Weiterführende Leitfäden
Quellenangaben
- BMF, § 30 Abs. 4 EStG — Umwidmungszuschlag, abgerufen 2026-06-05, ris.bka.gv.at
Letzte Aktualisierung: Juni 2026. Alle Steuerangaben ohne Gewähr — für Ihren konkreten Fall empfehlen wir die Beratung durch einen österreichischen Steuerberater.