Ratgeber · Wohnung verkaufen
Steuern beim Wohnungsverkauf in Österreich 2026: was netto übrig bleibt
Beim Verkauf einer Eigentumswohnung in Österreich entscheiden zwei Faktoren, wie viel netto übrig bleibt: der Verkaufspreis und die Steuerbelastung durch die Immobilienertragsteuer (ImmoESt). Wer gut vorbereitet ist, kann die Steuerlast erheblich reduzieren — im besten Fall auf €0, wenn die Hauptwohnsitzbefreiung greift. Den kompletten Ablauf beim Wohnungsverkauf zeigt der Verkaufs-Ratgeber, hier geht es um die Steuerseite.
Thomas Wakolbinger · Konzessionierter Immobilienmakler ·
Das Wichtigste im Überblick
- →ImmoESt: 30 % des Veräußerungsgewinns (Regelfall)
- →Mit Hauptwohnsitzbefreiung: €0 ImmoESt (wenn Voraussetzungen erfüllt)
- →Ansetzbar: Kaufnebenkosten, Herstellungs- und Instandsetzungskosten in voller Höhe
- →Abfuhr: Notar/RA rechnet ab — kein Zutun des Verkäufers nötig
Wie viel ImmoESt fällt beim Wohnungsverkauf an?
Die ImmoESt beim Wohnungsverkauf beträgt 30 % des Veräußerungsgewinns. Für Altbestand (Kauf vor 31.3.2002) gilt alternativ die Pauschale von 4,2 % des Verkaufspreises.
Stichtag 1. Jänner 2027
Diese Werte gelten für Verkäufe bis 31. Dezember 2026. Für Grundstücksveräußerungen nach dem 31. Dezember 2026 sinken die pauschalen Anschaffungskosten von 86 auf 80 % und im Umwidmungsfall von 40 auf 30 % (§ 124b Z 498 EStG). Die effektive Belastung steigt damit von 4,2 auf 6 % beziehungsweise von 18 auf 21 % des Verkaufspreises. Maßgeblich ist der Vertragsabschluss, nicht die Zahlung oder die Grundbucheintragung.
Nettobetrag-Beispiel: Wohnungsverkauf Wien 2026
Kaufpreis 2015: €280.000 | Nebenkosten: €20.000 | Verkauf: €420.000
Eigene Berechnung. Ohne Hauptwohnsitzbefreiung.
Konkrete Rechenbeispiele nach Städten
Wien: Eigentumswohnung 60 m², 3. Bezirk
- Kauf 2012: €210.000 + Nebenkosten €15.000 | Sanierung 2020: €22.000 → voll ansetzbar
- Verkauf 2026: €390.000 | Gewinn: 390.000 − 210.000 − 15.000 − 22.000 = €143.000
ImmoESt: €42.900
Netto: €347.100
Mit HWB-Befreiung
Netto: €390.000
Graz: Eigentumswohnung 70 m², Geidorf
- Kauf 2016: €195.000 + Nebenkosten €14.000 | Keine Sanierungen
- Verkauf 2026: €290.000 | Gewinn: €81.000
ImmoESt: €24.300 | Netto: €265.700
Linz: Eigentumswohnung 55 m², Innenstadt (Altgrundstück)
- Kauf 1999: €65.000 → Altgrundstück
- Verkauf 2026: €180.000
Altgrundstück-Pauschale
€180.000 × 4,2 % = €7.560
Tatsächliche Methode
Gewinn €115.000 × 30 % = €34.500
Altgrundstück-Vorteil: €26.940 weniger Steuer
Welche Kosten kann ich absetzen?
Viele Wohnungsverkäufer vergessen Kosten, die seit dem ursprünglichen Kauf angefallen sind.
Vollständig absetzbar
- Grunderwerbsteuer beim Kauf (3,5 %)
- Notar/RA-Kosten beim Kauf
- Maklerprovision beim Kauf
- Grundrissveränderungen, Dachterrassen-Aufbau
voll ansetzbar, ohne Frist
- Badezimmersanierung (vollständig)
- Küchensanierung
- Neue Fenster und Türen
- Bodenbelag (Kompletttausch)
- Heizungsanlage
Nicht absetzbar
- Einrichtungsgegenstände, Möbel
- Laufende Betriebskosten
- Schönheitsreparaturen
- Maklerprovision beim Verkauf (§ 20 Abs. 2 EStG)
- Inseratkosten, Home Staging, Fotos, Energieausweis für den Verkauf
- Kosten der Vertragserrichtung, soweit sie der Verkäufer trägt
Warum die Verkaufskosten nicht zählen
Beim besonderen Steuersatz von 30 % sind Werbungskosten nicht abzugsfähig (§ 20 Abs. 2 EStG). Das betrifft alle Kosten, die beim Verkauf anfallen: Maklerprovision, Inserate, Energieausweis, Bewertung, Fotos.
Der Unterschied zu den Anschaffungsnebenkosten ist wichtig und wird oft verwechselt. Was Sie beim Kauf gezahlt haben, also Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr, Vertragserrichtung und auch die damalige Maklerprovision, erhöht Ihre Anschaffungskosten und mindert damit den Gewinn. Was Sie beim Verkauf zahlen, mindert gar nichts.
Eine Ausnahme gibt es, und sie steht nicht im Werbungskostenrecht, sondern in der Gewinnermittlung selbst. Nach § 30 Abs. 3 letzter Satz EStG sind „die Einkünfte um die für die Mitteilung oder Selbstberechnung gemäß § 30c anfallenden Kosten und um anlässlich der Veräußerung entstehende Minderbeträge aus Vorsteuerberichtigungen gemäß § 6 Z 12 zu vermindern“. Die Kosten, die Notar oder Rechtsanwalt für die Selbstberechnung der ImmoESt verrechnen, mindern also die Bemessungsgrundlage, obwohl § 20 Abs. 2 EStG den Werbungskostenabzug sperrt.
Praktisch bedeutet das: Eine Maklerprovision von 3,6 % brutto auf Verkäuferseite ist eine reine Ausgabe. Bei 400.000 Euro Verkaufspreis sind das 14.400 Euro, die weder den Verkaufserlös noch die Steuerlast mindern.
Anlegerwohnung vs. Selbstgenutzte Wohnung
Der steuerliche Unterschied zwischen Anleger- und Eigennutzerwohnung ist enorm:
Eigennutzerwohnung
- ✓ Hauptwohnsitzbefreiung möglich
- ✓ ImmoESt: 0 % (mit Befreiung) oder 30 %
- ✓ Keine AfA-Rückverrechnung
Anlegerwohnung
- ✗ Keine Hauptwohnsitzbefreiung
- ✗ ImmoESt: 30 % auf Gewinn
- ✗ AfA-Beträge erhöhen den Gewinn
Vorsorgewohnung verkaufen: die Vorsteuerberichtigung
Wer eine Vorsorgewohnung gekauft und steuerpflichtig vermietet hat, hat sich die Umsatzsteuer aus Kaufpreis und Sanierungen als Vorsteuer vom Finanzamt zurückgeholt. Dieser Vorsteuerabzug ist an die steuerpflichtige Vermietung gebunden. Der Verkauf selbst ist nach § 6 Abs. 1 Z 9 lit. a UStG unecht steuerbefreit. Damit ändern sich die Verhältnisse, die für den Vorsteuerabzug maßgebend waren, und ein Teil der Vorsteuer ist an das Finanzamt zurückzuzahlen.
Die Rechtsgrundlage ist § 12 Abs. 10 UStG. Für Grundstücke bestimmt er: „Bei Grundstücken (einschließlich der aktivierungspflichtigen Aufwendungen und der Kosten von Großreparaturen) tritt an die Stelle des Zeitraumes von vier Kalenderjahren ein solcher von neunzehn Kalenderjahren.“ Gerechnet wird also über das Jahr der erstmaligen Verwendung plus 19 Folgejahre, zusammen 20 Jahre, mit je einem Zwanzigstel pro Jahr.
Beim Verkauf wird die Berichtigung nicht auf die Restjahre verteilt, sondern in einem Betrag fällig. § 12 Abs. 10 UStG: „im Falle der Lieferung ist die Berichtigung für den restlichen Berichtigungszeitraum spätestens in der letzten Voranmeldung des Veranlagungszeitraumes vorzunehmen, in dem die Lieferung erfolgte.“
Rechenbeispiel
- Kauf einer Vorsorgewohnung 2018: €300.000 netto, darauf 20 % Umsatzsteuer = €60.000 Vorsteuer
- Erstmalige Vermietung 2018, steuerpflichtig. Berichtigungszeitraum: 2018 plus 19 Folgejahre, also bis 2037
- Ein Zwanzigstel pro Jahr: 60.000 geteilt durch 20 = €3.000
- Steuerfreier Verkauf 2026. Verbraucht sind die Jahre 2018 bis 2025, das sind acht Jahre. Offen bleiben 2026 bis 2037, das sind zwölf Jahre
- Rückzahlung: 12 × 3.000 = €36.000, fällig in einem Betrag
Ein Trost bleibt: Der Betrag geht bei der ImmoESt nicht verloren. Nach § 30 Abs. 3 letzter Satz EStG sind die Einkünfte auch „um anlässlich der Veräußerung entstehende Minderbeträge aus Vorsteuerberichtigungen gemäß § 6 Z 12 zu vermindern“. Im Beispiel sinkt die ImmoESt-Bemessungsgrundlage um €36.000, was bei 30 % Steuersatz €10.800 weniger ImmoESt bedeutet. Unter dem Strich bleibt eine Belastung von 36.000 minus 10.800 = €25.200.
Der Ausweg: Option zur Steuerpflicht
§ 6 Abs. 2 UStG erlaubt es, den an sich steuerfreien Verkauf freiwillig als steuerpflichtig zu behandeln: „Der Unternehmer kann [...] einen Umsatz, der nach § 6 Abs. 1 Z 9 lit. a, Z 16 oder Z 17 steuerfrei ist, als steuerpflichtig behandeln.“ Dann bleibt die Kette der steuerpflichtigen Umsätze ungebrochen und die Vorsteuerberichtigung entfällt. Der Verkauf unterliegt stattdessen 20 % Umsatzsteuer.
Die Einschränkung, die den Ausweg meist verschließt
Die Umsatzsteuer zahlt der Käufer. Zurückholen kann er sie nur, wenn er selbst vorsteuerabzugsberechtigt ist, die Wohnung also wieder steuerpflichtig vermietet. Ein Privatkäufer, der einziehen will, hat diesen Abzug nicht. Für ihn verteuert die Option den Kauf um ein Fünftel. Praktisch kommt sie deshalb nur in Betracht, wenn die Vorsorgewohnung an einen Anleger weitergereicht wird.
Dazu kommt: Eine Option für nur einen Teil des Grundstücks ist nach der Verwaltungspraxis nur möglich, „wenn es sich um baulich abgeschlossene, selbständige Teile des Grundstücks handelt“. Und § 6 Abs. 2 UStG lässt die zu berichtigende Vorsteuer „frühestens für den Voranmeldungszeitraum“ abziehen, in dem der Umsatz als steuerpflichtig behandelt wird. Wer optieren will, muss das vor dem Verkauf mit dem Käufer klären und im Kaufvertrag festhalten.
Wenn Sie eine vermietete Vorsorgewohnung verkaufen, ist die Vorsteuerberichtigung häufig der größte Steuerposten, größer als die ImmoESt. Rechnen Sie sie durch, bevor Sie den Preis festlegen, nicht erst beim Notartermin.
WEG-Rücklage beim Wohnungsverkauf
Die WEG-Rücklage (Instandhaltungsrücklage) geht beim Verkauf einer Eigentumswohnung nach § 31 WEG 2002 auf den Käufer über. Sie ist wirtschaftlich kein Erlös aus dem Grundstück, sondern die Rückzahlung von Beträgen, die Sie zuvor in das Vermögen der Eigentümergemeinschaft eingezahlt haben.
Die Finanzverwaltung hat das in den Einkommensteuerrichtlinien klargestellt (EStR 2000 Rz 6655c): Wird der auf die Rücklage entfallende Betrag im Kaufvertrag gesondert und betragsmäßig ausgewiesen, liegen insoweit beim Verkäufer keine Einnahmen und beim Käufer keine Anschaffungskosten vor. Der Betrag gehört dann nicht in die ImmoESt-Bemessungsgrundlage.
Der gesonderte Ausweis ist die ganze Bedingung, und er kostet nichts. Steht im Vertrag nur ein Gesamtkaufpreis, fehlt der Nachweis, und die Rücklage wird mitversteuert. Bei einer anteiligen Rücklage von 8.000 Euro sind das 8.000 × 30 % = 2.400 Euro ImmoESt, die ein einziger Satz im Kaufvertrag vermeidet.
Ein Unterschied bleibt: Die Grunderwerbsteuer wird von der gesamten Gegenleistung einschließlich der übergehenden Rücklage berechnet. Was bei der ImmoESt herausfällt, fällt bei der Grunderwerbsteuer nicht heraus.
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Jetzt Wohnung inserieren →Häufig gestellte Fragen
Beim Wohnungsverkauf fällt ImmoESt von 30 % auf den Veräußerungsgewinn an. Mit Hauptwohnsitzbefreiung (mindestens 2 Jahre durchgehend selbst bewohnt ab Kauf, oder 5 Jahre durchgehend innerhalb der letzten 10 Jahre) ist der Verkauf vollständig steuerfrei. Bei Altbestand (Kauf vor 31.3.2002) gilt die Pauschale von 4,2 % des Verkaufspreises.
Der Wohnungsverkauf ist steuerfrei, wenn die Hauptwohnsitzbefreiung greift: 2 Jahre durchgehend Hauptwohnsitz ab Anschaffung oder 5 Jahre durchgehend Hauptwohnsitz innerhalb der letzten 10 Jahre. Die konkrete Wohnung (nicht nur das Haus) muss als Hauptwohnsitz genutzt worden sein.
Netto-Erlös = Verkaufspreis minus ImmoESt minus Lastenfreistellungskosten. Bei €350.000 Verkaufspreis und €100.000 Gewinn: €30.000 ImmoESt → ca. €320.000 netto. Mit Hauptwohnsitzbefreiung entfällt die ImmoESt vollständig.
Ja. Herstellungskosten (Badumbau, Grundrissveränderung) und Instandsetzungskosten (Fenstertausch, Heizungserneuerung) erhöhen die Anschaffungskosten in voller Höhe (§ 30 Abs. 3 EStG). Es gibt weder eine Zweidrittel-Regel noch eine Fünfzehnjahresgrenze. Nicht ansetzbar sind laufende Instandhaltung, Schönheitsreparaturen und Einrichtungsgegenstände.
Nein. Die ImmoESt wird vom Notar oder Rechtsanwalt berechnet und direkt ans Finanzamt abgeführt. Der Verkäufer erhält eine Bescheinigung — eine separate Steuererklärung ist in der Regel nicht notwendig.
Ja, wenn Sie die Wohnung steuerpflichtig vermietet und die Vorsteuer geltend gemacht haben. Der Verkauf ist nach § 6 Abs. 1 Z 9 lit. a UStG unecht steuerbefreit und löst eine Vorsteuerberichtigung nach § 12 Abs. 10 UStG aus. Der Berichtigungszeitraum beträgt bei Grundstücken 20 Jahre, also das Jahr der erstmaligen Verwendung plus 19 Folgejahre; bei einer erstmaligen Nutzung vor dem 1. April 2012 sind es 10 Jahre. Pro offenem Jahr ist ein Zwanzigstel zurückzuzahlen, beim Verkauf in einem Betrag. Vermeiden lässt sich das nur durch die Option zur Steuerpflicht nach § 6 Abs. 2 UStG, die aber nur sinnvoll ist, wenn der Käufer selbst vorsteuerabzugsberechtigt ist.
Nein. Anlegerwohnungen (Kapitalanlage, Fremdvermietung) fallen unter die reguläre ImmoESt von 30 %. Die Hauptwohnsitzbefreiung gilt nur, wenn die Wohnung vom Eigentümer persönlich und dauerhaft als Hauptwohnsitz genutzt wurde.
Weiterführende Leitfäden
Thomas Wakolbinger
Konzessionierter Immobilienmakler · GISA 38501128
Gründer von Selfimmo und Geschäftsführer der WATEK Homes GmbH (Hofau 7, 4650 Lambach). Thomas begleitet private Eigentümer beim Immobilienverkauf in Österreich – mit dem Ziel, Verkäufer provisionsfrei und rechtlich abgesichert durch den gesamten Prozess zu führen.
Mehr über uns →Quellenangaben
- BMF, § 30 EStG, abgerufen 2026-06-05, ris.bka.gv.at
- ImmoScout24 AT, Wohnungspreise Österreich Q1 2026, abgerufen 2026-06-05, immobilienscout24.at
- § 12 Abs. 10 UStG 1994, Vorsteuerberichtigung bei Grundstücken, abgerufen 2026-08-30, ris.bka.gv.at
- § 6 Abs. 1 Z 9 lit. a und § 6 Abs. 2 UStG 1994, Steuerbefreiung und Option zur Steuerpflicht, abgerufen 2026-08-30, ris.bka.gv.at
- BMF, Vorsteuerberichtigungszeitraum bei Grundstücken, abgerufen 2026-08-30, bmf.gv.at
- § 30 Abs. 3 EStG 1988, Ermittlung der Einkünfte samt Selbstberechnungskosten und Vorsteuerberichtigung, abgerufen 2026-08-30, ris.bka.gv.at
- EStR 2000 Rz 6655c, Instandhaltungsrücklage bei Übertragung von Wohnungseigentum, abgerufen 2026-08-30, findok.bmf.gv.at
Letzte Aktualisierung: August 2026. Alle Steuerangaben ohne Gewähr — für Ihren konkreten Fall empfehlen wir die Beratung durch einen österreichischen Steuerberater.