Ratgeber · Hauptwohnsitzbefreiung
Hauptwohnsitzbefreiung: Wann ist der Immobilienverkauf in Österreich steuerfrei?
Die Hauptwohnsitzbefreiung ist die häufigste und wichtigste Steuerbefreiung beim Immobilienverkauf in Österreich. Wer seine selbstgenutzte Immobilie verkauft und die Voraussetzungen erfüllt, zahlt keine Immobilienertragsteuer — unabhängig vom erzielten Gewinn. Sie gilt für Eigenheime genauso wie beim Verkauf einer Eigentumswohnung.
Thomas Wakolbinger · Konzessionierter Immobilienmakler ·
Das Wichtigste im Überblick
- →Variante 1: 2 Jahre durchgehend Hauptwohnsitz ab Anschaffung → vollständig steuerfrei
- →Variante 2: 5 Jahre durchgehend Hauptwohnsitz innerhalb der letzten 10 Jahre → vollständig steuerfrei
- →Hauptwohnsitz muss aufgegeben werden
- →Gilt für Häuser und Eigentumswohnungen
- →Ferienwohnungen und Zweitwohnsitze sind ausgeschlossen
Was ist die Hauptwohnsitzbefreiung?
Die Hauptwohnsitzbefreiung (§ 30 Abs. 2 Z 1 EStG) befreit den Verkäufer vollständig von der Immobilienertragsteuer, wenn die verkaufte Immobilie als Hauptwohnsitz genutzt wurde. Voraussetzung ist die Aufgabe des Hauptwohnsitzes im Zuge des Verkaufs.
Variante 1 — Durchgehende Nutzung
Hauptwohnsitz von Anschaffung bis Veräußerung, mindestens 2 Jahre.
Nutzung muss ununterbrochen sein
Variante 2 — Fünf-von-Zehn
Mindestens 5 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt, innerhalb der letzten 10 Jahre vor dem Verkauf.
5 Jahre am Stück, innerhalb der letzten 10 Jahre
Variante 1: Die 2-Jahres-Regel
Die 2-Jahres-Regel gilt, wenn die Immobilie ab dem Zeitpunkt der Anschaffung durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt wurde.
Voraussetzungen
- ✓ Hauptwohnsitz ab Kauf oder Fertigstellung
- ✓ Mindestens 2 Jahre ununterbrochene Nutzung
- ✓ Aufgabe des Hauptwohnsitzes beim Verkauf
Was unterbricht die Frist?
- ✗ Vermietungsperioden (auch kurze)
- ✗ Umzug vor Ablauf der 2 Jahre
- ✗ Nutzung als Büro/Geschäftslokal
Variante 2: Die 5-von-10-Regel
Die 5-von-10-Regel ist flexibler. Sie gilt auch für Immobilien, die nicht von Anfang an als Hauptwohnsitz genutzt wurden. Flexibel ist dabei nur, wo die fünf Jahre im Zehnjahresfenster liegen. Die fünf Jahre selbst müssen durchgehend sein.
Voraussetzungen:
- → Mindestens 5 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt, innerhalb der letzten 10 Jahre vor dem Verkauf
- → Die 5 Jahre müssen am Stück liegen (§ 30 Abs. 2 Z 1 lit. b EStG)
- → Aufgabe des Hauptwohnsitzes im Zuge des Verkaufs
- → Die 10 Jahre werden rückwärts vom Verkaufsdatum gezählt
Typische Anwendungsfälle:
- ✓Vermietet 2014 bis 2019, selbst bewohnt 2019 bis 2026 → 7 Jahre durchgehender Hauptwohnsitz im Zehnjahresfenster → befreit
- ✓Gekauft 2010, vermietet 2010 bis 2015, selbst bewohnt 2015 bis 2026 → 11 Jahre durchgehend → befreit
- ✓Selbst bewohnt 2018 bis 2024 durchgehend, danach vermietet, Verkauf 2026 → das Zehnjahresfenster reicht von 2016 bis 2026, darin liegen sechs Jahre durchgehender Hauptwohnsitz → befreit
- ✗Gegenbeispiel: selbst bewohnt 2014 bis 2019, danach vermietet, Verkauf 2026 → im Fenster 2016 bis 2026 liegen nur drei Jahre → nicht befreit, obwohl insgesamt fünf Jahre dort gewohnt wurde
Häufige Fallen bei der Hauptwohnsitzbefreiung
Falle 1: Gemischte Nutzung (Wohnen + Büro)
Wird ein Teil der Immobilie als Büro oder Geschäftslokal steuerlich geltend gemacht, gilt die Hauptwohnsitzbefreiung nur für den Wohnteil. Der Büroanteil unterliegt der ImmoESt.
Falle 2: Unzureichende Dokumentation
Das Finanzamt kann den Nachweis des Hauptwohnsitzes verlangen. Sichern Sie: Meldebescheinigung (Zentrales Melderegister), Stromrechnungen und Bankkontoauszüge mit Hausanschrift sowie Arztbriefe und Schulzeugnisse (bei Familien).
Falle 3: Zweitwohnsitz-Problematik
Wer gleichzeitig einen Zweitwohnsitz hat, muss nachweisen, dass die verkaufte Immobilie tatsächlich der Mittelpunkt der Lebensführung war — nicht nur der gemeldete Hauptwohnsitz. Ferienwohnungen und reine Meldeadressen reichen nicht.
Falle 4: Verkauf nach Vermietung
Wird eine selbstgenutzte Immobilie zunächst vermietet und dann verkauft, prüft das Finanzamt genau, ob die 5-von-10-Frist erfüllt ist. Der Vermietungsanteil kann anteilig steuerpflichtig sein.
Die Herstellerbefreiung als Alternative
Neben der Hauptwohnsitzbefreiung gibt es die Herstellerbefreiung (§ 30 Abs. 2 Z 2 EStG). Sie gilt für Gebäude, die der Verkäufer selbst hergestellt hat. Die Befreiung gilt allerdings nur, soweit das Gebäude in den letzten zehn Jahren nicht der Erzielung von Einkünften gedient hat. Wer das selbst errichtete Haus in den letzten zehn Jahren vermietet hat, verliert die Befreiung insoweit.
Voraussetzungen
- ✓ Selbsterstellung des Gebäudes
- ✓ Eigenleistung bei Planung/Ausführung
- ✓ Keine Mindestnutzungsdauer
- ✗ Aber: nicht befreit, soweit das Gebäude in den letzten zehn Jahren der Erzielung von Einkünften gedient hat
- ✗ Der Grundanteil ist nie befreit, nur das Gebäude
Wichtige Einschränkung
Gilt nur für das Gebäude, nicht den Grundanteil. Der auf Grund und Boden entfallende Anteil bleibt ImmoESt-pflichtig und ist im Einzelfall zu ermitteln. Die pauschalen Sätze von 20, 30 oder 40 % aus der Grundanteilverordnung 2016 gelten hier nicht: Sie betreffen nach deren § 1 nur „die Bemessung der Absetzung für Abnutzung“ bei vermieteten Gebäuden.
Zwei Grenzen, die im Gesetz nicht stehen
Die Zeitbedingungen sind nur die halbe Prüfung. Zwei weitere Punkte entscheiden regelmäßig über die Befreiung, und beide stehen nicht im Gesetzestext: die Größe des Grundstücks und die Frage, wie genau der Zeitpunkt des Ein- und Auszugs am Kauf oder Verkauf hängen muss.
Mitbefreit ist Grund und Boden nur bis 1.000 m²
§ 30 Abs. 2 Z 1 EStG befreit die Veräußerung von „Eigenheimen oder Eigentumswohnungen samt Grund und Boden“. Wie viel Grund und Boden dieses „samt“ umfasst, sagt das Gesetz nicht. Der Verwaltungsgerichtshof hat die Frage am 24. April 2024 entschieden (Ro 2022/15/0020). Im Anlassfall ging es um ein Grundstück von 3.637 m².
Das Ergebnis: Mitbefreit ist nur die Fläche, die für ein Eigenheim üblich ist, und das ist nach einer typisierenden Betrachtung „ein Bauplatz im Ausmaß von 1.000 m²“, der „typischerweise als ausreichend anzusehen“ sei. Auf Lage und tatsächliche Bebauung des konkreten Grundstücks kommt es dabei nicht an.
Toleranzfristen: je ein Jahr für Bezug und Aufgabe
Das Gesetz verlangt die Nutzung „ab der Anschaffung“ und die Aufgabe des Hauptwohnsitzes. Wörtlich genommen wäre das kaum je zu erfüllen, denn zwischen Kaufvertrag und Einzug liegen Übergabe und meist Sanierungsarbeiten, und zwischen Verkauf und Auszug liegt die Suche nach der neuen Wohnung. Die Finanzverwaltung räumt dafür in den Einkommensteuerrichtlinien (EStR 2000 Rz 6641) in beide Richtungen ein Jahr ein.
Bezug nach der Anschaffung
Unschädlich ist es, wenn der Hauptwohnsitz erst innerhalb eines Jahres ab der Anschaffung bezogen wird. War das Gebäude bei der Anschaffung noch nicht fertig, beginnt das Jahr mit der Fertigstellung.
Aufgabe rund um die Veräußerung
Unschädlich ist die Aufgabe des Hauptwohnsitzes bis zu einem Jahr vor oder bis zu einem Jahr nach der Veräußerung. Sie müssen also nicht zum Übergabetermin ausgezogen sein.
Zwei Einschränkungen dazu. Erstens verkürzen die Toleranzfristen die Mindestnutzungsdauer nicht: Die zwei beziehungsweise fünf Jahre müssen weiterhin tatsächlich als Hauptwohnsitz genutzt worden sein. Zweitens sind die Richtlinien keine Gesetze. Das Bundesfinanzgericht hat die Jahresfrist mehrfach als bloßen Richtwert behandelt und im Einzelfall auch längere Zeiträume anerkannt, etwa 21 Monate (BFG 29.08.2019, RV/5100949/2019). Entscheidend ist der erkennbare Zusammenhang zwischen Veräußerung und Aufgabe des Hauptwohnsitzes, nicht der Kalender allein.
Praktische Checkliste: Habe ich Anspruch auf Befreiung?
Prüfen Sie folgende Fragen:
Sind alle vier Punkte erfüllt, spricht alles für die Befreiung. Prüfen Sie zusätzlich die Grundstücksgröße: Mitbefreit ist Grund und Boden nur bis 1.000 m². Lassen Sie den Fall vor Vertragsabschluss bestätigen.
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Jetzt Immobilie inserieren →Häufig gestellte Fragen zur Hauptwohnsitzbefreiung
Der Verkauf ist steuerfrei bei Hauptwohnsitzbefreiung: entweder 2 Jahre durchgehend ab Anschaffung oder mindestens 5 Jahre durchgehend innerhalb der letzten 10 Jahre als Hauptwohnsitz. In beiden Fällen muss der Hauptwohnsitz aufgegeben werden. Auch die Herstellerbefreiung ermöglicht steuerfreien Verkauf für selbst erstellte Gebäude.
Die 2-Jahres-Regel besagt: Wer die Immobilie ab Anschaffung mindestens 2 Jahre ununterbrochen als Hauptwohnsitz genutzt und diesen aufgibt, zahlt keine ImmoESt. Die Nutzung muss ohne Unterbrechung (Vermietung, Leerstand) erfolgt sein.
Hat der Verkäufer innerhalb der letzten 10 Jahre vor dem Verkauf mindestens 5 Jahre durchgehend dort seinen Hauptwohnsitz gehabt, greift die vollständige Steuerbefreiung (§ 30 Abs. 2 Z 1 lit. b EStG). Die fünf Jahre müssen am Stück liegen. Flexibel ist nur, wo im Zehnjahresfenster sie liegen. Eine spätere Vermietung schadet daher nicht, solange die fünf zusammenhängenden Jahre noch im Fenster liegen.
Der Hauptwohnsitz muss im Zuge des Verkaufs aufgegeben werden — ein tatsächlicher Auszug vor dem Verkauf ist nicht zwingend nötig. Entscheidend ist, dass der Hauptwohnsitz mit dem Verkauf wegfällt.
Ja. Die Hauptwohnsitzbefreiung gilt für alle selbstgenutzten Wohnimmobilien — Eigenheime, Eigentumswohnungen, Reihenhäuser und Doppelhaushälften. Entscheidend ist die tatsächliche Nutzung als Mittelpunkt der Lebensführung.
Die Herstellerbefreiung gilt für Gebäude, die der Verkäufer selbst errichtet hat. Das Gebäude ist dann ImmoESt-befreit, nicht jedoch der Grundanteil. Eine Mindestnutzungsdauer ist nicht erforderlich. Die Befreiung entfällt aber insoweit, als das Gebäude in den letzten zehn Jahren der Erzielung von Einkünften gedient hat, etwa durch Vermietung (§ 30 Abs. 2 Z 2 EStG).
Nur eingeschränkt. Befreit ist das Gebäude samt Grund und Boden, aber der Verwaltungsgerichtshof hat die mitbefreite Fläche mit Erkenntnis vom 24.04.2024 (Ro 2022/15/0020) auf einen Bauplatz von 1.000 m² begrenzt. Ist das Grundstück größer, ist der Erlös aufzuteilen: Der auf die Fläche über 1.000 m² entfallende Teil unterliegt der ImmoESt.
Die Finanzverwaltung gewährt in beide Richtungen eine Toleranzfrist von einem Jahr (EStR 2000 Rz 6641). Unschädlich ist es, wenn der Hauptwohnsitz erst innerhalb eines Jahres ab der Anschaffung bezogen wird, und ebenso, wenn er bis zu einem Jahr vor oder nach der Veräußerung aufgegeben wird. Die Mindestnutzungsdauer von zwei beziehungsweise fünf Jahren verkürzt sich dadurch nicht. Das Bundesfinanzgericht hat im Einzelfall auch längere Zeiträume anerkannt, entscheidend ist der erkennbare Zusammenhang mit dem Verkauf.
Nein. Ferienwohnungen und Zweitwohnsitze gelten nicht als Hauptwohnsitz. Die Befreiung setzt die tatsächliche und dauerhafte Nutzung als Mittelpunkt der Lebensführung voraus, nicht nur die behördliche Meldung.
Weiterführende Leitfäden
Thomas Wakolbinger
Konzessionierter Immobilienmakler · GISA 38501128
Gründer von Selfimmo und Geschäftsführer der WATEK Homes GmbH (Hofau 7, 4650 Lambach). Thomas begleitet private Eigentümer beim Immobilienverkauf in Österreich – mit dem Ziel, Verkäufer provisionsfrei und rechtlich abgesichert durch den gesamten Prozess zu führen.
Mehr über uns →Quellenangaben
- BMF, § 30 Abs. 2 EStG — Hauptwohnsitzbefreiung, abgerufen 2026-06-05, ris.bka.gv.at
- BMF, Steuerstatistik 2025, abgerufen 2026-06-05, bmf.gv.at
- VwGH 24.04.2024, Ro 2022/15/0020, mitbefreiter Grund und Boden bis 1.000 m², abgerufen 2026-08-30, vwgh.gv.at
- EStR 2000 Rz 6641, Toleranzfristen bei der Hauptwohnsitzbefreiung, abgerufen 2026-08-30, findok.bmf.gv.at
- Grundanteilverordnung 2016, BGBl. II Nr. 99/2016, § 1 (gilt nur für die AfA-Bemessung bei Vermietung), abgerufen 2026-08-30, ris.bka.gv.at
Letzte Aktualisierung: August 2026. Alle Steuerangaben ohne Gewähr — für Ihren konkreten Fall empfehlen wir die Beratung durch einen österreichischen Steuerberater.