Ratgeber · Steuern Immobilienverkauf
Steuern beim Immobilienverkauf Österreich: Vollständiger Steuerguide 2026
Beim Immobilienverkauf in Österreich ist die Steuerfrage entscheidend und oft unterschätzt. Die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) von 30 % auf den Veräußerungsgewinn kann bei einem typischen Objekt zehntausende Euro ausmachen. Gleichzeitig gibt es legale Befreiungen, die viele Verkäufer nicht kennen.
Thomas Wakolbinger · Konzessionierter Immobilienmakler ·
Das Wichtigste im Überblick
- → ImmoESt-Regelsteuersatz: 30 % des Veräußerungsgewinns
- → Altgrundstück (Kauf vor 31.3.2002): 4,2 % des Verkaufspreises (Pauschal)
- → Hauptwohnsitzbefreiung: Verkauf vollständig steuerfrei bei 2+ Jahren Hauptwohnsitz
- → Umwidmungszuschlag: 40 % bei umgewidmeten Grundstücken
- → Abfuhr: Notar/RA rechnet ab und überweist direkt ans Finanzamt
Inhaltsverzeichnis
- Welche Steuern fallen beim Immobilienverkauf an?
- Was ist die Immobilienertragsteuer (ImmoESt)?
- Wann ist der Immobilienverkauf steuerfrei?
- Altgrundstück vs. Neugrundstück
- Der Umwidmungszuschlag
- Wie wird die ImmoESt abgeführt?
- Steuern beim Erben und Schenken
- Wohnung verkaufen: Konkrete Steuern
- Spekulationssteuer: Ein Missverständnis
- Steuern sparen: Legale Stellschrauben
- Häufig gestellte Fragen
Welche Steuern fallen beim Immobilienverkauf in Österreich an?
Beim Immobilienverkauf in Österreich sind zwei Steuerarten zentral — eine trifft den Verkäufer, eine den Käufer. Die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) zahlt der Verkäufer auf seinen Gewinn. Die Grunderwerbsteuer zahlt der Käufer auf den Kaufpreis. Beide Steuern werden vom beurkundenden Notar oder Rechtsanwalt berechnet und abgeführt.
ImmoESt (Regelfall)
zahlt: Verkäufer
ImmoESt Umwidmungszuschlag
zahlt: Verkäufer
Grunderwerbsteuer
zahlt: Käufer
Grundbucheintragungsgebühr
zahlt: Käufer
Dieser Guide konzentriert sich auf die Verkäufer-Perspektive: ImmoESt, Befreiungen und Sonderfälle.
Grunderwerbsteuer Österreich 2026 →Was ist die Immobilienertragsteuer (ImmoESt)?
Die Immobilienertragsteuer wurde in Österreich mit 1. April 2012 eingeführt und hat die frühere zehnjährige Spekulationsfrist abgelöst. Sie beträgt 30 % des Veräußerungsgewinns und gilt grundsätzlich für alle Immobilienverkäufe — unabhängig von der Haltedauer.
Wie wird der Veräußerungsgewinn berechnet?
Veräußerungsgewinn = Verkaufspreis
− Anschaffungskosten
− Anschaffungsnebenkosten
− wertsteigernde Herstellungskosten
− Instandsetzungskosten (zu 2/3)
Absetzbare Kosten im Überblick:
- Grunderwerbsteuer beim ursprünglichen Kauf
- Notar- und Rechtsanwaltskosten beim Kauf
- Maklerprovision beim Kauf
- Kosten für wertsteigernde Umbauten (Dachausbau, Anbau)
- Instandsetzungskosten zu zwei Dritteln (wenn in den letzten 15 Jahren angefallen)
Wann ist der Immobilienverkauf steuerfrei?
Zwei Befreiungstatbestände ermöglichen den steuerfreien Immobilienverkauf in Österreich. Die Hauptwohnsitzbefreiung ist dabei der wichtigste. Sie gilt für selbst genutzte Eigenheime und Eigentumswohnungen.
Hauptwohnsitzbefreiung — zwei Varianten:
| Variante | Voraussetzung | Befreiung |
|---|---|---|
| Durchgehend | Hauptwohnsitz von Anschaffung bis Veräußerung, mindestens 2 Jahre | Vollständige ImmoESt-Befreiung |
| Fünf-von-Zehn | Mindestens 5 der letzten 10 Jahre Hauptwohnsitz | Vollständige ImmoESt-Befreiung |
Herstellerbefreiung:
Wer ein Gebäude selbst hergestellt hat (Eigenregie, eigene Planungsleistung), ist für das Gebäude von der ImmoESt befreit, nicht jedoch für den Grundanteil. Der Grundanteil unterliegt weiterhin der ImmoESt.
Hauptwohnsitzbefreiung: Wann ist der Immobilienverkauf steuerfrei? →Altgrundstück vs. Neugrundstück: Welche Steuersätze gelten?
Das österreichische Steuerrecht unterscheidet bei der ImmoESt zwischen Altgrundstücken und Neugrundstücken — ein Unterschied, der die Steuerbelastung erheblich beeinflussen kann.
Altgrundstück
Anschaffung vor dem 31. März 2002
4,2 % des Verkaufspreises
Neugrundstück
Anschaffung ab dem 1. April 2002
30 % des tatsächlichen Gewinns
Bei einem Altgrundstück lohnt sich die Pauschalierung fast immer — besonders wenn die Wertsteigerung hoch ist. Bei einem Neugrundstück mit geringem Gewinn kann die tatsächliche Berechnung günstiger sein.
Altgrundstück vs. Neugrundstück: Welche ImmoESt gilt für mich? →Der Umwidmungszuschlag: Erhöhte Steuer für Baulandwidmungen
Für Grundstücke, die von Grünland oder landwirtschaftlicher Nutzung in Bauland umgewidmet wurden, gilt seit der Steuerreform ein erhöhter Steuersatz von 40 % auf den Veräußerungsgewinn statt der üblichen 30 %. Das Ziel: spekulative Gewinne aus politischen Widmungsentscheidungen steuerlich abzuschöpfen.
Wann greift der Umwidmungszuschlag?
Der erhöhte Satz greift, wenn das Grundstück innerhalb einer bestimmten Frist vor dem Verkauf von einer nicht-bebaubaren Widmung (Grünland, Ackerland, Wald) in eine bebaubare Widmung (Bauland, Wohngebiet) umgewidmet wurde.
Wie wird die ImmoESt in der Praxis abgeführt?
In der Praxis übernimmt die Steuerberechnung und -abfuhr der beurkundende Notar oder Rechtsanwalt — das nennt sich Selbstberechnung durch den Parteienvertreter. Der Verkäufer muss sich darum in der Regel nicht selbst kümmern.
Notar/RA berechnet
Die ImmoESt wird auf Basis der Vertragsdaten berechnet
Verkäufer erhält Bescheinigung
Selbstberechnungsformular als Nachweis
Notar/RA führt die Steuer ab
Bis zum 15. des zweitfolgenden Monats nach Vertragsabschluss
Finanzamt verbucht
Kein gesonderter Steuerbescheid nötig
Steuern beim Erben und Schenken von Immobilien
Erbschaften und Schenkungen unterliegen in Österreich keiner Erbschafts- oder Schenkungssteuer (abgeschafft 2008). Bei einem späteren Verkauf der ererbten oder geschenkten Immobilie gilt jedoch die ImmoESt — und zwar auf Basis des ursprünglichen Anschaffungsdatums des Erblassers oder Schenkers.
Besondere Bemessungsgrundlage bei Schenkungen: Bei Schenkungen nach dem 31.3.2012 gilt als Anschaffungskosten des Beschenkten der dreifache Einheitswert (wenn kein Kaufpreis vorliegt). Das kann die Steuerbasis deutlich erhöhen.
Wohnung verkaufen: Welche Steuern fallen konkret an?
Für Eigentumswohnungen gelten dieselben ImmoESt-Regeln wie für Häuser. Der einzige Unterschied: Bei der Hauptwohnsitzbefreiung zählt die Nutzung der konkreten Wohneinheit, nicht des Gebäudes.
Rechenbeispiel Wohnung Wien:
- Kaufpreis 2015: €250.000
- Anschaffungsnebenkosten: €15.000
- Sanierung 2020: €30.000
- Verkaufspreis 2026: €420.000
- Veräußerungsgewinn: €125.000 → ImmoESt: €37.500
- Mit Hauptwohnsitzbefreiung: €0 ImmoESt
Spekulationssteuer: Ein häufiges Missverständnis
Viele Verkäufer fragen nach der "Spekulationssteuer" — ein Begriff aus dem deutschen Steuerrecht, der in Österreich so nicht mehr existiert. Die frühere österreichische Spekulationsfrist (10 Jahre) wurde 2012 durch die unbefristete ImmoESt ersetzt.
Steuern sparen beim Immobilienverkauf: Legale Stellschrauben
Innerhalb des gesetzlichen Rahmens gibt es mehrere Möglichkeiten, die ImmoESt zu reduzieren:
Anschaffungsnebenkosten vollständig erfassen
Viele Verkäufer vergessen Maklerprovisionen und Notar-Kosten vom ursprünglichen Kauf
Herstellungskosten dokumentieren
Rechnungen für Umbauten und Sanierungen aufbewahren
Instandsetzungskosten ansetzen
Zu 2/3 absetzbar bei werterhöhenden Maßnahmen in den letzten 15 Jahren
Hauptwohnsitz strategisch planen
Wer umzieht, kann die Fünf-von-Zehn-Regel prüfen
Verlustausgleich prüfen
Bei der Regelveranlagung können Verluste aus anderen Einkunftsarten gegengerechnet werden
„Steueroptimierung bei Immobilien ist komplex. Für Ihren konkreten Fall empfehlen wir die Beratung durch einen österreichischen Steuerberater."
Häufig gestellte Fragen zu Steuern beim Immobilienverkauf
Der Regelsteuersatz der Immobilienertragsteuer beträgt 30 % des Veräußerungsgewinns. Bei Altgrundstücken (Kauf vor 31.3.2002) gilt ein Pauschalsatz von 4,2 % des Verkaufspreises. Der erhöhte Satz von 40 % gilt für umgewidmete Grundstücke. Befreiungen existieren bei Hauptwohnsitznutzung oder Eigenherstellung.
Der Verkauf ist steuerfrei bei Hauptwohnsitzbefreiung (mindestens 2 Jahre durchgehender Hauptwohnsitz ab Anschaffung oder 5 der letzten 10 Jahre) und bei der Herstellerbefreiung (selbst hergestelltes Gebäude, nicht der Grundanteil). Beide Befreiungen müssen aktiv beim Notar geltend gemacht werden.
Altgrundstücke (Kauf vor 31.3.2002) werden mit 4,2 % des Verkaufspreises pauschal besteuert. Neugrundstücke (Kauf ab 1.4.2002) werden mit 30 % des tatsächlichen Gewinns besteuert. Bei hohen Wertsteigerungen ist die Altgrundstück-Pauschalierung deutlich günstiger.
Die Grunderwerbsteuer von 3,5 % zahlt der Käufer. Der Verkäufer zahlt keine Grunderwerbsteuer. Er trägt die ImmoESt auf seinen Veräußerungsgewinn. Beide Steuern werden vom Notar oder Rechtsanwalt abgeführt.
Der beurkundende Notar oder Rechtsanwalt berechnet die ImmoESt und führt sie bis zum 15. des zweitfolgenden Monats nach Vertragsabschluss direkt ans Finanzamt ab. Der Verkäufer erhält eine Bescheinigung. Eine aktive Steuererklärung ist in der Regel nicht erforderlich.
Der Umwidmungszuschlag erhöht den ImmoESt-Satz auf 40 % für Grundstücke, die von nicht-bebaubarer in bebaubare Widmung (z. B. Grünland → Bauland) umgewidmet wurden. Er greift, wenn die Umwidmung innerhalb eines definierten Zeitraums vor dem Verkauf erfolgte.
Ja. Erben treten in die steuerliche Position des Erblassers ein — maßgeblich ist das Anschaffungsdatum des Erblassers. War die Immobilie ein Altgrundstück, gilt für den Erben der Pauschalsatz von 4,2 %. Erbschafts- oder Schenkungssteuer fällt in Österreich nicht an (seit 2008 abgeschafft).
Ja, wertsteigernde Herstellungskosten (Umbauten, Erweiterungen) können vollständig abgezogen werden. Instandsetzungskosten (Renovierungen) sind zu zwei Dritteln absetzbar, wenn sie in den letzten 15 Jahren vor dem Verkauf angefallen sind. Laufende Betriebskosten sind nicht absetzbar.
Fazit: Steuern beim Immobilienverkauf Österreich
Die Immobilienertragsteuer ist berechenbar. Wer seine Unterlagen kennt, die Befreiungstatbestände prüft und die richtige Berechnungsmethode wählt, kann die Steuerlast legal optimieren. Entscheidend ist die Vorbereitung vor dem Verkauf: Kaufbelege, Sanierungsrechnungen und die Nutzungshistorie der Immobilie bestimmen die Steuerbelastung erheblich.
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Immobilienertragsteuer Österreich
Berechnung, absetzbare Kosten & Sonderfälle
Hauptwohnsitzbefreiung
Wann ist der Immobilienverkauf steuerfrei?
Altgrundstück vs. Neugrundstück
Pauschalsatz 4,2 % vs. 30 % auf den Gewinn
Umwidmungszuschlag
40 % ImmoESt bei Grundstücksumwidmung
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Thomas Wakolbinger
Konzessionierter Immobilienmakler · GISA 38501128
Gründer von Selfimmo und Geschäftsführer der WATEK Homes GmbH (Hofau 7, 4650 Lambach). Thomas begleitet private Eigentümer beim Immobilienverkauf in Österreich – mit dem Ziel, Verkäufer provisionsfrei und rechtlich abgesichert durch den gesamten Prozess zu führen.
Mehr über uns →Quellenangaben
- Bundesministerium für Finanzen, § 30 EStG — Immobilienertragsteuer, abgerufen 2026-06-05, ris.bka.gv.at
- BMF, Steuerbuch 2026, abgerufen 2026-06-05, bmf.gv.at
- Statistik Austria, Immobilientransaktionen 2025, abgerufen 2026-06-05, statistik.at
Letzte Aktualisierung: Juni 2026. Alle Steuerangaben ohne Gewähr — für Ihren konkreten Fall empfehlen wir die Beratung durch einen österreichischen Steuerberater.