Ratgeber · Steuern Immobilienverkauf
Steuern beim Immobilienverkauf Österreich: Vollständiger Steuerguide 2026
Beim Immobilienverkauf in Österreich ist die Steuerfrage entscheidend und oft unterschätzt. Die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) von 30 % auf den Veräußerungsgewinn kann bei einem typischen Objekt zehntausende Euro ausmachen. Gleichzeitig gibt es legale Befreiungen, die viele Verkäufer nicht kennen.
Thomas Wakolbinger · Konzessionierter Immobilienmakler ·
Das Wichtigste im Überblick
- → ImmoESt-Regelsteuersatz: 30 % des Veräußerungsgewinns
- → Altgrundstück (Kauf vor 31.3.2002): 4,2 % des Verkaufspreises (Pauschal)
- → Hauptwohnsitzbefreiung: Verkauf vollständig steuerfrei bei 2+ Jahren Hauptwohnsitz
- → Umwidmungszuschlag: 30 % Aufschlag auf die Einkünfte bei Umwidmung nach dem 31.12.2024
- → Abfuhr: Notar/RA rechnet ab und überweist direkt ans Finanzamt
Inhaltsverzeichnis
- Welche Steuern fallen beim Immobilienverkauf an?
- Was ist die Immobilienertragsteuer (ImmoESt)?
- Wann ist der Immobilienverkauf steuerfrei?
- Altgrundstück vs. Neugrundstück
- Der Umwidmungszuschlag
- Wie wird die ImmoESt abgeführt?
- Steuern beim Erben und Schenken
- Wohnung verkaufen: Konkrete Steuern
- Spekulationssteuer: Ein Missverständnis
- Steuern sparen: Legale Stellschrauben
- Häufig gestellte Fragen
Welche Steuern fallen beim Immobilienverkauf in Österreich an?
Beim Immobilienverkauf in Österreich sind zwei Steuerarten zentral — eine trifft den Verkäufer, eine den Käufer. Die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) zahlt der Verkäufer auf seinen Gewinn. Die 3,5 % Grunderwerbsteuer zahlt der Käufer auf den Kaufpreis. Beide Steuern werden vom Notar oder Rechtsanwalt berechnet und abgeführt.
ImmoESt (Regelfall)
zahlt: Verkäufer
ImmoESt Umwidmungszuschlag
zahlt: Verkäufer
Grunderwerbsteuer
zahlt: Käufer
Grundbucheintragungsgebühr
zahlt: Käufer
Dieser Guide konzentriert sich auf die Verkäufer-Perspektive: ImmoESt, Befreiungen und Sonderfälle.
Grunderwerbsteuer Österreich 2026 →Was ist die Immobilienertragsteuer (ImmoESt)?
Die Immobilienertragsteuer wurde in Österreich mit 1. April 2012 eingeführt und hat die frühere zehnjährige Spekulationsfrist abgelöst. Sie beträgt 30 % des Veräußerungsgewinns und gilt grundsätzlich für alle Immobilienverkäufe — unabhängig von der Haltedauer.
Wie wird der Veräußerungsgewinn berechnet?
Veräußerungsgewinn = Verkaufspreis
− Anschaffungskosten
− Anschaffungsnebenkosten
− wertsteigernde Herstellungskosten
− Instandsetzungskosten (voll)
Absetzbare Kosten im Überblick:
- Grunderwerbsteuer beim ursprünglichen Kauf
- Notar- und Rechtsanwaltskosten beim Kauf
- Maklerprovision beim Kauf
- Kosten für wertsteigernde Umbauten (Dachausbau, Anbau)
- Instandsetzungskosten in voller Höhe, ohne Fristgrenze
- Nicht ansetzbar: laufende Instandhaltung und Schönheitsreparaturen
Nicht ansetzbar:
- Maklerprovision beim Verkauf (§ 20 Abs. 2 EStG)
- Inseratkosten, Home Staging, Fotos, Energieausweis für den Verkauf
- Kosten der Vertragserrichtung, soweit sie der Verkäufer trägt
- laufende Instandhaltung, Schönheitsreparaturen und Betriebskosten
Warum die Verkaufskosten nicht zählen
Beim besonderen Steuersatz von 30 % sind Werbungskosten nicht abzugsfähig (§ 20 Abs. 2 EStG). Das betrifft alle Kosten, die beim Verkauf anfallen: Maklerprovision, Inserate, Energieausweis, Bewertung, Fotos.
Der Unterschied zu den Anschaffungsnebenkosten ist wichtig und wird oft verwechselt. Was Sie beim Kauf gezahlt haben, also Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr, Vertragserrichtung und auch die damalige Maklerprovision, erhöht Ihre Anschaffungskosten und mindert damit den Gewinn. Was Sie beim Verkauf zahlen, mindert gar nichts.
Eine Ausnahme gibt es, und sie steht nicht im Werbungskostenrecht, sondern in der Gewinnermittlung selbst. Nach § 30 Abs. 3 letzter Satz EStG sind „die Einkünfte um die für die Mitteilung oder Selbstberechnung gemäß § 30c anfallenden Kosten und um anlässlich der Veräußerung entstehende Minderbeträge aus Vorsteuerberichtigungen gemäß § 6 Z 12 zu vermindern“. Die Kosten, die Notar oder Rechtsanwalt für die Selbstberechnung der ImmoESt verrechnen, mindern also die Bemessungsgrundlage, obwohl § 20 Abs. 2 EStG den Werbungskostenabzug sperrt.
Praktisch bedeutet das: Eine Maklerprovision von 3,6 % brutto auf Verkäuferseite ist eine reine Ausgabe. Bei 400.000 Euro Verkaufspreis sind das 14.400 Euro, die weder den Verkaufserlös noch die Steuerlast mindern.
Wann ist der Immobilienverkauf steuerfrei?
Zwei Befreiungstatbestände ermöglichen den steuerfreien Immobilienverkauf in Österreich. Die Hauptwohnsitzbefreiung ist dabei der wichtigste. Sie gilt für selbst genutzte Eigenheime und Eigentumswohnungen.
Hauptwohnsitzbefreiung — zwei Varianten:
| Variante | Voraussetzung | Befreiung |
|---|---|---|
| Durchgehend | Hauptwohnsitz von Anschaffung bis Veräußerung, mindestens 2 Jahre | Vollständige ImmoESt-Befreiung |
| Fünf-von-Zehn | Mindestens 5 Jahre durchgehend Hauptwohnsitz, innerhalb der letzten 10 Jahre | Vollständige ImmoESt-Befreiung |
Herstellerbefreiung:
Wer ein Gebäude selbst hergestellt hat (Eigenregie, eigene Planungsleistung), ist für das Gebäude von der ImmoESt befreit, nicht jedoch für den Grundanteil. Der Grundanteil unterliegt weiterhin der ImmoESt. Die Befreiung gilt außerdem nur, soweit das Gebäude in den letzten zehn Jahren nicht der Erzielung von Einkünften gedient hat (§ 30 Abs. 2 Z 2 EStG). Wer das selbst gebaute Haus in den letzten zehn Jahren vermietet hat, verliert die Befreiung insoweit.
Hauptwohnsitzbefreiung: Wann ist der Immobilienverkauf steuerfrei? →Altgrundstück vs. Neugrundstück: Welche Steuersätze gelten?
Das österreichische Steuerrecht unterscheidet bei der ImmoESt zwischen Altgrundstücken und Neugrundstücken — ein Unterschied, der die Steuerbelastung erheblich beeinflussen kann.
Altgrundstück
Anschaffung vor dem 31. März 2002
4,2 % des Verkaufspreises
Neugrundstück
Anschaffung ab dem 1. April 2002
30 % des tatsächlichen Gewinns
Bei einem Altgrundstück lohnt sich die Pauschalierung fast immer, besonders wenn die Wertsteigerung hoch ist. Bei einem Neugrundstück mit geringem Gewinn kann die tatsächliche Berechnung günstiger sein.
Stichtag 1. Jänner 2027
Diese Werte gelten für Verkäufe bis 31. Dezember 2026. Für Grundstücksveräußerungen nach dem 31. Dezember 2026 sinken die pauschalen Anschaffungskosten von 86 auf 80 % und im Umwidmungsfall von 40 auf 30 % (§ 124b Z 498 EStG). Die effektive Belastung steigt damit von 4,2 auf 6 % beziehungsweise von 18 auf 21 % des Verkaufspreises. Maßgeblich ist der Vertragsabschluss, nicht die Zahlung oder die Grundbucheintragung.
Der Umwidmungszuschlag: Erhöhte Steuer für Baulandwidmungen
Für Grundstücke, die nach dem 31.12.2024 von Grünland oder landwirtschaftlicher Nutzung in Bauland umgewidmet wurden, erhöht ein Umwidmungszuschlag von 30 % auf die positiven Einkünfte die Bemessungsgrundlage (§ 30 Abs. 6a EStG). Der Steuersatz bleibt bei 30 %, der Zuschlag ist mit dem Veräußerungserlös gedeckelt. Das Ziel: spekulative Gewinne aus politischen Widmungsentscheidungen steuerlich abzuschöpfen.
Wann greift der Umwidmungszuschlag?
Der Zuschlag greift, wenn das Grundstück nach dem 31.12.2024 von einer nicht-bebaubaren Widmung (Grünland, Ackerland, Wald) in eine bebaubare Widmung (Bauland, Wohngebiet) umgewidmet wurde.
Wie wird die ImmoESt in der Praxis abgeführt?
In der Praxis übernimmt die Steuerberechnung und -abfuhr der Notar oder Rechtsanwalt — das nennt sich Selbstberechnung durch den Parteienvertreter. Der Verkäufer muss sich darum in der Regel nicht selbst kümmern.
Notar/RA berechnet
Die ImmoESt wird auf Basis der Vertragsdaten berechnet
Verkäufer erhält Bescheinigung
Selbstberechnungsformular als Nachweis
Notar/RA führt die Steuer ab
Bis zum 15. des auf den Zufluss des Kaufpreises zweitfolgenden Kalendermonats
Finanzamt verbucht
Kein gesonderter Steuerbescheid nötig
Wann ist die ImmoESt fällig?
Die ImmoESt ist spätestens am 15. Tag des auf den Kalendermonat des Zuflusses zweitfolgenden Kalendermonats zu entrichten (§ 30b Abs. 1 EStG). Maßgeblich ist also, wann der Kaufpreis bei Ihnen ankommt, nicht wann der Vertrag unterschrieben wird. Bei Treuhandabwicklung liegen dazwischen oft mehrere Monate.
Steuern beim Erben und Schenken von Immobilien
Erbschaften und Schenkungen unterliegen in Österreich keiner Erbschafts- oder Schenkungssteuer (abgeschafft 2008). Bei einem späteren Verkauf der ererbten oder geschenkten Immobilie gilt jedoch die ImmoESt — und zwar auf Basis des ursprünglichen Anschaffungsdatums des Erblassers oder Schenkers.
Schenkung und Erbschaft: Bei unentgeltlichem Erwerb werden Anschaffungszeitpunkt und Anschaffungskosten des Rechtsvorgängers fortgeführt (§ 30 Abs. 1 EStG). Wer eine Immobilie geschenkt bekommt, übernimmt also den ursprünglichen Kaufpreis und das ursprüngliche Kaufdatum des Schenkenden. Das entscheidet auch darüber, ob Alt- oder Neuvermögen vorliegt. Der dreifache Einheitswert spielt dabei keine Rolle, er war bis 31.12.2015 Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer.
Wohnung verkaufen: Welche Steuern fallen konkret an?
Für Eigentumswohnungen gelten dieselben ImmoESt-Regeln wie für Häuser. Der einzige Unterschied: Bei der Hauptwohnsitzbefreiung zählt die Nutzung der konkreten Wohneinheit, nicht des Gebäudes.
Rechenbeispiel Wohnung Wien:
- Kaufpreis 2015: €250.000
- Anschaffungsnebenkosten: €15.000
- Sanierung 2020: €30.000 (voll ansetzbar)
- Verkaufspreis 2026: €420.000
- Veräußerungsgewinn: 420.000 − 250.000 − 15.000 − 30.000 = €125.000 → ImmoESt 30 %: €37.500
- Mit Hauptwohnsitzbefreiung: €0 ImmoESt
Spekulationssteuer: Ein häufiges Missverständnis
Viele Verkäufer fragen nach der "Spekulationssteuer" — ein Begriff aus dem deutschen Steuerrecht, der in Österreich so nicht mehr existiert. Die frühere österreichische Spekulationsfrist (10 Jahre) wurde 2012 durch die unbefristete ImmoESt ersetzt.
Steuern sparen beim Immobilienverkauf: Legale Stellschrauben
Innerhalb des gesetzlichen Rahmens gibt es mehrere Möglichkeiten, die ImmoESt zu reduzieren:
Anschaffungsnebenkosten vollständig erfassen
Viele Verkäufer vergessen Maklerprovisionen und Notar-Kosten vom ursprünglichen Kauf
Herstellungskosten dokumentieren
Rechnungen für Umbauten und Sanierungen aufbewahren
Instandsetzungskosten ansetzen
In voller Höhe ansetzbar, ohne Fristgrenze. Nicht ansetzbar ist laufende Instandhaltung
Hauptwohnsitz strategisch planen
Wer umzieht, kann die Fünf-von-Zehn-Regel prüfen
Verlustausgleich prüfen
Bei der Regelveranlagung können Verluste aus anderen Einkunftsarten gegengerechnet werden
„Steueroptimierung bei Immobilien ist komplex. Für Ihren konkreten Fall empfehlen wir die Beratung durch einen österreichischen Steuerberater."
Häufig gestellte Fragen zu Steuern beim Immobilienverkauf
Der Regelsteuersatz der Immobilienertragsteuer beträgt 30 % des Veräußerungsgewinns. Bei Altgrundstücken (Kauf vor 31.3.2002) gilt ein Pauschalsatz von 4,2 % des Verkaufspreises. Bei Grundstücken, die nach dem 31.12.2024 in Bauland umgewidmet wurden, kommt ein Umwidmungszuschlag von 30 % auf die Einkünfte dazu (§ 30 Abs. 6a EStG). Der Steuersatz bleibt 30 %. Befreiungen existieren bei Hauptwohnsitznutzung oder Eigenherstellung.
Der Verkauf ist steuerfrei bei Hauptwohnsitzbefreiung (mindestens 2 Jahre durchgehender Hauptwohnsitz ab Anschaffung oder 5 Jahre durchgehend innerhalb der letzten 10 Jahre) und bei der Herstellerbefreiung (selbst hergestelltes Gebäude, nicht der Grundanteil). Die Herstellerbefreiung entfällt insoweit, als das Gebäude in den letzten zehn Jahren der Erzielung von Einkünften gedient hat, etwa durch Vermietung (§ 30 Abs. 2 Z 2 EStG). Beide Befreiungen müssen aktiv beim Notar geltend gemacht werden.
Altgrundstücke (Kauf vor 31.3.2002) werden mit 4,2 % des Verkaufspreises pauschal besteuert. Neugrundstücke (Kauf ab 1.4.2002) werden mit 30 % des tatsächlichen Gewinns besteuert. Bei hohen Wertsteigerungen ist die Altgrundstück-Pauschalierung deutlich günstiger.
Die Grunderwerbsteuer von 3,5 % zahlt der Käufer. Der Verkäufer zahlt keine Grunderwerbsteuer. Er trägt die ImmoESt auf seinen Veräußerungsgewinn. Beide Steuern werden vom Notar oder Rechtsanwalt abgeführt.
Der Notar oder Rechtsanwalt berechnet die ImmoESt und führt sie direkt ans Finanzamt ab. Sie ist spätestens am 15. Tag des auf den Kalendermonat des Zuflusses zweitfolgenden Kalendermonats zu entrichten (§ 30b Abs. 1 EStG). Maßgeblich ist also, wann der Kaufpreis bei Ihnen ankommt, nicht wann der Vertrag unterschrieben wird. Der Verkäufer erhält eine Bescheinigung. Eine aktive Steuererklärung ist in der Regel nicht erforderlich.
Bei Grundstücken, die nach dem 31.12.2024 von nicht-bebaubarer in bebaubare Widmung (z. B. Grünland → Bauland) umgewidmet wurden, kommt ein Umwidmungszuschlag von 30 % auf die Einkünfte dazu (§ 30 Abs. 6a EStG). Der Steuersatz bleibt 30 %. Der Zuschlag ist mit dem Veräußerungserlös gedeckelt.
Ja. Erben treten in die steuerliche Position des Erblassers ein — maßgeblich ist das Anschaffungsdatum des Erblassers. War die Immobilie ein Altgrundstück, gilt für den Erben der Pauschalsatz von 4,2 %. Erbschafts- oder Schenkungssteuer fällt in Österreich nicht an (seit 2008 abgeschafft).
Ja. Herstellungskosten (Umbauten, Erweiterungen) und Instandsetzungskosten (etwa Fenstertausch, Heizungserneuerung, Bad- oder Küchensanierung) erhöhen die Anschaffungskosten in voller Höhe (§ 30 Abs. 3 EStG). Eine Zweidrittel-Regel oder eine Fünfzehnjahresgrenze gibt es nicht. Nicht ansetzbar sind laufende Instandhaltung, Schönheitsreparaturen und Betriebskosten. Ebenfalls nicht abzugsfähig sind Werbungskosten des Verkaufs, insbesondere die Maklerprovision (§ 20 Abs. 2 EStG).
Fazit: Steuern beim Immobilienverkauf Österreich
Die Immobilienertragsteuer ist berechenbar. Wer seine Unterlagen kennt, die Befreiungstatbestände prüft und die richtige Berechnungsmethode wählt, kann die Steuerlast legal optimieren. Entscheidend ist die Vorbereitung vor dem Verkauf: Kaufbelege, Sanierungsrechnungen und die Nutzungshistorie der Immobilie bestimmen die Steuerbelastung erheblich.
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Thomas Wakolbinger
Konzessionierter Immobilienmakler · GISA 38501128
Gründer von Selfimmo und Geschäftsführer der WATEK Homes GmbH (Hofau 7, 4650 Lambach). Thomas begleitet private Eigentümer beim Immobilienverkauf in Österreich – mit dem Ziel, Verkäufer provisionsfrei und rechtlich abgesichert durch den gesamten Prozess zu führen.
Mehr über uns →Quellenangaben
- Bundesministerium für Finanzen, § 30 EStG — Immobilienertragsteuer, abgerufen 2026-06-05, ris.bka.gv.at
- BMF, Steuerbuch 2026, abgerufen 2026-06-05, bmf.gv.at
- Statistik Austria, Immobilientransaktionen 2025, abgerufen 2026-06-05, statistik.at
Letzte Aktualisierung: August 2026. Alle Steuerangaben ohne Gewähr, für Ihren konkreten Fall empfehlen wir die Beratung durch einen österreichischen Steuerberater.