Ratgeber · Aktualisiert August 2026
Immobilie verkaufen in Österreich: Der vollständige Leitfaden [2026]
In Österreich wechselten 2025 rund 91.000 Immobilien den Besitzer – mit einem Gesamtvolumen von 35,58 Milliarden Euro. Doch viele Eigentümer verschenken dabei tausende Euro: weil sie die Kosten unterschätzen, den Ablauf nicht kennen oder die Steuerfolgen zu spät bemerken.
Von Thomas Wakolbinger, konzessionierter Immobilienmakler (GISA 38501128)
Auf einen Blick
- → In Österreich wurden 2025 rund 91.000 Immobilien verkauft (+9 % ggü. 2024), Marktvolumen 35,58 Mrd. Euro.
- → Der Verkaufsprozess dauert im Schnitt 6–12 Monate und umfasst 9 Schritte von der Bewertung bis zur Schlüsselübergabe.
- → Die größte Kostenfalle: die Maklerprovision von bis zu 3,6 % des Kaufpreises – bei €450.000 sind das €16.200.
- → Mit Selfimmo verkaufen Sie als Eigentümer provisionsfrei, mit vollem Makler-Service und rechtlicher Absicherung.
Was kostet der Immobilienverkauf in Österreich?
Als Verkäufer müssen Sie in Österreich mit folgenden Kosten rechnen: Maklerprovision von bis zu 3,6 % des Kaufpreises (€16.200 bei einem €450.000-Objekt), Energieausweis-Erstellung (€150–400) und eventuelle Inserat-Gebühren. Die Immobilienmakler-Verordnung (ImmMV) deckelt die Provision für den Verkäufer auf maximal 3 % zuzüglich 20 % Umsatzsteuer.
Was viele Eigentümer überrascht: Die eigentlichen Kosten trägt zum Großteil der Käufer. Dieser zahlt laut oesterreich.gv.at rund 9–12 % des Kaufpreises als Nebenkosten.
Kosten des Verkäufers (Beispiel: €450.000 Kaufpreis)
| Kostenposition | Betrag | Pflicht? |
|---|---|---|
| Maklerprovision (klassisch: 3 % + USt) | €16.200 | Nein |
| Energieausweis | €150–400 | Ja (ab Inseratschaltung) |
| Portal-Inserat (willhaben) | €49,99 je 30 Tage, bei 6 bis 12 Monaten rund €300–600 | Nur beim Eigenverkauf |
| Immobilienertragsteuer (ImmoESt) | abhängig vom Gewinn | Ja (außer Ausnahmen) |
| Gesamt klassisch (ohne ImmoESt) | €16.350–16.600 | |
| Gesamt mit Selfimmo (ohne ImmoESt) | €150–400 |
Kosten des Käufers (Beispiel: €450.000 Kaufpreis)
| Kostenposition | Betrag |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer (3,5 %) | €15.750 |
| Grundbucheintragungsgebühr (1,1 %) | €4.950 |
| Notar / Rechtsanwalt (~1,5 %) | €6.750 |
| Maklerprovision Käufer (3,6 %) | €16.200 |
| Gesamt Käufer-Nebenkosten | ~€43.650 (~9,7 %) |
Beim klassischen Maklerverkauf kostet allein die Maklerprovision von 3,6 % den Verkäufer €16.200. Mit Selfimmo bleibt dieser Betrag in Ihrer Tasche. Der Energieausweis (€150–400) fällt in beiden Fällen an: er ist ab dem ersten Inserat gesetzlich vorgeschrieben.
Aktuelle Maklerprovision Österreich 2026 →Schritt für Schritt: So läuft der Immobilienverkauf ab
Der Immobilienverkauf in Österreich umfasst 9 Hauptschritte, von der ersten Bewertung bis zur Schlüsselübergabe. Laut infina.at dauert der Prozess vom ersten Inserat bis zur Übergabe im Schnitt 6–12 Monate. In Wien, Graz und Linz läuft es in der Regel schneller als auf dem Land.
Zeitplan: Immobilie in Österreich verkaufen
Gesamtdauer ab Inserat: 6 bis 12 Monate, die Vorbereitung liegt davor · Quelle: infina.at, 2025
PHASE 1
Vorbereitung
1–4 Wo.
PHASE 2
Vermarktung & Besichtigungen
4–16 Wo.
PHASE 3
Kaufanbot & Finanzierung
3–6 Wo.
PHASE 4
Notartermin & Vertrag
2–4 Wo.
PHASE 5
Schlüsselübergabe
~1 Wo.
In Wien, Graz und Linz läuft der Verkauf typischerweise schneller ab als auf dem Land.
Unterlagen zusammenstellen
Grundbuchauszug, Energieausweis, Grundrissplan und Baubescheid. Holen Sie diese Dokumente schon vor dem ersten Inserat ein – fehlende Unterlagen verzögern später den Notartermin.
Immobilienbewertung durchführen
Eine realistische Preisfindung ist entscheidend. Zu hohe Preise verlangsamen den Verkauf erheblich. Nutzen Sie kostenlose Online-Tools oder fordern Sie eine professionelle Erstbewertung an.
Verkaufspreis festlegen
Orientieren Sie sich am aktuellen Markt. Der OeNB-Wohnimmobilienpreisindex lag in Q2 2026 bei 274,0 Punkten (Datenstand 05.08.2026). Nach dem Rückgang 2022 bis 2024 steigen die Preise wieder, das Niveau von 2022 ist aber noch nicht erreicht.
Inserat schalten und Vermarktung starten
Professionelle Fotos, vollständiger Text, Grundriss. Schalten Sie Ihr Inserat auf den wichtigsten österreichischen Portalen: willhaben.at (größte Reichweite), ImmobilienScout24.at, ImmoWelt.at.
Besichtigungen durchführen
Bündeln Sie Termine an 1–2 Tagen pro Woche. Prüfen Sie vorab die Ernsthaftigkeit der Interessenten: Finanzierbarkeit nachfragen, bevor Sie aufwendige Besichtigungen durchführen.
Kaufanbot prüfen und verhandeln
Ein Kaufanbot bindet zunächst den Käufer, der es abgibt, nicht Sie als Verkäufer. Erst Ihre Annahme macht daraus einen Vertrag. Achtung: Gibt ein Verbraucher das Anbot am Tag der ersten Besichtigung ab, kann er binnen einer Woche zurücktreten (§ 30a KSchG). Ein Angeld darf vor Ablauf dieser Frist nicht wirksam vereinbart werden. Achten Sie außerdem auf Bedingungen wie Finanzierungsvorbehalt oder Übergabedatum.
Finanzierungsbestätigung des Käufers einholen
Eine schriftliche Finanzierungszusage einer Bank schützt Sie vor geplatzten Geschäften. Verlangen Sie diese vor dem Notartermin.
Kaufvertrag mit Notar oder Rechtsanwalt aufsetzen
Der Kaufvertrag ist formfrei gültig, für die Eintragung im Grundbuch brauchen Sie aber eine beglaubigte Aufsandungserklärung. Deshalb errichtet den Vertrag in der Praxis ein Notar oder Rechtsanwalt. Planen Sie 2 bis 4 Wochen für Entwurf, Prüfung und Unterzeichnung ein.
Übergabe und Schlüsselübergabe
Die Eigentumsumschreibung erfolgt nicht von selbst. Das Grundbuch wird nur auf Antrag tätig. Der Treuhänder bringt dafür ein Grundbuchgesuch mit der beglaubigten Aufsandungserklärung ein. Den Kaufpreis gibt er erst frei, wenn die lastenfreie Einverleibung für den Käufer gesichert ist. Bei der Übergabe erstellen Sie ein Übergabeprotokoll: schriftlich und von beiden Parteien unterschrieben.
Welche Unterlagen brauchen Sie für den Immobilienverkauf?
Für den Immobilienverkauf in Österreich brauchen Sie mindestens 8 Pflichtdokumente. Fehlt eines davon beim Notartermin, verzögert sich der Abschluss, häufig um mehrere Wochen. Die Pflicht, den Energieausweis vorzulegen und auszuhändigen, gilt nicht erst seit 2012: Sie stand schon im EAVG 2006 und traf Bestandsgebäude, also Gebäude mit einer Baubewilligung vor dem 1. Jänner 2006, ab dem 1. Jänner 2009. Das EAVG 2012 hat das ältere Gesetz mit 1. Dezember 2012 abgelöst und die Pflicht um die Angaben im Inserat erweitert. Der Energieausweis muss daher bereits beim Inserieren vorliegen (§ 3 und § 4 EAVG 2012).
"Verkäufer, die den Energieausweis erst nach der ersten Käufer-Anfrage beauftragen, verlieren im Schnitt 3–4 Wochen. Er kostet €150–400 und sollte das erste sein, was Sie in Auftrag geben."
— Thomas Wakolbinger, Selfimmo-Gründer, konzessionierter Immobilienmakler (GISA 38501128)
Checkliste: Pflichtunterlagen für den Immobilienverkauf
Immer erforderlich
- ✓ Grundbuchauszug (Empfehlung: nicht älter als 3 Monate)
- ✓ Energieausweis (Pflicht ab Inseratschaltung)
- ✓ Grundrissplan und Lageplan
- ✓ Flächenwidmungsplan
- ✓ Bau- und Nutzungsbescheid
- ✓ Steuernummer des Verkäufers
Bei Eigentumswohnungen zusätzlich
- + Wohnungseigentumsvertrag
- + Aktuelle Betriebskostenabrechnung (letzte 12 Monate)
- + Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft (letzte 2 Jahre)
- + Rücklagenstand der WEG
Bei vermieteten Objekten
- + Bestehender Mietvertrag
- + Miethistorie und aktuelle Mietzinshöhe
Den Grundbuchauszug (ca. €3–15) erhalten Sie online über Justiz.gv.at. Den Energieausweis erhalten Sie von zertifizierten Gutachtern – bequem auch online, z.B. bei mein-online-energieausweis.at.
Vollständige Unterlagen-Checkliste →Wie ermitteln Sie den richtigen Verkaufspreis?
Der häufigste Fehler beim Immobilienverkauf: Der Anfangspreis liegt 15–20 % über dem Marktwert. Das Objekt bleibt monatelang auf den Portalen stehen – und das ist ein sichtbares Signal an Kaufinteressenten.
In Q2 2026 lag der OeNB-Wohnimmobilienpreisindex bei 274,0 Punkten (Datenstand 05.08.2026). Nach dem Rückgang 2022 bis 2024 steigen die Preise wieder, den Höchststand aus dem dritten Quartal 2022 hat der Index aber noch nicht erreicht. Die OeNB bezifferte diesen Abstand zuletzt mit rund 3,3 % (OeNB, Pressemitteilung vom 29.01.2026). Für Verkäufer ist die Ausgangslage damit deutlich besser als 2024, aber kein Rekordniveau.
Bewertungsmethoden und kostenlose Orientierung
In Österreich kommen drei gesetzliche Bewertungsmethoden zum Einsatz: das Vergleichswertverfahren (Standard für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser), das Sachwertverfahren (für Objekte ohne ausreichende Vergleichspreise) und das Ertragswertverfahren (für vermietete Anlageimmobilien). Eine erste kostenlose Orientierung liefern Portale wie immopreise.at, der OeNB-Immobilienpreisrechner sowie die kostenlose Selfimmo-Erstbewertung.
Die drei Verfahren mit Rechenbeispielen, alle Online-Tools im Vergleich, aktuelle Preise nach Bundesland und wann sich ein kostenpflichtiges Gutachten lohnt, finden Sie im Ratgeber zur Immobilienbewertung Österreich.
Wie vermarkten Sie Ihre Immobilie erfolgreich?
Laut einer Studie von ImmobilienScout24 beginnen über 90 % aller Kaufinteressenten ihre Suche online. Professionelle Fotos, ein vollständiger Insertionstext und Präsenz auf den richtigen Portalen sind deshalb keine Extras – sie entscheiden über Vermarktungsdauer und erzielbaren Preis.
Die wichtigsten Portale in Österreich
| Portal | Reichweite | Kosten |
|---|---|---|
| willhaben.at | Größte AT-Reichweite | kostenpflichtig |
| ImmobilienScout24.at | Stark für überregionale Käufer | kostenpflichtig |
| ImmoWelt.at | DACH-Raum | kostenpflichtig |
| derstandard.at/Immobilien | Bildungsnahe Käufer AT | kostenpflichtig |
Was ein gutes Inserat enthält
- → Fotos: mindestens 10–15 qualitativ hochwertige Aufnahmen, gutes Licht und aufgeräumte Räume
- → Grundriss: aktuell, maßstabsgetreu, mit Raumbezeichnungen
- → 360°-Tour: steigert Anfragen und qualifiziert Interessenten vorab
- → Pflichtangaben im Text: Wohnfläche, Baujahr, Betriebskosten, HWB-Wert aus Energieausweis, Grundbuchstand
Mit Selfimmo: Ein Inserat, alle Portale
Mit Selfimmo schalten Sie Ihr Inserat einmal und es erscheint automatisch auf allen relevanten Portalen. Zusätzlich erhalten Sie professionelle Bildbearbeitung und Grundrissdarstellung – inklusive, ohne Aufpreis.
Steuern beim Immobilienverkauf: Was kommt auf Sie zu?
Beim Immobilienverkauf in Österreich fällt die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) von 30 % auf den Veräußerungsgewinn an – der Unterschied zwischen Verkaufspreis und Anschaffungskosten. Grundlage ist § 30 EStG.
Wann fällt ImmoESt an?
Neugrundstücke (Erwerb nach 31.3.2002)
30 % auf den tatsächlichen Veräußerungsgewinn
Altgrundstücke (Erwerb vor 31.3.2002)
Pauschal 86 % als fiktive Anschaffungskosten
Wann sind Sie befreit?
Hauptwohnsitzbefreiung, die häufigste Ausnahme
Sie sind befreit, wenn Sie die Immobilie mindestens 2 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt haben, oder innerhalb der letzten 10 Jahre mindestens 5 Jahre durchgehend dort Ihren Hauptwohnsitz hatten. Die fünf Jahre müssen am Stück liegen.
Selbst hergestellte Gebäude
Eigenstänig errichtete Häuser sind von der ImmoESt auf den Gebäudewert befreit.
Neu seit Juli 2025: Der Umwidmungszuschlag
Wurde ein Grundstück nach dem 31. Dezember 2024 in Bauland umgewidmet, erhöht ein Umwidmungszuschlag von 30 % die steuerpflichtigen Einkünfte (§ 30 Abs. 6a EStG). Der Steuersatz bleibt 30 %. Die Regel gilt für Veräußerungen ab 1. Juli 2025. Falls Ihre Liegenschaft davon betroffen sein könnte, ist steuerliche Beratung vor dem Verkauf zwingend empfehlenswert.
Dieser Abschnitt dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung. Bei Unsicherheiten wenden Sie sich an einen Steuerberater oder Rechtsanwalt.
Provisionsfrei verkaufen: Was bedeutet das für Eigentümer?
Als Verkäufer zahlen Sie in Österreich keine Maklerprovision, wenn Sie die richtige Plattform wählen. Bei einem €450.000-Objekt sind das bis zu €16.200, die in Ihrer Tasche bleiben statt beim Makler. Die ImmMV deckelt die Provision für den Verkäufer auf 3 % + 20 % USt = 3,6 % des Kaufpreises.
Klassischer Makler vs. Selfimmo: Direktvergleich
| Leistung | Klassischer Makler | Mit Selfimmo |
|---|---|---|
| Maklerprovision für Verkäufer | bis €16.200 (bei €450k) | €0 |
| Energieausweis | €150–400 | €150–400 |
| Inserat-Erstellung | kostenpflichtig | inklusive |
| Multi-Portal-Distribution | manuell | automatisch |
| Rechtliche Begleitung | durch Makler | durch Selfimmo-Experten |
| Finanzierungs-Check Käufer | durch Makler | durch Selfimmo |
| Notarkoordination | durch Makler | durch Selfimmo |
| Gesamtkosten Verkäufer | €16.350–16.600 | €150–400 |
Selfimmo ist konzessionierter Immobilienmakler (GISA 38501128)
Voller Service mit rechtlicher Absicherung – das ist der Unterschied zum echten DIY-Privatverkauf. Wer seine Immobilie vollständig eigenstängig vermarktet, spart zwar die Provision – trägt aber alle Risiken selbst. Bei Selfimmo bekommen Verkäufer beides: professionelle Unterstützung und €0 Provision auf Ihrer Seite.
Die 7 häufigsten Fehler beim Immobilienverkauf in Österreich
Die meisten Verkäufer machen dieselben Fehler – und verlieren damit Zeit, Geld oder beides. Der teuerste: Ein unrealistischer Anfangspreis, der das Objekt auf den Portalen "verbrennt".
Fehler 1: Preis zu hoch ansetzen
Ein Objekt, das 2–3 Monate online steht, verliert Glaubwürdigkeit. Kaufinteressenten fragen sich, warum es sich nicht verkauft. Preisreduzierungen signalisieren Schwäche. Starten Sie lieber mit dem richtigen Preis.
Fehler 2: Schlechte Fotos verwenden
Unaufgeräumte Räume, schlechtes Licht und verwackelte Aufnahmen kosten Anfragen. Immobilienfotografen verlangen €200–500 und amortisieren sich bereits beim ersten Interessenten.
Fehler 3: Energieausweis zu spät besorgen
Er ist ab der ersten Inseratschaltung Pflicht (§ 3 EAVG 2012). Wer ihn erst nach dem ersten Interessenten besorgt, verliert 3–4 Wochen. Beauftragen Sie ihn als Erstes.
Fehler 4: Finanzierbarkeit des Käufers nicht prüfen
Ein unterschriebenes Kaufanbot nützt nichts, wenn der Käufer keine Finanzierung bekommt. Fragen Sie vor der Besichtigung nach einer Bankvorprüfung oder Finanzierungsbestätigung.
Fehler 5: Kaufvertrag ohne Rechtsanwalt oder Notar
Der Kaufvertrag ist in Österreich formfrei gültig, für die Eintragung im Grundbuch brauchen Sie aber eine beglaubigte Unterschrift auf der Aufsandungserklärung. In der Praxis übernimmt das ein Notar oder Rechtsanwalt, der zugleich die Treuhandabwicklung koordiniert. Planen Sie 2 bis 4 Wochen für die Vertragserrichtung ein.
Fehler 6: ImmoESt-Pflicht übersehen
Wer ein Anlageobjekt verkauft, zahlt 30 % auf den Veräußerungsgewinn. Das kann zehntausende Euro betragen. Klären Sie die Steuerpflicht vor dem Verkauf, nicht danach.
Fehler 7: Übergabeprotokoll vergessen
Das Übergabeprotokoll dokumentiert den Zustand der Immobilie zum Übergabezeitpunkt. Es schützt Verkäufer vor nachträglichen Ansprüchen des Käufers. Ohne Protokoll haben Sie im Streitfall wenig in der Hand.
Häufig gestellte Fragen zum Immobilienverkauf in Österreich
Im Schnitt 6–12 Monate vom ersten Inserat bis zur Schlüsselübergabe, je nach Lage, Preis und Immobilientyp. In Wien, Graz und Linz ist der Verkaufszyklus kürzer als in ländlichen Regionen. Nach der Kaufeinigung dauert die notarielle Abwicklung weitere 4–8 Wochen. (Quelle: infina.at, 2025)
Hauptkosten für den Verkäufer: Energieausweis (€150–400), eventuelle Inserat-Gebühren und – bei klassischem Makler – bis zu 3,6 % des Kaufpreises als Provision (€16.200 bei €450.000). Mit Selfimmo zahlen Sie als Verkäufer keine Provision. (Quelle: ImmMV Österreich)
Ja. Die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) beträgt 30 % auf den Veräußerungsgewinn. Ausnahme: Hauptwohnsitzbefreiung, wenn Sie die Immobilie mindestens 2 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt haben (oder 5 aus 10 Jahren). (Quelle: § 30 EStG, oesterreich.gv.at)
Mindestpflicht: Grundbuchauszug, Energieausweis, Grundrissplan, Flächenwidmungsplan, Baubescheid. Bei Eigentumswohnungen zusätzlich Wohnungseigentumsvertrag und aktuelle Betriebskostenabrechnung. (Quelle: oesterreich.gv.at, § 3 EAVG 2012)
Frühjahr (März bis Mai) und Herbst (September bis Oktober) gelten als die stärksten Verkaufsphasen in Österreich: mehr aktive Kaufinteressenten, höhere Nachfrage. Der OeNB-Wohnimmobilienpreisindex lag in Q2 2026 bei 274,0 Punkten und damit deutlich über dem Tief der Korrekturphase. Das Niveau von 2022 ist noch nicht wieder erreicht. (Quelle: OeNB, Wohnimmobilienpreisindex, Datenstand 05.08.2026)
Maximal 3 % + 20 % USt = 3,6 % des Kaufpreises pro Vertragsseite. Käufer und Verkäufer können also je bis zu 3,6 % zahlen – zusammen bis zu 7,2 %. (Quelle: ImmMV Österreich)
Ja. Mit Selfimmo zahlen Sie als Verkäufer keine Provision. Selfimmo ist konzessionierter Immobilienmakler (GISA 38501128) und finanziert seinen Service über die Käuferseite. Für Verkäufer vollständig kostenfrei.
Der Kaufvertrag selbst ist in Österreich formfrei gültig. Für die Eintragung im Grundbuch brauchen Sie aber eine beglaubigte Unterschrift auf der Aufsandungserklärung, deshalb errichtet den Vertrag in der Praxis immer ein Notar oder Rechtsanwalt. Die Kosten betragen ca. 1 bis 3 % des Kaufpreises. Der Vertragserrichter veranlasst anschließend die Grundbuchumschreibung.
Fazit: Immobilie verkaufen in Österreich – Ihr nächster Schritt
Der Immobilienverkauf in Österreich ist planbar, wenn Sie die Spielregeln kennen. Die wichtigsten Punkte auf einen Blick:
- ✓ 9 Schritte, 6–12 Monate Gesamtdauer
- ✓ Energieausweis als erstes beauftragen
- ✓ Preis realistisch festsetzen – lieber am Markt als über Markt
- ✓ Steuerpflicht prüfen – ImmoESt kann zehntausende Euro betragen
- ✓ Provision vermeiden – Mit Selfimmo zahlen Sie als Verkäufer €0
Der österreichische Immobilienmarkt hat sich 2026 deutlich erholt. Das ist Ihre Chance, nutzen Sie sie mit der richtigen Vorbereitung.
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Thomas Wakolbinger
Konzessionierter Immobilienmakler · GISA 38501128
Gründer von Selfimmo und Geschäftsführer der WATEK Homes GmbH (Hofau 7, 4650 Lambach). Thomas begleitet private Eigentümer beim Immobilienverkauf in Österreich – mit dem Ziel, Verkäufer provisionsfrei und rechtlich abgesichert durch den gesamten Prozess zu führen.
Mehr über uns →Quellenangaben
- ImmoMarktAnalyse, Jahresbericht 2025, abgerufen 2026-05-28, immomarktanalyse.at/jahresbericht-2025/
- OeNB Wohnimmobilienpreisindex Q1 2026, abgerufen 2026-05-28, oenb.at
- infina.at, Wie lange dauert der Verkauf einer Immobilie?, abgerufen 2026-05-28, infina.at/ratgeber/…
- Immobilienmakler-Verordnung (ImmMV) Österreich, WKO, abgerufen 2026-05-28, wko.at
- oesterreich.gv.at, Immobilienertragsteuer (ImmoESt), abgerufen 2026-05-28, oesterreich.gv.at/de/lexicon/I/Seite.991651
- brandauer-rechtsanwaelte.at, Immobilienkauf Nebenkosten 2026, abgerufen 2026-05-28
- RIS, EAVG 2012 §§ 3, 4 und 10 sowie EAVG 2006 (BGBl. I Nr. 137/2006) §§ 3 und 7, Vorlage-, Aushändigungs- und Inseratspflicht, abgerufen 2026-08-30, ris.bka.gv.at
- Bundesrecht RIS, § 30 EStG, abgerufen 2026-05-28, ris.bka.gv.at
- Justiz.gv.at, Grundbuchauszug online, abgerufen 2026-05-28, justiz.gv.at
- ImmobilienScout24.at, Verkaufen-Ratgeber, abgerufen 2026-05-28