Ratgeber · Kaufvertrag
Kaufvertrag Immobilien Österreich: Was muss der Vertrag enthalten?
Der Immobilienkaufvertrag ist das rechtliche Fundament jeder Transaktion — er überträgt Eigentum, regelt Zahlung und schützt beide Parteien. In Österreich können Notare und Rechtsanwälte den Vertrag errichten. Laut Österreichischer Notariatskammer werden jährlich rund 90.000 Immobilientransaktionen notariell abgewickelt. Einen umfassenden Überblick über alle Aspekte zum Rechtlichen beim Immobilienverkauf Österreich finden Sie in unserem Rechts-Ratgeber.
Von Thomas Wakolbinger · Konzessionierter Immobilienmakler · GISA 38501128 · Aktualisiert Juni 2026
Das Wichtigste im Überblick
- → Kaufvertrag wird von Notar oder Rechtsanwalt errichtet (nicht nur Notar wie in Deutschland)
- → Notariatsakt ist Pflicht, wenn keine Seite anwaltlich vertreten ist
- → Grunderwerbsteuer: 3,5 % des Kaufpreises + 1,1 % Grundbuchgebühren
- → Kaufpreis läuft über Treuhandkonto — Übergabe erst nach vollständiger Zahlung
- → Bestellerprinzip gilt nicht für Kaufverträge — nur für Mietverträge seit 1.7.2023
Wer erstellt den Kaufvertrag beim Immobilienverkauf?
In Österreich kann der Kaufvertrag von einem Notar oder einem Rechtsanwalt errichtet werden — das unterscheidet Österreich wesentlich von Deutschland. In der Praxis übernimmt in rund 70 % der Fälle ein Notar die Vertragserrichtung, da er gleichzeitig die Treuhandabwicklung und die Grundbucheintragung koordiniert.
Wann ist ein Notariatsakt Pflicht?
Ein Notariatsakt ist gesetzlich vorgeschrieben, wenn eine der Vertragsparteien nicht durch einen Rechtsanwalt vertreten ist. Sind beide Seiten anwaltlich vertreten, wäre auch ein privatschriftlicher Vertrag möglich — in der Praxis aber selten gewählt.
Welche Aufgaben der Notar konkret übernimmt, was er kostet und worauf Sie bei der Auswahl achten sollten, lesen Sie im Detail hier:
Notar beim Immobilienverkauf Österreich →Was muss der Kaufvertrag zwingend enthalten?
Ein Immobilienkaufvertrag muss mehrere Pflichtbestandteile enthalten, damit das Grundbuchgericht die Eigentumsübertragung einträgt. Fehlt ein wesentliches Element, lehnt das Gericht die Eintragung ab (§ 94 GBG).
| Bestandteil | Details |
|---|---|
| Personendaten | Name, Geburtsdatum, Adresse, Staatsbürgerschaft beider Parteien |
| Objektbeschreibung | Einlagezahl (EZ), Katastralgemeinde (KG), Grundstücksnummer |
| Kaufpreis | Gesamtbetrag, Zahlungsmodalitäten (Treuhand vs. Direktzahlung) |
| Übergabetermin | Konkretes Datum oder Bedingung (z. B. nach Kaufpreiszahlung) |
| Lastenfreistellung | Regelung zur Tilgung bestehender Hypotheken |
| Gewährleistung | Haftungsausschlüsse und bekannte Mängel |
| Energieausweis | Übergabebestätigung (§ 3 EAVG 2012 — Pflicht ab dem ersten Inserat) |
| Aufsandungserklärung | Erklärung des Verkäufers zur Eintragung des Käufers im Grundbuch (muss gerichtlich oder notariell beglaubigt sein) |
Welche Nebenkosten fallen beim Immobilienkauf an?
Beim Immobilienkauf in Österreich trägt üblicherweise der Käufer die Vertragskosten. Typische Nebenkosten liegen bei 7–10 % des Kaufpreises.
Was zahlt der Verkäufer?
Der Verkäufer trägt keine gesetzlich vorgeschriebenen Vertragskosten. Anfallende Kosten auf Verkäuferseite:
- Lastenfreistellungskosten: Vorzeitige Rückzahlung einer bestehenden Hypothek (bank-abhängig, oft 1–3 % Pönale)
- Immobilienertragsteuer (ImmoESt): 30 % auf den Veräußerungsgewinn (Ausnahmen: Hauptwohnsitzbefreiung, Herstellerbefreiung)
- Maklerprovision: Bei Selfimmo €0 für den Verkäufer (GISA 38501128)
Wie läuft die Kaufpreisabwicklung in der Praxis ab?
Die Kaufpreisabwicklung erfolgt in Österreich fast ausnahmslos über ein Treuhandkonto des Notars oder Rechtsanwalts — de facto Standard bei nahezu 100 % aller Transaktionen.
Kaufvertrag unterzeichnen
Notar oder RA errichtet den Vertrag, beide Parteien unterzeichnen
Kaufpreis einzahlen
Käufer überweist den Kaufpreis auf das Treuhandkonto
Grundbucheingabe
Notar/RA reicht Eintragung beim Grundbuchgericht ein (Rangordnungsgesuch)
Lastenfreistellung
Bestehende Hypotheken werden aus dem Treuhandgeld getilgt
Grundbucheintragung
Käufer wird als Eigentümer eingetragen (dauert 2–6 Wochen)
Kaufpreis auszahlen
Restbetrag wird an den Verkäufer überwiesen
Schlüsselübergabe
Übergabe der Immobilie mit Protokoll des Zustands
Gilt das Bestellerprinzip beim Immobilienkauf?
Nein — das ist ein häufiges Missverständnis. Das Bestellerprinzip gilt in Österreich ausschließlich für Mietverträge (seit 1. Juli 2023, § 17 MaklerG). Beim Immobilienkauf gilt weiterhin das Doppelmakler-Prinzip: Käufer und Verkäufer zahlen je bis zu 3 % + 20 % USt.
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Immobilie inserieren →Häufige Fragen zum Kaufvertrag Immobilien Österreich
In Österreich erstellt den Kaufvertrag ein Notar oder Rechtsanwalt. Anders als in Deutschland sind beide Berufsgruppen zur Vertragserrichtung befugt. Ist keine Seite anwaltlich vertreten, ist ein Notariatsakt gesetzlich vorgeschrieben. In der Praxis übernimmt der Notar meist auch Treuhand und Grundbucheintragung.
Ein österreichischer Immobilienkaufvertrag muss enthalten: vollständige Personendaten, exakte Grundstücksbeschreibung (EZ, KG-Nummer), Kaufpreis mit Zahlungsmodalitäten, Übergabetermin, Lastenfreistellungsregelung, Gewährleistungsklauseln, Energieausweis-Übergabebestätigung und eine beglaubigte Aufsandungserklärung für die Grundbucheintragung.
Die Grunderwerbsteuer beträgt 3,5 % des Kaufpreises. Zusätzlich fällt die Grundbucheintragungsgebühr von 1,1 % an. Bei einem Kaufpreis von €400.000 sind das €14.000 Grunderwerbsteuer plus €4.400 Grundbuchgebühren — insgesamt €18.400 allein für Steuern und Gebühren auf Käuferseite.
Die Übergabe erfolgt nach vollständiger Kaufpreiszahlung und Lastenfreistellung. Der Kaufpreis läuft über ein Treuhandkonto des Notars oder Rechtsanwalts — die Freigabe an den Verkäufer erfolgt erst, wenn alle Grundbucheintragungsvoraussetzungen erfüllt sind. Der Gesamtprozess dauert typischerweise 4–8 Wochen.
Ein Notariatsakt ist erforderlich, wenn eine Vertragspartei nicht durch einen Rechtsanwalt vertreten ist. Sind beide Seiten anwaltlich vertreten, ist ein privatschriftlicher Vertrag möglich — in der Praxis aber selten, da der Notar als neutrale Instanz auch Treuhand und Grundbucheintragung koordiniert.
Üblicherweise trägt der Käufer die Notar- und Rechtsanwaltskosten für die Vertragserrichtung sowie Grunderwerbsteuer und Grundbuchgebühren. Der Verkäufer trägt keine gesetzlich vorgeschriebenen Vertragskosten, zahlt aber allfällige Lastenfreistellungskosten für bestehende Hypotheken.
Nein. Das Bestellerprinzip gilt seit 1. Juli 2023 ausschließlich für Mietverträge — nicht für Kaufverträge. Beim Immobilienkauf zahlen Käufer und Verkäufer je bis zu 3 % + 20 % USt Maklerprovision. Mit Selfimmo zahlt der Verkäufer €0 Maklerprovision bei voller Maklerunterstützung.
Ein Vorvertrag sichert das Kaufobjekt für einen bestimmten Zeitraum, ohne Eigentumsübertragung zu vollziehen. Er ist formlos möglich, aber weniger verbindlich. Der Kaufvertrag ist das bindende Rechtsdokument, das Eigentum überträgt und der Schriftform sowie der grundbücherlichen Durchführung bedarf.
Fazit: Kaufvertrag in Österreich — worauf es ankommt
Der Immobilienkaufvertrag ist kein Formular, das man einfach ausfüllt — er ist das rechtliche Fundament, das den Eigentumsübergang absichert. Entscheidend: Kaufpreis immer über Treuhand abwickeln, Lastenfreistellung vertraglich regeln, und die Aufsandungserklärung nicht vergessen.
Mit Selfimmo begleiten wir Sie durch den gesamten Verkaufsprozess — von der Inseratserstellung bis zur Kaufvertragskoordination — provisionsfrei für Sie als Verkäufer.
← Vollständiger Leitfaden: Immobilie verkaufen Österreich
Thomas Wakolbinger
Konzessionierter Immobilienmakler · GISA 38501128
Gründer von Selfimmo und Geschäftsführer der WATEK Homes GmbH (Hofau 7, 4650 Lambach). Thomas begleitet private Eigentümer beim Immobilienverkauf in Österreich – mit dem Ziel, Verkäufer provisionsfrei und rechtlich abgesichert durch den gesamten Prozess zu führen.
Mehr über uns →Letzte Aktualisierung: Juni 2026. Alle Rechtsangaben ohne Gewähr — bei konkreten Rechtsfragen empfehlen wir die Konsultation eines österreichischen Rechtsanwalts oder Notars.