Ratgeber · Recht & Vertrag
Maklervertrag Österreich kündigen: So beenden Sie den Vertrag legal
Einen Maklervertrag zu kündigen ist in Österreich möglich, aber die Konsequenzen hängen stark vom Vertragstyp ab. In Österreich unterliegt der Maklervertrag dem Maklergesetz (MaklerG), das klare Regeln für Kündigung, Provisionspflicht und Alleinvermittlungsaufträge enthält. Dieser Artikel erklärt, wann und wie Sie kündigen können und wann der Makler trotzdem Provisionsansprüche hat.
Von Thomas Wakolbinger · Konzessionierter Immobilienmakler · GISA 38501128 · Aktualisiert Juni 2026
Das Wichtigste im Überblick
- →Einfacher Maklervertrag: jederzeit kündbar ohne Angabe von Gründen (MaklerG §29)
- →Alleinvermittlungsauftrag: max. 3 Monate beim Wohnobjektverkauf (MaklerG §14)
- →Nachnahmerecht: Makler behält Provisionsanspruch für von ihm vermittelte Käufer, auch nach Kündigung
- →Kündigung: immer schriftlich und nachweislich (eingeschriebener Brief)
- →Alternative: Von Anfang an provisionsfrei für den Verkäufer über Selfimmo inserieren
In 2025 wurden in Österreich 117.782 Immobilientransaktionen im Grundbuch verbüchert (RE/MAX ImmoSpiegel 2025, IMMOunited, 2026). Viele davon liefen über Makler, und Streitigkeiten über Kündigung und Provision gehören zu den häufigsten Konflikten zwischen Verkäufer und Makler.
← Zurück zum Überblick: Recht & Vertrag beim ImmobilienverkaufWas unterscheidet Einfachauftrag und Alleinvermittlungsauftrag?
Der entscheidende Unterschied beim Maklervertrag in Österreich liegt im Vertragstyp:
| Kriterium | Einfacher Maklervertrag | Alleinvermittlungsauftrag |
|---|---|---|
| Kündigung | Jederzeit ohne Frist (§ 29 MaklerG) | Gebunden für vereinbarte Laufzeit |
| Max. Laufzeit | Keine Beschränkung | 3 Monate bei Wohnobjekten (§ 14 MaklerG) |
| Parallelbeauftragung | Möglich | Nicht erlaubt |
| Schadensersatz bei Kündigung | Nein | Möglich bei vorzeitiger Kündigung |
| Provision bei Eigenvermittlung | Nein | Schadensersatz möglich |
Maklervertrag kündigen: Zeitlinie im Vergleich
Einfacher Maklervertrag
Schadensersatz: nein · Provision: nur wenn Käufer kausal vermittelt
Alleinvermittlungsauftrag
Grenze: 3 Monate
Vorzeitig: nur bei wichtigem Grund · Max. Mindestlaufzeit 3 Monate (§ 14 MaklerG)
Quelle: MaklerG §§ 14, 29 · selfimmo.at 2026
Praxisbeobachtung
Der häufigste Irrtum beim Maklervertrag ist die Verwechslung von einfachem Maklervertrag und Alleinvermittlungsauftrag. Viele Verkäufer unterschreiben einen Alleinvermittlungsauftrag, ohne es zu merken, weil der Begriff im Vertragstext versteckt oder als "exklusiver Vermittlungsauftrag" bezeichnet wird. Lesen Sie vor der Unterschrift genau, ob der Begriff "Alleinvermittlungsauftrag" oder "exclusive" vorkommt.
Einfachen Maklervertrag kündigen: So geht es
Ein einfacher Maklervertrag kann nach § 29 MaklerG jederzeit und ohne Angabe von Gründen widerrufen werden. Es gibt keine Mindestkündigungsfrist, keine Vertragsstrafe.
Muster-Kündigung (einfacher Maklervertrag)
[Ihr Name, Adresse] [Ort, Datum] [Maklerunternehmen, Adresse] Kündigung des Maklervertrags Sehr geehrte Damen und Herren, hiermit kündige ich den zwischen uns am [Datum] abgeschlossenen Maklervertrag betreffend die Immobilie [vollständige Adresse des Objekts] mit sofortiger Wirkung / zum [Datum]. Ich bitte um schriftliche Bestätigung der Kündigung. Mit freundlichen Grüßen, [Unterschrift]
Senden Sie die Kündigung eingeschrieben mit Rückschein, das ist der Nachweis, dass die Kündigung zugegangen ist. Eine E-Mail-Kündigung ist rechtlich möglich, aber schlechter nachweisbar.
Alleinvermittlungsauftrag kündigen: Was beachten?
Der Alleinvermittlungsauftrag bindet Sie für die vereinbarte Laufzeit. Nach § 14 MaklerG darf die Mindestlaufzeit bei Wohnimmobilien 3 Monate nicht überschreiten.
Nach Ablauf der Mindestlaufzeit können Sie kündigen, normalerweise mit der im Vertrag vereinbarten Frist (oft 2 Wochen). Wenn keine Frist vereinbart ist, gilt ortsübliche Angemessenheit (in der Praxis: sofort oder mit kurzer Frist).
Kündigung vor Ablauf der Mindestlaufzeit
Eine vorzeitige Kündigung des Alleinvermittlungsauftrags ist möglich, wenn ein wichtiger Grund vorliegt (z. B. schwerwiegende Pflichtverletzung des Maklers, keine Maklertätigkeit seit Vertragsabschluss). Ohne wichtigen Grund können Schadensersatzansprüche entstehen.
Aus der Praxis
Bei Alleinvermittlungsaufträgen ist "schwere Pflichtverletzung des Maklers" als Kündigungsgrund oft schwer zu dokumentieren. Wenn der Makler nachweislich wenig tut, empfiehlt sich ein schriftlicher Mahnbrief mit Fristsetzung, das dokumentiert die Pflichtverletzung für eine eventuelle vorzeitige Kündigung.
Wann hat der Makler nach Kündigung noch Provisionsanspruch?
Das Nachnahmerecht ist der häufigste Streitpunkt nach einer Kündigung: Laut MaklerG behält der Makler Anspruch auf Provision, wenn der Kaufvertrag mit einem Käufer abgeschlossen wird, den er vor der Kündigung vermittelt hat, auch wenn der Vertragsabschluss nach der Kündigung erfolgt.
Das bedeutet: Wenn der Makler Ihnen vor der Kündigung einen Interessenten präsentiert hat und Sie mit diesem nach der Kündigung einen Kaufvertrag abschließen, ist die Provision fällig.
Wie schützen Sie sich?
- ✓Bei Kündigung schriftlich festhalten, welche Interessenten der Makler bis zum Kündigungsdatum betreut hat
- ✓Neue Interessenten, die Sie nach der Kündigung selbst akquirieren, klar dokumentieren
- ✓Im Zweifelsfall rechtliche Beratung einholen
Warum von Anfang an provisionsfrei mit Selfimmo verkaufen?
Wer als Verkäufer die Maklerprovision auf Käuferseite vermeiden möchte und gleichzeitig professionelle Vermarktung wünscht, kann seine Immobilie über Selfimmo inserieren, als konzessionierter Makler (GISA 38501128) ohne Maklerprovision für den Verkäufer.
Provisionsfrei inserieren
Provisionsfrei für Verkäufer · konzessionierter Makler · GISA 38501128
Jetzt Immobilie inserieren →Häufige Fragen zum Maklervertrag kündigen in Österreich
Ja, ein einfacher Maklervertrag kann jederzeit ohne Frist und ohne Angabe von Gründen widerrufen werden (MaklerG §29). Beim Alleinvermittlungsauftrag ist die Kündigung während der vereinbarten Laufzeit nur aus wichtigem Grund möglich.
Er verpflichtet Sie, während der Laufzeit keinen anderen Makler zu beauftragen. Bei Wohnimmobilien darf die Mindestlaufzeit maximal 3 Monate betragen (MaklerG §14). Danach ist die Kündigung möglich.
Beim einfachen Maklerauftrag: Nein, wenn kein Kausalzusammenhang mit der Maklertätigkeit besteht. Beim Alleinvermittlungsauftrag: Der Makler kann Schadensersatz, aber keine volle Provision verlangen.
Schriftlich (am besten eingeschrieben) mit: Datum, Ihre Adresse, Makleradresse, Vertragsbezeichnung (Objektadresse), Kündigungserklärung und Wirksamkeitsdatum. Immer eine Lesebestätigung anfordern.
Ja, durch das Nachnahmerecht. Wenn der Kaufvertrag mit einem Käufer abgeschlossen wird, den der Makler vor der Kündigung akquiriert hat, bleibt der Provisionsanspruch bestehen.
Fazit: Kündigung sorgfältig dokumentieren
Den Maklervertrag zu kündigen ist rechtlich unkompliziert, die Fallstricke liegen im Nachnahmerecht und beim Alleinvermittlungsauftrag. Wer kündigt, sollte genau dokumentieren, welche Interessenten bis zum Kündigungsdatum vom Makler betreut wurden, um spätere Provisionsstreitigkeiten zu vermeiden.
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Thomas Wakolbinger
Konzessionierter Immobilienmakler · GISA 38501128
Gründer von Selfimmo und Geschäftsführer der WATEK Homes GmbH (Hofau 7, 4650 Lambach). Thomas begleitet private Eigentümer beim Immobilienverkauf in Österreich, mit dem Ziel, Verkäufer provisionsfrei und rechtlich abgesichert durch den gesamten Prozess zu führen.
Mehr über uns →Quellenangaben
- MaklerG §§ 14, 29 (Maklergesetz Österreich), abgerufen 2026-06-11, ris.bka.gv.at
- WKO: Muster-Verträge und Formulare für Immobilienmakler, WKO Österreich, 2026, abgerufen 2026-06-11, wko.at
- oesterreich.gv.at: Maklerprovision und Maklervertrag, 2026, abgerufen 2026-06-11, oesterreich.gv.at
- ABGB §§ 1002 ff. (Auftragsrecht), abgerufen 2026-06-11, ris.bka.gv.at
- RE/MAX ImmoSpiegel 2025 Gesamtmarkt, IMMOunited/RE/MAX, Grundbuchverbücherungen 2025, abgerufen 2026-06-11, immobilien-redaktion.com