Ratgeber · Vergleich
Provisionsfrei vs. klassischer Makler Österreich 2026: Der direkte Vergleich
Wer seine Immobilie in Österreich verkauft, steht vor einer konkreten Frage: klassischer Makler mit bis zu €16.200 Provision (bei €450.000 Objekt), oder provisionsfrei? Und wenn provisionsfrei: mit vollem Service oder auf eigene Faust?
Von Thomas Wakolbinger · Konzessionierter Immobilienmakler · GISA 38501128 · Aktualisiert Juni 2026
Das Wichtigste im Überblick
- → Klassischer Makler: bis zu €16.200 Provision für Verkäufer bei €450.000 (ImmMV § 15 Abs. 2)
- → Eigenverkauf: €0 Provision, aber alle Risiken selbst tragen
- → Selfimmo: €0 Provision, voller Makler-Service, GISA-konzessioniert (38501128)
- → Das Bestellerprinzip gilt beim Kauf nicht. Verkäufer zahlen weiterhin Provision
Die 3 Optionen im Überblick
Laut ImmMV § 15 Abs. 2 zahlt der Verkäufer beim klassischen Maklerauftrag bis zu 3,6 % brutto des Kaufpreises. Bei €450.000 sind das €16.200; wer eine Eigentumswohnung um €300.000 verkauft, zahlt bis zu €10.800. Es gibt drei reale Optionen, die sich in Kosten und Risiko grundlegend unterscheiden.
Option 1: Klassischer Makler
Ein klassischer Makler übernimmt Bewertung, Inserat, Besichtigungen, Kaufanbot-Prüfung und Notarkoordination. Der Preis dafür: bis zu 3,6 % brutto des Kaufpreises für den Verkäufer (ImmMV § 15 Abs. 2).
Option 2: Eigenverkauf (privatim)
Der Verkäufer inseriert selbst, führt Besichtigungen durch, prüft Käufer und koordiniert den Notartermin. Keine Provision, aber auch keine professionelle Unterstützung.
Option 3: Selfimmo (provisionsfrei mit vollem Service)
Selfimmo ist konzessionierter Immobilienmakler (GISA 38501128). Als Verkäufer zahlen Sie keine Provision. Selfimmo finanziert sich über die Käuferseite. Sie erhalten denselben Service wie bei einem klassischen Makler.
Direktvergleich: Kosten und Leistungen
| Leistung | Klassischer Makler | Eigenverkauf | Mit Selfimmo |
|---|---|---|---|
| Provision Verkäufer | bis €16.200 | €0 | €0 |
| Professionelles Inserat | kostenpflichtig | selbst | inklusive |
| Käufer-Screening | ja | nein | ja |
| Finanzierungsprüfung | ja | nein | ja |
| Notarkoordination | ja | selbst | ja |
| Rechtliche Absicherung | GISA | keine | GISA (38501128) |
| Gesamtkosten Verkäufer | €16.350–16.600 | €150–400 | €150–400 |
Die echten Risiken des Eigenverkaufs
Der Eigenverkauf klingt verlockend: €0 Provision. Aber er ist kein "provisionsfrei mit Service" — er ist "alles selbst".
Risiko 1: Falschbewertung
Ohne Marktdaten wird der Preis zu hoch (Objekt bleibt auf Portalen stehen) oder zu niedrig (Erlös verschenkt) angesetzt.
Risiko 2: Keine Bonitätsprüfung des Käufers
Ein Kaufanbot ist in Österreich rechtlich bindend — aber nur wenn der Käufer auch finanzieren kann. Geplatzte Finanzierungen nach dem Anbot kosten Monate.
Risiko 3: Rechtliche Fehler
Beim Kaufanbot, bei der Formulierung von Bedingungen, beim Übergabeprotokoll. Ohne rechtliche Begleitung entstehen leicht Fehler mit Haftungsfolgen.
Risiko 4: Zeitaufwand
Besichtigungen, Telefonate, Nachfragen. Ein Privatverkauf ist ein Nebenjob. Wer beruflich voll eingebunden ist, unterschätzt den Aufwand erheblich.
Risiko 5: Portale kosten auch Privatanbieter Geld
Willhaben.at und andere Portale sind auch für Privatanbieter nicht kostenlos für attraktive Platzierungen. Die "kostenlose" Privatannonce landet am Ende der Suche.
Was Selfimmo von Eigenverkauf und klassischem Makler unterscheidet
Selfimmo ist kein Privatverkauf-Portal. Und kein klassischer Makler mit voller Provision. Selfimmo ist konzessionierter Immobilienmakler (GISA 38501128) — mit denselben rechtlichen Standards, Haftungsregeln und Pflichten wie jedes andere Maklerbüro in Österreich. Der Unterschied liegt im Geschäftsmodell: Selfimmo verdient auf der Käuferseite, nicht auf der Verkäuferseite.
Was das konkret bedeutet:
- Käufer werden auf Ernsthaftigkeit und Finanzierbarkeit vorgeprüft
- Kaufanbot-Prüfung durch erfahrene Makler
- Rechtliche Absicherung auf beiden Seiten
- Notarkoordination und Treuhandabwicklung
- Haftung nach Maklergesetz
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Voller Makler-Service · €0 Provision für Verkäufer · GISA 38501128
Immobilie inserieren →Häufig gestellte Fragen: Provisionsfrei vs. Makler
Provisionsfrei für den Verkäufer bedeutet, dass der Verkäufer keine Maklerprovision zahlt. Möglich entweder durch Eigenverkauf (ohne professionelle Unterstützung) oder durch ein Modell wie Selfimmo, bei dem der konzessionierte Makler seinen Service über die Käuferseite finanziert (GISA 38501128).
Beim Eigenverkauf trägt der Verkäufer alle Risiken selbst: Falschbewertung, keine Käufer-Bonitätsprüfung, rechtliche Fehler beim Kaufanbot, keine Finanzierungsabsicherung und Haftungsrisiken bei fehlenden Unterlagen. Es gibt keinen Ansprechpartner bei Problemen.
Bei einem €450.000-Objekt bis zu €16.200 (3,6 % brutto, ImmMV § 15 Abs. 2). Bei €300.000 bis zu €10.800. Mit Selfimmo zahlt der Verkäufer €0 Provision. Selfimmo finanziert sich über die Käuferseite.
Selfimmo ist konzessionierter Immobilienmakler (GISA 38501128), kein Privatverkauf-Portal. Selfimmo übernimmt Käufer-Screening, Finanzierungsprüfung, Vertragsunterstützung und Notarkoordination. Wie ein klassischer Makler, nur mit €0 Provision für den Verkäufer.
Nein. Das Bestellerprinzip (§ 17a MaklerG) gilt in Österreich seit 1. Juli 2023 ausschließlich für Wohnungsmietverträge, nicht für Kaufverträge. Beim Kauf können Käufer und Verkäufer weiterhin separat provisioniert werden.
Fazit: Welche Option passt zu Ihnen?
Klassischer Makler
Sinnvoll wenn Sie absolut keinen Zeitaufwand haben wollen und die Provision als Gegenleistung für vollständige Entlastung betrachten. Wer bereits gebunden ist und wechseln möchte, sollte wissen, wie sich ein Maklervertrag Österreich kündigen lässt.
Eigenverkauf
Sinnvoll nur wenn Sie Marktkenntnis, Zeit, rechtliches Wissen und ein belastbares Netzwerk für Notar und Käuferprüfung mitbringen.
Selfimmo
Voller Makler-Service, €0 Provision für Verkäufer. Geeignet für alle, die professionelle Unterstützung wollen, ohne den Preisaufschlag.
Thomas Wakolbinger
Konzessionierter Immobilienmakler · GISA 38501128
Gründer von Selfimmo und Geschäftsführer der WATEK Homes GmbH (Hofau 7, 4650 Lambach). Thomas begleitet private Eigentümer beim Immobilienverkauf in Österreich – mit dem Ziel, Verkäufer provisionsfrei und rechtlich abgesichert durch den gesamten Prozess zu führen.
Mehr über uns →Quellenangaben
- RIS — ImmMV § 15 Abs. 2, abgerufen 2026-06-03, ris.bka.gv.at
- AK Wien — Maklerprovision, abgerufen 2026-06-03, wien.arbeiterkammer.at
- immoverkauf24.at — Bestellerprinzip Österreich, abgerufen 2026-06-03, immoverkauf24.at
- Statistik Austria — Immobilien-Durchschnittspreise 2025, abgerufen 2026-06-03, statistik.at
- OeNB — Wohnimmobilienpreisindex Q1 2026, abgerufen 2026-06-03, oenb.at