Ratgeber · Recht & Vertrag
Notar oder Rechtsanwalt beim Immobilienverkauf Österreich: Wer beurkundet den Kaufvertrag?
In Österreich sind beim Immobilienkauf sowohl Notare als auch Rechtsanwälte zur Vertragserrichtung berechtigt, ein Umstand, der viele Käufer und Verkäufer überrascht. In Deutschland ist der Notar zwingend vorgeschrieben. In Österreich hängt die Wahl zwischen den Berufsgruppen von den Umständen ab, insbesondere davon, ob die Parteien anwaltlich vertreten sind.
Von Thomas Wakolbinger · Konzessionierter Immobilienmakler · GISA 38501128 · Aktualisiert Juni 2026
Laut oesterreich.gv.at (Kaufnebenkosten Immobilien, 2026) liegen die Kosten für Kaufvertragserrichtung und Grundbucheintragung gemeinsam bei ca. 2 bis 4 % des Kaufpreises auf Käuferseite. Dieser Artikel erklärt, wann ein Notariatsakt gesetzlich vorgeschrieben ist, was Notar und Rechtsanwalt unterscheidet und wie die Treuhandabwicklung in der Praxis funktioniert.
Das Wichtigste im Überblick
- →Notar oder Rechtsanwalt: beide zur Kaufvertragserrichtung berechtigt
- →Notariatsakt Pflicht: wenn keine Partei anwaltlich vertreten ist (§ 1 NotAktG)
- →Kosten: 1 bis 3 % des Kaufpreises für die Vertragserrichtung (Käufer trägt)
- →Grundbucheintragungsgebühr: 1,1 % des Kaufpreises zusätzlich
- →Treuhand: Kaufpreis wird erst nach vollständiger Lastenfreistellung freigegeben
Wann ist ein Notariatsakt gesetzlich vorgeschrieben?
Ein Notariatsakt ist zwingend, wenn keine der Vertragsparteien durch einen Rechtsanwalt vertreten ist (§ 1 Notariatsaktsgesetz). In diesem Fall muss der Kaufvertrag als Notariatsakt errichtet werden: ein privatschriftlicher Vertrag ist nicht gültig.
Der Notariatsakt hat öffentliche Beweiskraft: Er gilt als echte Urkunde und kann bei Zahlungsverzug direkt exekutiert werden, ohne dass ein Gerichtsverfahren nötig ist. Das schützt vor allem Verkäufer, wenn ein Käufer den Kaufpreis nicht überweist.
Sind beide Parteien anwaltlich vertreten, ist ein privatschriftlicher Kaufvertrag grundsätzlich gültig. In der Praxis wird aber auch dann meist ein Notar beigezogen, weil er die Treuhandabwicklung und die Grundbucheintragung koordiniert: Aufgaben, für die ein Notar organisatorisch besser aufgestellt ist als zwei Parteivertreter.
Fazit zur Notariatsaktpflicht
| Situation | Notariatsakt Pflicht? |
|---|---|
| Keine Partei anwaltlich vertreten | Ja |
| Nur Käufer hat Rechtsanwalt | Ja |
| Nur Verkäufer hat Rechtsanwalt | Ja |
| Beide Parteien anwaltlich vertreten | Nein (aber in der Praxis üblich) |
Was unterscheidet Notar und Rechtsanwalt beim Immobilienkauf?
Der wesentliche Unterschied liegt in der Interessenstellung. Ein Notar ist kraft Gesetzes zur Neutralität verpflichtet. Er handelt im Auftrag beider Vertragsparteien und hat dafür zu sorgen, dass der Vertrag für beide Seiten rechtlich korrekt ist. Ein Rechtsanwalt hingegen vertritt ausschließlich seinen Mandanten, also entweder den Käufer oder den Verkäufer, nie beide.
Praktische Konsequenz: Wenn Käufer und Verkäufer gemeinsam zum selben Rechtsanwalt gehen, entsteht ein Interessenkonflikt. Seriöse Anwälte werden das ablehnen oder zumindest darauf hinweisen. Bei einem Notar ist diese gemeinsame Beauftragung dagegen der Normalfall und gesetzlich zulässig.
Weitere Unterschiede im Überblick
| Kriterium | Notar | Rechtsanwalt |
|---|---|---|
| Befugnis zur Kaufvertragserrichtung | Ja | Ja |
| Notariatsakt | Ja | Nein |
| Interessenstellung | Neutral (beide Parteien) | Parteiisch (ein Mandant) |
| Treuhandabwicklung | Ja (Standardfall) | Ja |
| Grundbucheintragung koordinieren | Ja | Ja |
| Gebührenordnung | Notariatstarifgesetz | Rechtsanwaltstarifgesetz (RATG) |
Kosten beim Immobilienkauf in Österreich: Käuferseite
Beispiel: Kaufpreis 400.000 Euro
Was kostet ein Notar beim Immobilienkauf in Österreich?
Die Gebühren für Notar oder Rechtsanwalt richten sich nach dem Kaufpreis und sind durch den jeweiligen Kammertarif geregelt. Als Faustregel gilt: 1 bis 3 % des Kaufpreises für die Vertragserrichtung (oesterreich.gv.at, Kaufnebenkosten Immobilien, 2026).
Kostenbeispiele bei entgeltlichem Erwerb
| Kaufpreis | Notar/RA (1 bis 3 %) | Grundbucheintragung (1,1 %) | Gesamt ca. |
|---|---|---|---|
| 200.000 € | 2.000 bis 6.000 € | 2.200 € | 4.200 bis 8.200 € |
| 400.000 € | 4.000 bis 12.000 € | 4.400 € | 8.400 bis 16.400 € |
| 600.000 € | 6.000 bis 18.000 € | 6.600 € | 12.600 bis 24.600 € |
Diese Kosten trägt der Käufer. Der Verkäufer trägt keine gesetzlich vorgeschriebenen Vertragskosten, zahlt aber allfällige Lastenfreistellungskosten für bestehende Hypotheken.
Wie funktioniert die Treuhandabwicklung beim Immobilienkauf?
Die Treuhandabwicklung ist in Österreich der Standard bei Immobilienkäufen. Sie schützt beide Parteien: Der Käufer zahlt den Kaufpreis auf ein Treuhandkonto des Notars oder Rechtsanwalts, und das Geld wird erst freigegeben, wenn alle vertraglichen Voraussetzungen erfüllt sind.
Aus der Praxis: Die häufigste Frage von Verkäufern lautet: „Wann kommt das Geld bei mir an?" Die Antwort hängt davon ab, wie schnell die Lastenfreistellung der Hypothek abgewickelt wird. Bei klaren Verhältnissen dauert es 4 bis 6 Wochen nach Vertragsunterschrift, bis der Kaufpreis auf dem Konto des Verkäufers einlangt.
Ablauf der Treuhandabwicklung
Vertragsunterzeichnung
Kaufvertrag wird von Notar/RA errichtet und beurkundet.
Kaufpreisüberweisung
Käufer überweist den vollen Kaufpreis auf das Treuhandkonto.
Grundbuchantrag
Notar/RA stellt Antrag auf Eigentumsübertragung beim Bezirksgericht.
Lastenfreistellung
Bestehende Hypotheken werden aus dem Treuhandgeld abgelöst.
Kaufpreisfreigabe
Nach erfolgter Grundbucheintragung wird der Restbetrag an den Verkäufer überwiesen.
Übergabe
Physische Übergabe der Immobilie nach vollständiger Kaufpreiszahlung.
Dieser Ablauf dauert typischerweise 4 bis 8 Wochen von der Vertragsunterzeichnung bis zur Eigentumsübertragung.
Wer wählt den Notar: Käufer oder Verkäufer?
Gesetzlich ist nicht festgelegt, wer den Notar oder Rechtsanwalt auswählt. In der Praxis haben sich folgende Konventionen etabliert:
- ·Bei Transaktionen ohne Makler: Käufer und Verkäufer einigen sich auf einen gemeinsamen Notar.
- ·Bei Transaktionen mit Makler: Der Makler empfiehlt oft einen Notar, mit dem er regelmäßig zusammenarbeitet.
- ·Bei unterschiedlichen Interessen: Jede Partei kann ihren eigenen Rechtsanwalt beauftragen.
Selfimmo koordiniert als konzessionierter Makler die Terminabstimmung mit dem Notar und stellt sicher, dass alle notwendigen Unterlagen rechtzeitig vorliegen. Verkäufer müssen sich um diesen Prozess nicht selbst kümmern.
Häufige Fragen: Notar beim Immobilienverkauf Österreich
Ein Notar ist Pflicht, wenn keine Partei anwaltlich vertreten ist (§ 1 Notariatsaktsgesetz). In diesem Fall ist der Notariatsakt gesetzlich vorgeschrieben. Bei anwaltlicher Vertretung beider Seiten ist ein privatschriftlicher Vertrag möglich, in der Praxis aber selten.
1 bis 3 % des Kaufpreises für die Vertragserrichtung plus 1,1 % Grundbucheintragungsgebühr (oesterreich.gv.at, 2026). Bei 400.000 Euro Kaufpreis sind das bis zu 16.400 Euro auf Käuferseite.
Beide dürfen Kaufverträge errichten. Der Notar ist zur Neutralität gegenüber beiden Parteien verpflichtet; der Rechtsanwalt vertritt ausschließlich seinen Mandanten. Nur ein Notar kann einen Notariatsakt erstellen.
Der Käufer trägt die Notar-/Anwaltskosten für Kaufvertrag und Grundbucheintragung. Der Verkäufer zahlt keine gesetzlich vorgeschriebenen Vertragskosten, trägt aber Lastenfreistellungskosten und ImmoESt.
Nach Antragstellung beim Bezirksgericht 2 bis 6 Wochen. Der Gesamtprozess von Vertragsunterzeichnung bis Eigentumsübertragung dauert typischerweise 4 bis 8 Wochen.
Der Kaufpreis geht auf ein Treuhandkonto des Notars oder RA. Die Freigabe an den Verkäufer erfolgt erst nach Grundbucheintragung und vollständiger Lastenfreistellung, das schützt beide Parteien vor Ausfallrisiken.
Fazit: Notar oder Rechtsanwalt beim Immobilienkauf in Österreich
Die Wahl zwischen Notar und Rechtsanwalt hängt von der Situation ab. Fehlt die anwaltliche Vertretung einer Partei, ist der Notariatsakt gesetzlich vorgeschrieben. In allen anderen Fällen hat der Notar als neutraler Treuhänder praktische Vorteile, besonders bei der Koordination der Kaufpreisabwicklung.
Die Kosten tragen in Österreich traditionell die Käufer. Als Verkäufer zahlen Sie mit Selfimmo keine Maklerprovision und müssen sich um die Notar-Koordination nicht selbst kümmern.
Provisionsfrei verkaufen mit Selfimmo
Von der Grundbuchprüfung bis zur Notar-Koordination · €0 Maklerprovision für Verkäufer · GISA 38501128
Jetzt Immobilie inserieren →Mehr zu Recht & Vertrag
Thomas Wakolbinger
Konzessionierter Immobilienmakler · GISA 38501128
Gründer von Selfimmo und Geschäftsführer der WATEK Homes GmbH (Hofau 7, 4650 Lambach). Thomas begleitet private Eigentümer beim Immobilienverkauf in Österreich, mit dem Ziel, Verkäufer provisionsfrei und rechtlich abgesichert durch den gesamten Prozess zu führen.
Mehr über uns →Quellenangaben
- oesterreich.gv.at: Kaufnebenkosten Immobilien, 2026, abgerufen 2026-06-11, oesterreich.gv.at
- BMF: Grunderwerbsteuer Steuersatz, BMF Österreich, Stand 01.01.2026, abgerufen 2026-06-11, bmf.gv.at
- Notariatsaktsgesetz § 1, abgerufen 2026-06-11, ris.bka.gv.at
- Rechtsanwaltsordnung (RAO), abgerufen 2026-06-11, ris.bka.gv.at
- GBG (Grundbuchgesetz), abgerufen 2026-06-11, ris.bka.gv.at