Ratgeber · Recht & Vertrag
Grunderwerbsteuer Österreich 2026: Wer zahlt wie viel?
Die Grunderwerbsteuer beträgt in Österreich 2026 3,5 % des Kaufpreises beim entgeltlichen Kauf; bei Schenkung und Erbschaft gilt ein Stufentarif von 0,5 % bis 3,5 %. Sie ist nach der Maklerprovision die zweitgrößte Kostenposition beim Immobilienkauf und wird vom Käufer getragen. Dieser Artikel erklärt den geltenden Regelsatz von 3,5 %, den Stufentarif bei Schenkungen und Erbschaften, die Ausnahmen und die genaue Berechnung für 2026. Wer selbst verkauft, findet die eigenen Kosten und Schritte im Leitfaden Wohnung verkaufen in Österreich.
Von Thomas Wakolbinger · Konzessionierter Immobilienmakler · GISA 38501128 · Aktualisiert September 2026
Das Wichtigste im Überblick
- →Regelsatz: 3,5 % des Kaufpreises beim entgeltlichen Kauf (BMF, Stand 01.01.2026)
- →Zahlt: ausschließlich der Käufer, nicht der Verkäufer
- →Schenkung und Erbschaft: Stufentarif 0,5 % / 2 % / 3,5 %
- →Dazu: Grundbucheintragungsgebühr 1,1 % des Kaufpreises
- →Abfuhr: durch Notar oder Rechtsanwalt bis zum 15. des zweitfolgenden Monats ans Finanzamt
In 2024 nahm das österreichische Finanzministerium 1.250 Millionen Euro an Grunderwerbsteuer ein, ein Rückgang von 36 % gegenüber 2023 durch die Hochzinsphase (BMF Budget in Zahlen 2024). Mit dem Transaktionsanstieg von 18,3 % im Jahr 2025 (Statistik Austria, HPI Q4/2025) wird 2026 wieder ein deutlicher Anstieg erwartet.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Österreich 2026?
Der Regelsteuersatz beträgt 3,5 % des Kaufpreises bei entgeltlichen Erwerben (BMF Österreich, Stand 01.01.2026). Er gilt für den typischen Immobilienkauf zwischen fremden Parteien. Der Regelsatz selbst ist seit Jahren unverändert. Verändert hat sich der Anteilserwerb: Seit 1. Juli 2025 löst schon die Vereinigung von 75 % der Anteile an einer grundstücksbesitzenden Gesellschaft Grunderwerbsteuer aus, zuvor waren es 95 %. Der Beobachtungszeitraum stieg von fünf auf sieben Jahre. Bei Immobiliengesellschaften beträgt die Steuer dann 3,5 % vom gemeinen Wert. Für Privatverkäufer ist das ohne Bedeutung, für Verkäufe über eine Gesellschaft nicht.
Beim Kauf einer Immobilie um 400.000 Euro ergibt das eine Grunderwerbsteuer von 14.000 Euro. Hinzu kommt die Grundbucheintragungsgebühr von 1,1 % (4.400 Euro), sodass allein diese beiden Posten 18.400 Euro ausmachen.
Die Grunderwerbsteuer ist nur einer von fünf Posten beim Kauf. Wie sich die Kaufnebenkosten insgesamt zusammensetzen, zeigt unser Ratgeber zu den Nebenkosten beim Hauskauf.
Grunderwerbsteuer: Regelsatz vs. Stufentarif
Beispiel: Immobilie mit Grundstückswert 500.000 Euro
Entgeltlicher Kauf
3,5 % × 500.000 Euro
= 17.500 Euro
Regelsatz · GrEStG
Schenkung / Erbschaft
0,5 % × 250.000 = 1.250 Euro
2,0 % × 150.000 = 3.000 Euro
3,5 % × 100.000 = 3.500 Euro
= 7.750 Euro
Ersparnis Stufentarif: 9.750 Euro (56 %)
Der Stufentarif gilt bei jedem unentgeltlichen Erwerb (§ 7 Abs. 1 Z 2 lit. a GrEStG). Dazu kommt die Grundbucheintragungsgebühr von 1,1 %, für einen begünstigten Personenkreis mit niedrigerer Bemessungsgrundlage nach § 26a GGG.
Wer zahlt die Grunderwerbsteuer: Käufer oder Verkäufer?
Die Grunderwerbsteuer zahlt ausschließlich der Käufer. Das ist ein häufiges Missverständnis, besonders bei Erstverkäufern, die befürchten, auf Käuferseite auf Widerstand zu stoßen.
Als Verkäufer haben Sie mit der Grunderwerbsteuer nichts zu tun. Ihre Steuerpflicht ist die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) von 30 % auf den Veräußerungsgewinn. Diese beiden Steuern sind voneinander völlig unabhängig: Der Käufer zahlt GrESt auf den Kaufpreis; der Verkäufer zahlt ImmoESt auf seinen Gewinn.
Immobilienertragsteuer Österreich 2026 →Stufentarif bei Schenkung und Erbschaft
Bei unentgeltlichen Erwerben (Schenkung, Erbschaft, Übertragung zwischen nahen Angehörigen) gilt nicht der Regelsatz von 3,5 %, sondern ein begünstigter Stufentarif auf Basis des Grundstückswerts:
| Grundstückswert | Steuersatz |
|---|---|
| Bis 250.000 Euro | 0,5 % |
| 250.001 bis 400.000 Euro | 2,0 % |
| Über 400.000 Euro | 3,5 % |
Berechnungsbeispiel Stufentarif (Grundstückswert 500.000 Euro)
- →0,5 % × 250.000 = 1.250 Euro
- →2,0 % × 150.000 = 3.000 Euro
- →3,5 % × 100.000 = 3.500 Euro
- →Gesamt: 7.750 Euro (statt 17.500 Euro beim Regelsatz)
Der Stufentarif gilt gemäß § 7 Abs. 1 Z 2 lit. a GrEStG bei jedem unentgeltlichen Erwerb, nicht nur unter Angehörigen. Unentgeltlich ist ein Erwerb, wenn die Gegenleistung nicht mehr als 30 % des Grundstückswerts beträgt. Der Verwandtschaftsgrad spielt hier keine Rolle. Er ist an anderer Stelle wichtig: Bei der Grundbucheintragungsgebühr sieht § 26a GGG für einen begünstigten Personenkreis, darunter Ehegatten, eingetragene Partner, Kinder, Eltern und Geschwister, eine niedrigere Bemessungsgrundlage vor.
Berechnungsbeispiele: GrESt beim entgeltlichen Kauf 2026
| Beispiel | GrESt (3,5 %) | Grundbuch (1,1 %) | GrESt + Grundbuch |
|---|---|---|---|
| Eigentumswohnung Wien, 350.000 Euro | 12.250 Euro | 3.850 Euro | 16.100 Euro |
| Einfamilienhaus, 600.000 Euro | 21.000 Euro | 6.600 Euro | 27.600 Euro |
| Wohnung unter Geschwistern (Schenkung), Grundstückswert 280.000 Euro | 1.850 Euro (Stufentarif) | max. 924 Euro | max. 2.774 Euro |
Beim Schenkungsbeispiel unter Geschwistern setzt sich die GrESt aus 0,5 % × 250.000 (1.250 Euro) und 2,0 % × 30.000 (600 Euro) zusammen. Bei der Grundbucheintragungsgebühr greift für Geschwister § 26a GGG: Bemessungsgrundlage ist der dreifache Einheitswert, höchstens 30 % des Werts, hier also höchstens 84.000 Euro. Daraus ergeben sich höchstens rund 924 Euro statt 3.080 Euro. Zusammen sind das höchstens rund 2.774 Euro. Zum Vergleich: Ein entgeltlicher Kauf desselben Objekts zwischen fremden Parteien kostet 9.800 Euro GrESt plus 3.080 Euro Grundbuch, zusammen 12.880 Euro.
Hinweis für Verkäufer
Viele Käufer unterschätzen die Gesamthöhe der Kaufnebenkosten. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro beläuft sich die Gesamtbelastung des Käufers: GrESt (14.000), Grundbuch (4.400), Notar/RA (4.000 bis 12.000), Maklerprovision Käufer (bis 14.400), auf 36.800 bis 44.800 Euro. Wer das beim Verhandeln nicht einkalkuliert, verliert beim Vertragsabschluss schnell Zeit.
Befreiungen von der Grunderwerbsteuer
Vollständige Befreiungen von der Grunderwerbsteuer sind selten. Die wichtigsten Ausnahmen:
- →Bagatellgrenze: Erwerbe, bei denen der für die Steuerberechnung maßgebende Wert 1.100 Euro nicht übersteigt (§ 3 Abs. 1 Z 1 GrEStG)
- →Bestimmte Unternehmensrestrukturierungen: Umgründungsvorgänge unter dem Umgründungssteuergesetz (UmgrStG)
- →Erwerb von Todes wegen: Erwerb einer Wohnstätte durch Ehegatten oder eingetragene Partner, wenn sie dem Erwerber im Todeszeitpunkt als Hauptwohnsitz gedient hat, soweit die Wohnnutzfläche 150 m² nicht übersteigt (§ 3 Abs. 1 Z 7a GrEStG)
- →Gemeinsame Wohnstätte von Ehegatten und eingetragenen Partnern: bis 150 m² Wohnnutzfläche (§ 3 Abs. 1 Z 7 GrEStG)
Beim gewöhnlichen entgeltlichen Kauf zwischen fremden Parteien greift keine dieser Befreiungen. Für Privatpersonen relevant sind vor allem der Stufentarif bei unentgeltlichem Erwerb und die Befreiung beim Erwerb von Todes wegen.
Der Rückerwerb durch den ursprünglichen Veräußerer ist keine Befreiung nach § 3 GrEStG, sondern ein Fall der Nichtfestsetzung nach § 17 GrEStG.
Wann und wie wird die Grunderwerbsteuer abgeführt?
Die Grunderwerbsteuer wird vom Notar oder Rechtsanwalt selbst berechnet (Selbstberechnungsverfahren) und spätestens am 15. Tag des zweitfolgenden Kalendermonats ans Finanzamt abgeführt (§ 13 GrEStG). Der Käufer überweist den Betrag gemeinsam mit dem Kaufpreis auf das Treuhandkonto des Notars.
„Käufer fragen manchmal, ob sie die GrESt direkt ans Finanzamt zahlen müssen. Das ist nicht der Fall: Der Notar oder Rechtsanwalt übernimmt diese Aufgabe automatisch. Als Verkäufer müssen Sie sich darum nicht kümmern."
— Thomas Wakolbinger, Konzessionierter Immobilienmakler, GISA 38501128
Der Käufer erhält nach der Abfuhr eine Bestätigung vom Notar. Im Selbstberechnungsverfahren stellt das Finanzamt keine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. An ihre Stelle tritt die elektronische Selbstberechnungserklärung des Notars oder Rechtsanwalts. Sie enthält eine Erfassungsnummer und wird dem Grundbuchgesuch beigelegt. Eine Unbedenklichkeitsbescheinigung braucht es nur, wenn ausnahmsweise nicht selbst berechnet wird.
Mit Selfimmo verkaufen: Was bedeutet die GrESt für Sie als Verkäufer?
Als Verkäufer zahlen Sie keine Grunderwerbsteuer. Ihre Kostenpositionen sind: Immobilienertragsteuer (ImmoESt) auf den Veräußerungsgewinn und allfällige Lastenfreistellungskosten für bestehende Hypotheken. Mit Selfimmo entfällt zusätzlich die Maklerprovision auf Verkäuferseite.
Jetzt provisionsfrei inserieren
€0 Provision für Verkäufer · rechtlich abgesichert · GISA 38501128
Jetzt kostenlos starten →Häufige Fragen zur Grunderwerbsteuer Österreich 2026
3,5 % des Kaufpreises beim entgeltlichen Kauf (BMF, Stand 01.01.2026). Bei Schenkung und Erbschaft gilt der Stufentarif: 0,5 % bis 250.000 Euro, 2 % bis 400.000 Euro, 3,5 % darüber.
Der Käufer, nicht der Verkäufer. Zusätzlich zur GrESt fällt die Grundbucheintragungsgebühr von 1,1 % an. Beide Beträge werden über das Treuhandkonto des Notars abgewickelt.
Ja. Jeder unentgeltliche Erwerb profitiert vom Stufentarif (0,5 % / 2 % / 3,5 %), nicht nur der unter Angehörigen. Vollständig befreit sind unter anderem Erwerbe bis 1.100 Euro, der Erwerb einer Wohnstätte von Todes wegen durch Ehegatten oder eingetragene Partner bis 150 m² und Umgründungsvorgänge nach dem UmgrStG.
Nein. Der Verkäufer zahlt die ImmoESt (30 % auf Veräußerungsgewinn), nicht die GrESt. Beide Steuern sind voneinander unabhängig und betreffen unterschiedliche Parteien.
Beim entgeltlichen Kauf: Kaufpreis × 3,5 %. Beim unentgeltlichen Erwerb: Stufentarif auf den Grundstückswert (0,5 % / 2 % / 3,5 %). Der Notar oder Rechtsanwalt berechnet und führt die GrESt ab.
Spätestens am 15. Tag des zweitfolgenden Kalendermonats (§ 13 GrEStG). Der Notar oder Rechtsanwalt führt sie im Selbstberechnungsverfahren ans Finanzamt ab. Eine Unbedenklichkeitsbescheinigung gibt es dabei nicht, an ihre Stelle tritt die elektronische Selbstberechnungserklärung.
Fazit: Grunderwerbsteuer Österreich 2026
Die Grunderwerbsteuer trifft den Käufer, nicht den Verkäufer. Als Verkäufer ist es trotzdem wichtig, die GrESt zu kennen: Käufer, die die Nebenkosten unterschätzen, kommen beim Notartermin oft in Schwierigkeiten. Ein informierter Verkäufer kann realistisch verhandeln und vermeidet Last-Minute-Überraschungen.
Mehr zu Recht & Steuern beim Immobilienverkauf
Thomas Wakolbinger
Konzessionierter Immobilienmakler · GISA 38501128
Gründer von Selfimmo und Geschäftsführer der WATEK Homes GmbH (Hofau 7, 4650 Lambach). Thomas begleitet private Eigentümer beim Immobilienverkauf in Österreich, mit dem Ziel, Verkäufer provisionsfrei und rechtlich abgesichert durch den gesamten Prozess zu führen.
Mehr über uns →Quellenangaben
- BMF: Grunderwerbsteuer Steuersatz, Bundesministerium für Finanzen, Stand 01.01.2026, abgerufen 2026-06-11, bmf.gv.at
- BMF Budget in Zahlen 2024, BMF Österreich, 2024, abgerufen 2026-06-11, service.bmf.gv.at
- Statistik Austria, Häuserpreisindex Q4/2025, Statistik Austria, 26.03.2026, abgerufen 2026-06-11, statistik.at
- oesterreich.gv.at: Kaufnebenkosten Immobilien, oesterreich.gv.at, 2026, abgerufen 2026-06-11, oesterreich.gv.at
- GrEStG (Grunderwerbsteuergesetz), abgerufen 2026-06-11, ris.bka.gv.at
- GrEStG § 7 Abs. 1 Z 2 lit. a, Stufentarif bei unentgeltlichem Erwerb, abgerufen 2026-08-30, ris.bka.gv.at
- GGG § 26a, begünstigte Erwerbsvorgänge, Bemessungsgrundlage der Eintragungsgebühr, abgerufen 2026-08-30, ris.bka.gv.at