Ratgeber · ImmoESt Berechnung
Altgrundstück vs. Neugrundstück: Welche ImmoESt gilt in Österreich?
Ob ein Immobilienverkauf pauschal mit 4,2 % oder regulär mit 30 % auf den Gewinn besteuert wird, hängt von einem einzigen Datum ab: dem 31. März 2002. Bei hohen Wertsteigerungen kann das Zehntausende Euro Unterschied bedeuten.
Thomas Wakolbinger · Konzessionierter Immobilienmakler ·
Das Wichtigste im Überblick
- →Altgrundstück (Kauf vor 31.3.2002): 4,2 % des Verkaufspreises — pauschal
- →Neugrundstück (Kauf ab 1.4.2002): 30 % des tatsächlichen Gewinns
- →Altgrundstück-Pauschale ist ein Wahlrecht — tatsächliche Methode ist immer möglich
- →Bei Erbschaften gilt das Anschaffungsdatum des Erblassers
Was unterscheidet Alt- und Neugrundstücke?
Altgrundstück
- Kauf: vor 31.3.2002
- Basis: Verkaufspreis
- Satz: 4,2 %
- Wahlrecht: Ja
- Vorteil: Hohe Wertsteigerung
Neugrundstück
- Kauf: ab 1.4.2002
- Basis: Tats. Gewinn
- Satz: 30 %
- Wahlrecht: Nein
- Vorteil: Geringer Gewinn
Rechenbeispiele: Was zahle ich konkret?
Beispiel 1: Haus in Wien, Kauf 1995 (Altgrundstück)
- Kaufpreis 1995: €120.000 + Nebenkosten €10.000 + Sanierung 2005: €60.000
- Verkaufspreis 2026: €680.000
Altgrundstück-Pauschale
€680.000 × 4,2 % = €28.560
Tatsächliche Methode
€490.000 × 30 % = €147.000
→ Ersparnis durch Altgrundstück: €118.440
Beispiel 2: Eigentumswohnung, Kauf 2008 (Neugrundstück)
- Kaufpreis 2008: €220.000 + Nebenkosten €16.000 + Sanierung 2019: €18.000 (voll ansetzbar)
- Verkaufspreis 2026: €320.000
Gewinn: 320.000 − 220.000 − 16.000 − 18.000 = €66.000 × 30 % = €19.800 ImmoESt
Kein Altgrundstück → keine Wahl. Regelbesteuerung gilt.
Beispiel 3: Altgrundstück mit geringem Gewinn
- Kaufpreis 1998: €280.000 + Nebenkosten €20.000 + Sanierungen €80.000
- Verkaufspreis 2026: €350.000
Altgrundstück-Pauschale
€350.000 × 4,2 % = €14.700
Tatsächliche Methode
Verlust: €0 ImmoESt
Ein Verlust wird auf 60 % gekürzt und dann auf 15 Jahre verteilt gegen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung verrechnet, wahlweise sofort im Jahr der Entstehung (§ 30 Abs. 7 EStG). Er verfällt also nicht, er wirkt nur nicht sofort in voller Höhe.
→ Hier lohnt die tatsächliche Methode: €0 statt €14.700
Wann ist die Altgrundstück-Pauschale günstiger?
Die Pauschale ist fast immer günstiger, wenn die Wertsteigerung groß ist. Eine einfache Faustregel:
Pauschale günstiger, wenn:
Tatsächlicher Gewinn > 14 % des Verkaufspreises
Denn: 4,2 % von 100 % = 30 % von 14 %
Bei Immobilien, die seit den 1990er Jahren oder früher gehalten werden, ist diese Schwelle in Wien und den meisten Landeshauptstädten regelmäßig überschritten.
Ausnahme bei Umwidmung
Eine Ausnahme gibt es bei Umwidmung. Wurde das Grundstück nach dem 31. Dezember 1987 von Grünland in Bauland umgewidmet, sind pauschal nur 40 % als Anschaffungskosten anzusetzen. Die Bemessungsgrundlage beträgt dann 60 % des Verkaufspreises, die effektive Belastung 18 %.
Stichtag 1. Jänner 2027
Diese Werte gelten für Verkäufe bis 31. Dezember 2026. Für Grundstücksveräußerungen nach dem 31. Dezember 2026 sinken die pauschalen Anschaffungskosten von 86 auf 80 % und im Umwidmungsfall von 40 auf 30 % (§ 124b Z 498 EStG). Die effektive Belastung steigt damit von 4,2 auf 6 % beziehungsweise von 18 auf 21 % des Verkaufspreises. Maßgeblich ist der Vertragsabschluss, nicht die Zahlung oder die Grundbucheintragung.
Sonderfall: Was gilt bei geerbten Immobilien?
Bei Erbschaften ist steuerlich das Anschaffungsdatum des Erblassers entscheidend, nicht das Datum des Erbfalls. Erben treten vollständig in die steuerliche Position des Erblassers ein.
Praxisbeispiel:
- Erblasser kaufte Grundstück 1985 → Altgrundstück
- Erbe erhält Immobilie 2020, verkauft 2026 für €600.000
- ImmoESt: €600.000 × 4,2 % = €25.200 (Altgrundstück-Pauschale gilt!)
- Hätte Erblasser 2005 gekauft → Neugrundstück → 30 % auf tatsächlichen Gewinn
Sonderfall: Was gilt bei Schenkungen?
Bei Schenkungen tritt der Beschenkte grundsätzlich in die steuerliche Position des Schenkers ein (Anschaffungsdatum des Schenkers bleibt maßgeblich).
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Ein Altgrundstück ist eine Immobilie, die vor dem 31. März 2002 angeschafft wurde. Für Altgrundstücke gilt bei der ImmoESt die günstige Pauschalbesteuerung von 4,2 % des Verkaufspreises — unabhängig vom tatsächlichen Gewinn.
Ein Neugrundstück ist eine Immobilie mit Anschaffung ab dem 1. April 2002. Der tatsächliche Veräußerungsgewinn (Verkaufspreis minus Anschaffungskosten und Nebenkosten) wird mit 30 % ImmoESt besteuert. Es gibt keine Pauschalierungsmöglichkeit.
Die Pauschale ist günstiger, wenn der tatsächliche Gewinn mehr als 14 % des Verkaufspreises beträgt. Bei hohen Wertsteigerungen — typisch für Immobilien aus den 1990er Jahren — ist die Pauschalierung fast immer vorteilhafter.
Ja. Die Altgrundstück-Pauschale ist ein Wahlrecht. Wenn der tatsächliche Gewinn gering ist oder sogar ein Verlust vorliegt, kann die tatsächliche Methode günstiger sein — bis hin zu €0 ImmoESt bei einem Verlust.
Maßgeblich ist das Datum des Kaufvertrags (oder Fertigstellungsdatum bei Eigenbauten). Stichtag: 31. März 2002. Kauf vor dem 31. März 2002 = Altgrundstück. Kauf ab diesem Datum = Neugrundstück.
Bei Erbschaften ist das Anschaffungsdatum des Erblassers maßgeblich — der Erbe tritt in die steuerliche Position des Erblassers ein. Hat der Erblasser die Immobilie vor 2002 gekauft, gilt die Altgrundstück-Pauschale auch für den Erben.
Weiterführende Leitfäden
Thomas Wakolbinger
Konzessionierter Immobilienmakler · GISA 38501128
Gründer von Selfimmo und Geschäftsführer der WATEK Homes GmbH (Hofau 7, 4650 Lambach). Thomas begleitet private Eigentümer beim Immobilienverkauf in Österreich – mit dem Ziel, Verkäufer provisionsfrei und rechtlich abgesichert durch den gesamten Prozess zu führen.
Mehr über uns →Quellenangaben
- BMF, § 30 Abs. 4 EStG — Altgrundstück, abgerufen 2026-06-05, ris.bka.gv.at
- BMF, ImmoESt-Erlass 2012, abgerufen 2026-06-05, bmf.gv.at
Letzte Aktualisierung: August 2026. Alle Steuerangaben ohne Gewähr — für Ihren konkreten Fall empfehlen wir die Beratung durch einen österreichischen Steuerberater.