Ratgeber · Immobilienertragsteuer
Immobilienertragsteuer Österreich 2026: Berechnung, Befreiungen & Sonderfälle
Die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) ist seit 1. April 2012 die zentrale Steuer beim Immobilienverkauf in Österreich. Sie beträgt 30 % des Veräußerungsgewinns und hat die frühere 10-jährige Spekulationsfrist vollständig ersetzt.
Thomas Wakolbinger · Konzessionierter Immobilienmakler ·
Das Wichtigste im Überblick
- →ImmoESt: 30 % des Veräußerungsgewinns (Regelfall)
- →Altgrundstück (Kauf vor 31.3.2002): 4,2 % des Verkaufspreises (Pauschale)
- →Umwidmungszuschlag: 30 % Aufschlag auf die Einkünfte bei Umwidmung nach dem 31.12.2024
- →Ansetzbar: Kaufnebenkosten, Herstellungs- und Instandsetzungskosten in voller Höhe
- →Abfuhr: Notar/RA führt direkt ans Finanzamt ab
Wie wird die Immobilienertragsteuer berechnet?
Die Berechnung der ImmoESt folgt einer klaren Formel. Die Grundlage ist der Veräußerungsgewinn, also die Differenz zwischen Verkaufspreis und bereinigten Anschaffungskosten. Dieser Gewinn wird mit 30 % besteuert.
| Schritt | Beschreibung |
|---|---|
| Verkaufspreis | Vereinbarter Kaufpreis laut Vertrag |
| − Anschaffungskosten | Ursprünglicher Kaufpreis |
| − Anschaffungsnebenkosten | GrESt, Notar, Makler beim Kauf |
| − Herstellungskosten | Wertsteigernde Umbauten, Ausbauten |
| − Instandsetzungskosten (voll) | z. B. Fenster, Heizung, Bad |
| = Veräußerungsgewinn | Steuerpflichtige Basis |
| × 30 % | ImmoESt |
Rechenbeispiel Einfamilienhaus:
- Kaufpreis 2010: €320.000
- Anschaffungsnebenkosten (GrESt + Notar + Makler): €22.000
- Dachausbau 2018: €45.000
- Sanierung Bad/Küche 2022: €30.000 → voll ansetzbar
- Verkaufspreis 2026: €560.000
- Veräußerungsgewinn: 560.000 − 320.000 − 22.000 − 45.000 − 30.000 = €143.000 → ImmoESt 30 %: €42.900
Altgrundstück: Die günstige Pauschale
Wer seine Immobilie vor dem 31. März 2002 gekauft hat, kann die Altgrundstück-Pauschale nutzen und zahlt statt 30 % des Gewinns nur 4,2 % des Verkaufspreises, unabhängig vom tatsächlichen Gewinn.
Stichtag 1. Jänner 2027
Diese Werte gelten für Verkäufe bis 31. Dezember 2026. Für Grundstücksveräußerungen nach dem 31. Dezember 2026 sinken die pauschalen Anschaffungskosten von 86 auf 80 % und im Umwidmungsfall von 40 auf 30 % (§ 124b Z 498 EStG). Die effektive Belastung steigt damit von 4,2 auf 6 % beziehungsweise von 18 auf 21 % des Verkaufspreises. Maßgeblich ist der Vertragsabschluss, nicht die Zahlung oder die Grundbucheintragung.
| Methode | Steuerbasis | ImmoESt |
|---|---|---|
| Altgrundstück Pauschale (4,2 %) | €500.000 | €21.000 |
| Tatsächlicher Gewinn bei €150.000 AK | €350.000 × 30 % | €105.000 |
| Vorteil Pauschale | €84.000 weniger | |
Was ist von der ImmoESt absetzbar?
Ein häufiger Fehler: Verkäufer vergessen absetzbare Kosten, die die Steuerbasis deutlich senken.
Vollständig absetzbar
- Grunderwerbsteuer beim Kauf
- Notar/RA-Kosten beim Kauf
- Maklerprovision beim Kauf
- Wertsteigernde Herstellungskosten
- Kosten für Vermessungen, Planungen
voll ansetzbar, ohne Frist
- Badezimmer-Komplettumbau
- Neue Heizungsanlage
- Fenster- und Türentausch
- Dacherneuerung
Nicht absetzbar
- Laufende Betriebskosten
- Schönheitsreparaturen
- Finanzierungskosten, Zinsen
- Maklerprovision beim Verkauf (§ 20 Abs. 2 EStG)
- Inseratkosten, Home Staging, Fotos, Energieausweis für den Verkauf
- Kosten der Vertragserrichtung, soweit sie der Verkäufer trägt
Warum die Verkaufskosten nicht zählen
Beim besonderen Steuersatz von 30 % sind Werbungskosten nicht abzugsfähig (§ 20 Abs. 2 EStG). Das betrifft alle Kosten, die beim Verkauf anfallen: Maklerprovision, Inserate, Energieausweis, Bewertung, Fotos.
Der Unterschied zu den Anschaffungsnebenkosten ist wichtig und wird oft verwechselt. Was Sie beim Kauf gezahlt haben, also Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr, Vertragserrichtung und auch die damalige Maklerprovision, erhöht Ihre Anschaffungskosten und mindert damit den Gewinn. Was Sie beim Verkauf zahlen, mindert gar nichts.
Eine Ausnahme gibt es, und sie steht nicht im Werbungskostenrecht, sondern in der Gewinnermittlung selbst. Nach § 30 Abs. 3 letzter Satz EStG sind „die Einkünfte um die für die Mitteilung oder Selbstberechnung gemäß § 30c anfallenden Kosten und um anlässlich der Veräußerung entstehende Minderbeträge aus Vorsteuerberichtigungen gemäß § 6 Z 12 zu vermindern“. Die Kosten, die Notar oder Rechtsanwalt für die Selbstberechnung der ImmoESt verrechnen, mindern also die Bemessungsgrundlage, obwohl § 20 Abs. 2 EStG den Werbungskostenabzug sperrt.
Praktisch bedeutet das: Eine Maklerprovision von 3,6 % brutto auf Verkäuferseite ist eine reine Ausgabe. Bei 400.000 Euro Verkaufspreis sind das 14.400 Euro, die weder den Verkaufserlös noch die Steuerlast mindern.
Sonderfall: Geerbte und geschenkte Immobilien
Bei geerbten Immobilien tritt der Erbe steuerlich in die Position des Erblassers ein. Das Anschaffungsdatum und die Anschaffungskosten des Erblassers sind maßgeblich, nicht das Datum des Erbfalls.
Praxisbeispiel Erbschaft:
- Erblasser: Haus 1995 für €80.000 gekauft → Altgrundstück
- Erbe verkauft 2026 für €480.000
- Altgrundstück-Pauschale: €480.000 × 4,2 % = €20.160 ImmoESt
- Ohne Altgrundstück (Regelberechnung): Gewinn €400.000 × 30 % = €120.000
Regelbesteuerungsoption: Wann lohnt sie sich?
Standardmäßig wird die ImmoESt durch den Notar oder Rechtsanwalt als Endbesteuerung abgeführt. Alternativ kann der Verkäufer die Regelbesteuerungsoption nach § 30a Abs. 2 EStG wählen. Dann wird der Veräußerungsgewinn statt mit dem besonderen Satz von 30 % mit dem persönlichen Einkommensteuertarif erfasst. Davon zu unterscheiden ist die Veranlagungsoption nach § 30b Abs. 3 EStG: Dort bleibt es beim Satz von 30 %, die Einkünfte werden aber in die Veranlagung einbezogen, etwa um einen Verlustausgleich geltend zu machen. Eine der beiden lohnt sich bei:
- →Verluste aus Vermietung im selben Jahr (können gegengerechnet werden)
- →Mehrere Immobilienverkäufe im selben Jahr
- →Niedriges Gesamteinkommen (persönlicher Steuersatz unter 30 %)
Beide Optionen müssen aktiv in der Steuererklärung geltend gemacht werden. Welche der beiden die richtige ist, hängt vom persönlichen Steuersatz und davon ab, ob Verluste gegenzurechnen sind.
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Jetzt Immobilie inserieren →Häufig gestellte Fragen zur Immobilienertragsteuer
Die ImmoESt beträgt 30 % des Veräußerungsgewinns (Regelfall). Bei Altgrundstücken (Kauf vor 31.3.2002) gilt der Pauschalsatz von 4,2 % des Verkaufspreises. Bei Grundstücken, die nach dem 31.12.2024 umgewidmet wurden, erhöht ein Umwidmungszuschlag von 30 % die Einkünfte (§ 30 Abs. 6a EStG); der Steuersatz bleibt 30 %. Befreiungen existieren bei Hauptwohnsitznutzung und Eigenherstellung.
Veräußerungsgewinn = Verkaufspreis minus Anschaffungskosten minus Anschaffungsnebenkosten minus Herstellungskosten minus Instandsetzungskosten (in voller Höhe). Die ImmoESt beträgt 30 % dieses Gewinns. Bei Altgrundstücken: 4,2 % des Verkaufspreises ohne Gewinnberechnung.
Ansetzbar sind die Anschaffungsnebenkosten des Kaufs (Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr, Vertragserrichtung, Maklerprovision beim Kauf) sowie Herstellungs- und Instandsetzungsaufwendungen in voller Höhe (§ 30 Abs. 3 EStG). Nicht ansetzbar sind laufende Instandhaltung, Schönheitsreparaturen und Betriebskosten. Nicht abzugsfähig sind außerdem Werbungskosten des Verkaufs, insbesondere die Maklerprovision auf Verkäuferseite (§ 20 Abs. 2 EStG). Ausnahme: die Kosten der Selbstberechnung.
Ein Grundstück gilt als Altgrundstück, wenn die Anschaffung vor dem 31. März 2002 erfolgte. Bei Altgrundstücken gilt die günstige Pauschalbesteuerung von 4,2 % des Verkaufspreises — unabhängig vom tatsächlichen Gewinn.
Der Notar oder Rechtsanwalt berechnet die ImmoESt und führt sie direkt ans Finanzamt ab. Sie ist spätestens am 15. Tag des auf den Kalendermonat des Zuflusses zweitfolgenden Kalendermonats zu entrichten (§ 30b Abs. 1 EStG). Maßgeblich ist also, wann der Kaufpreis bei Ihnen ankommt, nicht wann der Vertrag unterschrieben wird. Der Verkäufer erhält eine Bescheinigung.
Nein. Die frühere 10-Jahres-Spekulationsfrist wurde in Österreich mit 1. April 2012 durch die ImmoESt ersetzt. Seitdem gilt die ImmoESt unbefristet — unabhängig davon, wie lange die Immobilie gehalten wurde.
Weiterführende Leitfäden
Thomas Wakolbinger
Konzessionierter Immobilienmakler · GISA 38501128
Gründer von Selfimmo und Geschäftsführer der WATEK Homes GmbH (Hofau 7, 4650 Lambach). Thomas begleitet private Eigentümer beim Immobilienverkauf in Österreich – mit dem Ziel, Verkäufer provisionsfrei und rechtlich abgesichert durch den gesamten Prozess zu führen.
Mehr über uns →Quellenangaben
- BMF, § 30 EStG — Immobilienertragsteuer, abgerufen 2026-06-05, ris.bka.gv.at
- BMF, Steuerbuch 2026, abgerufen 2026-06-05, bmf.gv.at
Letzte Aktualisierung: August 2026. Alle Steuerangaben ohne Gewähr — für Ihren konkreten Fall empfehlen wir die Beratung durch einen österreichischen Steuerberater.