Ratgeber · ImmoESt Sonderfälle
Umwidmungszuschlag Österreich: 30 % Aufschlag auf die ImmoESt-Einkünfte
Wer ein Grundstück verkauft, das erst vor Kurzem in Bauland umgewidmet wurde, zahlt seit 2025 mehr Steuer. Der Umwidmungszuschlag nach § 30 Abs. 6a EStG erhöht die steuerpflichtigen Einkünfte um 30 %. Der Steuersatz selbst bleibt bei 30 %, gerechnet wird aber von einer höheren Basis. Diese Seite erklärt, wann der Zuschlag greift, wie die Deckelung mit dem Verkaufspreis funktioniert und was das in Zahlen bedeutet.
Thomas Wakolbinger · Konzessionierter Immobilienmakler ·
Das Wichtigste im Überblick
- →Zuschlag: 30 % auf die positiven Einkünfte, nicht auf den Steuersatz (§ 30 Abs. 6a EStG)
- →Voraussetzung: Umwidmung nach dem 31.12.2024, Veräußerung ab 01.07.2025
- →Deckel: Einkünfte plus Zuschlag dürfen den Verkaufspreis nicht übersteigen
- →Gilt für Alt- und Neuvermögen
- →Der ImmoESt-Satz bleibt unverändert bei 30 %
Was der Umwidmungszuschlag ist
Der Umwidmungszuschlag ist kein eigener Steuersatz. Er verändert die Bemessungsgrundlage.
Normalerweise gilt: Verkaufspreis minus Anschaffungskosten ergibt die Einkünfte, davon 30 % Immobilienertragsteuer. Beim Umwidmungszuschlag kommt ein Schritt dazu. Die positiven Einkünfte aus der Veräußerung des umgewidmeten Grund und Bodens werden um 30 % erhöht, und erst auf diesen erhöhten Betrag wird der Steuersatz von 30 % angewendet.
Wirtschaftlich sind das rund 39 % der ursprünglichen Einkünfte statt 30 %. Der Unterschied beträgt also rund neun Prozentpunkte der Einkünfte, nicht zehn Prozentpunkte des Steuersatzes.
Die Regel steht in § 30 Abs. 6a EStG und wurde mit dem Budgetbegleitgesetz 2025 eingeführt.
Wann er greift
Zwei Voraussetzungen müssen zusammenkommen.
Die Umwidmung liegt nach dem 31. Dezember 2024. Maßgeblich ist eine Umwidmung, die erstmals eine Bebauung zulässt. Wurde ein Grundstück 2022 von Grünland in Bauland umgewidmet, löst das den Zuschlag nicht aus, auch wenn der Verkauf heute stattfindet.
Der Verkauf liegt nach dem 30. Juni 2025. Die Regelung gilt für Veräußerungen ab dem 1. Juli 2025.
Betroffen ist der Grund und Boden. Steht auf dem Grundstück ein Gebäude, das nach der Umwidmung errichtet wurde, ist der Gewinn aufzuteilen. Der Zuschlag trifft dann nur den Grundanteil.
Betroffen
- → Umwidmung von Grünland oder Ackerland in Bauland nach dem 31.12.2024
- → Umwidmung, die erstmals eine Bebauung ermöglicht
- → Alt- und Neuvermögen gleichermaßen
Nicht betroffen
- ✓ Umwidmungen bis einschließlich 31.12.2024
- ✓ Grundstücke, die schon vorher als Bauland gewidmet waren
- ✓ Umwidmungen zwischen bereits bebaubaren Kategorien
- ✓ Gebäude, die nach der Umwidmung errichtet wurden, insoweit als der Gewinn auf sie entfällt
Wie die Deckelung funktioniert
Der Zuschlag kann nicht dazu führen, dass mehr versteuert wird, als überhaupt eingenommen wurde. § 30 Abs. 6a EStG deckelt die Summe aus Einkünften und Zuschlag mit dem Veräußerungserlös.
Das klingt technisch, ist aber genau dann relevant, wenn es weh tut: bei sehr niedrigen Anschaffungskosten. Wer ein Grundstück vor Jahrzehnten für wenig Geld gekauft hat, hat fast den gesamten Verkaufspreis als Gewinn. Ein Aufschlag von 30 % darauf würde die Bemessungsgrundlage über den Verkaufspreis heben. Genau das verhindert die Deckelung.
Zwei Rechenbeispiele
Beispiel 1: Zuschlag greift, Deckel greift nicht
- Kauf des Grundstücks 2010: €200.000
- Umwidmung in Bauland: 2025
- Verkauf 2026: €400.000
- Einkünfte: 400.000 minus 200.000 = €200.000
- Umwidmungszuschlag 30 %: €60.000
- Bemessungsgrundlage: 200.000 plus 60.000 = €260.000
- Die Summe liegt unter dem Verkaufspreis von €400.000, der Deckel greift nicht.
Ohne Zuschlag
€200.000 × 30 % = €60.000
Mit Umwidmungszuschlag
€260.000 × 30 % = €78.000
→ Mehrbelastung: €18.000. Bezogen auf die ursprünglichen Einkünfte sind das 39 % statt 30 %.
Beispiel 2: Deckel greift
- Kauf des Ackerlands 2010: €80.000
- Umwidmung in Bauland: 2025
- Verkauf 2026: €400.000
- Einkünfte: 400.000 minus 80.000 = €320.000
- Umwidmungszuschlag 30 %: €96.000
- Summe: 320.000 plus 96.000 = €416.000
- Diese Summe übersteigt den Verkaufspreis von €400.000. Deshalb greift die Deckelung, die Bemessungsgrundlage wird auf €400.000 begrenzt.
Ohne Deckelung wären es
€416.000 × 30 % = €124.800
Mit Deckelung
€400.000 × 30 % = €120.000
→ Die Deckelung spart hier €4.800.
Zum Vergleich: Wäre dasselbe Grundstück 2022 umgewidmet worden, griffe der Zuschlag gar nicht. Dann wären es 320.000 × 30 % = €96.000.
Altvermögen und der 18-Prozent-Fall
Unabhängig vom Umwidmungszuschlag gibt es bei Altvermögen eine eigene Regel, die oft mit ihm verwechselt wird.
Für Grundstücke, die vor dem 31. März 2002 angeschafft wurden, dürfen die Anschaffungskosten pauschal mit 86 % des Verkaufspreises angesetzt werden. Die Bemessungsgrundlage beträgt dann 14 %, die effektive Belastung 4,2 % des Verkaufspreises.
Wurde ein solches Grundstück nach dem 31. Dezember 1987 umgewidmet, sinkt die Pauschale auf 40 %. Die Bemessungsgrundlage steigt damit auf 60 %, die effektive Belastung auf 18 % des Verkaufspreises (§ 30 Abs. 4 Z 1 EStG).
Das ist kein Zuschlag und kein erhöhter Steuersatz, sondern eine andere Pauschale. Der Steuersatz beträgt in beiden Fällen 30 %.
Trifft eine Umwidmung nach dem 31. Dezember 2024 auf ein Altgrundstück, wirken beide Regeln zusammen. Das Gesetz sagt das ausdrücklich: § 30 Abs. 6a EStG knüpft den Zuschlag an „die sich aus Abs. 3 bis 6 ergebenden positiven Einkünfte“. Absatz 4 ist darin enthalten, also auch die Pauschalierung bei Altvermögen. Die Reihenfolge steht damit fest.
So wird gerechnet
- Pauschale Einkünfte nach § 30 Abs. 4 Z 1 EStG ermitteln. Weil die Umwidmung nach dem 31. Dezember 1987 liegt, sind die Anschaffungskosten mit 40 % des Verkaufspreises anzusetzen. Die Einkünfte betragen also 60 % des Verkaufspreises.
- Darauf den Umwidmungszuschlag von 30 % aufschlagen: 60 % × 1,3 = 78 % des Verkaufspreises.
- Deckelung prüfen. Einkünfte plus Zuschlag dürfen den Veräußerungserlös nicht übersteigen. 78 % liegen darunter, die Deckelung greift in diesem Fall nie.
- ImmoESt: 30 % von 78 % = 23,4 % des Verkaufspreises statt 18 %.
Rechenbeispiel: Altgrundstück, 2025 umgewidmet
- Grundstück 2001 gekauft, also Altvermögen. 2025 erstmals in Bauland umgewidmet. Verkauf 2026 um €250.000
- Pauschale Anschaffungskosten 40 % von 250.000 = €100.000
- Einkünfte: 250.000 − 100.000 = €150.000
- Umwidmungszuschlag: 30 % von 150.000 = €45.000
- Bemessungsgrundlage: 150.000 + 45.000 = €195.000. Der Deckel von €250.000 wird nicht erreicht
- ImmoESt: 30 % von 195.000 = €58.500, das sind 23,4 % des Verkaufspreises
Ohne den Zuschlag wären es 18 % von 250.000 = €45.000 gewesen. Der Zuschlag kostet hier 5,4 Prozentpunkte des Verkaufspreises, also €13.500.
Das ist der teuerste Fall, den die Kombination hergibt: Ein Grundstück, das seit Jahrzehnten im Familienbesitz ist und erst jetzt Bauland wird, trifft beide Verschärfungen gleichzeitig. Lassen Sie diesen Fall vor Vertragsabschluss von einem Steuerberater nachrechnen, insbesondere wenn Gebäude auf dem Grundstück stehen: Für ein Gebäude, das nach der Umwidmung errichtet wurde, ist der Gewinn aufzuteilen, und der Zuschlag trifft nur den Grund und Boden.
Hauptwohnsitzbefreiung bei umgewidmeten Grundstücken
Auch bei umgewidmeten Grundstücken kann die Hauptwohnsitzbefreiung greifen. Soweit sie greift, entstehen gar keine steuerpflichtigen Einkünfte, an die ein Zuschlag anknüpfen könnte. Voraussetzung: Auf dem Grundstück steht ein Gebäude, das als Hauptwohnsitz genutzt wurde.
Praxistipp: Das Umwidmungsdatum entscheidet
„Bei Grundstücken, die kürzlich umgewidmet wurden, entscheidet ein einziges Datum über einen Unterschied von zehntausenden Euro: der Tag der Umwidmung. Liegt er nach dem 31. Dezember 2024, greift der Zuschlag. Lassen Sie das vor dem Vertragsabschluss prüfen, im Flächenwidmungsplan der Gemeinde steht das Datum."
Thomas Wakolbinger, Konzessionierter Immobilienmakler, GISA 38501128
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Jetzt Immobilie inserieren →Häufig gestellte Fragen zum Umwidmungszuschlag
Der Umwidmungszuschlag erhöht die steuerpflichtigen Einkünfte aus dem Verkauf von umgewidmetem Grund und Boden um 30 % (§ 30 Abs. 6a EStG). Der Steuersatz selbst bleibt bei 30 %. Die Summe aus Einkünften und Zuschlag darf den Verkaufspreis nicht übersteigen.
Er gilt für Veräußerungen ab dem 1. Juli 2025 und nur dann, wenn die Umwidmung nach dem 31. Dezember 2024 erfolgt ist. Ältere Umwidmungen lösen ihn nicht aus, auch wenn das Grundstück heute verkauft wird.
Ja, er gilt für Alt- und Neuvermögen. Bei Altvermögen wirkt er auf die pauschal ermittelten Einkünfte. Unabhängig davon gilt bei Altvermögen, das nach dem 31. Dezember 1987 umgewidmet wurde, ohnehin eine andere Pauschale: Anschaffungskosten von 40 % statt 86 %, was einer effektiven Belastung von 18 % des Verkaufspreises entspricht.
Bei Neuvermögen ohne Deckelung ergeben sich wirtschaftlich rund 39 % der ursprünglichen Einkünfte: 30 % Steuer auf 130 % der Einkünfte. Greift die Deckelung mit dem Veräußerungserlös, liegt die Belastung darunter.
Wenn die Umwidmung vor dem 1. Jänner 2025 erfolgt ist, wenn die neue Widmung keine Bebauung erstmals ermöglicht, oder wenn eine Befreiung greift, etwa die Hauptwohnsitzbefreiung für ein bebautes Grundstück. Für ein Gebäude, das nach der Umwidmung errichtet wurde, ist der Gewinn aufzuteilen; der Zuschlag trifft nur den Grund und Boden.
Die Umwidmung ist die behördliche Änderung der Flächenwidmungskategorie durch die Gemeinde. Die Bebauung ist die tatsächliche Errichtung eines Gebäudes. Der Umwidmungszuschlag knüpft an die Widmungsänderung an, nicht an die Bebauung.
Weiterführende Leitfäden
Thomas Wakolbinger
Konzessionierter Immobilienmakler · GISA 38501128
Gründer von Selfimmo und Geschäftsführer der WATEK Homes GmbH (Hofau 7, 4650 Lambach). Thomas begleitet private Eigentümer beim Immobilienverkauf in Österreich – mit dem Ziel, Verkäufer provisionsfrei und rechtlich abgesichert durch den gesamten Prozess zu führen.
Mehr über uns →Quellenangaben
- § 30 Abs. 6a EStG 1988, Umwidmungszuschlag, eingefügt mit dem Budgetbegleitgesetz 2025, abgerufen 2026-08-30, ris.bka.gv.at
- § 30 Abs. 4 EStG 1988, pauschale Anschaffungskosten bei Altvermögen, abgerufen 2026-08-30, ris.bka.gv.at
- § 30a Abs. 1 EStG 1988, besonderer Steuersatz von 30 %, abgerufen 2026-08-30, ris.bka.gv.at
- § 124b Z 498 EStG 1988, Anwendung der ab 2027 geltenden Pauschalsätze, abgerufen 2026-08-30, ris.bka.gv.at
Letzte Aktualisierung: August 2026. Alle Steuerangaben ohne Gewähr — für Ihren konkreten Fall empfehlen wir die Beratung durch einen österreichischen Steuerberater.