Ratgeber · Recht & Vertrag
Grunderwerbsteuer Österreich 2026: Wer zahlt wie viel?
Die Grunderwerbsteuer ist nach der Maklerprovision die zweitgrößte Kostenposition beim Immobilienkauf. Dieser Artikel erklärt den geltenden Regelsatz von 3,5 %, den Stufentarif bei Schenkungen und Erbschaften, die Ausnahmen und die genaue Berechnung für 2026.
Von Thomas Wakolbinger · Konzessionierter Immobilienmakler · GISA 38501128 · Aktualisiert Juni 2026
Das Wichtigste im Überblick
- →Regelsatz: 3,5 % des Kaufpreises beim entgeltlichen Kauf (BMF, Stand 01.01.2026)
- →Zahlt: ausschließlich der Käufer, nicht der Verkäufer
- →Schenkung und Erbschaft: Stufentarif 0,5 % / 2 % / 3,5 %
- →Dazu: Grundbucheintragungsgebühr 1,1 % des Kaufpreises
- →Abfuhr: durch Notar oder Rechtsanwalt innerhalb von 2 Monaten ans Finanzamt
In 2024 nahm das österreichische Finanzministerium 1.250 Millionen Euro an Grunderwerbsteuer ein, ein Rückgang von 36 % gegenüber 2023 durch die Hochzinsphase (BMF Budget in Zahlen 2024). Mit dem Transaktionsanstieg von 18,3 % im Jahr 2025 (Statistik Austria, HPI Q4/2025) wird 2026 wieder ein deutlicher Anstieg erwartet.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Österreich 2026?
Der Regelsteuersatz beträgt 3,5 % des Kaufpreises bei entgeltlichen Erwerben (BMF Österreich, Stand 01.01.2026). Er gilt für den typischen Immobilienkauf zwischen fremden Parteien und hat sich seit Jahren nicht verändert.
Beim Kauf einer Immobilie um 400.000 Euro ergibt das eine Grunderwerbsteuer von 14.000 Euro. Hinzu kommt die Grundbucheintragungsgebühr von 1,1 % (4.400 Euro), sodass allein diese beiden Posten 18.400 Euro ausmachen.
Grunderwerbsteuer: Regelsatz vs. Stufentarif
Beispiel: Immobilie mit Grundstückswert 500.000 Euro
Entgeltlicher Kauf
3,5 % × 500.000 Euro
= 17.500 Euro
Regelsatz · GrEStG
Schenkung / Erbschaft
0,5 % × 250.000 = 1.250 Euro
2,0 % × 150.000 = 3.000 Euro
3,5 % × 100.000 = 3.500 Euro
= 7.750 Euro
Ersparnis Stufentarif: 9.750 Euro (56 %)
Der Stufentarif gilt nur bei Erwerb unter nahen Angehörigen (§ 26a GGG). Dazu kommt in beiden Fällen die Grundbucheintragungsgebühr von 1,1 %.
Wer zahlt die Grunderwerbsteuer: Käufer oder Verkäufer?
Die Grunderwerbsteuer zahlt ausschließlich der Käufer. Das ist ein häufiges Missverständnis, besonders bei Erstverkäufern, die befürchten, auf Käuferseite auf Widerstand zu stoßen.
Als Verkäufer haben Sie mit der Grunderwerbsteuer nichts zu tun. Ihre Steuerpflicht ist die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) von 30 % auf den Veräußerungsgewinn. Diese beiden Steuern sind voneinander völlig unabhängig: Der Käufer zahlt GrESt auf den Kaufpreis; der Verkäufer zahlt ImmoESt auf seinen Gewinn.
Immobilienertragsteuer Österreich 2026 →Stufentarif bei Schenkung und Erbschaft
Bei unentgeltlichen Erwerben (Schenkung, Erbschaft, Übertragung zwischen nahen Angehörigen) gilt nicht der Regelsatz von 3,5 %, sondern ein begünstigter Stufentarif auf Basis des Grundstückswerts:
| Grundstückswert | Steuersatz |
|---|---|
| Bis 250.000 Euro | 0,5 % |
| 250.001 bis 400.000 Euro | 2,0 % |
| Über 400.000 Euro | 3,5 % |
Berechnungsbeispiel Stufentarif (Grundstückswert 500.000 Euro)
- →0,5 % × 250.000 = 1.250 Euro
- →2,0 % × 150.000 = 3.000 Euro
- →3,5 % × 100.000 = 3.500 Euro
- →Gesamt: 7.750 Euro (statt 17.500 Euro beim Regelsatz)
Der Stufentarif gilt gemäß § 26a GGG nur für Erwerbe unter nahen Angehörigen im Sinne des Einkommensteuergesetzes: Ehegatten, eingetragene Partner, Kinder, Eltern, Geschwister und bestimmte weitere Verwandtschaftsgrade.
Berechnungsbeispiele: GrESt beim entgeltlichen Kauf 2026
| Beispiel | GrESt (3,5 %) | Grundbuch (1,1 %) | GrESt + Grundbuch |
|---|---|---|---|
| Eigentumswohnung Wien, 350.000 Euro | 12.250 Euro | 3.850 Euro | 16.100 Euro |
| Einfamilienhaus, 600.000 Euro | 21.000 Euro | 6.600 Euro | 27.600 Euro |
| Wohnung unter Geschwistern (Schenkung), Grundstückswert 280.000 Euro | 1.850 Euro (Stufentarif) | 3.080 Euro | 4.930 Euro |
Beim Schenkungsbeispiel unter Geschwistern setzt sich die GrESt aus 0,5 % × 250.000 (1.250 Euro) und 2,0 % × 30.000 (600 Euro) zusammen. Das ergibt 4.930 Euro inklusive Grundbuch, gegenüber 12.880 Euro beim Regelsatz.
Hinweis für Verkäufer
Viele Käufer unterschätzen die Gesamthöhe der Kaufnebenkosten. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro beläuft sich die Gesamtbelastung des Käufers: GrESt (14.000), Grundbuch (4.400), Notar/RA (4.000 bis 12.000), Maklerprovision Käufer (bis 14.400), auf 36.800 bis 44.800 Euro. Wer das beim Verhandeln nicht einkalkuliert, verliert beim Vertragsabschluss schnell Zeit.
Befreiungen von der Grunderwerbsteuer
Vollständige Befreiungen von der Grunderwerbsteuer sind selten. Die wichtigsten Ausnahmen:
- →Staatsreservate und bestimmte öffentliche Körperschaften: Erwerbe durch Bund, Länder und Gemeinden für öffentliche Zwecke
- →Bestimmte Unternehmensrestrukturierungen: Umgründungsvorgänge unter dem Umgründungssteuergesetz (UmgrStG)
- →Rückerwerb des Veräußerers: wenn der ursprüngliche Verkäufer die Immobilie zurückkauft und bestimmte Voraussetzungen erfüllt
Für Privatpersonen gibt es keine vollständige Befreiung beim entgeltlichen Kauf. Der Stufentarif bei Schenkung und Erbschaft ist die einzige relevante Vergünstigung für Privatpersonen.
Wann und wie wird die Grunderwerbsteuer abgeführt?
Die Grunderwerbsteuer wird vom beurkundenden Notar oder Rechtsanwalt selbst berechnet (Selbstberechnungsverfahren) und innerhalb von 2 Monaten nach Kaufvertragsabschluss ans Finanzamt abgeführt. Der Käufer überweist den Betrag gemeinsam mit dem Kaufpreis auf das Treuhandkonto des Notars.
„Käufer fragen manchmal, ob sie die GrESt direkt ans Finanzamt zahlen müssen. Das ist nicht der Fall: Der Notar oder Rechtsanwalt übernimmt diese Aufgabe automatisch. Als Verkäufer müssen Sie sich darum nicht kümmern."
— Thomas Wakolbinger, Konzessionierter Immobilienmakler, GISA 38501128
Der Käufer erhält nach der Abfuhr eine Quittung vom Notar. Erst nach vollständiger Zahlung der GrESt stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, die für die Grundbucheintragung benötigt wird.
Mit Selfimmo verkaufen: Was bedeutet die GrESt für Sie als Verkäufer?
Als Verkäufer zahlen Sie keine Grunderwerbsteuer. Ihre Kostenpositionen sind: Immobilienertragsteuer (ImmoESt) auf den Veräußerungsgewinn und allfällige Lastenfreistellungskosten für bestehende Hypotheken. Mit Selfimmo entfällt zusätzlich die Maklerprovision auf Verkäuferseite.
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Jetzt kostenlos starten →Häufige Fragen zur Grunderwerbsteuer Österreich 2026
3,5 % des Kaufpreises beim entgeltlichen Kauf (BMF, Stand 01.01.2026). Bei Schenkung und Erbschaft gilt der Stufentarif: 0,5 % bis 250.000 Euro, 2 % bis 400.000 Euro, 3,5 % darüber.
Der Käufer, nicht der Verkäufer. Zusätzlich zur GrESt fällt die Grundbucheintragungsgebühr von 1,1 % an. Beide Beträge werden über das Treuhandkonto des Notars abgewickelt.
Ja: Erwerbe zwischen nahen Angehörigen profitieren vom Stufentarif (0,5 % / 2 % / 3,5 %). Vollständige Befreiungen gibt es für bestimmte öffentliche Körperschaften und Unternehmensumstrukturierungen nach UmgrStG.
Nein. Der Verkäufer zahlt die ImmoESt (30 % auf Veräußerungsgewinn), nicht die GrESt. Beide Steuern sind voneinander unabhängig und betreffen unterschiedliche Parteien.
Beim entgeltlichen Kauf: Kaufpreis × 3,5 %. Beim unentgeltlichen Erwerb: Stufentarif auf den Grundstückswert (0,5 % / 2 % / 3,5 %). Der Notar oder Rechtsanwalt berechnet und führt die GrESt ab.
Innerhalb von 2 Monaten nach Kaufvertragsabschluss. Der Notar oder Rechtsanwalt führt sie im Selbstberechnungsverfahren ans Finanzamt ab. Die Unbedenklichkeitsbescheinigung wird erst nach Zahlung ausgestellt.
Fazit: Grunderwerbsteuer Österreich 2026
Die Grunderwerbsteuer trifft den Käufer, nicht den Verkäufer. Als Verkäufer ist es trotzdem wichtig, die GrESt zu kennen: Käufer, die die Nebenkosten unterschätzen, kommen beim Notartermin oft in Schwierigkeiten. Ein informierter Verkäufer kann realistisch verhandeln und vermeidet Last-Minute-Überraschungen.
Mehr zu Recht & Steuern beim Immobilienverkauf
Thomas Wakolbinger
Konzessionierter Immobilienmakler · GISA 38501128
Gründer von Selfimmo und Geschäftsführer der WATEK Homes GmbH (Hofau 7, 4650 Lambach). Thomas begleitet private Eigentümer beim Immobilienverkauf in Österreich, mit dem Ziel, Verkäufer provisionsfrei und rechtlich abgesichert durch den gesamten Prozess zu führen.
Mehr über uns →Quellenangaben
- BMF: Grunderwerbsteuer Steuersatz, Bundesministerium für Finanzen, Stand 01.01.2026, abgerufen 2026-06-11, bmf.gv.at
- BMF Budget in Zahlen 2024, BMF Österreich, 2024, abgerufen 2026-06-11, service.bmf.gv.at
- Statistik Austria, Häuserpreisindex Q4/2025, Statistik Austria, 26.03.2026, abgerufen 2026-06-11, statistik.at
- oesterreich.gv.at: Kaufnebenkosten Immobilien, oesterreich.gv.at, 2026, abgerufen 2026-06-11, oesterreich.gv.at
- GrEStG (Grunderwerbsteuergesetz), abgerufen 2026-06-11, ris.bka.gv.at
- GGG § 26a (Gerichtsgebührengesetz, Stufentarif), abgerufen 2026-06-11, ris.bka.gv.at