Ratgeber · Recht & Vertrag
Notar oder Rechtsanwalt beim Immobilienverkauf Österreich: Wer errichtet den Kaufvertrag?
In Österreich sind beim Immobilienkauf sowohl Notare als auch Rechtsanwälte zur Vertragserrichtung berechtigt, ein Umstand, der viele Käufer und Verkäufer überrascht. In Deutschland ist die notarielle Beurkundung zwingend vorgeschrieben, in Österreich nicht: Hier ist der Kaufvertrag formfrei, und die Wahl des Parteienvertreters steht Ihnen frei. Wer selbst eine Eigentumswohnung verkauft, findet den vollständigen Ablauf im Leitfaden Wohnung verkaufen in Österreich.
Von Thomas Wakolbinger · Konzessionierter Immobilienmakler · GISA 38501128 · Aktualisiert September 2026
Laut oesterreich.gv.at (Kaufnebenkosten Immobilien, 2026) liegen die Kosten für Kaufvertragserrichtung und Grundbucheintragung gemeinsam bei ca. 2 bis 4 % des Kaufpreises auf Käuferseite. Dieser Artikel erklärt, warum es hierzulande keine Beurkundungspflicht gibt, was Notar und Rechtsanwalt unterscheidet und wie die Treuhandabwicklung in der Praxis funktioniert.
Das Wichtigste im Überblick
- →Notar oder Rechtsanwalt: beide zur Kaufvertragserrichtung berechtigt
- →Kein Notariatsakt nötig: der Liegenschaftskauf ist formfrei (§ 1 NotAktsG zählt abschließend auf)
- →Kosten: 1 bis 3 % des Kaufpreises für die Vertragserrichtung (Käufer trägt)
- →Grundbucheintragungsgebühr: 1,1 % des Kaufpreises zusätzlich
- →Treuhand: Kaufpreis wird erst nach vollständiger Lastenfreistellung freigegeben
Wann ist ein Notariatsakt gesetzlich vorgeschrieben?
Beim Kauf einer Liegenschaft ist ein Notariatsakt nicht vorgeschrieben. § 1 Notariatsaktsgesetz zählt abschließend auf, welche Geschäfte einen Notariatsakt brauchen: Ehepakte, zwischen Ehegatten geschlossene Kauf-, Tausch-, Renten- und Darlehensverträge, Schenkungen ohne wirkliche Übergabe und Urkunden blinder Personen. Ob eine Partei anwaltlich vertreten ist, spielt dabei keine Rolle. Diese Regel kommt aus dem deutschen Recht und gilt in Österreich nicht.
Der Notariatsakt hat öffentliche Beweiskraft: Er gilt als echte Urkunde und kann unter den Voraussetzungen des § 3 Notariatsordnung unmittelbar als Exekutionstitel dienen. Das schützt vor allem Verkäufer, wenn ein Käufer den Kaufpreis nicht überweist.
Ein privatschriftlicher Kaufvertrag ist unabhängig von der anwaltlichen Vertretung gültig. In der Praxis wird trotzdem fast immer ein Notar oder Rechtsanwalt beigezogen, weil er die Treuhandabwicklung und die Grundbucheintragung koordiniert.
Was unterscheidet Notar und Rechtsanwalt beim Immobilienkauf?
Der wesentliche Unterschied liegt in der Interessenstellung. Ein Notar ist kraft Gesetzes zur Neutralität verpflichtet. Er handelt im Auftrag beider Vertragsparteien und hat dafür zu sorgen, dass der Vertrag für beide Seiten rechtlich korrekt ist. Ein Rechtsanwalt hingegen vertritt ausschließlich seinen Mandanten, also entweder den Käufer oder den Verkäufer, nie beide.
Praktische Konsequenz: Beauftragen Käufer und Verkäufer gemeinsam einen Rechtsanwalt mit der Vertragserrichtung, ist das zulässig und in Österreich üblich. Der Anwalt wird dann als Vertragserrichter und Treuhänder für beide Seiten tätig, nicht als Parteienvertreter. Er muss beide Seiten darüber aufklären. Sobald es zum Streit kommt, darf er keine der beiden Seiten mehr vertreten.
Weitere Unterschiede im Überblick
| Kriterium | Notar | Rechtsanwalt |
|---|---|---|
| Befugnis zur Kaufvertragserrichtung | Ja | Ja |
| Notariatsakt | Ja | Nein |
| Interessenstellung | Neutral (beide Parteien) | Parteiisch (ein Mandant) |
| Treuhandabwicklung | Ja (Standardfall) | Ja |
| Grundbucheintragung koordinieren | Ja | Ja |
| Gebührenordnung | Notariatstarifgesetz | Rechtsanwaltstarifgesetz (RATG) |
Kosten beim Immobilienkauf in Österreich: Käuferseite
Beispiel: Kaufpreis 400.000 Euro
Was kostet ein Notar beim Immobilienkauf in Österreich?
Die Gebühren für Notar oder Rechtsanwalt richten sich nach dem Kaufpreis und sind durch den jeweiligen Kammertarif geregelt. Als Faustregel gilt: 1 bis 3 % des Kaufpreises für die Vertragserrichtung (oesterreich.gv.at, Kaufnebenkosten Immobilien, 2026).
Kostenbeispiele bei entgeltlichem Erwerb
| Kaufpreis | Notar/RA (1 bis 3 %) | Grundbucheintragung (1,1 %) | Gesamt ca. |
|---|---|---|---|
| 200.000 € | 2.000 bis 6.000 € | 2.200 € | 4.200 bis 8.200 € |
| 400.000 € | 4.000 bis 12.000 € | 4.400 € | 8.400 bis 16.400 € |
| 600.000 € | 6.000 bis 18.000 € | 6.600 € | 12.600 bis 24.600 € |
Diese Kosten trägt der Käufer. Der Verkäufer trägt keine gesetzlich vorgeschriebenen Vertragskosten, zahlt aber allfällige Lastenfreistellungskosten für bestehende Hypotheken.
Die Vertragserrichtung ist der Posten mit dem größten Verhandlungsspielraum unter den Kaufnebenkosten. Die vollständige Rechnung steht im Ratgeber zu den Nebenkosten beim Hauskauf.
Wie funktioniert die Treuhandabwicklung beim Immobilienkauf?
Die Treuhandabwicklung ist in Österreich der Standard bei Immobilienkäufen. Sie schützt beide Parteien: Der Käufer zahlt den Kaufpreis auf ein Treuhandkonto des Notars oder Rechtsanwalts, und das Geld wird erst freigegeben, wenn alle vertraglichen Voraussetzungen erfüllt sind.
Aus der Praxis: Die häufigste Frage von Verkäufern lautet: „Wann kommt das Geld bei mir an?" Die Antwort hängt davon ab, wie schnell die Lastenfreistellung der Hypothek abgewickelt wird. Bei klaren Verhältnissen dauert es 4 bis 6 Wochen nach Vertragsunterschrift, bis der Kaufpreis auf dem Konto des Verkäufers einlangt.
Ablauf der Treuhandabwicklung
Rangordnung anmerken lassen
Der Verkäufer beantragt beim Grundbuchsgericht die Anmerkung der Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung (§ 53 GBG). Sie friert den Rang ab dem Zeitpunkt des Ansuchens ein und schützt den Käufer davor, dass zwischen Vertrag und Eintragung noch fremde Pfandrechte dazwischenrutschen. Die Unterschrift muss beglaubigt sein.
Vertragsunterzeichnung
Kaufvertrag wird von Notar oder Rechtsanwalt errichtet, die Unterschriften auf der Aufsandungserklärung werden gerichtlich oder notariell beglaubigt. Ohne diese Beglaubigung erfolgt keine Einverleibung (§ 31 GBG).
Treuhanderlag
Der Käufer überweist den vollen Kaufpreis auf das Treuhandkonto. Der Treuhänder ist im Treuhandregister seiner Kammer eingetragen, das die Abwicklung überwacht und versichert. Auch der Rangordnungsbeschluss wird hier erlegt.
Steuern und Gebühren abführen
Der Parteienvertreter berechnet Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr selbst und führt sie ans Finanzamt ab. Die elektronische Selbstberechnungserklärung tritt an die Stelle der Unbedenklichkeitsbescheinigung und wird dem Grundbuchsgesuch beigelegt.
Lastenfreistellung
Bestehende Hypotheken werden aus dem Treuhandgeld abgelöst, die Gläubigerbanken stellen die Löschungserklärungen aus. Das passiert vor dem Grundbuchsgesuch, denn der Käufer soll lastenfreies Eigentum erwerben.
Grundbuchsgesuch
Der Treuhänder bringt das Gesuch samt beglaubigter Aufsandungserklärung, Löschungserklärungen und Selbstberechnungserklärung beim Grundbuchsgericht ein. Das Grundbuch wird nur auf Antrag tätig, von selbst geschieht nichts.
Kaufpreisfreigabe
Erst wenn die lastenfreie Einverleibung für den Käufer gesichert ist, gibt der Treuhänder den Restbetrag an den Verkäufer frei. Das ist der eigentliche Sinn der Treuhand: Keine Seite geht in Vorleistung.
Übergabe
Physische Übergabe der Immobilie mit Übergabeprotokoll. Der Zeitpunkt wird im Kaufvertrag vereinbart, üblicherweise nach Einlangen des Kaufpreises. Auf die Eintragung selbst wird in der Praxis oft nicht gewartet.
Warum die Rangordnung so wichtig ist
Der Beschluss über die Anmerkung wird nur ein einziges Mal ausgefertigt (§ 54 GBG). Dieses Einzelstück ist das eigentliche Sicherungsinstrument: Wer es besitzt, kann in der geschützten Rangordnung eintragen lassen. Deshalb wird es beim Treuhänder erlegt und nicht dem Käufer ausgehändigt. Die Anmerkung gilt ein Jahr ab Bewilligung (§ 55 GBG). Wird das Eintragungsgesuch nicht innerhalb dieser Frist eingebracht, erlischt sie und wird von Amts wegen gelöscht.
Dieser Ablauf dauert typischerweise 4 bis 8 Wochen von der Vertragsunterzeichnung bis zur Eigentumsübertragung.
Wer wählt den Notar: Käufer oder Verkäufer?
Gesetzlich ist nicht festgelegt, wer den Notar oder Rechtsanwalt auswählt. In der Praxis haben sich folgende Konventionen etabliert:
- ·Bei Transaktionen ohne Maklerbeteiligung: Käufer und Verkäufer einigen sich auf einen gemeinsamen Notar.
- ·Bei Transaktionen mit Makler: Der Makler empfiehlt oft einen Notar, mit dem er regelmäßig zusammenarbeitet.
- ·Bei unterschiedlichen Interessen: Jede Partei kann ihren eigenen Rechtsanwalt beauftragen.
Selfimmo koordiniert als konzessionierter Makler die Terminabstimmung mit dem Notar und stellt sicher, dass alle notwendigen Unterlagen rechtzeitig vorliegen. Verkäufer müssen sich um diesen Prozess nicht selbst kümmern.
Häufige Fragen: Notar beim Immobilienverkauf Österreich
Nein. Der Kaufvertrag über eine Liegenschaft ist in Österreich formfrei, ein Notariatsakt ist nicht vorgeschrieben. Für die Eintragung im Grundbuch brauchen Sie aber eine beglaubigte Aufsandungserklärung, und die Kaufpreisabwicklung läuft über eine Treuhandschaft. Deshalb beauftragen fast alle Verkäufer einen Notar oder Rechtsanwalt.
1 bis 3 % des Kaufpreises für die Vertragserrichtung plus 1,1 % Grundbucheintragungsgebühr (oesterreich.gv.at, 2026). Bei 400.000 Euro Kaufpreis sind das bis zu 16.400 Euro auf Käuferseite.
Beide dürfen Kaufverträge errichten. Der Notar ist kraft Gesetzes zur Neutralität gegenüber beiden Parteien verpflichtet. Ein Rechtsanwalt vertritt grundsätzlich seinen Mandanten, darf die Vertragserrichtung samt Treuhandschaft nach Aufklärung aber ebenfalls für beide Seiten übernehmen. Nur ein Notar kann einen Notariatsakt aufnehmen.
Der Käufer trägt die Notar-/Anwaltskosten für Kaufvertrag und Grundbucheintragung. Der Verkäufer zahlt keine gesetzlich vorgeschriebenen Vertragskosten, trägt aber Lastenfreistellungskosten und ImmoESt.
Nach Antragstellung beim Bezirksgericht 2 bis 6 Wochen. Der Gesamtprozess von Vertragsunterzeichnung bis Eigentumsübertragung dauert typischerweise 4 bis 8 Wochen.
Der Kaufpreis geht auf ein Treuhandkonto des Notars oder Rechtsanwalts. Freigegeben wird er erst, wenn die lastenfreie Einverleibung für den Käufer gesichert ist. So geht keine Seite in Vorleistung.
Fazit: Notar oder Rechtsanwalt beim Immobilienkauf in Österreich
Die Wahl zwischen Notar und Rechtsanwalt ist eine Zweckmäßigkeitsfrage, keine Rechtsfrage. Beide dürfen den Kaufvertrag errichten, beide dürfen die Treuhandschaft übernehmen. Der Notar ist beiden Seiten zur Neutralität verpflichtet, der Rechtsanwalt vertritt seinen Mandanten. Ein Notariatsakt ist beim Liegenschaftskauf nicht vorgeschrieben, er kann aber freiwillig gewählt werden, wenn ein direkt vollstreckbarer Titel gewünscht ist.
Die Kosten tragen in Österreich traditionell die Käufer. Als Verkäufer zahlen Sie mit Selfimmo keine Maklerprovision und müssen sich um die Notar-Koordination nicht selbst kümmern.
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Thomas Wakolbinger
Konzessionierter Immobilienmakler · GISA 38501128
Gründer von Selfimmo und Geschäftsführer der WATEK Homes GmbH (Hofau 7, 4650 Lambach). Thomas begleitet private Eigentümer beim Immobilienverkauf in Österreich, mit dem Ziel, Verkäufer provisionsfrei und rechtlich abgesichert durch den gesamten Prozess zu führen.
Mehr über uns →Quellenangaben
- oesterreich.gv.at: Kaufnebenkosten Immobilien, 2026, abgerufen 2026-06-11, oesterreich.gv.at
- BMF: Grunderwerbsteuer Steuersatz, BMF Österreich, Stand 01.01.2026, abgerufen 2026-06-11, bmf.gv.at
- Notariatsaktsgesetz § 1, abschließende Aufzählung der notariatsaktspflichtigen Geschäfte, abgerufen 2026-08-30, ris.bka.gv.at
- GBG §§ 26, 31 und § 53, Einverleibung und Rangordnung, abgerufen 2026-08-30, ris.bka.gv.at
- Rechtsanwaltsordnung (RAO), abgerufen 2026-06-11, ris.bka.gv.at
- GBG (Grundbuchgesetz), abgerufen 2026-06-11, ris.bka.gv.at