Nebenkosten beim Hauskauf in Österreich: Alle Kosten 2026 im Überblick

Welche Nebenkosten fallen beim Hauskauf in Österreich an?

Es sind fünf Posten. Drei davon sind gesetzlich fixiert, zwei sind verhandelbar.

Quelle für die Sätze der ersten vier Zeilen: oesterreich.gv.at, Nebenkosten beim Wohnungs- und Grundstückskauf, abgerufen am 27. August 2026. Die Maklerprovision ist in der Immobilienmaklerverordnung geregelt.

Die Pfandrechtseintragung entfällt, wenn Sie bar bezahlen. Sobald eine Bank im Spiel ist, kommt sie dazu. Sie bemisst sich nicht am Kaufpreis, sondern am eingetragenen Pfandrecht. Das ist ein wichtiger Unterschied, auf den wir weiter unten zurückkommen.

Rechenbeispiel: Was kostet ein Hauskauf um 300.000 Euro wirklich?

Wir rechnen mit 300.000 Euro Kaufpreis, 20 Prozent Eigenmitteln auf den Kaufpreis und einem Kredit über 240.000 Euro. Die Vertragserrichtung setzen wir mit 2 Prozent an, also in der Mitte der üblichen Spanne.

Rechnen Sie mit der unteren Grenze bei der Vertragserrichtung, sinkt die Summe ohne Provision auf 19.765 Euro. Mit der oberen Grenze steigt sie auf 25.765 Euro. Die Spanne von 6.000 Euro entsteht allein durch diesen einen Posten.

Der Gesamtbetrag, den Sie aufbringen müssen, ist damit:

Für eine Immobilie um 300.000 Euro brauchen Sie also nicht 60.000 Euro, sondern knapp 83.000 Euro. Das ist der Punkt, an dem viele Finanzierungen scheitern.

Grunderwerbsteuer: 3,5 Prozent, keine Ausnahme

Die Grunderwerbsteuer beträgt beim Kauf grundsätzlich 3,5 Prozent vom Kaufpreis. Sie fällt bei jedem entgeltlichen Erwerb einer Liegenschaft an und wird über den Vertragserrichter an das Finanzamt abgeführt.

Bei 300.000 Euro sind das 10.500 Euro. Es ist der größte einzelne Nebenkostenposten, sobald keine Maklerprovision anfällt.

Andere Sätze gelten bei Übertragungen im Familienverband. Dort wird nach dem Grundstückswert und einem Stufentarif gerechnet. Für den normalen Kauf am Markt bleibt es bei 3,5 Prozent.

Grundbuch: 1,1 Prozent für das Eigentum, 1,2 Prozent für das Pfandrecht

Ins Grundbuch müssen Sie zweimal. Einmal für Ihr Eigentumsrecht, einmal für das Pfandrecht der Bank.

Eigentumsrecht: 1,1 Prozent vom Kaufpreis. Ohne diese Eintragung sind Sie nicht Eigentümer. Bei 300.000 Euro sind das 3.300 Euro.

Pfandrecht: 1,2 Prozent vom Pfandrechtsbetrag, dazu 85 Euro Eingabegebühr. Hier wird es unangenehm. Der Pfandrechtsbetrag ist nicht automatisch die Kreditsumme. Banken lassen häufig einen höheren Betrag eintragen, um Zinsen und Nebengebühren mit abzusichern.

Wenn Sie ohne Kredit kaufen, entfällt dieser Posten vollständig.

Vertragserrichtung und Treuhand: der verhandelbare Teil

Kaufverträge über Liegenschaften werden von einem Notar oder einem Rechtsanwalt errichtet. Dazu kommen die Beglaubigung der Unterschriften und die Treuhandabwicklung, über die der Kaufpreis fließt.

Rechnen Sie mit 1 bis 3 Prozent des Kaufpreises. Bei 300.000 Euro sind das 3.000 bis 9.000 Euro.

Das ist der einzige große Posten, bei dem Verhandeln wirklich etwas bringt. Holen Sie zwei Angebote ein. Fragen Sie konkret, was enthalten ist: Vertragserrichtung, Beglaubigung, Treuhandabwicklung, grundbücherliche Durchführung, Selbstberechnung der Grunderwerbsteuer. Ein günstiger Grundpreis nützt wenig, wenn die Hälfte extra verrechnet wird.

Maklerprovision: wer zahlt sie und wann entfällt sie

Die maximale Maklerprovision für Kaufverträge beträgt 3 Prozent netto zuzüglich 20 Prozent Umsatzsteuer, also 3,6 Prozent brutto pro Partei. Der Satz gilt für Kaufpreise über 48.448,52 Euro, darunter greift eine Staffel.

Wichtig für Käufer: In Österreich können beide Seiten Provision schulden. Käufer und Verkäufer, wenn beide einen Maklervertrag haben. Das Bestellerprinzip gilt in Österreich seit 1. Juli 2023 nur für Wohnungsmietverträge, nicht für Kaufverträge.

Sie zahlen als Käufer Provision, wenn Sie selbst einen Maklervertrag abgeschlossen haben und der Makler nachweislich zum Abschluss beigetragen hat. Sie zahlen keine, wenn Sie direkt von privat kaufen, ohne dass ein Makler vermittelt hat.

Bei 300.000 Euro geht es um 10.800 Euro.

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten ohne Makler?

Das ist die meistgestellte Frage zu diesem Thema, und die Antwort ist einfach.

Ohne Maklerprovision zahlen Sie bei 300.000 Euro Kaufpreis rund 22.800 Euro statt 33.600 Euro. Sie sparen die vollen 10.800 Euro, weil die Provision der einzige Posten ist, der komplett entfallen kann.

Alle anderen Kosten bleiben. Grunderwerbsteuer, Grundbuch und Vertragserrichtung fallen unabhängig davon an, ob ein Makler beteiligt war. Wer mit einem provisionsfreien Kauf rechnet und dabei die restlichen 7,6 Prozent vergisst, verrechnet sich um denselben Betrag noch einmal.

Nebenkosten beim Wohnungskauf: was anders ist

Bei einer Eigentumswohnung gelten dieselben Sätze. Grunderwerbsteuer, Grundbuch und Vertragserrichtung berechnen sich genauso wie beim Haus. Drei Punkte kommen dazu.

Rechnerisch bleibt es also bei denselben 7,6 bis 11,2 Prozent. Der Unterschied liegt in der Sorgfalt bei der Prüfung.

Wann welche Kosten fällig werden

Die Nebenkosten fallen nicht auf einen Schlag an. Die zeitliche Abfolge entscheidet, wann Sie wie viel flüssig brauchen.

Die Grunderwerbsteuer wird meist vom Vertragserrichter selbst berechnet und abgeführt. Er zieht den Betrag aus dem Treuhandkonto ab. Sie müssen ihn also nicht separat überweisen, aber er muss im Topf sein.

Planen Sie einen Puffer von zwei bis drei Monaten zwischen Unterschrift und Verbücherung ein. In dieser Zeit ist Ihr Geld gebunden und die Immobilie noch nicht auf Sie eingetragen.

Warum die Nebenkosten Ihr Eigenkapital auffressen

Hier liegt der teuerste Denkfehler beim Immobilienkauf.

Banken finanzieren den Kaufpreis. Die Nebenkosten finanzieren sie in der Regel nicht mit, weil ihnen dafür keine Sicherheit gegenübersteht. Grunderwerbsteuer und Grundbuchgebühr sind weg, sobald sie bezahlt sind. Sie erhöhen den Wert der Immobilie nicht.

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Die Finanzmarktaufsicht nennt seit Juli 2025 eine Beleihungsquote von maximal 90 Prozent als Richtwert für eine solide Kreditvergabe. Bei 300.000 Euro Kaufpreis heißt das: höchstens 270.000 Euro Kredit, mindestens 30.000 Euro Eigenmittel auf den Kaufpreis.

Dazu kommen die 22.800 Euro Nebenkosten. In Summe brauchen Sie also mindestens rund 53.000 Euro flüssig, auch wenn Sie die Beleihung voll ausreizen.

Wer diese Rechnung erst beim Bankgespräch aufmacht, verliert Wochen. Machen Sie sie vorher.

KIM-Verordnung: Was seit Juli 2025 gilt

Die Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung, kurz KIM-V, ist am 30. Juni 2025 ausgelaufen. Die FMA begründete das damit, dass das Systemrisiko bei Wohnimmobilienkrediten deutlich abgenommen habe.

An ihre Stelle trat das WIK-Rundschreiben der FMA vom 26. Juni 2025. Es nennt drei Richtwerte für eine solide Vergabe von privaten Wohnimmobilienkrediten:

Der Unterschied zur alten Verordnung ist die Verbindlichkeit. Die KIM-V war eine harte gesetzliche Grenze. Die Richtwerte des Rundschreibens sind das nicht. Banken dürfen abweichen, wenn eine solide Kreditvergabe trotzdem sichergestellt ist und ihre Risikostrategie das trägt. Systematische Abweichungen können laut FMA aber ein höheres Kapitalerfordernis für die Bank bedeuten.

Für Sie als Kreditnehmer heißt das: Die Zahlen sind nicht verschwunden, sie sind verhandelbar geworden. Eine Bank kann Ihnen heute 95 Prozent finanzieren. Sie muss es begründen können, und sie wird es sich bezahlen lassen.

Quelle: FMA, Mitteilung zum Auslaufen der KIM-V vom 26. Juni 2025, abgerufen am 27. August 2026.

Wie viel Kredit bekomme ich? Die Haushaltsrechnung

Die 40-Prozent-Regel ist der entscheidende Filter. Die Bank rechnet Ihr monatliches Nettoeinkommen zusammen, zieht bestehende Verpflichtungen ab und prüft, ob die geplante Rate darin Platz hat.

Ein Beispiel mit 3.500 Euro Haushaltsnettoeinkommen:

Mit 1.200 Euro Rate kommen Sie bei 25 Jahren Laufzeit und einem angenommenen Nominalzins von 3,5 Prozent auf einen Kreditbetrag von rund 240.000 Euro.

Zur Einordnung des Zinsumfelds: Die Europäische Zentralbank hat ihre Leitzinsen mit Wirkung vom 17. Juni 2026 angehoben. Der Einlagesatz liegt bei 2,25 Prozent, der Hauptrefinanzierungssatz bei 2,40 Prozent. Es war die erste Anhebung nach einer langen Serie von Senkungen. Wer variabel finanziert, sollte das im Kopf haben.

Rate durchrechnen, bevor Sie zur Bank gehen

Bevor Sie ein Angebot einholen, sollten Sie eine Hausnummer im Kopf haben. Was kostet mich der Kredit im Monat, und passt das in meine Haushaltsrechnung.

Bei unserem Partner kredit-angebot.at können Sie Ihre Kreditrate berechnen. Der Rechner deckt Kreditsummen von 50.000 bis 600.000 Euro und Laufzeiten von 10 bis 30 Jahren ab.

Rechnen Sie dabei mit dem Kaufpreis abzüglich Ihrer Eigenmittel, nicht mit dem Kaufpreis. Und legen Sie die Nebenkosten daneben, denn die kommen aus derselben Tasche.

Sonderfall: Die Immobilie ist noch belastet

Manchmal steht im Grundbuch noch das Pfandrecht der Bank des Verkäufers. Das ist normal und kein Grund zur Sorge, solange es sauber abgewickelt wird.

Der Ablauf läuft über das Treuhandkonto. Aus dem Kaufpreis wird zuerst der offene Kredit des Verkäufers getilgt, die Bank gibt eine Löschungsquittung, das alte Pfandrecht wird gelöscht und Ihres wird eingetragen. Erst dann fließt der Rest an den Verkäufer.

Für Sie als Käufer entstehen dadurch keine Zusatzkosten. Die Löschung zahlt der Verkäufer. Wichtig ist nur, dass Ihr Vertragserrichter die Abfolge im Kaufvertrag sauber absichert. Bestehen Sie darauf, dass die Lastenfreistellung vor Kaufpreisauszahlung geregelt ist.

Was die Bank noch verlangt

Zwei kleinere Posten tauchen in vielen Rechnungen nicht auf und überraschen dann.

Bewertung der Immobilie. Die Bank will wissen, was das Objekt wert ist, bevor sie es beleiht. Je nach Institut und Objekt kostet das zwischen 200 und 600 Euro. Manche Banken übernehmen die Kosten bei Abschluss.

Bearbeitungsgebühr. Hier hat sich die Rechtslage geändert. Der Oberste Gerichtshof hat prozentuelle Kreditbearbeitungsgebühren als gröblich benachteiligend eingestuft, unter anderem weil sich bei hohen Kreditsummen unverhältnismäßig hohe Gebühren ergeben. Unzulässig ist eine Gebühr außerdem dann, wenn die Regelung intransparent ist oder ihre Höhe den tatsächlichen Aufwand der Bank grob überschreitet.

In der Praxis rechnen Banken diese Kosten heute meist in den Zinssatz ein, statt sie separat auszuweisen. Wenn Ihnen trotzdem eine prozentuelle Bearbeitungsgebühr vorgelegt wird, fragen Sie nach der Begründung. Wer in der Vergangenheit eine solche Gebühr gezahlt hat, sollte die Rückforderungsmöglichkeiten bei der Arbeiterkammer prüfen.

Häufig gestellte Fragen zu den Nebenkosten beim Hauskauf

Fazit: Rechnen Sie mit zehn Prozent, dann werden Sie nicht überrascht

Die einfache Faustregel lautet: Legen Sie zum Kaufpreis zehn Prozent dazu. Ohne Makler kommen Sie mit etwas weniger aus, mit Makler wird es etwas mehr. Als Planungsgröße trägt die Zahl.

Drei Dinge sind wichtiger als die Faustregel:

Wer diese Rechnung vor der ersten Besichtigung macht, weiß, in welcher Preisklasse er wirklich sucht. Das erspart Enttäuschungen und schlechte Entscheidungen unter Zeitdruck.

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