Ratgeber · Recht & Vertrag
Vorkaufsrecht bei Immobilien Österreich: Wann darf jemand vorgreifen?
Das Vorkaufsrecht ist einer der häufigsten Gründe, warum ein verhandlungsreifer Immobilienkauf in letzter Sekunde scheitert. In 2025 wurden in Österreich 117.782 Immobilientransaktionen im Grundbuch verbüchert (RE/MAX ImmoSpiegel 2025, IMMOunited, 2026). Bei einem Teil dieser Käufe sorgte ein unbekanntes oder übersehenes Vorkaufsrecht für erhebliche Verzögerungen. In Österreich regeln die §§ 1072 bis 1079 ABGB das Vorkaufsrecht. Es entsteht durch Vereinbarung und wirkt gegenüber einem späteren Käufer erst, wenn es im Grundbuch eingetragen ist.
Von Thomas Wakolbinger, konzessionierter Immobilienmakler (GISA 38501128) · Aktualisiert August 2026
Dieser Artikel erklärt, wann ein Vorkaufsrecht besteht, wie es ausgeübt wird, wann es verfällt und was Verkäufer und Käufer beachten müssen, um böse Überraschungen beim Notartermin zu vermeiden.
Das Wichtigste im Überblick
- →Vorkaufsrecht entsteht durch Vertrag (§ 1072 ABGB), dinglich erst mit Eintragung (§ 1073 ABGB)
- →Ausübungsfrist: 30 Tage nach Mitteilung des Drittkaufangebots (§ 1075 ABGB)
- →Dingliche Wirkung: nur bei Grundbucheintragung
- →Gilt nicht bei Schenkung, Erbschaft oder Zwangsversteigerung (§ 1078 ABGB)
- →Wirkung bei Verletzung: Schadensersatz (schuldrechtlich) oder Anfechtung (dinglich)
Was ist das Vorkaufsrecht bei Immobilien?
Das Vorkaufsrecht gibt einer bestimmten Person (dem Vorkaufsberechtigten) das Recht, eine Immobilie zu denselben Bedingungen zu erwerben, die ein Dritter geboten hat, bevor der Verkäufer an diesen Dritten verkaufen darf. Das Recht entsteht durch vertragliche Vereinbarung (§ 1072 ABGB). Gegenüber einem späteren Käufer wirkt es nur, wenn es nach § 1073 zweiter Satz ABGB im Grundbuch eingetragen ist.
Das Vorkaufsrecht ist kein Vorkaufsrecht auf einen bestimmten Preis. Der Vorkaufsberechtigte muss zu den exakt gleichen Bedingungen einspringen wie der ursprüngliche Käufer: gleichem Preis, gleicher Zahlungsmodalität, gleichen sonstigen Vertragsbedingungen.
Das vertragliche Vorkaufsrecht im Überblick
Das Vorkaufsrecht entsteht in Österreich durch Vereinbarung. Ein gesetzliches Vorkaufsrecht von Mit- oder Wohnungseigentümern gibt es nicht.
| Merkmal | Vertragliches Vorkaufsrecht |
|---|---|
| Rechtsgrundlage | § 1072 ABGB |
| Entstehung | Durch Vereinbarung |
| Grundbucheintragung | Optional, führt zur Wirkung gegenüber Dritten (§ 1073 ABGB) |
| Ausübungsfrist | 30 Tage (§ 1075 ABGB) |
| Verzichtbar | Ja, durch Vereinbarung |
Quelle: ABGB §§ 1072 bis 1079, Stand 2026.
Wie wird das Vorkaufsrecht ausgeübt?
Der Ablauf ist gesetzlich klar geregelt:
- 1Verkäufer schließt Kaufvertrag mit Drittem (Kaufpreisangebot liegt vor)
- 2Verkäufer informiert den Vorkaufsberechtigten über den gesamten Vertragsinhalt
- 3Vorkaufsberechtigter hat 30 Tage, um das Recht zu den gleichen Konditionen auszuüben (§ 1075 ABGB)
- 4Erklärt er sich bereit, kommt der Kaufvertrag mit ihm zustande, der ursprüngliche Drittkäufer fällt weg
- 5Meldet er sich nicht innerhalb der Frist, erlischt das Vorkaufsrecht für diesen Vorgang
Wichtige Praxiserkenntnis für Verkäufer
Das Vorkaufsrecht muss nicht im Kaufvertrag mit dem Dritten explizit erwähnt werden, damit es ausgelöst wird. Es reicht, dass der Vertrag abgeschlossen wurde. Verkäufer, die ein bestehendes Vorkaufsrecht kennen und ignorieren, riskieren erhebliche Haftung, dinglich sogar die Anfechtung des Kaufs.
Die Mitteilung an den Vorkaufsberechtigten sollte vollständig und schriftlich erfolgen. Fehlende Angaben (z. B. Nebenkosten oder Zahlungsmodalitäten) können die 30-Tage-Frist nicht in Gang setzen.
Wann gilt das Vorkaufsrecht nicht?
§ 1078 ABGB schränkt das Vorkaufsrecht auf den Verkaufsfall ein. Ohne besondere Vereinbarung greift es nicht bei:
- →Schenkung (kein Kaufpreis vorhanden)
- →Erbschaft / Legat (keine Veräußerung durch den Eigentümer)
- →Zwangsversteigerung (kein freiwilliger Verkauf)
- →Einbringung in eine Gesellschaft (kein klassischer Kaufvertrag)
- →Tauschgeschäften (in der Regel, da kein vergleichbarer Drittkaufpreis existiert)
Aus der Praxis
Ein Fall, der immer wieder Probleme bereitet: Verkäufer umgehen das Vorkaufsrecht, indem sie die Immobilie an eine GmbH "übertragen", an der der eigentliche Käufer beteiligt ist. Solche Gestaltungen werden von der Rechtsprechung kritisch gesehen und können als Umgehungsgeschäft angefochten werden. Rechtliche Beratung ist hier zwingend.
Muss das Vorkaufsrecht im Grundbuch eingetragen sein?
Für die Wirkung gegenüber Dritten ist die Grundbucheintragung zwingend. Ein nur schuldrechtlich vereinbartes Vorkaufsrecht (ohne Grundbucheintrag) bindet zwar den Verkäufer, aber nicht einen gutgläubigen Dritten, der die Immobilie kauft ohne Kenntnis des Vorkaufsrechts.
| Kriterium | Schuldrechtlich | Dinglich (Grundbuch) |
|---|---|---|
| Bindet den Verkäufer | Ja | Ja |
| Bindet Dritte | Nein | Ja |
| Folge bei Verletzung | Schadensersatz | Anfechtung des Kaufs |
| Kosten | Keine | Eintragungsgebühr |
Für Verkäufer bedeutet das: Ein nicht im Grundbuch eingetragenes Vorkaufsrecht ist weniger gefährlich, aber es besteht trotzdem Schadensersatzpflicht, wenn es missachtet wird. Prüfen Sie daher immer den aktuellen Grundbuchauszug vor Verkaufsbeginn.
Alle erforderlichen Unterlagen beim Immobilienverkauf →Vorkaufsrecht bei Wohnungseigentum: Was tatsächlich gilt
Beim Verkauf einer Eigentumswohnung haben die übrigen Wohnungseigentümer kein gesetzliches Vorkaufsrecht. Das Wohnungseigentumsgesetz kennt keines. Die §§ 9 bis 14 WEG 2002 regeln Nutzwerte, Mindestanteil und die Eigentümerpartnerschaft, nicht den Verkauf an Dritte. Ein Vorkaufsrecht kann nur vertraglich vereinbart werden, etwa im Wohnungseigentumsvertrag, und wirkt gegenüber einem Käufer erst nach Eintragung im Grundbuch. Prüfen Sie deshalb vor dem Verkauf Ihren Grundbuchauszug im C-Blatt.
Bei Reihenhausanlagen und Grundstücken mit mehreren Miteigentümern findet sich häufiger ein vertraglich vereinbartes Vorkaufsrecht. Prüfen Sie dort neben dem Grundbuch auch ältere Verträge.
Was Verkäufer vor dem Inserat prüfen sollten
Vor dem Immobilieninserat sollte der Verkäufer klären:
- 1Besteht ein im Grundbuch eingetragenes Vorkaufsrecht? (C-Blatt des Grundbuchs prüfen)
- 2Besteht ein vertragliches, nicht eingetragenes Vorkaufsrecht? (alte Verträge prüfen)
- 3Ist ein Vorkaufsrecht im Grundbuch eingetragen?
Wenn ein Vorkaufsrecht besteht: Informieren Sie potenzielle Käufer bereits in der Inseratsbeschreibung, um Zeit zu sparen. Der Vorkaufsberechtigte hat 30 Tage Zeit nach Mitteilung, das kann die Abwicklung erheblich verzögern.
Immobilie inserieren ohne Provisionspflicht für den Verkäufer →Häufige Fragen zum Vorkaufsrecht bei Immobilien
Das Vorkaufsrecht gibt einer Person das Recht, eine Immobilie zu denselben Bedingungen zu erwerben wie ein Dritter, bevor der Verkäufer an diesen Dritten übereignet. Es entsteht durch Vertrag (§ 1072 ABGB). Gegenüber einem späteren Käufer wirkt es erst, wenn es im Grundbuch eingetragen ist (§ 1073 ABGB).
30 Tage nach vollständiger Mitteilung des Drittkaufangebots durch den Verkäufer (§ 1075 ABGB). Wird die Frist verpasst, erlischt das Vorkaufsrecht für diesen Verkaufsvorgang.
Nur für die dingliche Wirkung gegenüber Dritten. Ohne Grundbucheintragung bindet es nur den Verkäufer (schuldrechtlich): Bei Verletzung gibt es Schadensersatz, aber der Drittkäufer kann die Immobilie behalten.
Nein. Das Vorkaufsrecht gilt nur beim entgeltlichen Verkauf. Bei Schenkungen, Erbschaften und Zwangsversteigerungen kann es grundsätzlich nicht ausgeübt werden (§ 1078 ABGB).
Bei schuldrechtlichem Recht: Schadensersatzpflicht. Bei dinglich eingetragenem Recht: Der Vorkaufsberechtigte kann die Eigentumsübertragung auf den Dritten anfechten und Einverleibung auf seinen Namen verlangen.
Fazit: Vorkaufsrecht als Risiko im Griff behalten
Das Vorkaufsrecht ist ein seltener, aber potenziell transaktionskillender Faktor beim Immobilienverkauf. Prüfen Sie den Grundbuchauszug (C-Blatt, Lastenblatt) vor Beginn der Vermarktung, nicht erst beim Notartermin. Besteht ein Vorkaufsrecht, informieren Sie alle Kaufinteressenten frühzeitig und kalkulieren Sie die 30-Tage-Frist in die Zeitplanung ein.
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Thomas Wakolbinger
Konzessionierter Immobilienmakler · GISA 38501128
Gründer von Selfimmo und Geschäftsführer der WATEK Homes GmbH (Hofau 7, 4650 Lambach). Thomas begleitet private Eigentümer beim Immobilienverkauf in Österreich, mit dem Ziel, Verkäufer provisionsfrei und rechtlich abgesichert durch den gesamten Prozess zu führen.
Mehr über uns →Quellenangaben
- ABGB §§ 1072 bis 1079 (Vorkaufsrecht), abgerufen 2026-06-11, ris.bka.gv.at
- ABGB §§ 1072 bis 1079, Vorkaufsrecht, abgerufen 2026-08-30, ris.bka.gv.at
- oesterreich.gv.at: Vorkaufsrecht Immobilien, 2026, abgerufen 2026-06-11, oesterreich.gv.at
- Grundbuchsgesetz (GBG), abgerufen 2026-06-11, ris.bka.gv.at
- RE/MAX ImmoSpiegel 2025 Gesamtmarkt, IMMOunited/RE/MAX, Grundbuchverbücherungen 2025, abgerufen 2026-06-11, immobilien-redaktion.com