Wofür haftet der Verkäufer beim Immobilienverkauf in Österreich?

Der Verkäufer haftet nach ABGB §922 für Sachmängel, die zum Zeitpunkt der Übergabe bestanden. Das umfasst versteckte Mängel (z. B. Schimmel, Feuchtigkeitsschäden), fehlende zugesicherte Eigenschaften (z. B. Wohnnutzfläche) und arglistig verschwiegene Mängel. Die Gewährleistungsfrist beträgt 3 Jahre bei unbeweglichen Sachen.

Kann man die Haftung beim Immobilienverkauf ausschließen?

Ein Haftungsausschluss ('wie besichtigt, wie besehen') ist im Kaufvertrag möglich, deckt aber keine arglistig verschwiegenen Mängel ab. Bei bewusst versteckten Mängeln gilt der Ausschluss nicht (ABGB §929). Der Energieausweismangel kann nicht wegbedungen werden.

Wie lange haftet der Verkäufer nach dem Immobilienverkauf?

Die gesetzliche Gewährleistungsfrist beträgt 3 Jahre ab Übergabe bei unbeweglichen Sachen (ABGB §933). Bei arglistiger Täuschung gilt die allgemeine Verjährungsfrist von 30 Jahren. Schadensersatzansprüche verjähren nach 3 Jahren ab Kenntnis.

Was passiert, wenn der Verkäufer keinen Energieausweis vorlegt?

Fehlender Energieausweis ist eine Verwaltungsübertretung nach EAVG §9 mit Strafe bis 1.450 Euro. Der Käufer kann bei fehlendem Ausweis zudem Gewährleistungsansprüche geltend machen, wenn der tatsächliche Energiebedarf erheblich von dem abweicht, was vernünftigerweise erwartet werden konnte.

Wer haftet bei Feuchtigkeitsschäden oder Schimmel nach dem Verkauf?

Hat der Verkäufer von Feuchtigkeitsschäden gewusst und sie nicht offenbart, haftet er trotz Haftungsausschluss wegen arglistiger Täuschung (ABGB §870). Sind die Schäden erst nach Übergabe entstanden oder hätten sie bei ordentlicher Besichtigung erkannt werden können, haftet der Verkäufer nicht.

Ratgeber · Recht & Vertrag

Haftung beim Immobilienverkauf Österreich: Wofür haftet der Verkäufer?

Die Frage, wofür ein Verkäufer nach dem Immobilienverkauf noch haftet, ist eine der häufigsten Rechtsstreitquellen in der österreichischen Immobilienwirtschaft. In 2025 wurden laut Statistik Austria 117.782 Immobilientransaktionen registriert, und ein nicht unerheblicher Teil führt zu nachträglichen Mängelrügen.

Von Thomas Wakolbinger, konzessionierter Immobilienmakler (GISA 38501128) · Aktualisiert Juni 2026

Haftung Immobilienverkauf Österreich: Übergabeprotokoll und Schlüsselübergabe

Das österreichische ABGB regelt die Gewährleistungspflicht des Verkäufers in den §§ 922 bis 933. Dieser Artikel erklärt, was der Verkäufer offenbaren muss, was er vertraglich ausschließen kann und wo Haftungsausschlüsse versagen.

Das Wichtigste im Überblick

→Gewährleistungsfrist: 3 Jahre ab Übergabe (ABGB §933)
→Haftungsausschluss möglich, aber nicht bei arglistig verschwiegenen Mängeln (ABGB §929)
→Energieausweis-Pflicht: Strafe bis 1.450 Euro bei Fehlen (EAVG §9, Stand 30.05.2026)
→Schadensersatz: 3 Jahre ab Kenntnis des Mangels
→Arglistige Täuschung: Verjährung 30 Jahre

← Zurück zum Überblick: Recht & Vertrag beim Immobilienverkauf

Was regelt die Gewährleistungspflicht nach ABGB §922?

Nach § 922 ABGB haftet der Verkäufer dafür, dass die Immobilie bei Übergabe die vertraglich zugesicherten Eigenschaften hat und frei von Mängeln ist, die den Wert oder die gewöhnlich vorausgesetzte Nutzung erheblich beeinträchtigen.

Das bedeutet: Liegt ein Mangel bereits zum Zeitpunkt der Übergabe vor, hat der Käufer grundsätzlich Anspruch auf Gewährleistung, auch wenn der Mangel erst später entdeckt wird. Die 3-Jahres-Frist gilt bei unbeweglichen Sachen und läuft ab dem Tag der Übergabe (§ 933 ABGB).

Welche Mängel muss der Verkäufer offenbaren?

Haftungsrisiken beim Immobilienverkauf

Können sie mit einem Haftungsausschluss umgangen werden?

Immer haftbar Kein Ausschluss

·Arglistig verschwiegene Mängel (§ 870 ABGB)
·Verletzung der Energieausweispflicht (EAVG §9)

Meistens haftbar Schwer ausschließbar

·Zugesicherte Eigenschaften (Wohnfläche, Ausstattung)
·Versteckte Mängel, die nicht erkennbar waren

Ausschließbar Ausschluss möglich

·Offensichtliche, sichtbare Mängel ("wie besichtigt")
·Altersbedingte Abnutzung, bekannte Einschränkungen

Verjährungsfristen im Überblick

Gewährleistung (§ 933 ABGB) 3 Jahre ab Übergabe

Schadensersatz 3 Jahre ab Kenntnis

Arglistige Täuschung (§ 870 ABGB) 30 Jahre Verjährung

Quelle: ABGB §§ 870, 922 bis 933, EAVG §9, Stand 2026

Der Verkäufer muss alle ihm bekannten Mängel offenbaren, die für den Käufer wesentlich sind und die dieser bei einer normalen Besichtigung nicht erkennen kann. Bekannte, aber versteckte Mängel zu verschweigen, gilt als arglistige Täuschung (§ 870 ABGB).

Typische Mängel, die offenbart werden müssen:

→Bekannte Feuchtigkeit oder Schimmel (auch saniert)
→Altlastenverdacht oder Bodenverunreinigungen
→Behördliche Auflagen oder Nutzungsbeschränkungen
→Ungeklärte Eigentumsverhältnisse, Servituten oder Lasten

Praxishinweis

Der häufigste Fehler von Privatverkäufern ist die Annahme, ein pauschaler Haftungsausschluss im Kaufvertrag ("Kauf erfolgt wie besichtigt, ohne Gewähr") schütze sie vollständig. Das stimmt nicht. Der Ausschluss gilt nur für Mängel, die der Verkäufer nicht kannte oder die für den Käufer bei ordentlicher Besichtigung erkennbar gewesen wären. Wer einen bekannten Schaden verschweigt, haftet trotz Ausschluss.

Haftungsausschluss: Was ist möglich, was nicht?

Ein Haftungsausschluss im Kaufvertrag ist zulässig und üblich. Formulierungen wie "der Kauf erfolgt unter Ausschluss jeglicher Gewährleistung" oder "wie besichtigt und beschaffen" sind in österreichischen Kaufverträgen Standard.

Der Ausschluss greift jedoch nicht bei:

→Arglistig verschwiegenen Mängeln (§ 929 ABGB): Kannte der Verkäufer den Mangel und hat ihn bewusst verschwiegen, kann er sich auf keinen Haftungsausschluss berufen
→Verletzung der Energieausweispflicht (EAVG): Fehlender Energieausweis begründet eigene Rechtspflichten
→Zugesicherten Eigenschaften: Wenn der Verkäufer aktiv bestimmte Eigenschaften (z. B. Wohnnutzfläche 95 m²) zugesichert hat, haftet er dafür unabhängig vom Ausschluss

Was passiert bei fehlendem Energieausweis nach EAVG 2026?

Seit der EAVG-Novelle vom 30.05.2026 gilt beim Immobilieninserat die Pflicht, die Energieeffizienzklasse (A++ bis G) und den Energiebedarf (EEB) anzugeben. Bis zum Kaufvertragsabschluss muss ein gültiger Energieausweis vorgelegt werden.

Folgen bei Verstoß:

→Verwaltungsstrafe bis 1.450 Euro (§ 9 EAVG)
→Gewährleistungsanspruch des Käufers, wenn der tatsächliche Energiebedarf erheblich von der Klasse im Inserat abweicht
→Werberechtliche Sanktionen bei irreführenden Angaben

Aus der Praxis: Energieausweise werden nicht nur beim Inserat gebraucht. Sie müssen dem Käufer bei der Übergabe physisch oder digital übergeben werden und müssen gültig sein (Gültigkeitsdauer: 10 Jahre). Ein abgelaufener Ausweis erfüllt die EAVG-Pflicht nicht.

Energieausweis Österreich 2026: alles was Verkäufer wissen müssen →

Praktische Schutzmaßnahmen für Verkäufer

Um das Haftungsrisiko zu minimieren, empfehlen sich folgende Maßnahmen vor dem Verkauf:

Detailliertes Übergabeprotokoll

anfertigen und von Käufer unterzeichnen lassen

Alle bekannten Mängel schriftlich dokumentieren

und im Kaufvertrag erwähnen

Fotos von Mängeln

zum Zeitpunkt der Übergabe aufnehmen

Energieausweis rechtzeitig besorgen

Erstellung dauert 1 bis 2 Wochen

Klare Vertragsklauseln

zum Haftungsausschluss mit dem Notar oder Rechtsanwalt abstimmen

Grundbuchauszug prüfen

auf Lasten, Servituten und Beschränkungen

Alle notwendigen Unterlagen beim Immobilienverkauf →

Häufige Fragen zur Haftung beim Immobilienverkauf

Der Verkäufer haftet nach ABGB §922 für alle Sachmängel, die bei Übergabe bestanden, für zugesicherte Eigenschaften und für arglistig verschwiegene Mängel. Die Gewährleistungsfrist beträgt 3 Jahre ab Übergabe.

Ein pauschaler Haftungsausschluss ("wie besichtigt") ist möglich, gilt aber nicht für arglistig verschwiegene Mängel (§ 929 ABGB) und nicht für vertraglich zugesicherte Eigenschaften. Der Ausschluss muss klar und eindeutig formuliert sein.

3 Jahre ab Übergabe (Gewährleistung, §933 ABGB). Bei Schadensersatz: 3 Jahre ab Kenntnis des Schadens. Bei arglistiger Täuschung (§870 ABGB): 30 Jahre.

Verwaltungsstrafe bis 1.450 Euro (EAVG §9, Stand 30.05.2026). Zusätzlich können Käufer Gewährleistungsansprüche geltend machen, wenn der tatsächliche Energiebedarf erheblich abweicht.

Kannte er die Schäden und hat sie verschwiegen, haftet er trotz Haftungsausschluss wegen arglistiger Täuschung (§870 ABGB). Waren die Schäden für den Käufer bei ordentlicher Besichtigung erkennbar, haftet der Verkäufer nicht.

Fazit: Offenheit schützt vor Haftung

Das beste Haftungsschutz-Instrument ist Transparenz. Verkäufer, die alle bekannten Mängel schriftlich dokumentieren und dem Käufer mitteilen, sind rechtlich weit besser geschützt als jene, die auf pauschale Haftungsausschlüsse vertrauen. Der Haftungsausschluss schützt vor Unbekanntem, nicht vor Bekanntem.

Rechtlich abgesichert verkaufen

Selfimmo begleitet Sie provisionsfrei durch den gesamten Verkaufsprozess · €0 Provision für Verkäufer · GISA 38501128

Jetzt kostenlos starten →

Mehr zu Recht & Vertrag beim Immobilienverkauf

Thomas Wakolbinger

Konzessionierter Immobilienmakler · GISA 38501128

Gründer von Selfimmo und Geschäftsführer der WATEK Homes GmbH (Hofau 7, 4650 Lambach). Thomas begleitet private Eigentümer beim Immobilienverkauf in Österreich, mit dem Ziel, Verkäufer provisionsfrei und rechtlich abgesichert durch den gesamten Prozess zu führen.

Mehr über uns →

Quellenangaben

ABGB §§ 870, 922 bis 933 (Gewährleistung, Arglist), abgerufen 2026-06-11, ris.bka.gv.at
EAVG (Energieausweisvorlagegesetz), §§ 3, 4, 9, Stand 30.05.2026, abgerufen 2026-06-11, ris.bka.gv.at
Statistik Austria, Häuserpreisindex Q4/2025, 26.03.2026, abgerufen 2026-06-11, statistik.at
oesterreich.gv.at: Immobilienkauf Mängel, 2026, abgerufen 2026-06-11, oesterreich.gv.at
WKO: Energieausweis-Pflicht beim Immobilienverkauf, abgerufen 2026-06-11, wko.at