Immobilienfinanzierung Österreich: Der Leitfaden 2026

Was Sie in diesem Ratgeber finden

Was kostet eine Immobilienfinanzierung insgesamt?

Zum Kaufpreis kommen fünf Posten: Grunderwerbsteuer mit 3,5 Prozent, die Grundbuchseintragung des Eigentumsrechts mit 1,1 Prozent, die Eintragung des Pfandrechts mit 1,2 Prozent des Pfandrechtsbetrags plus 85 Euro Eingabegebühr, die Vertragserrichtung mit 1 bis 3 Prozent und je nach Fall eine Maklerprovision von bis zu 3,6 Prozent brutto.

Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro sind das ohne Maklerprovision rund 22.800 Euro und mit Provision rund 33.600 Euro.

Diese Summe ist der Grund, warum viele Finanzierungen an der Eigenmittelfrage scheitern. Die Nebenkosten schaffen keinen Gegenwert, den die Bank beleihen könnte. Sie müssen aus Erspartem kommen.

Welche Kreditarten gibt es in Österreich?

Für den Immobilienkauf kommen vier Formen in Frage. In der Praxis werden sie oft kombiniert.

Der Hypothekarkredit ist der Regelfall. Die Bank lässt ein Pfandrecht ins Grundbuch eintragen und gibt dafür einen niedrigeren Zinssatz als bei unbesicherten Krediten.

Ein Bauspardarlehen ist interessant, weil viele Verträge eine Zinsobergrenze enthalten. Das begrenzt das Risiko nach oben, auch wenn der Startzins über dem eines Bankkredits liegen kann.

Die Zwischenfinanzierung brauchen Sie, wenn Sie kaufen, bevor die bisherige Immobilie verkauft ist. Sie ist teurer und sollte einen klaren Endtermin haben. Wer diesen Weg plant, sollte den Verkauf parallel aufsetzen und nicht erst nach dem Kauf beginnen.

Fixzins oder variabler Zins?

Diese Entscheidung wiegt schwerer als ein Zehntelprozent Unterschied im Angebot.

Ein variabler Zins folgt einem Referenzwert, in Österreich meist dem Euribor, plus einem Aufschlag der Bank. Er startet häufig günstiger. Steigt der Referenzwert, steigt Ihre Rate.

Ein Fixzins bindet den Satz für eine vereinbarte Dauer, üblich sind 10, 15, 20 oder 25 Jahre. Sie zahlen dafür meist einen Aufschlag und kaufen sich Planungssicherheit.

Die Entscheidung hängt weniger vom Zinsniveau ab als von Ihrem Puffer. Wenn eine um 200 Euro höhere Rate Ihr Budget sprengt, ist die Fixzinsbindung die richtige Wahl, auch wenn sie im ersten Jahr mehr kostet. Wer Reserven hat, kann das Risiko tragen.

Die Europäische Zentralbank hat ihre Leitzinsen mit Wirkung vom 17. Juni 2026 angehoben, nach einer langen Serie von Senkungen. Das macht das Zinsrisiko wieder konkret.

Was der Effektivzinssatz zeigt und der Nominalzins verschweigt

Zwei Angebote mit demselben Nominalzins können unterschiedlich teuer sein. Der Nominalzins ist nur der Zinssatz auf die Kreditsumme. Der Effektivzinssatz enthält zusätzlich die Nebenkosten der Finanzierung und die Zahlungsweise.

Ein Hinweis zur Bearbeitungsgebühr: Der Oberste Gerichtshof hat prozentuelle Kreditbearbeitungsgebühren als gröblich benachteiligend eingestuft, unter anderem weil bei hohen Kreditsummen unverhältnismäßige Beträge entstehen. Unzulässig ist eine Gebühr auch dann, wenn die Regelung intransparent ist oder ihre Höhe den tatsächlichen Aufwand der Bank grob überschreitet. In der Praxis rechnen Banken solche Kosten heute meist in den Zinssatz ein. Wer in der Vergangenheit eine prozentuelle Gebühr gezahlt hat, sollte die Rückforderung bei der Arbeiterkammer prüfen.

Wie viel Eigenmittel brauchen Sie?

Die Finanzmarktaufsicht nennt seit Juli 2025 eine Beleihungsquote von maximal 90 Prozent als Richtwert für eine solide Kreditvergabe. Auf den Kaufpreis gerechnet sind das mindestens 10 Prozent Eigenmittel.

Das ist aber nur die halbe Rechnung. Dazu kommen die Nebenkosten, die nicht mitfinanziert werden.

Das sind rund 18 Prozent des Kaufpreises. Mit Maklerprovision werden daraus gut 21 Prozent. Wer mit 10 Prozent kalkuliert, verrechnet sich um die Hälfte.

Als Eigenmittel zählen neben Erspartem auch Bausparguthaben, Wertpapiere, eine bereits bezahlte Liegenschaft und in manchen Fällen Eigenleistung beim Bau. Was Ihre Bank anerkennt, klären Sie vor der Objektsuche.

Rechnen Sie Ihren Fall durch

Tragen Sie Ihren Kaufpreis ein und verschieben Sie Eigenkapital, Laufzeit und Sollzins. Der Rechner legt die Nebenkosten dazu und zeigt, welche Monatsrate daraus wird.

Finanzierungsrechner

Unverbindliche Orientierung zur monatlichen Rate

In Partnerschaft mit

Kaufpreis

+ Kaufnebenkosten ( %)

• Grunderwerbsteuer (3,5 %)
• Grundbucheintragung (1,1 %)
• Vertragserrichtung / Notar (ca. 1,5 %)
• Maklerprovision inkl. USt (ca. 3,6 %)
• Pfandrechtseintragung (1,2 %)

Richtwerte für Österreich. Die tatsächlichen Nebenkosten hängen von Objekt, Finanzierung und Vertrag ab.

Gesamtkosten

Eigenkapital  % · 

Eigenmittel unter 20 %. Kreditinstitute erwarten in der Regel mindestens 20 % Eigenkapital bezogen auf die Gesamtkosten. Darunter ist eine Finanzierung erfahrungsgemäß nur eingeschränkt und zu ungünstigeren Konditionen möglich. Eine individuelle Prüfung durch Ihren Finanzierungspartner wird empfohlen.

Benötigter Kredit (Fremdkapital):

Laufzeit  Jahre

Sollzins p.a.  %

Voraussichtliche monatliche Rate

 / Monat

bei Kredit ·  % Sollzins p.a. · Jahre

Finanzierung unverbindlich anfragen

Wir prüfen Ihre Anfrage und leiten sie an unseren Partner kredit-angebot.at weiter.

Hinweis: Das Ergebnis des Kreditrechners dient Ihnen als Orientierungshilfe. Die Berechnungen erfolgen ohne Berücksichtigung von Spesen. Die Bereitstellung dieses Rechners stellt kein Angebot dar. Jede Haftung für allfällige Fehlfunktionen wird daher ausgeschlossen. Nutzen Sie darüber hinaus die Kompetenz Ihres Finanzberaters und lassen Sie sich unverbindlich Ihre persönliche Finanzierung zusammenstellen.

Kreditvergabe nach dem Ende der KIM-Verordnung

Die KIM-Verordnung ist am 30. Juni 2025 ausgelaufen. An ihre Stelle trat das WIK-Rundschreiben der FMA vom 26. Juni 2025. Es nennt drei Richtwerte:

Der Unterschied zur alten Verordnung liegt in der Verbindlichkeit. Die KIM-V war eine harte Grenze. Die Richtwerte des Rundschreibens sind es nicht. Banken dürfen abweichen, wenn eine solide Kreditvergabe trotzdem sichergestellt ist und ihre Risikostrategie das trägt. Systematische Abweichungen können laut FMA ein höheres Kapitalerfordernis für die Bank bedeuten.

Für Sie heißt das: Die Zahlen sind nicht verschwunden, sie sind verhandelbar geworden. Eine Bank kann heute mehr finanzieren. Sie wird es sich bezahlen lassen.

Wie sich die 40-Prozent-Regel auf eine konkrete Kreditsumme auswirkt, zeigt ein Beispielhaushalt: Bei 3.500 Euro Nettoeinkommen und einem bestehenden Kredit von 200 Euro bleiben rund 1.200 Euro für die neue Rate. Das entspricht bei 25 Jahren Laufzeit und einem angenommenen Nominalzins von 3,5 Prozent einer Kreditsumme von etwa 240.000 Euro. Der Zinssatz ist hier eine Rechenannahme, kein Angebot.

Wohnbauförderung: Was die Bundesländer beitragen

Die Wohnbauförderung ist nicht bundesweit geregelt, sondern Sache der Länder. Höhe und Voraussetzungen weichen deutlich voneinander ab.

Üblich sind zwei Formen: ein Landesdarlehen zu einem Zinssatz unter dem von Bankdarlehen, oder ein Annuitätenzuschuss zu einem Bankdarlehen. Manche Länder kombinieren beides oder gewähren einmalige Zuschüsse.

In den meisten Fällen gilt eine Einkommensobergrenze, und die geförderte Immobilie muss Ihr Hauptwohnsitz werden. Weitere Bedingungen betreffen häufig die Wohnnutzfläche und den energetischen Standard.

Ablauf: Von der ersten Anfrage bis zur Auszahlung

Zwischen Erstgespräch und Auszahlung liegen in der Regel mehrere Wochen. Der Ablauf ist bei den meisten Banken gleich.

Planen Sie zwischen Unterschrift und Verbücherung zwei bis drei Monate ein. In dieser Zeit ist Ihr Geld gebunden und die Immobilie noch nicht auf Sie eingetragen.

Welche Unterlagen die Bank braucht

Wer die Unterlagen vollständig mitbringt, verkürzt das Verfahren erheblich. Erwartet werden in der Regel:

Zur Person: Lichtbildausweis, Meldezettel, Einkommensnachweise der letzten Monate, bei Selbständigen die letzten Jahresabschlüsse, eine Aufstellung bestehender Kredite und Verpflichtungen.

Zum Objekt: Kaufvertragsentwurf oder Kaufanbot, aktueller Grundbuchauszug, Grundriss und Wohnflächenberechnung, Energieausweis, bei Eigentumswohnungen zusätzlich Nutzwertgutachten und die letzte Betriebskostenabrechnung.

Zu den Eigenmitteln: Kontoauszüge, Bauspar- oder Depotauszüge, bei Schenkungen eine schriftliche Bestätigung.

Der Energieausweis ist beim Verkauf ohnehin vorzulegen, er ist gesetzlich verpflichtend. Wenn er fehlt, verzögert das die Finanzierung. Rechnen Sie für die Bankbewertung zusätzlich 200 bis 600 Euro und planen Sie zwei bis drei Wochen für ihre Erstellung ein.

Kredit vorzeitig zurückzahlen: Was das kosten darf

Hier gibt es klare gesetzliche Grenzen, und sie werden oft unterschätzt.

Bei variabel verzinsten Krediten dürfen für die vorzeitige Rückzahlung keine zusätzlichen Kosten verlangt werden. Sie können jederzeit tilgen.

Bei fix verzinsten Immobilienkrediten können Sie bis zu 10.000 Euro ohne Zusatzkosten zurückzahlen. Für darüber hinausgehende Beträge darf die Bank höchstens ein Prozent des vorzeitig zurückgezahlten Betrags als Entschädigung verlangen.

Beim Hypothekarkredit kann außerdem eine Kündigungsfrist vereinbart sein, höchstens sechs Monate oder für die Dauer einer Fixzinsvereinbarung. Halten Sie diese Frist ein, darf gar keine Vorfälligkeitsentschädigung verrechnet werden.

Das aktuelle Zinsumfeld

Die Europäische Zentralbank hat ihre Leitzinsen mit Wirkung vom 17. Juni 2026 angehoben. Der Einlagesatz liegt bei 2,25 Prozent, der Hauptrefinanzierungssatz bei 2,40 Prozent, der Spitzenrefinanzierungssatz bei 2,65 Prozent. Es war die erste Anhebung nach einer längeren Senkungsphase.

Für Kreditnehmer bedeutet das zweierlei. Variabel verzinste Kredite werden tendenziell teurer. Und die Zeit der stetig fallenden Konditionen ist vorerst vorbei.

Die tatsächlichen Durchschnittszinsen für Wohnbaukredite veröffentlicht die Oesterreichische Nationalbank monatlich in ihrer Statistik zu den Zinssätzen der Kreditinstitute. Das ist die belastbare Quelle, wenn Sie ein konkretes Angebot einordnen wollen.

Fünf Fehler, die teuer werden

Häufig gestellte Fragen zur Immobilienfinanzierung

Fazit

Eine Immobilienfinanzierung steht und fällt mit der Vorbereitung. Wer die Gesamtkosten kennt, die Eigenmittel realistisch ansetzt und Angebote über den Effektivzinssatz vergleicht, verhandelt aus einer besseren Position.

Die drei Zahlen, die Sie im Kopf haben sollten: rund 20 Prozent des Kaufpreises an flüssigen Mitteln, 40 Prozent des Nettoeinkommens als Obergrenze für die Rate, und ein Prozent als maximale Entschädigung bei vorzeitiger Rückzahlung eines Fixzinskredits.