Rechner · Erbengemeinschaft und Immobilie

Was kostet es, die Geschwister auszuzahlen?

Wer eine geerbte Immobilie übernimmt und die übrigen Erben auszahlt, löst unter Umständen Immobilienertragsteuer aus. Entscheidend ist eine Schwelle, die 2021 vom Verwaltungsgerichtshof verschoben wurde und die viele Ratgeberseiten bis heute falsch angeben. Dieser Rechner bildet die geltende Fassung ab, samt der Stellschrauben, mit denen sich die Steuer vermeiden lässt.

Teil des Ratgebers Immobilie erben in Österreich: dort steht, was hinter den Zahlen steckt, mit allen Fundstellen.

Ihr Fall

Diese Angaben bestimmen die Steuer. Alles Weitere steht darunter und ist bereits mit üblichen Werten belegt.

Anzahl der Kinder

Ehegatte oder eingetragener PartnerErbt neben Kindern ein Drittel (§ 744 ABGB)

Verkehrswert der ImmobilieDer Wert, der am Markt erzielbar wäre

Ausgleichszahlung gesamtWas die übernehmende Person den anderen zahlt

Anschaffung durch den Erblasser Vor dem 31.03.2002 gilt die Immobilie als Altvermögen. Das entscheidet über 4,2 gegen 30 Prozent Steuer

Nachlass und Beteiligte

Wer übernimmt die Immobilie?

Übriges NachlassvermögenSparbücher, Wertpapiere, Bargeld. Zahlungen daraus bleiben steuerfrei

Schulden des Erblassers

Zeitpunkt der Einigung Nach der Einantwortung ist die steuerneutrale Nachlassteilung nicht mehr möglich

Verhältnis der BeteiligtenGeschwister und Kinder sind nahe Angehörige

Steuerliche Besonderheiten

Umwidmung in Bauland nach 1987Pauschale Anschaffungskosten nur 40 statt 86 Prozent, effektiv 18 statt 4,2 Prozent des Erlöses

Weichender Erbe hat selbst im Haus gewohntFünf der letzten zehn Jahre, Hauptwohnsitz wird aufgegeben. Setzt die Steuer auf null

Zeitpunkt des Verpflichtungsgeschäfts Ab 2027 steigt die Steuer beim Altvermögen von 4,2 auf 6 Prozent

Grunderwerbsteuer und Gebühren

Bemessungsgrundlage ist der Grundstückswert, nicht der Verkehrswert. Er liegt regelmäßig weit darunter, oft bei einem Fünftel.

Ermittlungsweg

Gemeinde Bestimmt Hochrechnungsfaktor und Baukostenfaktor

Grundfläche in m²

Bodenwert je m²Ungekürzt aus FinanzOnline, nicht öffentlich abrufbar

Nutzfläche in m²

Baujahr

Sanierungsmaßnahmen der letzten 20 JahreVerputz, Heizung, Installationen, Bad, Fenster

Dreifacher EinheitswertNur für die Eintragungsgebühr, andere Bemessungsgrundlage

Erwerber im FamilienverbandEhegatte, eingetragener Partner, Lebensgefährte mit gemeinsamem, auch früherem Hauptwohnsitz, Verwandte und Verschwägerte in gerader Linie (also auch Schwiegerkinder), Stief-, Wahl- und Pflegekinder samt deren Kindern, Ehegatten und Partnern, Geschwister, Nichten und Neffen. Maßgeblich ist das Verhältnis zur verstorbenen Person

Immobilienertragsteuer

0 €

Orientierungsberechnung. Sie hilft beim Vorbereiten und beim Einschätzen der Größenordnung. Verbindlich beurteilen das Notariat und die steuerliche Vertretung, und zwar Ihren konkreten Fall.

Wo die Auszahlung liegt

0 % 25 % 75 % 100 %

unentgeltlich unter nahen Angehörigen unentgeltlich entgeltlich, Steuer fällt an

Gesetzliche Erbfolge

Was der Übernehmer zahlt

Rechenweg der Immobilienertragsteuer

Den vollständigen Bericht als PDF

Mit dem gesamten Rechenweg, der Erbfolge in Ihrem Fall, allen Nebenkosten und den Punkten, an denen sich noch etwas ändern lässt. Zum Weiterleiten an Ihre Geschwister oder an das Notariat.

Zum Weiterlesen

Geschwister auszahlen Erbengemeinschaft auflösen

Rechtsstand 28. September 2026. Grundlagen: § 30 EStG und EStR 2000 Rz 134b in der Fassung des Wartungserlasses 2023, VwGH 16.11.2021, Ro 2020/15/0015 (Ablöse der früheren 50-Prozent-Grenze durch die Staffel 25/75), § 124b Z 498 EStG idF BGBl I 62/2026 (Anhebung ab 2027), § 30 Abs 6a EStG (Umwidmungszuschlag), VwGH 24.01.2018, Ra 2017/13/0005 (eigene Wohnzeiten ohne Eigentum), §§ 730 bis 789 ABGB, § 7 GrEStG, § 6 Abs 4 GrEStG, Grundstückswertverordnung BGBl II 442/2015, §§ 26, 26a und TP 9 GGG.

Alle Ergebnisse sind unverbindliche Richtwerte auf Basis der eingegebenen Angaben und ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall. Die Einordnung zwischen 25 und 75 Prozent beruht auf einer widerlegbaren Vermutung und ist kein Automatismus. Bei mehreren Objekten im Nachlass gelten Besonderheiten, die dieser Rechner nicht abbildet.