Erben in Österreich: Haus, Kosten und Ablauf

Was kostet es, ein Haus in Österreich zu erben?

Beim Erben eines Hauses fallen in Österreich vier Posten an: Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr im Grundbuch, die Pauschalgebühr des Gerichts und die Gebühr des Notars, der das Verfahren als Gerichtskommissär führt. Eine Erbschaftssteuer gehört nicht dazu. Der Verfassungsgerichtshof hat sie aufgehoben, seit Ablauf des 31. Juli 2008 wird sie nicht mehr erhoben (VfGH G 54/06).

Zum Familienkreis zählen unter anderem Ehegatten und eingetragene Partner, Lebensgefährten mit gemeinsamem Hauptwohnsitz, Verwandte in gerader Linie wie Kinder, Enkel und Eltern sowie Geschwister, Nichten und Neffen (§ 26a GGG). Wer außerhalb dieses Kreises erbt, zahlt die Eintragungsgebühr vom vollen Verkehrswert. Bei der Grunderwerbsteuer gilt der Stufentarif dagegen für jeden Erben, auch außerhalb der Familie. Ein Erwerb durch Erbanfall gilt immer als unentgeltlich (§ 7 Abs 1 Z 1 lit b GrEStG).

Drei Werte, die Sie nicht verwechseln sollten

Die Posten hängen an drei verschiedenen Werten. Der Grundstückswert ist eine rein steuerliche Größe für die Grunderwerbsteuer. Er wird nach dem Pauschalwertmodell oder aus dem Immobilienpreisspiegel abgeleitet (§ 6 Abs 4 GrEStG). Der Einheitswert ist ein amtlicher Wert auf Basis der Wertverhältnisse vom 1. Jänner 1973 (BMF, Grundvermögen). Dreifach angesetzt bestimmt er die Eintragungsgebühr im Familienkreis. Der Verkehrswert ist der Preis, den das Haus am Markt erzielen würde. Er zählt für den Pflichtteil, für einen Verkauf und als Obergrenze der Eintragungsgebühr.

Weist ein Erbe nach, dass der gemeine Wert niedriger ist als der Grundstückswert, gilt der niedrigere Wert. Das Gutachten eines allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Immobiliensachverständigen hat dabei die Vermutung der Richtigkeit für sich (§ 6 Abs 4 GrEStG).

Beispiel: zwei Kinder erben das Elternhaus

Beispiel mit runden Zahlen: Eine verwitwete Mutter hinterlässt ein Haus, ihre zwei Kinder erben je zur Hälfte. Angenommen, der Grundstückswert beträgt 300.000 Euro. Keines der Kinder hat in den fünf Jahren davor von der Mutter etwas unentgeltlich erhalten. Solche Erwerbe würden für den Steuersatz zusammengerechnet.

Den Unterschied macht der Tarif. Jedem Erwerber steht der Stufentarif einmal zur Gänze zu, so das BMF. Mit je 150.000 Euro bleiben beide Kinder in der untersten Stufe. Ein Alleinerbe rutscht mit 50.000 Euro in die zweite.

Die Eintragungsgebühr lässt sich ohne Einheitswert nicht beziffern. Fest steht die Obergrenze: je Kind höchstens 0,33 Prozent seines Anteils am Verkehrswert. Gerichtsgebühr und Notargebühr hängen vom Wert ab, der im Verfahren angesetzt wird. Die Gerichtsgebühr beträgt je 100.000 Euro reinem Nachlass 500 Euro. Die Notargebühr richtet sich nach dem Gerichtskommissionstarifgesetz, auf Antrag bestimmt sie das Gericht.

Zwei Sonderfälle gehören dazu. Erbt der Ehegatte oder eingetragene Partner die Wohnstätte, die ihm beim Tod als Hauptwohnsitz gedient hat, ist er bis 150 Quadratmeter Wohnnutzfläche von der Grunderwerbsteuer befreit. Laut BMF zahlt er nur für den Teil darüber (§ 3 Abs 1 Z 7a GrEStG). Die befristete Befreiung von Grundbuchgebühren für das dringende Wohnbedürfnis ist dagegen mit 1. Juli 2026 ausgelaufen. Sie gilt nur noch für Anträge, die vorher bei Gericht eingelangt sind (§§ 25a bis 25c GGG).

Wer die Kosten trägt

Die Grunderwerbsteuer schuldet beim Erwerb von Todes wegen der Erwerber selbst, also jeder Erbe für seinen Anteil (§ 9 GrEStG). Die Pauschalgebühr des Gerichts zahlen die Erben. Für die Gebühr des Gerichtskommissärs haften alle Parteien zur ungeteilten Hand, also jeder für den vollen Betrag (§ 4 GKTG). Wie die Erben das untereinander aufteilen, klären sie am besten, bevor die Rechnungen kommen.

Die Grunderwerbsteuer entsteht mit Rechtskraft des Einantwortungsbeschlusses (§ 8 Abs 4 GrEStG). Die Abgabenerklärung legt ein Notar oder Rechtsanwalt elektronisch beim Finanzamt vor. Die allgemeinen Regeln stehen im Beitrag Grunderwerbsteuer in Österreich 2026, alle Posten beim Erben mit Rechenweg im Beitrag Erbschaftssteuer in Österreich.

Wer wie viel erbt: die Quoten im Überblick

Erbe wird man durch Erbvertrag, Testament oder Gesetz. Fehlt eine letztwillige Verfügung, gilt die gesetzliche Erbfolge. Zuerst erben die Kinder, zu gleichen Teilen. Ist ein Kind schon verstorben, teilen sich dessen Kinder genau seinen Anteil. Eltern und Geschwister erben nur, wenn es keine Nachkommen gibt. Danach kommen Großeltern und deren Nachkommen, zuletzt die Urgroßeltern (§ 799, §§ 731 bis 735, § 743 ABGB).

Der Ehegatte oder eingetragene Partner erbt neben Kindern ein Drittel, neben beiden Eltern des Verstorbenen zwei Drittel, neben nur einem Elternteil fünf Sechstel und sonst alles (§ 744 ABGB). Hinterlässt ein Mann seine Frau und zwei Kinder, erbt jeder der drei ein Drittel. Zusätzlich darf der Ehegatte in der Ehewohnung weiter wohnen und erhält den Hausrat, soweit er zur Fortführung des Haushalts nötig ist (§ 745 ABGB).

Der Lebensgefährte erbt nur ausnahmsweise: wenn kein gesetzlicher Erbe zur Verlassenschaft gelangt und er mindestens die letzten drei Jahre mit dem Verstorbenen im gemeinsamen Haushalt gelebt hat (§ 748 ABGB). Einen Pflichtteil hat er nie.

Für Eigentumswohnungen gilt eine Sonderregel. Gehört die Wohnung zwei Partnern gemeinsam als Eigentümerpartnerschaft, erbt der Überlebende den Anteil nicht nach Quote. Der Anteil geht von Gesetzes wegen direkt auf ihn über. Dafür zahlt er grundsätzlich die Hälfte des Verkehrswerts an die Verlassenschaft. Ist er pflichtteilsberechtigt und dient die Wohnung seinem dringenden Wohnbedürfnis, entfällt die Zahlung. Gibt es noch andere Pflichtteilsberechtigte, beträgt sie dann ein Viertel (§ 14 WEG 2002).

Das Verlassenschaftsverfahren in fünf Schritten

Nach jedem Todesfall leitet das Bezirksgericht von Amts wegen ein Verlassenschaftsverfahren ein. Laut oesterreich.gv.at schickt das Standesamt die Sterbeurkunde dorthin. Beantragen müssen Sie nichts. Die Amtshandlungen führt ein Notar als Gerichtskommissär. Welcher Notar zuständig ist, ergibt sich aus einer festen Verteilungsordnung (§ 2 GKoärG).

Die folgenreichste Entscheidung fällt in Schritt 3. Mit der unbedingten Erklärung haften Sie persönlich für alle Schulden des Verstorbenen, auch wenn der Nachlass nicht reicht. Mit der bedingten wird ein Inventar errichtet, also ein amtliches Verzeichnis des Nachlasses. Sie haften dann nur so weit, wie der Nachlass reicht. Erklärung und Ausschlagung sind unwiderruflich (§§ 801, 802, 805, 806 ABGB).

Der Einantwortungsbeschluss nennt die Erben, ihre Quoten und jede Liegenschaft, bei der das Grundbuch anzupassen ist. Nach Rechtskraft lässt er sich nicht mehr abändern. Stellen die Erben binnen angemessener Frist, die ein Jahr nicht erheblich übersteigt, keinen Grundbuchsantrag, bringt ihn der Gerichtskommissär an ihrer Stelle ein (§ 182 AußStrG).

Wie lange das Verfahren dauert, legt kein Gesetz fest. Gerichtskommissäre sind laut oesterreich.gv.at nicht grundsätzlich an Fristen gebunden. Pauschale Monatsangaben haben keine amtliche Grundlage.

Bis zur Einantwortung gehört das Haus der Verlassenschaft, also dem Nachlass als eigener juristischer Person (§ 546 ABGB). Eigenmächtig in Besitz nehmen darf es niemand (§ 797 ABGB).

Mehrere Erben: gemeinsam behalten, auszahlen oder verkaufen

Erben mehrere, etwa Geschwister, gehört ihnen das Haus nach der Einantwortung gemeinsam, nach den Quoten im Beschluss. Vorher gehört es der Verlassenschaft. Vertreten dürfen sie die Erben, die eine Erbantrittserklärung abgegeben und ihr Erbrecht ausreichend ausgewiesen haben. Sie tun das gemeinsam, soweit sie nichts anderes vereinbaren (§ 810 Abs 1 ABGB). Als Miteigentümer gelten danach klare Regeln:

• → Über die laufende Verwaltung entscheidet die Mehrheit, gezählt nach Anteilen, nicht nach Köpfen (§ 833 ABGB).
• → Das ganze Haus verkaufen oder belasten können die Miteigentümer nur gemeinsam (§ 828 ABGB).
• → Den eigenen Anteil darf jeder ohne Zustimmung der anderen verkaufen (§ 829 ABGB).
• → Jeder kann die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen, nur nicht zur Unzeit oder zum Nachteil der anderen (§ 830 ABGB). Lässt sich das Haus nicht teilen, wird es auf Verlangen gerichtlich versteigert (§ 843 ABGB).

Auflösen lässt sich die Gemeinschaft auf drei Wegen: Einer übernimmt und zahlt die anderen aus, alle verkaufen gemeinsam, oder einer verkauft seinen Anteil. Wie viel ein Übernehmer zahlt, legen die Erben durch Vereinbarung fest. Noch im Verfahren können sie das als Erbteilungsübereinkommen beim Gerichtskommissär zu Protokoll geben. Es wirkt wie ein gerichtlicher Vergleich (§ 181 AußStrG). Wer den Verstorbenen in den letzten drei Jahren mindestens sechs Monate gepflegt hat, kann zusätzlich ein gesetzliches Pflegevermächtnis haben (§ 677 ABGB).

Wer seinen Erbteil schon vor der Einantwortung verkaufen will, braucht einen Notariatsakt oder ein gerichtliches Protokoll. Der Käufer tritt dann auch in die Verbindlichkeiten des Verkäufers als Erbe ein (§ 1278 ABGB). Einigen sich die Erben im Verfahren nicht, bestellt das Gericht wenn nötig einen Verlassenschaftskurator (§ 173 AußStrG).

Steuerlich zählt, woher das Geld kommt. Zahlt der Übernehmer vor der Einantwortung aus Mitteln des Nachlasses, ist das eine steuerneutrale Erbauseinandersetzung. Bis zur Höhe des Pflichtteils bleibt auch eine Zahlung aus eigenem Geld neutral. Darüber gilt unter nahen Angehörigen wie Geschwistern: Eine Zahlung aus eigenem Geld unter 75 Prozent des Werts des übernommenen Anteils ist grundsätzlich unentgeltlich. Ab 75 Prozent gilt sie für den weichenden Erben, also den, der seinen Anteil abgibt, als Verkauf. Dann kann Immobilienertragsteuer anfallen (EStR Rz 134b).

Pflichtteil: wenn das Haus nicht an alle geht

Setzt ein Testament ein Kind als Alleinerben ein, gehen die anderen nicht leer aus. Nachkommen und der Ehegatte oder eingetragene Partner haben einen Pflichtteil (§ 757 ABGB). Eltern haben für Todesfälle nach dem 31. Dezember 2016 keinen mehr, Geschwister und Lebensgefährten nie.

Der Pflichtteil beträgt die Hälfte des gesetzlichen Erbteils. Er ist ein Anspruch auf Geld, kein Anteil am Haus. Maßgeblich ist der Verkehrswert am Todestag, abzüglich Schulden und Verfahrenskosten. Fordern kann ihn der Berechtigte ein Jahr nach dem Tod. Bis zur Zahlung fallen gesetzliche Zinsen von 4 Prozent pro Jahr an (§§ 759, 761, 765, 778, 779, 1000 ABGB; OGH 2 Ob 64/19d).

Beispiel mit runden Zahlen: Ein verwitweter Vater hinterlässt nur sein Haus, Verkehrswert am Todestag 450.000 Euro, keine Schulden. Im Testament erbt die Tochter alles. Ohne Testament hätten ihre zwei Brüder je ein Drittel geerbt. Ihr Pflichtteil beträgt die Hälfte davon, je ein Sechstel oder 75.000 Euro vor Abzug der Verfahrenskosten. Die Tochter muss zusammen 150.000 Euro aufbringen.

Träfe sie die Zahlung unbillig hart, kann das Gericht stunden, also die Zahlung aufschieben. Ein Beispiel: Sie müsste sonst die Wohnung verkaufen, die ihrem dringenden Wohnbedürfnis dient. Möglich sind höchstens fünf Jahre nach dem Tod, in besonders berücksichtigungswürdigen Fällen zehn. Die Zinsen laufen weiter (§ 767 ABGB). Auch der Berechtigte hat eine Frist. Er muss den Geldpflichtteil binnen drei Jahren ab Kenntnis der maßgebenden Tatsachen gerichtlich geltend machen, spätestens aber dreißig Jahre nach dem Tod (§ 1487a ABGB).

Schenkungen zu Lebzeiten zählen mit. Was der Verstorbene Kindern, dem Ehegatten oder dem eingetragenen Partner geschenkt hat, wird ohne zeitliche Grenze hinzugerechnet (§ 783 ABGB). Schenkungen an Personen ohne Pflichtteilsanspruch zählen nur aus den letzten zwei Jahren vor dem Tod (§ 782 ABGB).

Was mit dem Haus geschehen kann

Sobald feststeht, wer erbt, stellt sich die eigentliche Frage: Was geschieht mit dem Haus? Drei Wege stehen offen, jeder mit eigenen Folgen für Geschwister und Steuer. Eine Entscheidungshilfe mit Tabelle bietet der Beitrag Haus geerbt: was jetzt zu tun ist.

Ein Verkauf ist schon vor der Einantwortung möglich. Der Kaufvertrag braucht dann in aller Regel die Genehmigung des Verlassenschaftsgerichts. Versagt wird sie nur, wenn der Verkauf für die Verlassenschaft offenbar nachteilig wäre (§ 810 Abs 2 ABGB). Dass der Käufer ins Grundbuch kommt, bestätigt das Gericht mit Zustimmung aller Erben (§ 182 Abs 3 AußStrG).

Grundlage jeder dieser Entscheidungen ist der Marktwert. Er bestimmt, wie viel ein Übernehmer den anderen zahlt und was ein Verkauf bringt. Eine erste Einschätzung liefert die kostenlose Sofort-Bewertung. Wie Sie den Wert selbst einordnen, zeigt der Beitrag Haus Wert berechnen, die Verfahren der Gutachter der Beitrag Bewertungsmethoden erklärt.

Steuerfolgen und Ablauf beim Verkauf erklärt der Beitrag Geerbtes Haus verkaufen. Ob Sie dann privat und provisionsfrei verkaufen oder einen Makler beauftragen, ist eine Frage von Zeit, Aufwand und Erfahrung. Den allgemeinen Ablauf zeigt der Beitrag Haus verkaufen in Österreich.

Unser Rat: erst die Zahlen, dann die Entscheidung

Zu Lebzeiten übergeben statt vererben

Eltern können das Haus auch schon zu Lebzeiten an ein Kind übergeben. Eine Schenkungssteuer fällt dabei nicht an. Im Familienkreis gilt die Übergabe für die Grunderwerbsteuer als unentgeltlich, mit demselben Stufentarif vom Grundstückswert wie beim Erben. Für die Eintragungsgebühr gelten ebenfalls dieselben Regeln. Ein Schenkungsvertrag ohne wirkliche Übergabe ist nur als Notariatsakt gültig (§ 1 NotAktsG).

Der größte Unterschied zeigt sich beim Pflichtteil der Geschwister. Ein übergebenes Haus zählt beim Tod der Eltern ohne zeitliche Grenze mit. Bewertet wird es zum Zeitpunkt der Übergabe, aufgewertet nach dem Verbraucherpreisindex (§ 788 ABGB). Eine Wertsteigerung über der Inflation zählt also nicht mit.

Übliche Inhalte eines Übergabsvertrags sind laut oesterreich.gv.at ein Wohnrecht, ein Fruchtgenuss, ein Belastungs- und Veräußerungsverbot und ein Ausgedinge wie Pflege und Betreuung. Mit dem Wohnrecht dürfen die Eltern selbst wohnen, vermieten im gesetzlichen Grundfall aber nicht. Der Fruchtgenuss erlaubt auch zu vermieten und die Miete zu behalten. Als dingliches Recht, das auch spätere Eigentümer bindet, entstehen beide erst mit der Eintragung ins Grundbuch (§ 481 ABGB). Sie enden mit dem Tod des Berechtigten.

Für den Pflichtteil der Geschwister mindert ein vorbehaltenes Wohnrecht den Wert nicht. Das Haus zählt so, als wäre es unbelastet verschenkt worden (OGH RS0133183). Vertraglich übernommene Pflege mindert dagegen den geschenkten Anteil (OGH 2 Ob 110/24a). Seit 2018 darf die Sozialhilfe für stationäre Pflegekosten außerdem nicht mehr auf das Vermögen von Geschenknehmern greifen (§ 330a ASVG).

Steuern im Überblick: beim Erben und beim Verkauf

Eine Erbschaftssteuer gibt es in Österreich nicht, seit Ablauf des 31. Juli 2008 wird sie nicht mehr erhoben. Wer sie aufgehoben hat und was stattdessen anfällt, erklärt der Beitrag Erbschaftssteuer in Österreich.

Grunderwerbsteuer zahlt jeder Erbe für seinen Anteil nach dem Stufentarif, wie im Kostenabschnitt gerechnet. Eine Schenkungsmeldung an das Finanzamt ist für Grundstücke grundsätzlich nicht nötig, Erwerbe von Todes wegen fallen nie darunter (§ 121a BAO).

Beim späteren Verkauf fällt Immobilienertragsteuer an, 30 Prozent vom Gewinn. Der Erbe übernimmt Anschaffungszeitpunkt und Anschaffungskosten des Verstorbenen (§ 30 EStG). Hat dieser vor dem 31. März 2002 gekauft, ist das Haus in der Regel Altvermögen, und die Steuer wird pauschal vom Erlös berechnet. Für Grundstücksveräußerungen nach dem 31. Dezember 2026 wird das teurer (§ 124b Z 498 EStG). Als Zeitpunkt der Veräußerung gilt der Tag des Kaufvertrags (EStR Rz 6623).

Bei Neuvermögen zählt der tatsächliche Gewinn, also Erlös minus die Anschaffungskosten des Verstorbenen.

Steuerfrei verkauft, wer selbst in den letzten zehn Jahren mindestens fünf Jahre durchgehend dort seinen Hauptwohnsitz hatte und ihn aufgibt. Dabei gilt:

• → Voraussetzung: Die Wohnjahre der Eltern zählen nicht, eigene Jahre vor dem Erbfall schon (EStR Rz 6642, 6644).
• → Objekt: Befreit ist ein Eigenheim mit höchstens zwei Wohnungen oder eine Eigentumswohnung.
• → Mehrere Erben: Die Befreiung steht nur dem zu, der die Voraussetzungen selbst erfüllt. Die anderen versteuern ihren Anteil.
• → Grunderwerbsteuer kurz davor: Wurde in den drei Jahren vor dem Verkauf Grunderwerbsteuer für den Erwerb bezahlt, gibt es auf Antrag eine Ermäßigung. Das gilt, soweit sonst eine Doppelbelastung entsteht (§ 30 Abs 8 EStG).

Maklerprovision und Inserate sind beim 30-Prozent-Satz nicht abziehbar (EStR Rz 6666).

Was ist in Österreich anders als in Deutschland?

Unter den Suchergebnissen zum Haus erben finden sich auch deutsche Ratgeber. Ihre Quoten und Steuerregeln gelten in Österreich nicht. Zwei Unterschiede lassen sich direkt am Gesetz zeigen:

Dazu kommen zwei österreichische Eigenheiten. Gesetzlicher Güterstand ist die Gütertrennung, einen pauschalen Zugewinnausgleich im Erbfall gibt es nicht (§ 1237 ABGB). Und Eigentümer wird der Erbe erst mit der Einantwortung, bis dahin gehört das Haus der Verlassenschaft.

Wie ein vertraglich vereinbartes Vorkaufsrecht wirkt, erklärt der Beitrag Vorkaufsrecht bei Immobilien in Österreich.

Welche Rechner helfen beim Erben?

Sechs kostenlose Rechner für Erbschaften und Übergaben rechnen die wichtigsten Fragen nach österreichischem Recht durch, mit Rechtsstand und Fundstellen. Gesammelt finden Sie sie unter Rechner.

Ein Rechner ersetzt keine Beratung. Er zeigt aber, über welche Größenordnung eine Familie spricht, bevor sie sich zusammensetzt.

Häufig gestellte Fragen zum Erben in Österreich

Fazit

Wer in Österreich ein Haus erbt, zahlt keine Erbschaftssteuer, aber Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr und die Kosten des Verfahrens. Eigentümer werden die Erben erst mit der Einantwortung am Ende des Verlassenschaftsverfahrens. Erben mehrere, müssen sie sich einigen: gemeinsam behalten, einen auszahlen oder verkaufen. Für jede dieser Entscheidungen ist der Marktwert des Hauses die Grundlage.

Rechtsstand: 25. September 2026. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.