Erbengemeinschaft in Österreich: wie man sie auflöst

Was ist eine Erbengemeinschaft?

Eine Erbengemeinschaft sind mehrere Erben, denen derselbe Nachlass gemeinsam zufällt. Im Alltag bezeichnet das Wort zwei Situationen: die Erben während des Verlassenschaftsverfahrens und die Miteigentümer danach. Für die Miteigentümer gilt das allgemeine Recht der Gemeinschaft. Gehört eine Sache mehreren ungeteilt, besteht eine Gemeinschaft (§ 825 ABGB).

Sind Geschwister automatisch eine Erbengemeinschaft? Ja, sobald sie gemeinsam erben. Ohne Testament erben Kinder zu gleichen Teilen (§ 732 ABGB). Lebt noch ein Ehegatte oder eingetragener Partner, erbt er neben den Kindern ein Drittel (§ 744 ABGB). Bei zwei Kindern hält dann jeder der drei Erben ein Drittel. Welche Quote in Ihrem Fall gilt, zeigt der Rechner zur Erbfolge.

Vor und nach der Einantwortung: Wem gehört das Haus?

Bis zur Einantwortung gehört das Haus der Verlassenschaft, nicht den Erben (§ 546 ABGB). Erst die Einantwortung begründet ihr Eigentum, und zwar nach den Quoten, die im Einantwortungsbeschluss stehen (§ 819 ABGB, § 178 AußStrG).

Vor der Einantwortung verwalten und vertreten die Erben die Verlassenschaft gemeinsam, soweit sie nichts anderes vereinbaren. Voraussetzung ist eine Erbantrittserklärung, also die Erklärung, das Erbe anzunehmen. Außerdem muss jeder sein Erbrecht ausreichend nachweisen. Veräußerungen außerhalb der laufenden Verwaltung muss das Verlassenschaftsgericht genehmigen. Das gilt in aller Regel auch für einen Hausverkauf. Einigen sich die Erben nicht, bestellt das Gericht wenn nötig einen Verlassenschaftskurator, einen Vertreter für den Nachlass (§ 810 Abs 1 und 2 ABGB, § 173 AußStrG).

Wie Sie die Erklärung abgeben, zeigt Haus geerbt: was jetzt zu tun ist.

Das wichtigste Werkzeug in dieser Phase ist das Erbteilungsübereinkommen. Die Erben geben es beim Gerichtskommissär zu Protokoll, also beim Notar, der das Verfahren im Auftrag des Gerichts führt. Es wirkt wie ein gerichtlicher Vergleich (§ 181 AußStrG). Sind schutzberechtigte Personen beteiligt, etwa Minderjährige, braucht es die Genehmigung des Pflegschaftsgerichts. Das Übereinkommen wird im Einantwortungsbeschluss angeführt (§ 178 AußStrG).

Nach der Einantwortung sind die Erben Miteigentümer und lassen ihr Eigentum ins Grundbuch eintragen (§ 819 ABGB).

Wer entscheidet in der Erbengemeinschaft?

Über die ordentliche Verwaltung und Benützung entscheidet die Mehrheit. Gezählt wird nach Anteilen, nicht nach Köpfen (§ 833 ABGB). Einstimmigkeit braucht es erst, wenn über das ganze Haus verfügt wird, also beim Verkauf oder bei einer Belastung (§ 828 ABGB).

Nutzungen und Lasten werden nach Anteilen verteilt, im Zweifel gelten die Anteile als gleich (§ 839 ABGB). Streit über Verwaltung und Benützung entscheidet das Gericht im Außerstreitverfahren (§ 838a ABGB). Ob das Vermieten des Hauses noch ordentliche Verwaltung ist, hängt vom Einzelfall ab.

Beispiel mit runden Zahlen: Eine verwitwete Mutter hinterlässt ohne Testament ein Haus. Ihre Tochter lebt, ihr Sohn ist vor ihr gestorben und hatte zwei Kinder. Die Tochter erbt die Hälfte. Die beiden Enkel teilen sich den Anteil ihres Vaters, jeder hält ein Viertel (§§ 732 bis 734 ABGB).

Die Enkel sind zu zweit, haben zusammen aber nur 50 Prozent. Wollen sie eine Verwaltungsfrage gegen ihre Tante durchsetzen, entsteht Stimmengleichheit. Dann entscheiden Los, Schiedsmann oder Richter (§ 835 ABGB).

Drei Wege, die Erbengemeinschaft aufzulösen

Die Erben haben drei Wege: Einer übernimmt das Haus, alle verkaufen es gemeinsam, oder einer verkauft seinen Anteil. Alle drei Wege beruhen auf Vereinbarung. Einen gesetzlichen Anspruch eines Miterben, das Haus zu übernehmen, sieht das ABGB soweit ersichtlich nicht vor.

Einer übernimmt und zahlt die anderen aus

Vor der Einantwortung halten die Erben die Übernahme im Erbteilungsübereinkommen fest. Das Miteigentum aller Erben am Haus muss dann gar nicht erst entstehen. Die Erbteilung ist im Tarif des Gerichtskommissärs für das gesamte Verfahren bereits enthalten (§ 13 Abs 3 GKTG).

Beispiel mit runden Zahlen: Drei Kinder erben ein Haus im Wert von 300.000 Euro, sonst ist nichts im Nachlass. Jedem stehen 100.000 Euro zu. Wer übernimmt, zahlt den beiden anderen zusammen 200.000 Euro. Die Rechnung stimmt nur ohne Ehegatten, ohne Schulden und ohne Schenkungen zu Lebzeiten. Eine solche Schenkung muss sich ein Kind auf Verlangen eines anderen Kindes anrechnen lassen (§ 753 ABGB).

Finanziert der Übernehmer die 200.000 Euro mit einem Kredit, kostet die Eintragung des Pfandrechts 1,2 Prozent vom eingetragenen Betrag samt Nebengebührensicherstellung (TP 9 GGG). Bei genau 200.000 Euro sind das 2.400 Euro, dazu kommt die Eingabengebühr von 61 Euro. Wird mehr eingetragen, steigt die Gebühr.

Wann die Auszahlung fällig ist, regelt das Gesetz soweit ersichtlich nicht, das ist Verhandlungssache. Mehr unter Geschwister auszahlen und im Rechner Auszahlung finanzieren.

Gemeinsam verkaufen

Vor der Einantwortung verkauft die Verlassenschaft. Das Gericht versagt die Genehmigung nur, wenn der Verkauf für sie offenbar nachteilig wäre. Ist ein Inventar zu erwarten, also ein amtliches Verzeichnis des Nachlasses, muss das Haus vor dem Verkauf darin stehen. Schon vorher dürfen Sie ohne Genehmigung die Rangordnung anmerken lassen. Dieser Vermerk reserviert im Grundbuch den Platz für den Verkauf. Damit der Käufer ins Grundbuch kommt, müssen alle Erben zustimmen (§ 810 Abs 2 und 3 ABGB, OGH 5 Ob 108/08f, § 182 Abs 3 AußStrG).

Nach der Einantwortung verkaufen alle Miteigentümer gemeinsam (§ 828 ABGB). Jeder erhält den Teil des Erlöses, der seinem Anteil entspricht, sofern die Erben nichts anderes vereinbaren. Welche Steuern beim Verkauf anfallen, lesen Sie unter Geerbtes Haus verkaufen.

Den eigenen Erbteil verkaufen

Vor der Einantwortung heißt das Erbschaftskauf. Der Vertrag braucht einen Notariatsakt oder ein gerichtliches Protokoll. Der Käufer tritt in die Rechte und in die Verbindlichkeiten des Erben ein. Gläubiger und Vermächtnisnehmer können sich an Käufer und Erben halten. Ohne Inventar als Grundlage ist der Kauf ein Glücksvertrag, also ein Geschäft mit ungewissem Ausgang (§§ 1278, 1282 ABGB).

Nach der Einantwortung verkaufen Sie keinen Erbteil mehr, sondern Ihren Miteigentumsanteil am Haus. Dafür brauchen Sie die Zustimmung der anderen nicht (§ 829 ABGB).

Ein gesetzliches Vorkaufsrecht der Miterben ist im ABGB nach unserem Kenntnisstand nicht vorgesehen. Das ABGB kennt das Vorkaufsrecht als vertraglich vorbehaltenes Recht (§ 1072 ABGB). In Deutschland ist das anders, dort haben Miterben ein gesetzliches Vorkaufsrecht (§ 2034 BGB). Mehr dazu unter Vorkaufsrecht bei Immobilien.

Wenn keine Einigung gelingt: Teilungsklage, Realteilung und Zivilteilung

Jeder Miteigentümer kann in der Regel die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen, aber nicht zur Unzeit oder zum Nachteil der Übrigen (§ 830 ABGB). Eine Pflicht zur immerwährenden Gemeinschaft gibt es nicht (§ 832 ABGB). Machen die anderen nicht mit, muss die Aufhebung gerichtlich durchgesetzt werden. Man spricht von der Teilungsklage.

Realteilung geht vor Zivilteilung. Realteilung heißt, die Sache selbst wird aufgeteilt. Nur wenn das gar nicht oder nicht ohne beträchtliche Wertminderung möglich ist, kommt die Zivilteilung. Dann wird das Haus auf Verlangen auch nur eines Teilhabers gerichtlich versteigert und der Erlös unter den Teilhabern verteilt (§ 843 ABGB). Ob sich ein bestimmtes Haus real teilen lässt, prüft das Gericht im Einzelfall.

Oft liest man, Versteigerungen brächten regelmäßig deutlich weniger als den Verkehrswert. Einen Beleg dafür haben wir nicht gefunden. Das Gesetz setzt klare Untergrenzen (§§ 352a bis 352c EO):

Pfandrechte und andere dingliche Lasten bleiben bestehen. Der Ersteher, also der Käufer bei der Versteigerung, übernimmt sie ohne Anrechnung auf das Meistbot. Das Meistbot, also das höchste Gebot, wird nach Einvernehmen der Teilhaber oder durch Urteil verteilt (§§ 352a bis 352c EO).

Was kostet ein Streit unter Erben, und wie lange dauert er?

Für eine Teilungsklage gibt es keinen Festbetrag, den man seriös vorab nennen könnte. Die Kosten hängen vom Wert des Hauses und vom Verlauf ab. Rechnen Sie mit Gerichtsgebühren, Anwaltskosten und den Kosten der Schätzung. Lassen Sie sich vorab einen schriftlichen Kostenrahmen geben.

Beziffern lässt sich dagegen, was Streit schon im Verlassenschaftsverfahren kostet. Die Gerichtsgebühr beträgt 0,5 Prozent des reinen Verlassenschaftsvermögens, mindestens 100 Euro. Muss das Gericht wegen widersprechender Erbantrittserklärungen über das Erbrecht entscheiden, steigt sie auf 0,6 Prozent, mindestens 151 Euro (TP 8 GGG). Übersteigt das Nachlassvermögen vor Abzug der Schulden voraussichtlich 5.000 Euro, besteht in diesem Verfahren Anwaltspflicht (§ 162 AußStrG).

Die Anwaltskosten kommen dazu. Eine Einigung kostet beim Gerichtskommissär dagegen keinen eigenen Tarif, die Erbteilung ist im Verfahrenstarif enthalten.

Zur Dauer gibt es keine verlässliche Zahl. Schon für das Verlassenschaftsverfahren nennt keine amtliche Stelle eine Dauer (oesterreich.gv.at). Eine Teilung gegen den Willen anderer durchläuft danach mehrere Stufen: Entscheidung über die Aufhebung, Schätzung, Versteigerung, Verteilung des Meistbots. Einen angemessenen, unvermeidbaren Aufschub muss hinnehmen, wer die Aufhebung verlangt (§ 830 ABGB). Mehr zum Verlassenschaftsverfahren.

Verkauf als gemeinsamer Ausweg

Will oder kann niemand übernehmen, ist der gemeinsame Verkauf am freien Markt die Alternative zur Versteigerung. Die Erben bestimmen dann Preis, Käufer und Zeitpunkt selbst. Einigen Sie sich vor jeder Preisdiskussion auf eine Bewertung, die alle kennen. Wie ein Hauswert zustande kommt, zeigt der Beitrag Haus Wert berechnen. Vor der Einantwortung planen Sie die Genehmigung des Gerichts mit ein.

Den ganzen Ablauf eines Verkaufs zeigt der Ratgeber Immobilie verkaufen in Österreich.

Häufig gestellte Fragen zur Erbengemeinschaft

Fazit

Bei einer Erbengemeinschaft zählt in Österreich zuerst der Zeitpunkt. Vor der Einantwortung halten die Erben ihre Einigung am besten im Erbteilungsübereinkommen fest, danach gilt Miteigentum mit Mehrheit nach Anteilen. Übernahme, gemeinsamer Verkauf und Verkauf des eigenen Anteils sind die drei Wege ohne Streit vor Gericht. Die Teilungsklage bleibt der letzte Schritt, mit Versteigerung zum Schätzwert und ohne verlässliche Aussage zu Kosten und Dauer.

Rechtsstand: 25. September 2026. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.