Haus geerbt: Geschwister auszahlen in Österreich

Wie viel zahlen Sie Ihren Geschwistern aus?

Grundlage ist die Erbquote. Ohne Testament erben Kinder zu gleichen Teilen (§ 732 ABGB). Ein Ehegatte oder eingetragener Partner erbt neben ihnen ein Drittel (§ 744 ABGB). Mit Testament gelten die Quoten, die dort stehen. Ihre Quote zeigt der Rechner zur Erbfolge.

Als Ausgangspunkt bietet sich an: Verkehrswert minus Schulden, mal Quote des Geschwisters. Drei Punkte verschieben das Ergebnis:

• → Schulden: Zahlt der Übernehmer einen offenen Kredit allein weiter, wird er vom Wert abgezogen.
• → Übriges Vermögen: Auch Sparbuch und Konto zählen zum Nachlass. Erhalten die Geschwister sie, wird das auf ihren Anteil angerechnet.
• → Schenkungen: Ohne Testament muss sich ein Kind auf Verlangen eines anderen Kindes anrechnen lassen, was es zu Lebzeiten geschenkt bekam (§ 753 ABGB). Herausgeben muss es nichts.

Wer den Verstorbenen in den letzten drei Jahren vor dem Tod mindestens sechs Monate nicht bloß geringfügig gepflegt hat, kann zusätzlich ein gesetzliches Pflegevermächtnis haben (§ 677 ABGB).

Welcher Wert zählt und wie Sie ihn ermitteln

Als gemeinsamer Maßstab eignet sich der Verkehrswert. Das ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für das Haus zu erzielen wäre. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse bleiben außer Betracht (§ 10 Abs 2 BewG).

Zwei steuerliche Werte haben damit nichts zu tun. Der Grundstückswert dient der Grunderwerbsteuer. Der Einheitswert beruht beim Grundvermögen auf den Wertverhältnissen von 1973 (BMF, Grundvermögen) und ist unter anderem Grundlage der Eintragungsgebühr im Familienkreis. Keiner der beiden zeigt, was das Haus am Markt bringt.

Eine erste Orientierung gibt die kostenlose Sofort-Bewertung. Wie ein Hauswert zustande kommt, erklärt Haus Wert berechnen. Droht Streit über die Zahl, schafft ein Gutachten eines allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen eine gemeinsame Grundlage.

Beispielrechnung für zwei und drei Erben

Beispiel mit runden Zahlen: Die verwitwete Mutter hinterlässt ohne Testament ein Haus mit 400.000 Euro Verkehrswert. Darauf lastet ein Kredit von 40.000 Euro, den das übernehmende Kind allein weiterzahlt. Sonst ist nichts im Nachlass, Schenkungen gab es keine.

Bei drei Kindern zahlt der Übernehmer mehr, obwohl jedes Geschwister weniger bekommt, weil er zwei Anteile ablöst. Ihre eigenen Zahlen prüfen Sie im Rechner Geschwister auszahlen.

Müssen Sie die Geschwister sofort auszahlen?

Eine gesetzliche Pflicht zur sofortigen Zahlung gibt es soweit ersichtlich nicht, ebenso wenig einen Anspruch eines Miterben, das Haus zu übernehmen. Zeitpunkt und Raten vereinbaren die Erben.

Vor der Einantwortung, dem Gerichtsbeschluss, der den Erben den Nachlass überträgt, halten sie die Einigung im Erbteilungsübereinkommen fest. Sie geben es beim Gerichtskommissär, dem Notar des Verfahrens, zu Protokoll. Es wirkt wie ein gerichtlicher Vergleich (§ 181 AußStrG).

Bei Raten gehören eine Wertsicherung und eine Sicherheit im Grundbuch in den Vertrag, etwa ein Pfandrecht für die Geschwister. Ohne sie haben die Geschwister nur eine Forderung gegen Sie.

Anders beim Pflichtteil. Hat ein Testament ein Kind zum Alleinerben gemacht, können die anderen Kinder ihren Pflichtteil in Geld ein Jahr nach dem Tod fordern (§ 765 ABGB). Bis zur Zahlung laufen 4 Prozent gesetzliche Zinsen (§ 778 Abs 2, § 1000 ABGB). Bei unbilliger Härte kann das Gericht auf Antrag auf höchstens fünf, in besonderen Fällen zehn Jahre ab dem Tod stunden (§ 767 ABGB). Mehr unter Pflichtteil bei Immobilien.

Wann löst die Auszahlung Steuer aus?

Erbschaftssteuer gibt es seit August 2008 nicht mehr (Erbschaftssteuer in Österreich). Entscheidend ist, ob das ausbezahlte Geschwister seinen Anteil steuerlich an Sie verkauft. Dann zahlt es Immobilienertragsteuer. Die Finanzverwaltung beurteilt das so (EStR 2000 Rz 134b):

Die Prozentsätze beziehen sich auf den Wert des Anteils, den das Geschwister abgibt, nicht auf das ganze Haus. Es zählt nur der Teil der Zahlung, der nicht aus dem Nachlass stammt. Ist genug Barvermögen im Nachlass, spielt es keine Rolle, ob das Geld tatsächlich daraus fließt. Die Staffel geht auf VwGH 16.11.2021, Ro 2020/15/0015, zurück. Die frühere 50-Prozent-Grenze gilt damit nicht mehr.

Wichtig ist die Reihenfolge. Bis zur Höhe des Pflichtteils bleibt eine Zahlung aus eigenem Geld steuerneutral. Erst der Betrag darüber wird nach der Staffel beurteilt. Deshalb kann auch eine Zahlung über 75 Prozent steuerneutral sein (EStR 2000 Rz 134b Z 4).

Beispiel mit runden Zahlen: Zwei Geschwister erben ein schuldenfreies Haus mit 400.000 Euro, sonst nichts. Die Schwester gibt ihre Hälfte ab, Wert 200.000 Euro. Die 75-Prozent-Schwelle liegt bei 150.000 Euro. Als Maßstab dient ihr Pflichtteil, also die Hälfte ihres Erbteils: ein Viertel oder 100.000 Euro. Bis zu diesem Betrag ist eine Zahlung des Bruders aus eigenem Geld jedenfalls steuerneutral. Erst der Teil über 100.000 Euro wird nach der Staffel beurteilt. Zahlt der Bruder die vollen 200.000 Euro aus eigenem Geld, ist das genau der Fall, den eine Steuerberatung für Sie durchrechnen sollte.

Kommt es zur Veräußerung, zahlt das ausbezahlte Geschwister die Steuer. Haben die Eltern vor dem 31.03.2002 gekauft, ist das in der Regel Altvermögen. Ohne Umwidmung in Bauland nach 1987 beträgt die Steuer dann effektiv 4,2 Prozent der Zahlung, bei Vereinbarungen ab 2027 6 Prozent (§ 30 Abs 4, § 124b Z 498 EStG). Mehr unter Geerbtes Haus verkaufen.

Nach der Einantwortung: Die Einkommensteuerrichtlinien beschreiben die steuerneutrale Erbteilung ausdrücklich für die Zeit davor (Rz 134a). Danach fällt voraussichtlich der Vorteil der Nachlassmittel weg, die Staffel unter nahen Angehörigen dürfte weiter gelten. Einigen Sie sich deshalb möglichst noch im Verfahren.

Grunderwerbsteuer und Eintragung bei der Übernahme

Auch wer übernimmt, zahlt Abgaben. Ein Erwerb durch Erbanfall gilt immer als unentgeltlich. Die Grunderwerbsteuer richtet sich dann nach dem Grundstückswert, mit Stufentarif: 0,5 Prozent für die ersten 250.000 Euro, 2 Prozent für die nächsten 150.000 Euro, 3,5 Prozent darüber (§ 7 GrEStG).

Geschwister gehören zum Familienkreis, auch ein Erwerb zwischen ihnen gilt als unentgeltlich. Die Ausgleichszahlung erhöht die Grunderwerbsteuer deshalb voraussichtlich nicht. Wie der zusätzliche Anteil in die Berechnung eingeht, ist nicht abschließend geklärt. Lassen Sie das vom Notar oder Rechtsanwalt berechnen, der die Abgabenerklärung einreicht.

Die Eintragung ins Grundbuch kostet 1,1 Prozent. Im Familienkreis, auch unter Geschwistern, ist die Grundlage der dreifache Einheitswert, höchstens 30 Prozent des Verkehrswerts (§ 26a GGG). Die Begünstigung muss im Antrag geltend gemacht werden. Für den Grundbuchsantrag kann zudem eine Eingabengebühr von 61 Euro anfallen. Mehr unter Grunderwerbsteuer in Österreich.

Für land- und forstwirtschaftliche Betriebe gelten eigene Werte. Die Hofübergabe behandelt dieser Beitrag nicht.

Die Auszahlung finanzieren

Die KIM-Verordnung mit ihren Vorgaben zur Kreditvergabe ist seit 30.06.2025 außer Kraft. Die Finanzmarktaufsicht nennt in ihrer Presseaussendung vom 26.06.2025 Richtwerte: höchstens 90 Prozent Beleihungsquote, also Kredit im Verhältnis zum Wert, höchstens 40 Prozent des Jahres-Nettoeinkommens für die Rate und höchstens 35 Jahre Laufzeit. Banken dürfen abweichen, solange die Vergabe solide bleibt.

Sichert die Bank den Kredit mit einem Pfandrecht am Haus, kostet die Eintragung 1,2 Prozent vom eingetragenen Betrag. Das ist der Nennbetrag oder bei einer Höchstbetragshypothek der Höchstbetrag, jeweils samt Nebengebührensicherstellung für Zinsen und Kosten (§ 26 Abs 5 GGG).

Die befristete Gebührenbefreiung der §§ 25a bis 25c GGG gilt für Anträge ab 01.07.2026 nicht mehr.

Die Rate und eine Probe mit höherem Zinssatz nach der Fixzinsbindung rechnet der Rechner Auszahlung finanzieren. Fragen Sie die Bank außerdem, ob Ihr geerbter Anteil als Eigenmittel zählt.

Haus überschrieben bekommen: Müssen Sie Geschwister auszahlen?

Zu Lebzeiten der Eltern haben die Geschwister aus einer Übergabe keinen Anspruch gegen Sie, sofern der Vertrag nichts anderes regelt. Nach dem Tod zählt die Schenkung aber mit.

Schenkungen an Kinder werden der Verlassenschaft für den Pflichtteil auf Verlangen ohne zeitliche Grenze hinzugerechnet (§ 783 ABGB). Bewertet wird zum Zeitpunkt der Schenkung, angepasst an den Verbraucherpreisindex (§ 788 ABGB). Reicht der Nachlass für den Pflichtteil der Geschwister nicht, können sie den Fehlbetrag vom beschenkten Kind verlangen. Zahlt es nicht, haftet es nur mit dem Haus, und nur soweit es mehr als seinen eigenen Pflichtteil erhalten hat (§§ 789 ff ABGB).

Ein vorbehaltenes Wohnrecht der Eltern mindert den angerechneten Wert nicht (OGH RS0133183). Übernommene Pflege- oder Ausgedingeleistungen mindern dagegen den Schenkungsanteil (OGH 2 Ob 110/24a). Mehr unter Pflichtteil bei Immobilien und Haus überschreiben zu Lebzeiten.

Wenn keine Einigung gelingt

Ohne Einigung werden die Erben mit der Einantwortung Miteigentümer. Jeder kann dann in der Regel die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen (§ 830 ABGB). Lässt sich das Haus nicht ohne beträchtliche Wertminderung teilen, wird es gerichtlich versteigert (§ 843 ABGB). Wie das abläuft, lesen Sie unter Erbengemeinschaft auflösen.

Häufig gestellte Fragen zum Auszahlen von Geschwistern

Fazit

Wer das Haus übernimmt, zahlt den Geschwistern in der Regel ihren Anteil am Verkehrswert nach Abzug der Schulden. Eine gesetzliche Frist gibt es soweit ersichtlich nicht. Für eine Einigung vor der Einantwortung beschreiben die Einkommensteuerrichtlinien die steuerneutrale Teilung ausdrücklich. Bis zur Höhe des Pflichtteils bleibt die Zahlung steuerneutral. Für den Betrag darüber entsteht Steuer beim ausbezahlten Geschwister frühestens ab 75 Prozent des abgegebenen Anteils. Klären Sie Wert und Finanzierung, bevor Sie eine Summe nennen.

Rechtsstand: 25. September 2026. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.