Haus gegen Wohnung tauschen im Alter

Was nach Verkauf und Kauf bleibt

Beispiel: Ein Ehepaar verkauft sein Einfamilienhaus um 450.000 Euro. Es war seit Jahrzehnten ihr Hauptwohnsitz, und sie ziehen in eine Eigentumswohnung um 280.000 Euro. Die Wohnung zahlen sie aus dem Erlös, ohne Kredit. Die linke Spalte zeigt den günstigen Fall, die rechte den teuren.

Eigene Rechnung, Näherung, Steuerberatung beiziehen. Sätze: § 7 GrEStG, GGG Tarifpost 9, Eingabengebühr seit 01.08.2026 (BGBl II 227/2026), abgerufen am 03.11.2026. Spanne für Vertrag und Treuhand wie im Ratgeber zu den Kaufnebenkosten (oesterreich.gv.at). Nicht enthalten: Umzug, Einrichtung, Lastenfreistellung des Hauses. Digitaler Makler: Sie zahlen keine Provision. Ihr Käufer zahlt 3 Prozent des Kaufpreises zzgl. 20 Prozent USt.

Die Nebenkosten der Wohnung machen im Beispiel 15.741 bis 31.421 Euro aus, also rund 5,6 bis 11,2 Prozent ihres Preises. Der größte Unterschied liegt bei der Maklerprovision. Kaufen Sie direkt vom Bauträger oder von privat ohne Makler, fällt sie weg.

Was die Rechnung kippen kann

Die Rechnung oben setzt zwei Dinge voraus: Sie verkaufen steuerfrei, und Sie zahlen beim Verkauf keine Provision. Fällt eines davon weg, sieht es so aus:

Altvermögen heißt vor dem 31. März 2002 erworben (bei einem geerbten oder geschenkten Haus zählt der Erwerb durch die Vorgänger, § 30 Abs 1 EStG). Pauschale ohne Umwidmung nach 1987: 30 Prozent Steuer auf 14 Prozent des Erlöses, für Grundstücksverkäufe nach dem 31.12.2026 auf 20 Prozent (§ 30 Abs 4 EStG, § 124b Z 498 EStG). Bei Neuvermögen gilt 30 Prozent vom tatsächlichen Gewinn.

Am meisten hängt an der Steuer. Wer mit Hauptwohnsitz im Haus wohnen bleibt, etwa mit Wohnrecht, Leibrente oder nach einem Teilverkauf, verliert die Befreiung in aller Regel; warum, erklärt der Ratgeber Leibrente und Steuer. Beim Tausch ins Kleinere ziehen Sie dagegen aus, und genau dafür ist die Befreiung gedacht.

Die Kaufnebenkosten der Wohnung

Beim Kauf der Wohnung fallen diese Posten an:

• → Grunderwerbsteuer 3,5 Prozent der Gegenleistung, mindestens vom Grundstückswert (§ 4 Abs 1, § 7 Abs 1 Z 3 GrEStG). Eine Befreiung für die eigene Wohnung gibt es nicht.
• → Eintragung des Eigentums 1,1 Prozent vom Wert (GGG Tarifpost 9 lit b Z 1), dazu die Eingabengebühr von 61 Euro, ohne elektronische Einbringung 85 Euro.
• → Eintragung des Pfandrechts 1,2 Prozent vom eingetragenen Pfandbetrag, nur wenn Sie einen Kredit aufnehmen (GGG Tarifpost 9 lit b Z 4). Bei einer Höchstbetragshypothek liegt dieser meist über der Kreditsumme.
• → Vertrag, Beglaubigung und Treuhand bei Notariat oder Rechtsanwalt, rund 1 bis 3 Prozent und verhandelbar.
• → Maklerprovision, wenn Sie über einen Makler kaufen: bei den hier üblichen Kaufpreisen höchstens 3 Prozent zuzüglich 20 Prozent USt (Immobilienmaklerverordnung).

Die Gebührenbefreiung ist ausgelaufen

Von 2024 bis Mitte 2026 gab es eine befristete Befreiung von den Eintragungsgebühren für Eigentum und Pfandrecht, wenn jemand die Wohnung für sein dringendes Wohnbedürfnis kaufte, bis zu einer Bemessungsgrundlage von 500.000 Euro (§ 25a GGG). Sie galt für Anträge, die vor dem 1. Juli 2026 beim Grundbuchsgericht einlangten, und ist mit Ablauf des 30. Juni 2026 ausgelaufen. Eine Nachfolgeregel stand am 3. November 2026 nicht im Gesetz. Im Beispiel hätte die Befreiung 3.080 Euro gespart.

Eine Ausnahme ist für den Umzug ins Kleinere wichtig: Befreit sein kann ein Kauf auch heute noch, wenn schon vor dem 1. Juli 2026 etwa die Einräumung von Wohnungseigentum bei einer Neubauwohnung oder die Rangordnung für das Pfandrecht angemerkt war (§ 25a Abs 3 GGG). Kaufen Sie vom Bauträger, fragen Sie dort und beim Notariat nach. In allen anderen Fällen zahlen Sie die Gebühr voll.

Wer zwischen 2024 und Mitte 2026 befreit gekauft hat und jetzt wieder verkauft, sollte § 25c GGG kennen: Die Befreiung kann wegfallen, wenn Eigentum oder dringendes Wohnbedürfnis binnen fünf Jahren aufgegeben werden. Fragen Sie in diesem Fall vor dem Verkauf beim Notariat nach.

Alle Posten einzeln, mit einer Rechnung samt Kredit: Nebenkosten beim Hauskauf in Österreich.

Steuerfrei verkaufen mit der Hauptwohnsitzbefreiung

Der Verkauf Ihres Hauses ist von der Immobilienertragsteuer befreit, wenn eine der beiden Fristen erfüllt ist und Sie den Hauptwohnsitz aufgeben (§ 30 Abs 2 Z 1 EStG):

Aufgeben müssen Sie den Hauptwohnsitz mit dem Verkauf oder grundsätzlich spätestens ein Jahr danach (EStR Rz 6643). Steht beim Verkauf schon fest, dass Sie umziehen, und ist die neue Wohnung noch nicht bezugsfertig, etwa ein Neubau, kann die Frist im Einzelfall länger sein (VwGH 01.06.2017, Ro 2015/15/0006). Behalten Sie das Haus als Nebenwohnsitz, etwa als Mieter, schadet das nicht, solange der neue Hauptwohnsitz eindeutig dokumentiert ist (EStR Rz 6643). Befreit sind Haus und Grund bis 1.000 m². Für den Teil eines größeren Grundstücks fällt auch beim Auszug Immobilienertragsteuer an (EStR Rz 6634).

Das Gesetz verlangt die Aufgabe des Hauptwohnsitzes, nicht den Kauf einer neuen Wohnung. Die Befreiung gilt also auch, wenn Sie in eine Mietwohnung oder ins betreute Wohnen ziehen.

Mit Ihren Zahlen rechnen: Immobilienertragsteuer mit und ohne Befreiung berechnen →

Alle Voraussetzungen und Sonderfälle: Hauptwohnsitzbefreiung beim Immobilienverkauf.

Erst verkaufen oder erst kaufen?

Die Frage stellt sich bei jedem Tausch. Beide Wege gehen, sie verteilen nur das Risiko anders:

Eigene Einschätzung. Pfandrecht: GGG Tarifpost 9 lit b Z 4; Frist: EStR Rz 6643.

Übergang ohne Doppelbelastung

Wer zuerst verkauft, kann im Kaufvertrag einen späteren Übergabetermin vereinbaren und so Zeit für die Wohnungssuche gewinnen. Möglich ist auch, das Haus nach dem Verkauf für eine Übergangszeit vom Käufer zu mieten. Wie weit das trägt, zeigt eine Entscheidung des Bundesfinanzgerichts: Eine Verkäuferin wurde Mieterin der eigenen Wohnung, mit einem Mietvertrag über drei Jahre, und zog rund 17 Monate nach dem Verkauf aus. Das Finanzamt versagte die Befreiung. Das Gericht gab ihr recht, weil sie nachweislich schon vor dem Kaufvertrag eine Wohnung gesucht hatte (BFG 01.03.2021, RV/6100391/2020).

Daraus folgt eine Grenze: Eine Rückmiete auf Zeit mit belegter Auszugsabsicht kann die Befreiung erhalten. Eine Rückmiete auf Dauer erhält sie nicht. Bewahren Sie Anzeigen, Besichtigungstermine und Schriftverkehr zur Wohnungssuche auf.

Beim Verkauf des Hauses beantragen Sie als Eigentümerin oder Eigentümer die Anmerkung der Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung (§ 53 GBG); sie sichert Ihrem Käufer den Rang zwischen Unterschrift und Eintragung. Beim Kauf der Wohnung sollten Sie umgekehrt darauf achten, dass Ihr Verkäufer das für Sie tut.

Worauf es bei der neuen Wohnung ankommt

Wer mit 65 oder 75 umzieht, sucht keine Wohnung für fünf Jahre. Nach heutiger Sterbetafel hat eine 75-jährige Frau im Durchschnitt noch 13,58 Jahre vor sich, ein 75-jähriger Mann 11,56 Jahre, mit 65 sind es 21,75 bzw. 18,70 Jahre. Die Wohnung sollte deshalb auch dann passen, wenn das Gehen schwerer fällt. Vier Fragen helfen bei der Auswahl:

Lebenserwartung: Statistik Austria, geglättete Sterbetafel 2023 bis 2025, fernere Lebenserwartung, abgerufen am 03.11.2026. Durchschnittswerte, keine Aussage über den Einzelfall.

Das Haus verkaufen

Jede Rechnung beginnt beim Wert des Hauses. Bevor Sie eine Wohnung reservieren, sollten Sie wissen, was das Haus realistisch bringt. Ist der Preis zu hoch angesetzt, bleibt das Haus liegen, und der Umzug verschiebt sich. Eine erste Einschätzung gibt die Sofort-Bewertung.

Beim Verkauf macht die Provision den größten Unterschied, den Sie selbst steuern können. Mit dem Digitalen Makler von SELFIMMO begleitet Sie ein echter Makler digital bis zum Kaufvertrag, und das Inserat steht auf willhaben und weiteren Portalen. Sie zahlen keine Provision. Ihr Käufer zahlt 3 Prozent des Kaufpreises zzgl. 20 Prozent USt. Die Besichtigungen führen Sie selbst. Ein klassischer Makler verlangt vom Verkäufer bei den hier üblichen Kaufpreisen höchstens 3 Prozent zzgl. 20 Prozent USt (Immobilienmaklerverordnung), bei 450.000 Euro also bis zu 16.200 Euro.

Wenn Sie lieber im Haus bleiben und es trotzdem zu Geld machen wollen, vergleicht Haus verkaufen und wohnen bleiben die Wege von Wohnrecht bis Leibrente. Was ein Wohnrecht vom Preis abzieht, steht unter Haus mit Wohnrecht verkaufen.

Häufig gestellte Fragen zum Tausch von Haus und Wohnung

Fazit

Ein Haus gegen eine Wohnung zu tauschen, heißt in der Praxis: verkaufen und kaufen. Wer dabei auszieht, verkauft meist steuerfrei, und bei einem Haus um 450.000 Euro und einer Wohnung um 280.000 Euro bleiben im Beispiel rund 138.600 bis 154.300 Euro. Die Kaufnebenkosten der Wohnung liegen bei rund 5,6 bis 11,2 Prozent, eine Gebührenbefreiung gibt es seit Juli 2026 nur noch in Ausnahmefällen. Planen Sie den Auszug binnen eines Jahres nach dem Verkauf und halten Sie Ihre Wohnungssuche fest. Die Zahlen hier sind Näherungen; für Ihren Fall rechnen Notariat und Steuerberatung.

Rechtsstand: 3. November 2026. Orientierung, keine Steuerberatung. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.