Haus verkaufen und wohnen bleiben

Die vier Wege im Vergleich

Alle Zahlen rechnen mit demselben Beispiel: Eine 75-jährige Frau besitzt ein Haus im Wert von 350.000 Euro. Eine vergleichbare Wohnung würde ortsüblich 1.000 Euro im Monat kosten, also 12.000 Euro im Jahr. Diese Miete erspart ihr das Wohnrecht. Der Rechenzins beträgt 3 Prozent, die Lebenserwartung kommt aus der geglätteten Sterbetafel 2023-25 der Statistik Austria. Für diese Frau beträgt sie 13,58 Jahre.

Rechenwerte als Näherung nach heutiger Sterbetafel, auf 100 Euro gerundet, Renten auf den Euro, ohne Sicherheitsabschlag eines Käufers. Quelle: STATISTIK AUSTRIA, Geglättete Sterbetafel 2023-25 und Leibrententafel 2023/2025, Auszug, bearbeitet.

Der Unterschied zwischen 350.000 und rund 220.100 Euro ist der Wert des Wohnrechts, rund 129.900 Euro. So viel kostet es, im Haus zu bleiben. Wie hoch dieser Abschlag in anderem Alter ausfällt und wer solche Häuser kauft, zeigt der Beitrag Haus mit Wohnrecht verkaufen.

Der Rechenzins verschiebt alles, fragen Sie bei jedem Angebot danach. Wie stark, und was ein Mann, ein Ehepaar oder ein Verkauf ohne Wohnrecht ergäbe, zeigt das Rechenbeispiel im Überblick zur Leibrente. Mit Ihren eigenen Zahlen rechnet der Leibrentenrechner.

Neben diesen vier gibt es die Rückmiete: Sie verkaufen zum vollen Preis und mieten das Haus vom Käufer. Sie bekommen mehr Geld, zahlen aber jeden Monat Miete und wohnen nur so sicher, wie der Mietvertrag reicht. Eine Umkehrhypothek, also einen Kredit, der erst nach dem Tod aus dem Haus zurückgezahlt wird, haben wir bei österreichischen Banken nicht als Angebot gefunden (Stand November 2026); der VKI fand schon 2007 und 2011 nur Nischenangebote.

Was bei jedem Weg schiefgehen kann

Der Käufer zahlt nicht

Das größte Risiko der Leibrente. Wer gegen Leibrente verkauft, schließt einen Kaufvertrag, die Rente ist der Kaufpreis (OGH 5 Ob 508/95). Gerät der Käufer in Verzug, können Sie nach einer Nachfrist zurücktreten, aber nur, solange er noch nicht im Grundbuch steht (§ 918 ABGB, OGH RS0018292). Liegenschaften gelten erst mit der Einverleibung als übergeben, und danach ist der Rücktritt ausgeschlossen (OGH RS0018315). Es bleiben die Klage auf die ausstehenden Raten und die Exekution aus dem, was im Grundbuch für Sie eingetragen ist. Nach der Rechtsprechung gilt dieser Ausschluss, sofern im Vertrag kein Rücktrittsvorbehalt vereinbart ist (OGH 1 Ob 649/87). Ein solcher Vorbehalt gehört deshalb in den Vertrag. Wie weit er gegenüber einer Bank oder einem späteren Käufer wirkt, klären Sie mit Notariat oder Rechtsanwalt.

Bei der Einmalzahlung ist das Risiko kürzer, aber nicht null: Es betrifft die Zeit zwischen Vertrag und Zahlung. Lassen Sie sich vom Notariat erklären, wie der Kaufpreis gesichert ist, bevor der Käufer ins Grundbuch kommt.

Langes oder kurzes Leben

Eine Leibrente ist ein Glücksvertrag (§ 1269 ABGB). Wird die Frau im Beispiel älter als rund 85,8 Jahre, hat der Käufer in Summe mehr gezahlt als die Einmalzahlung, die sie stattdessen bekommen könnte, ohne Zinsen und Wertsicherung gerechnet. Stirbt sie früher, endet die Rente, und die Erben bekommen nichts mehr (§ 1285 ABGB). Umstoßen können die Kinder den Vertrag nicht (§ 1286 ABGB).

Wegen eines zu niedrigen Preises lässt sich ein Leibrentenvertrag grundsätzlich nicht anfechten (§ 1268 ABGB). Das gilt aber nur für die Dauer. Ist schon die Höhe der Rente unangemessen, oder bekommt die Verkäuferin selbst bei längster möglicher Lebensdauer weniger als die Hälfte, greift der Schutz nicht. Außerdem lässt sich auch ein Leibrentenvertrag wegen Wuchers oder Sittenwidrigkeit anfechten, wenn deren Voraussetzungen vorliegen (OGH RS0018825).

Instandhaltung und Betriebskosten

Regelt der Vertrag nichts, kommt es darauf an, wie das Recht gestaltet ist. Bei einem Wohnungsgebrauchsrecht für Ihren eigenen Bedarf trägt der Eigentümer alle Lasten und erhält das Haus in gutem Stand (§ 508 ABGB über § 521). Nach dem OGH zahlt er auch die Betriebskosten und öffentlichen Abgaben, nicht aber Heizung, Energie und Reinigung (RS0011777). Überlässt der Vertrag Ihnen das ganze Haus ohne Beschränkung auf Ihren Bedarf, kann es ein Fruchtgenuss sein; dann tragen Sie Lasten und Erhaltung selbst (§ 521 Satz 3, §§ 512, 513 ABGB, OGH RS0011588). Er muss den Zustand erhalten, nicht verbessern, und die Pflicht steht unter dem Vorbehalt der Zumutbarkeit.

Viele Verträge regeln es anders, denn das Gesetz lässt Abweichungen zu (§ 504 ABGB). Laut einem Zeitungsbericht von 2022 tragen bei einem österreichischen Anbieter von Verkäufen mit Wohnrecht die früheren Eigentümer Betriebskosten und Erhaltung. Beim Teilverkauf behält der Verkäufer laut den Anbietern einen Fruchtgenuss, und der Fruchtnießer trägt die Lasten von Gesetzes wegen selbst (§§ 512, 513 ABGB). Lesen Sie diese Klausel vor allem anderen. Wie sich Wohnrecht und Fruchtgenuss unterscheiden, erklärt der Beitrag Wohnrecht und Fruchtgenuss.

Umzug ins Pflegeheim

Ein Wohnrecht ist an Sie gebunden. Ist es als Wohnungsgebrauchsrecht gestaltet, dürfen Sie es nicht übertragen und die Räume nicht vermieten (§§ 504, 507 ABGB). Müssen Sie später ins Pflegeheim, bringt das Wohnrecht dann kein Geld. Wer das bedenken will, regelt im Vertrag, was in diesem Fall gilt.

Teilverkauf heißt Miteigentum

Beim Teilverkauf gehört Ihnen das Haus nur noch zum Teil. Jeder Miteigentümer kann in der Regel die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen, notfalls durch gerichtliche Versteigerung des ganzen Hauses (§§ 830, 843 ABGB). Ein vertraglicher Verzicht darauf kann nicht für immer gelten (§ 832 ABGB), bindet aber für die vereinbarte Dauer. Ihre Erben bindet er nur, wenn sie selbst zugestimmt haben (§ 831 ABGB). Dazu kommt das monatliche Entgelt, das über die Jahre einen großen Teil der Auszahlung aufzehren kann. Was das kostet, rechnet der Beitrag Teilverkauf Haus in Österreich.

Verkauf und Umzug

Hier ist das Risiko am kleinsten und am besten planbar: eine passende Wohnung finden und die Kosten dafür tragen. Ein Rentenschuldner, ein Rang im Grundbuch oder eine Kostenklausel spielen keine Rolle mehr. Was nach Nebenkosten bleibt, zeigt der Beitrag Haus gegen Wohnung tauschen.

Absicherung über Reallast und Rang im Grundbuch

Was im Grundbuch steht, bindet jeden späteren Eigentümer. Wer ein Haus kauft, übernimmt die eingetragenen Lasten (§ 443 ABGB). Darauf baut jede Absicherung auf.

Wenn das Haus versteigert wird

Hier zeigt sich, was der Rang wert ist. Wohnrecht und Reallast, die vor dem Pfandrecht stehen, aus dem versteigert wird, muss der Ersteher übernehmen, ohne dass sie vom Meistbot abgezogen werden (§ 200 EO, bis Juni 2021 § 150 EO). Stehen sie dahinter, erlöschen sie, soweit das Meistbot sie nicht deckt, und an ihre Stelle tritt ein Anspruch auf Geld, der nur bezahlt wird, soweit der Erlös in ihrem Rang reicht (§ 227 EO). Ein Wiederkaufsrecht, das nicht rechtzeitig ausgeübt wurde, wird ohne Entschädigung gelöscht (§ 200 Abs 2 EO).

Der VKI riet schon 2007, auf einer Absicherung durch Pfandrecht und Bankgarantie zu bestehen, die Rente wertzusichern und über ein Notariat abzuwickeln. Ein Fall aus der Rechtsprechung zeigt das volle Paket: Veräußerungsverbot, Pfandrecht für die Leibrente, Reallast des Ausgedinges und lebenslanges Wohnrecht, alles eingetragen (OGH RS0010744).

Den Vertrag und die Eintragung gestaltet ein Notariat oder eine Rechtsanwaltskanzlei; für die Einverleibung sind beglaubigte Unterschriften nötig (§ 31 GBG). Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

Steuer, wenn Sie wohnen bleiben

Der Verkauf des eigenen Hauses ist steuerfrei, wenn es lange genug Ihr Hauptwohnsitz war und Sie diesen aufgeben, grundsätzlich spätestens ein Jahr nach dem Verkauf (§ 30 Abs 2 Z 1 EStG, EStR Rz 6643). Wer verkauft und mit Hauptwohnsitz bleibt, erfüllt das nicht. Den Fall „Verkauf an Fremde mit lebenslangem Wohnrecht“ hat noch kein Gericht entschieden, und die Richtlinien nennen ihn nicht eigens; aus Gesetz, Richtlinie und Rechtsprechung zur Aufgabe des Hauptwohnsitzes folgt aber, dass die Befreiung beim Verkauf mit Wohnrecht, bei der Leibrente mit Weiterwohnen, beim Teilverkauf und bei dauerhafter Rückmiete in aller Regel verloren geht. Zwei Entscheidungen zum Weiterwohnen zeigen die Linie:

• → Teil verkauft, weiter gewohnt: Ein Eigentümer verkaufte einen Anteil seines Hauses an seine Lebensgefährtin und wohnte weiter darin. Keine Befreiung, schon wegen des weiterbestehenden Hauptwohnsitzes (BFG 30.07.2014, RV/5101120/2014).
• → Rückmiete mit Auszugsabsicht: Eine Verkäuferin mietete ihre Wohnung zurück und zog rund 17 Monate später aus. Befreit, weil sie nachweislich schon vor dem Vertrag eine neue Wohnung suchte (BFG 01.03.2021, RV/6100391/2020). Auf Dauer bleiben trägt diese Entscheidung gerade nicht.

Behalten Sie das Haus nur als Nebenwohnsitz, etwa weil Sie innerhalb der Frist ins betreute Wohnen ziehen und dort Ihren Hauptwohnsitz eindeutig dokumentieren, schadet das der Befreiung nicht (EStR Rz 6643).

Zwei Punkte sollten Sie kennen. Ein zurückbehaltenes Wohnrecht ist keine Gegenleistung, besteuert wird nur der Preis für das belastete Haus (EStR Rz 6624). Und bei einer Leibrente gilt nicht der Sondersatz von 30 Prozent: Die Zahlungen laufen in den Einkommensteuertarif, zusammen mit der Pension, und können dort auch höher als mit 30 Prozent besteuert werden. Dafür beginnt die Steuer erst, wenn die Zahlungen die Anschaffungskosten übersteigen, bei Altvermögen 86 Prozent des Rentenbarwerts (§ 30a Abs 4 EStG, EStR Rz 7055, 7055a). Der Notar zieht dabei nichts ab, Sie erklären die Einkünfte jedes Jahr selbst.

Mit Ihren Zahlen rechnen: Immobilienertragsteuer mit und ohne Befreiung berechnen →

Erfahrungen in Österreich

Wer nach „Haus verkaufen und wohnen bleiben Erfahrungen“ sucht, findet vor allem deutsche Foren und deutsche Anbieter. Für Österreich gibt es keine veröffentlichten Erfahrungsberichte und keine Statistik. Weder Statistik Austria noch Notariat oder Grundbuch veröffentlichen, wie viele Verträge mit Wohnrecht oder Leibrente geschlossen werden. Eine eigene Warnung von Arbeiterkammer, VKI oder Finanzmarktaufsicht haben wir nicht gefunden (Stand 03.11.2026). Vom VKI gibt es nur zwei ältere Ratgeber aus 2007 und 2011.

Was die Rechtsprechung zeigt

Was in solchen Verträgen schiefgeht, steht in Gerichtsentscheidungen. Sie sind keine Erfahrungsberichte, aber echte Fälle:

• → Rente bleibt aus: In einem Leibrentenfall hielt der OGH fest, dass der Verkäufer bei Verzug vor der Eintragung des Käufers zurücktreten kann, danach aber nicht mehr, weil eine Liegenschaft erst mit der Einverleibung als übergeben gilt (5 Ob 508/95). Anders nur mit einem Rücktrittsvorbehalt im Vertrag (1 Ob 649/87).
• → Brand im Haus: Nach einem Brand muss der Eigentümer die Räume, an denen das Wohnrecht besteht, in der Regel wieder aufbauen, auch wenn die Berechtigte in einer Pflegeanstalt lebt und die Räume nur für ihre Möbel braucht (OGH RS0011777).
• → Schlaganfall vor Vertragsschluss: Ob der Vertrag noch ein Glücksvertrag war, prüfte der OGH an der konkreten Lebenserwartung des kranken Rentenberechtigten, nicht an der Tafel (RS0018825).

Wer in Österreich solche Verkäufe anbietet

Verkäufe mit Wohnrecht gegen Einmalzahlung vermitteln laut eigenen Angaben einige Unternehmen, einen Teilverkauf bietet nach unserer Suche derzeit nur ein Anbieter an, und eine Gesellschaft, die wie in Deutschland Häuser gegen Leibrente in großer Zahl ankauft, haben wir nicht gefunden. Wer die Anbieter sind, steht in den Beiträgen Haus mit Wohnrecht verkaufen und Teilverkauf Haus in Österreich; wir bewerten sie nicht.

Die bekannten Warnungen zum Teilverkauf stammen aus Deutschland und betreffen den deutschen Markt; der Beitrag zum Teilverkauf fasst sie zusammen. Übertragbar ist der Kern: Lesen Sie Entgelt, Kostenregel und Rückkaufrecht genau, bevor Sie unterschreiben.

Häufig gestellte Fragen

Fazit

Haus verkaufen und wohnen bleiben geht in Österreich, kostet aber den Wert des Wohnrechts und in aller Regel die Steuerbefreiung. Die Einmalzahlung ist der einfachere Weg, die Leibrente der riskantere, weil Sie über Jahre auf einen einzelnen Käufer angewiesen sind und nach seiner Eintragung ohne Rücktrittsvorbehalt nicht mehr zurücktreten können. Ihre Rechte gehören ins Grundbuch, im Rang vor jede Bank. Wer ohnehin bald umziehen will, bekommt mit Verkauf und Umzug den vollen Marktwert.

Wie viel Rente Ihr Haus bringen könnte, zeigt der Leibrentenrechner mit Ihren Zahlen.

Rechtsstand: 3. November 2026. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.