Leibrente und Wohnrecht: Haus verrenten in Österreich

Was ist eine Leibrente?

Die Regel im ABGB gilt seit 1812 unverändert: Jemand verspricht gegen Geld oder gegen eine „für Geld geschätzte Sache“ eine jährliche Leistung auf die Lebensdauer einer bestimmten Person (§ 1284 ABGB). Die Sache kann ein Haus sein. Die Rente ist im Zweifel vierteljährlich im Voraus zu zahlen und endet mit dem Tod der Person, auf deren Leben sie vereinbart ist (§ 1285 ABGB). Der Vertrag kann auch eine monatliche Zahlung vorsehen, unsere Beispiele rechnen monatlich. Maßstab ist beim Hausverkauf das Leben der Verkäuferin oder des Verkäufers.

Wer sein Haus gegen Leibrente verkauft, schließt zwei Verträge in einem: einen Kaufvertrag und einen Leibrentenvertrag. Die Rente ist der Kaufpreis, so der OGH (5 Ob 508/95). Damit gelten für den Kauf die üblichen Regeln, für die Dauer der Zahlungen aber eigene.

Ein Glücksvertrag mit Grenzen

Das Gesetz zählt die Leibrente zu den Glücksverträgen, wie Wette und Los (§ 1269 ABGB). Niemand weiß beim Abschluss, wie lange gezahlt wird. Lebt die Verkäuferin lange, zahlt der Käufer mehr, als das Haus wert war. Stirbt sie früh, bekommt er es günstig. Deshalb lässt sich ein Leibrentenvertrag grundsätzlich nicht anfechten, weil eine Seite weniger als die Hälfte des Werts erhalten hat (§ 1268 ABGB).

Der OGH zieht aber Grenzen. Ein Glücksgeschäft ist nur die Dauer der Rente, nicht ihre Höhe. Steht schon bei Abschluss fest, dass die Verkäuferin selbst bei der längsten möglichen Lebensdauer weniger als die Hälfte bekommt, liegt gar kein Glücksvertrag vor. Und wegen Wuchers oder Sittenwidrigkeit lässt sich auch ein Leibrentenvertrag anfechten (OGH RS0018825). Für diese Grenze zählt bei einer schwer kranken Verkäuferin, etwa nach einem Schlaganfall, ihre konkrete Lebenserwartung, nicht die der Tafel.

Wohnrecht und Leibrente gehören meist zusammen

Wer verrentet, will in aller Regel im Haus bleiben. Dafür behält die Verkäuferin ein Wohnrecht, rechtlich eine Dienstbarkeit der Wohnung (§ 521 ABGB). Als Recht, das auch jeden späteren Eigentümer bindet, entsteht es erst mit der Eintragung im Grundbuch (§ 481 ABGB). Es endet mit dem Tod (§ 529 ABGB). Was ein Wohnrecht erlaubt und wie es sich vom Fruchtgenuss unterscheidet, erklärt der Beitrag Wohnrecht und Fruchtgenuss.

Wie verbreitet ist die Leibrente in Österreich?

Das weiß niemand genau. Weder Statistik Austria noch Notariat oder Grundbuch veröffentlichen die Zahl der Leibrentenverträge. Einen Anbieter, der wie in Deutschland Häuser gegen Leibrente in großer Zahl ankauft, haben wir in Österreich nicht gefunden (Stand November 2026). Was es gibt, sind Käufer, die ein Haus mit Wohnrecht gegen Einmalzahlung erwerben, und einen Anbieter für den Teilverkauf. Eine Umkehrhypothek, also einen Kredit auf das Haus, der erst nach dem Tod zurückgezahlt wird, haben wir bei österreichischen Banken nicht als Angebot gefunden (Stand November 2026); der VKI fand schon 2007 und 2011 nur Nischenangebote. Wer verrenten will, verhandelt also meist mit einem einzelnen Käufer.

So rechnet sich das Beispiel

Die Rechnung hat zwei Schritte. Zuerst wird das Wohnrecht bewertet: die ortsübliche Jahresmiete, im Beispiel 12.000 Euro, mal einem Barwertfaktor. Der Faktor sagt, wie viele Jahresmieten ein lebenslanges Recht heute wert ist, wenn man die Wahrscheinlichkeit jedes künftigen Lebensjahres und einen Zins berücksichtigt. Grundlage ist die geglättete Sterbetafel 2023-25 der Statistik Austria, auf der auch deren Leibrententafel beruht. Die steuerliche Tafel ist eine andere (siehe unten). Im zweiten Schritt wird der Rest des Hauswerts mit demselben Faktor in eine Monatsrente umgerechnet.

Welcher Zins?

Der Zins entscheidet viel und wird gern verschwiegen. Ein höherer Zins macht das Wohnrecht billiger und die Rente höher. Wer eine auffallend hohe Rente verspricht, kann einfach einen hohen Zins ansetzen. Wir rechnen mit 3 Prozent und mit einer wertgesicherten Rente, die mit der Inflation steigt. Deshalb passt ein Liegenschaftszins ohne Inflationsanteil, kein Kreditzins: Der Hauptverband der Gerichtssachverständigen empfiehlt für Wohnliegenschaften 2,5 bis 4,5 Prozent in guter und 1,5 bis 3,5 Prozent in sehr guter Lage (Heft 2/2025). Fragen Sie bei jedem Angebot nach dem Zins.

Ortsübliche Miete 1.000 Euro im Monat. Rechenwerte als Näherung nach heutiger Sterbetafel, auf 100 Euro gerundet, Renten auf den Euro, ohne Sicherheitsabschlag eines Käufers und ohne Abschlag für erschwerte Verwertbarkeit. Quelle: STATISTIK AUSTRIA, Geglättete Sterbetafel 2023-25 und Leibrententafel 2023/2025 (Stand 14.09.2026), Auszug, bearbeitet.

Was die Zahlen sagen und was nicht

Wählt die Verkäuferin eine Mischung, sinkt die Rente entsprechend: Mit 50.000 Euro sofort bleiben 1.309 Euro im Monat. Zieht sie aus und verrentet das ganze Haus ohne Wohnrecht, wären es 2.694 Euro im Monat. Für einen 75-jährigen Mann mit demselben Haus ist das Wohnrecht weniger wert, rund 113.100 Euro, und die Rente höher, 2.094 Euro, weil Männer nach der Tafel kürzer leben. Ein Ehepaar, er 78 und sie 75, bei dem Wohnrecht und Rente bis zum Tod des länger Lebenden laufen, kommt auf ein Wohnrecht von rund 146.100 Euro und 1.395 Euro Rente im Monat. Wie sich die Wege mit diesen Zahlen unterscheiden und welche Risiken bei jedem bleiben, vertieft der Beitrag Haus verkaufen und wohnen bleiben.

Die Sterbetafel beschreibt, wie viele Menschen eines Alters in den Jahren 2023 bis 2025 gestorben sind. Sie sagt nicht, wie lange ein einzelner Mensch lebt. Lebt die Frau im Beispiel genau so lange, wie die Tafel im Mittel erwartet, bekommt sie in Summe rund 276.200 Euro, ohne die Erhöhungen aus der Wertsicherung. Erst wenn sie älter als rund 85,8 Jahre wird, hat der Käufer in Summe mehr gezahlt als die rund 220.100 Euro, die sie einmal bekommen könnte, ohne Zinsen und Wertsicherung gerechnet.

Ein Käufer rechnet vorsichtiger, weil er das Risiko eines langen Lebens trägt. Rechnen Sie deshalb damit, dass ein Angebot unter dem fairen Wert liegt, und lassen Sie sich die Rechnung zeigen.

Das Steuerrecht rechnet anders. Für die Grunderwerbsteuer gilt § 16 Bewertungsgesetz mit 5,5 Prozent Zins und der Erlebenswahrscheinlichkeiten-Verordnung 2009, die mit deutlich längerem Leben rechnet als die Bevölkerungstafel. Im Beispiel setzt das Finanzamt Rente und Wohnrecht zusammen mit rund 359.900 Euro als Gegenleistung für das Haus an, mehr als der Hauswert. Der Käufer zahlt 3,5 Prozent davon, rund 12.600 Euro Grunderwerbsteuer. Stirbt die Verkäuferin früh und wurde weniger als die Hälfte des steuerlichen Rentenwerts gezahlt, kann er die Steuer auf Antrag berichtigen lassen, höchstens bis zum Grundstückswert als Untergrenze (§ 16 Abs 3 BewG, § 4 Abs 1 GrEStG). Die Eintragungsgebühr von 1,1 Prozent berechnet sich bei vorbehaltenem Wohnrecht dagegen vom vollen Wert des Hauses, im Beispiel 3.850 Euro (§ 26 Abs 1 GGG, VwGH Ra 2020/16/0086). Ohne Wohnrecht ist bei einer Rente der Kapitalwert die Grundlage (§ 26 Abs 3 Z 2 GGG).

Vier Wege, im Haus zu bleiben oder es zu Geld zu machen

Die Leibrente ist nur einer von vier Wegen, das Haus im Alter zu Geld zu machen. Drei davon lassen Sie im Haus wohnen, einer nicht. Die Tabelle rechnet mit demselben Beispiel: Frau 75, Haus 350.000 Euro, Zins 3 Prozent.

Verkauf mit Wohnrecht

Sie verkaufen das Haus, behalten ein lebenslanges, im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht und bekommen den Kaufpreis auf einmal. Der Preis liegt um den Wert des Wohnrechts unter dem Marktwert. Ein Wohnrecht, das vor dem Kredit des Käufers im Grundbuch steht, muss jeder spätere Eigentümer übernehmen, auch ein Ersteher in der Versteigerung (§ 443 ABGB, § 200 EO). Wie der Abschlag entsteht und wer solche Häuser kauft, zeigt der Beitrag Haus mit Wohnrecht verkaufen.

Leibrente

Statt des Kaufpreises auf einmal bekommen Sie eine Rente, oft kombiniert mit einer Anzahlung. Das passt, wenn das laufende Einkommen fehlt, nicht ein großer Betrag. Der Preis dafür ist das Risiko: Der Käufer muss über viele Jahre zahlen können, und ist er erst im Grundbuch eingetragen, können Sie bei Zahlungsverzug nicht mehr einfach zurücktreten.

Teilverkauf

Sie verkaufen einen Teil des Hauses, meist höchstens die Hälfte, an eine Firma, behalten ein Nutzungsrecht am Ganzen und zahlen für den verkauften Teil ein monatliches Entgelt. In Österreich haben wir im November 2026 nur einen aktiven Anbieter gefunden, und einen veröffentlichten Satz für das Entgelt gibt es derzeit nicht. Welche Anbieter es gibt und was das Entgelt über zehn Jahre kostet, rechnet der Beitrag Teilverkauf Haus in Österreich.

Verkauf und Umzug

Der einfachste Weg: Sie verkaufen zum vollen Marktwert und ziehen in eine kleinere Wohnung oder ins betreute Wohnen. Kein Abschlag für ein Wohnrecht, kein Risiko mit einem Rentenschuldner, und haben Sie das Haus lange genug als Hauptwohnsitz genutzt und geben ihn auf, ist der Gewinn steuerfrei, für Haus und Grund bis 1.000 m² (EStR Rz 6634). Was nach Kaufnebenkosten für eine neue Wohnung bleibt, zeigt der Beitrag Haus gegen Wohnung tauschen.

Steuer beim Verrenten

Viele Eigentümer rechnen so: Das Haus ist seit Jahrzehnten mein Hauptwohnsitz, also ist der Verkauf steuerfrei. Beim Verrenten stimmt das in aller Regel nicht. Die Hauptwohnsitzbefreiung verlangt, dass der Hauptwohnsitz „aufgegeben wird“ (§ 30 Abs 2 Z 1 EStG), grundsätzlich spätestens ein Jahr nach dem Verkauf (EStR Rz 6643). Den Fall „Verkauf an Fremde mit lebenslangem Wohnrecht“ hat noch kein Gericht entschieden, und die Richtlinien nennen ihn nicht eigens; aus Gesetz, Richtlinie und Rechtsprechung zur Aufgabe des Hauptwohnsitzes folgt aber: Wer nach dem Verkauf mit Wohnrecht, mit Leibrente, nach einem Teilverkauf oder dauerhaft zur Miete mit Hauptwohnsitz im Haus bleibt, verliert die Befreiung in aller Regel. Die Begründung und die Ausnahmen, etwa für einen Nebenwohnsitz, stehen im Beitrag Leibrente und Steuer.

Bei der Leibrente gilt kein 30-Prozent-Satz

Wird der Kaufpreis als Rente gezahlt, gilt der Sondersatz von 30 Prozent nicht (§ 30a Abs 4 EStG). Die Zahlungen laufen in den normalen Einkommensteuertarif, zusammen mit der Pension, und können dort auch höher als mit 30 Prozent besteuert werden. Der Notar berechnet keine Immobilienertragsteuer (§ 30c Abs 4 EStG), Sie erklären die Einkünfte jedes Jahr selbst (EStR Rz 6657). Dafür beginnt die Steuer spät: erst, wenn die Summe der Zahlungen die Anschaffungskosten übersteigt (Rz 7055). Bei Altvermögen, also einem Haus, das vor dem 31. März 2002 erworben wurde (bei einem geerbten oder geschenkten Haus zählt der Erwerb durch die Vorgänger, § 30 Abs 1 EStG), sind die Zahlungen ab 86 Prozent des Rentenbarwerts steuerpflichtig (Rz 7055a, 6668). Für Verkäufe ab 2027 senkt das Gesetz die pauschalen Anschaffungskosten von 86 auf 80 Prozent (§ 30 Abs 4 und § 124b Z 498 EStG). Wie die Richtlinie das für Renten umsetzt, steht noch aus.

Wie das Wohnrecht bei den Abgaben zählt

Das Wohnrecht zählt bei den drei Abgaben eines Verkaufs verschieden. Für Ihre Immobilienertragsteuer ist das Wohnrecht, das Sie sich vorbehalten, keine Gegenleistung, besteuert wird nur der Preis für das belastete Haus (EStR Rz 6624). Bei der Grunderwerbsteuer des Käufers zählt es zur Gegenleistung (§ 5 Abs 1 Z 1 GrEStG), und die Eintragungsgebühr berechnet sich vom vollen Wert des Hauses. Die Beträge im Beispiel zeigt der Beitrag Haus mit Wohnrecht verkaufen.

Die Kosten des Käufers sind nicht Ihre, sie drücken aber, was er zu zahlen bereit ist. Wer dagegen auszieht, kann die Befreiung nutzen. Ob dann auch die Rentenzahlungen einer Leibrente befreit sind, sagt keine Randziffer ausdrücklich; klären Sie das mit Ihrer Steuerberatung.

Wie sich Verkäufer absichern

Wer verrentet, gibt das Eigentum aus der Hand und vertraut auf künftige Zahlungen. Das Grundbuch ist dabei die wichtigste Sicherung. Das Wohnrecht wird eingetragen und genau beschrieben, denn nur eingetragen bindet es jeden späteren Eigentümer (§§ 443, 481 ABGB, § 12 GBG). Die Rente gehört als Reallast ins Grundbuch, nur so ist auch die Wertsicherung gesichert (OGH RS0060366, RS0012176). Beides sollte im Rang vor dem Pfandrecht der Bank des Käufers stehen; dahinter treten Ihre Rechte nur mit Ihrer Zustimmung (§§ 29, 30 GBG), und in einer Zwangsversteigerung bleibt dann oft nur ein Anspruch auf Geld (§§ 200, 227 EO).

In den Vertrag gehört außerdem, wer Erhaltung und Betriebskosten trägt. Bei einem Wohnungsgebrauchsrecht für Ihren eigenen Bedarf ist es ohne Vereinbarung der Eigentümer, Sie zahlen Heizung, Energie und Reinigung (§ 508 ABGB, OGH RS0011777). Überlässt der Vertrag Ihnen das ganze Haus ohne Beschränkung, kann es ein Fruchtgenuss sein, dann tragen Sie Lasten und Erhaltung (§ 521 ABGB, OGH RS0011588).

Eine Grenze müssen Sie kennen: Sobald der Käufer als Eigentümer im Grundbuch steht, können Sie bei ausbleibender Rente nicht mehr nach § 918 ABGB vom Vertrag zurücktreten, wenn der Vertrag keinen Rücktrittsvorbehalt enthält. Liegenschaften gelten erst mit der Einverleibung als übergeben, danach bleiben nur die Klage auf die Rente und die Exekution aus Reallast oder Pfandrecht (OGH RS0018315, 5 Ob 508/95). Was bei jedem Weg schiefgehen kann und wie Rang, Reallast und Vorkaufsrecht Sie schützen, vertieft der Beitrag Haus verkaufen und wohnen bleiben.

Den Vertrag und die Eintragung gestaltet ein Notariat oder eine Rechtsanwaltskanzlei. Für die Eintragung braucht es ohnehin beglaubigte Unterschriften (§ 31 GBG). Dieser Beitrag ersetzt diese Beratung nicht.

Was ist in Österreich anders als in Deutschland?

Wer nach Leibrente oder Immobilienverrentung sucht, findet vor allem deutsche Ratgeber und deutsche Anbieter. Grundidee und Mathematik sind gleich, Recht und Markt nicht:

Der wichtigste Unterschied steht nicht in der Tabelle: die Steuer. Deutsche Steuertipps zur Leibrente gelten in Österreich nicht. Hier entscheiden § 30 EStG und die Hauptwohnsitzbefreiung, und die setzt voraus, dass Sie ausziehen. Auch Warnungen deutscher Verbraucherschützer zum Teilverkauf beziehen sich auf den deutschen Markt. Eine eigene Warnung von Arbeiterkammer, VKI oder FMA haben wir für Österreich nicht gefunden.

Unser Rat

Leibrente berechnen mit dem Rechner

Der kostenlose Leibrentenrechner ist mit dem Beispiel oben vorbelegt und rechnet es mit Ihren Zahlen. Sie geben den Wert des Hauses ein, Alter und Geschlecht, ob Sie ein Wohnrecht behalten, die ortsübliche Miete und eine gewünschte Einmalzahlung. Für Ehepaare und Lebensgefährten rechnet er auch mit zwei Personen, Wohnrecht und Rente laufen dann bis zum Tod des länger Lebenden.

Er zeigt den Wert des Wohnrechts, was als Einmalzahlung oder wertgesicherte Monatsrente bleibt, dieselbe Rechnung mit 2 und 4 Prozent Zins, Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr des Käufers und Hinweise zu Ihrer Steuer. Grundlage ist die geglättete Sterbetafel 2023-25 der Statistik Austria.

Häufig gestellte Fragen zur Leibrente

Fazit

Ein Haus verrenten heißt in Österreich meist: verkaufen, ein Wohnrecht behalten und den Rest als Einmalzahlung oder Leibrente bekommen. Das Wohnrecht kostet je nach Alter einen großen Teil des Werts, die Rente hängt am Zins und an einem Leben, dessen Länge niemand kennt. Leibrenten sind hier selten, Verrentungsgesellschaften wie in Deutschland haben wir nicht gefunden, und wer im Haus bleibt, zahlt in aller Regel Immobilienertragsteuer. Grundlage jeder Rechnung ist der Marktwert des Hauses.

Rechtsstand: 3. November 2026. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.