Haus mit Wohnrecht verkaufen

So funktioniert der Hausverkauf mit Wohnrecht

Beim Hausverkauf mit Wohnrecht übertragen Sie das Eigentum und behalten sich das Recht vor, weiter im Haus zu wohnen, meist bis zum Lebensende. Rechtlich ist das eine Dienstbarkeit der Wohnung (§ 521 ABGB). Der Käufer darf die Räume erst nutzen, wenn das Wohnrecht endet: mit Ihrem Tod (§ 529 ABGB) oder, wenn befristet, mit Ablauf der Frist (§ 527 ABGB).

Der Kaufpreis kommt meist auf einmal. Wird er als monatliche Zahlung auf Lebenszeit vereinbart, ist das eine Leibrente, siehe den Überblick Leibrente und Wohnrecht. Innerhalb der Familie wird ein Haus meist übergeben, siehe Haus überschreiben zu Lebzeiten.

Beim Verkauf an Fremde zählen drei Fragen: Was ist das Haus ohne Wohnrecht wert, was ist das Wohnrecht wert, und wie ist es im Grundbuch abgesichert? Die erste beantwortet eine Immobilienbewertung, die anderen folgen hier.

Wie viel zieht das Wohnrecht vom Preis ab?

Dem Käufer entgeht die Miete, die er einnehmen könnte, solange Sie im Haus wohnen. Sachverständige bewerten ein Wohnrecht deshalb versicherungsmathematisch, mit drei Bausteinen:

Lebenserwartung und Zins ergeben zusammen einen Faktor. Für eine 75-jährige Frau und monatliche Nutzung beträgt er bei 3 Prozent 10,825. Beispiel: 1.000 Euro Monatsmiete sind 12.000 Euro im Jahr, mal 10,825 ergibt rund 129.900 Euro. So viel ist das Wohnrecht rechnerisch wert, und um ungefähr diesen Betrag liegt ein fairer Kaufpreis unter dem Hauswert von 350.000 Euro. Als Kaufpreis bleiben rund 220.100 Euro, verhandelt wird im Einzelfall.

Frau, 75 Jahre, Haus 350.000 €, Miete 1.000 € im Monat. Eigene Rechnung mit dem Rechenkern unseres Leibrentenrechners nach der Leibrententafel 2023/2025 (STATISTIK AUSTRIA, Auszug, bearbeitet). Näherung, kein Angebot.

Der Zins ist kein Detail: Ein Prozentpunkt verschiebt den Abschlag hier um 8.700 bis 9.800 Euro. Fragen Sie jeden Interessenten, mit welcher Miete, welcher Tafel und welchem Zins er rechnet. Ein niedriger Zins drückt Ihren Kaufpreis, ein hoher hebt ihn.

Mit Ihren eigenen Zahlen, auch für ein Ehepaar, rechnet der Leibrentenrechner.

Abschlag nach Alter für Frau und Mann

Wie stark das Wohnrecht den Preis drückt, hängt vor allem vom Alter ab. Die Tabelle zeigt dasselbe Haus um 350.000 Euro mit 1.000 Euro ortsüblicher Monatsmiete und 3 Prozent Rechenzins, für eine Person mit lebenslangem Wohnrecht.

Lebenserwartung = fernere Lebenserwartung in Jahren nach heutiger Sterbetafel. Prozent = Anteil am Hauswert. Annahmen: Haus 350.000 €, Miete 1.000 € im Monat, Rechenzins 3 Prozent, monatliche Nutzung, auf 100 € gerundet. Eigene Rechnung mit dem Rechenkern unseres Leibrentenrechners. Quelle: STATISTIK AUSTRIA, Geglättete Sterbetafel 2023-25 und Leibrententafel 2023/2025 (Stand 14.09.2026), Auszug, bearbeitet.

Mit 65 ist das Wohnrecht rund die Hälfte des Hauses wert, mit 85 bleiben schon rund 80 Prozent des Hauswerts als Kaufpreis. Weil Frauen im Schnitt länger leben, ist ihr Wohnrecht in jedem Alter mehr wert als das eines gleich alten Mannes.

Für Steuern gilt eine andere Rechnung, mit 5,5 Prozent Zins und einer amtlichen Tafel (§§ 15, 16 BewG, Erlebenswahrscheinlichkeiten-Verordnung 2009). Für die Frau mit 75 ergibt sie rund 133.600 Euro. Für den Kaufpreis zählt der wirtschaftliche Wert, für die Grunderwerbsteuer der steuerliche.

Eintragung im Grundbuch und Rang

Als dingliches Recht, das auch spätere Eigentümer bindet, entsteht Ihr Wohnrecht erst mit der Eintragung im Grundbuch (§ 481 ABGB). Dann übernimmt jeder spätere Käufer das Haus samt dem Recht (§ 443 ABGB). Ein bloß vereinbartes Wohnrecht bindet nur den Käufer selbst.

• → Genau beschreiben. Inhalt, Umfang und räumliche Grenzen müssen möglichst bestimmt angegeben werden (§ 12 GBG): welche Räume, ob Garten, Keller und Garage dazugehören, ob eine Pflegekraft einziehen darf.
• → Beglaubigte Unterschriften. Eingetragen wird nur mit gerichtlich oder notariell beglaubigten Unterschriften (§ 31 GBG). Den Vertrag errichtet deshalb ein Notariat oder eine Rechtsanwaltskanzlei.
• → Rang sichern. Der Rang richtet sich danach, wann der Antrag beim Grundbuchsgericht einlangt (§ 29 GBG). Das Wohnrecht sollte mit dem Eigentum des Käufers eingetragen werden, vor jedem Pfandrecht seiner Bank.

Am Rang entscheidet sich Ihre Sicherheit. Wird das Haus versteigert, weil der Käufer seinen Kredit nicht zahlt, muss der Ersteher Dienstbarkeiten übernehmen, die vor dem Pfandrecht der Bank stehen (§ 200 EO). Steht Ihr Wohnrecht dahinter und reicht der Erlös nicht, wird es aufgehoben, an seine Stelle tritt ein Anspruch auf Geld (§ 227 EO), soweit der Erlös reicht.

Ein Veräußerungs- und Belastungsverbot hilft bei einem fremden Käufer wenig: Gegen Dritte wirkt es nur zwischen nahen Angehörigen wie Ehegatten, Eltern und Kindern (§ 364c ABGB). Eintragen lässt sich dagegen ein Vorkaufsrecht (§ 1073 ABGB).

Wer kauft ein Haus mit Wohnrecht?

Wer ein Haus zum Selbstbewohnen sucht, fällt als Käufer weg. Übrig bleiben Käufer, die das Haus erst in einigen Jahren nutzen wollen und bis dahin warten können:

• → Private Anleger, die Kapital langfristig in eine Immobilie stecken wollen und keine laufenden Erträge brauchen.
• → Angehörige oder Nachbarn, die das Haus später selbst nutzen oder ihr Grundstück erweitern wollen.
• → Spezialisierte Ankäufer. In Österreich werben etwa die AURUM Wohnrecht GmbH (Wien) mit dem Vollkauf mit lebenslangem, im Grundbuch gesichertem Wohnrecht und Einmalzahlung sowie Team Rauscher mit Deaurea mit dem Verkauf mit Wohnrecht. Beides sind Anbieterangaben. Wie AURUM den Wert des Wohnrechts abzieht, steht in der Anzeige nicht.

Eine Gesellschaft, die wie in Deutschland Immobilien gegen Leibrente in großem Stil ankauft, haben wir für Österreich nicht gefunden. Zahlen zu diesen Verkäufen veröffentlicht niemand, es ist ein Nischenmarkt mit wenig Vergleich. SELFIMMO bietet den Verkauf mit Wohnrecht nicht als eigenes Angebot an.

Vier Fragen an jeden Interessenten:

1. Von welchem Hauswert gehen Sie aus, und wer hat ihn ermittelt?
2. Mit welcher Miete, welcher Sterbetafel und welchem Zins rechnen Sie das Wohnrecht?
3. Wer trägt Erhaltung, Betriebskosten und Grundsteuer?
4. Wird das Wohnrecht im ersten Rang eingetragen, vor jeder Finanzierung?

Was der Vertrag zu Kosten und Pflichten regeln muss

Wer die Kosten trägt, hängt davon ab, wie das Wohnrecht gestaltet ist. Für ein Wohnungsgebrauchsrecht, also ein Recht auf die Räume für Ihren eigenen Bedarf, hat das Gesetz eine Grundregel, die viele nicht kennen: Der Eigentümer trägt alle ordentlichen und außerordentlichen Lasten und muss das Haus auf seine Kosten in gutem Stand erhalten (§ 508 ABGB, für das Wohnrecht über § 521). Der Oberste Gerichtshof hat das für ein zur Versorgung eingeräumtes Wohnrecht präzisiert (OGH RS0011777):

Quelle: §§ 504, 507, 508, 521 ABGB und OGH RS0011777, RIS, abgerufen am 03.11.2026.

Behalten Sie das ganze Haus, kann es anders sein. Werden jemandem „alle bewohnbare Theile des Hauses“ ohne Einschränkung überlassen, ist das eine Fruchtnießung (§ 521 Satz 3 ABGB), und bei einem selbständigen Gebäude spricht im Zweifel die Vermutung für Fruchtgenuss (OGH RS0011588). Dann tragen Sie als Berechtigte Lasten und Erhaltung selbst (§§ 512, 513 ABGB). Welches Recht gemeint ist und wer was zahlt, sollte deshalb ausdrücklich im Vertrag stehen.

Diese Regeln gelten nur, „wenn nichts anderes verabredet worden ist“ (§ 504 ABGB). Team Rauscher etwa gibt an, dass bei seinem Modell die früheren Eigentümer Betriebskosten und Erhaltung tragen (Anbieterangabe, 2022). Das ist zulässig, verändert aber die Rechnung: Wer diese Kosten selbst trägt, belastet den Käufer weniger, der Abschlag sollte entsprechend kleiner ausfallen.

Ein befristetes Wohnrecht, etwa auf zehn Jahre, endet mit Ablauf der Frist von selbst (§ 527 ABGB). Es ist weniger wert und bringt einen höheren Kaufpreis, dafür müssen Sie dann ausziehen.

Das Wohnrecht zählt bei drei Abgaben verschieden

Beim Verkauf mit Wohnrecht fallen drei Abgaben an, und jede behandelt das Wohnrecht anders. Das Beispiel bleibt dasselbe: Haus 350.000 Euro, Verkäuferin 75, Wohnrecht wirtschaftlich rund 129.900 Euro, Kaufpreis rund 220.100 Euro, ein beim Verkauf vorbehaltenes, im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht.

Eigene Rechnung mit den Rechenkernen unserer Rechner. Immobilienertragsteuer bei Altvermögen, also vor dem 31. März 2002 erworben (bei einem geerbten oder geschenkten Haus zählt der Erwerb durch die Vorgänger, § 30 Abs 1 EStG), ohne Umwidmung nach 1987: 4,2 Prozent des Erlöses, für Verkäufe ab 1.1.2027 6 Prozent (§ 30 Abs 4 EStG idF BGBl I 62/2026). Steuerlicher Wert des Wohnrechts nach § 16 BewG mit 5,5 Prozent und der Erlebenswahrscheinlichkeiten-Verordnung 2009 (Jahrgang 1951). Dazu kommt die Eingabengebühr von 61 €. Kein Ersatz für eine Steuerberatung.

Für Sie zählt die erste Zeile: Die Immobilienertragsteuer wird nur vom Kaufpreis berechnet, den Sie tatsächlich bekommen. Das Wohnrecht, das Sie sich beim Verkauf zurückbehalten, ist keine Gegenleistung (EStR Rz 6624). Anders ist es nur, wenn der Käufer ein schon bestehendes, bloß schuldrechtlich eingeräumtes Wohnrecht übernimmt. Eintragen lassen sollten Sie Ihr Wohnrecht trotzdem, aber aus zivilrechtlichen Gründen: Nur dann bindet es jeden späteren Eigentümer.

Die beiden anderen Zeilen zahlt der Käufer, er rechnet sie aber in sein Angebot ein. Alle Kaufnebenkosten zeigt der Ratgeber Nebenkosten beim Hauskauf.

Steuer, wenn Sie weiter im Haus wohnen

Wer nach dem Verkauf mit Hauptwohnsitz im Haus bleibt, verliert die Hauptwohnsitzbefreiung in aller Regel, auch nach Jahrzehnten im eigenen Haus: § 30 Abs 2 Z 1 EStG verlangt, dass der Hauptwohnsitz aufgegeben wird, grundsätzlich spätestens ein Jahr nach dem Verkauf (EStR Rz 6643). Entschieden hat den Fall des Verkaufs mit Wohnrecht noch kein Gericht, er folgt aus Gesetz, Richtlinie und Rechtsprechung zur Aufgabe des Hauptwohnsitzes (VwGH 01.06.2017, Ro 2015/15/0006). Wann die Befreiung doch greift, steht im Beitrag Leibrente und Steuer.

Wie hoch die Steuer ohne Befreiung ausfällt, hängt vor allem davon ab, wann Sie das Haus erworben haben. Mehr dazu im Ratgeber Immobilienertragsteuer, mit eigenen Zahlen im Immobilienertragsteuer-Rechner. Geben Sie dort als Verkaufspreis den Kaufpreis nach Abzug des Wohnrechts ein. Wird der Preis als Leibrente gezahlt, gelten andere Regeln, siehe Leibrente und Steuer.

Häufig gestellte Fragen zum Haus mit Wohnrecht

Fazit

Ein Haus mit Wohnrecht zu verkaufen bringt Geld, ohne dass Sie ausziehen müssen. Der Preis dafür ist der Abschlag, und je jünger Sie sind, desto größer ist er. Rechnen Sie ihn selbst nach, lassen Sie das Wohnrecht im ersten Rang eintragen, regeln Sie die Kosten im Vertrag und planen Sie die Immobilienertragsteuer ein. Vertrag, Grundbuch und Steuer gehören vor der Unterschrift zu Notariat, Rechtsanwalt und Steuerberatung.

Rechtsstand: 3. November 2026. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.