Teilverkauf Haus in Österreich: Kosten und Nachteile

So funktioniert der Teilverkauf

Der Teilverkauf ist ein Mittelweg zwischen Behalten und Verkaufen. Sie geben nicht das ganze Haus her, sondern einen Anteil, und behalten das Recht, das ganze Haus weiter zu bewohnen. Der Ablauf, wie ihn die Anbieter beschreiben:

Zwei Regeln aus dem ABGB sollten Sie dabei kennen. Eine Vereinbarung, wer welchen Teil des Hauses nutzt, wirkt gegenüber einem späteren Käufer des Anbieteranteils nur, wenn sie im Grundbuch angemerkt ist (§ 828 Abs 2 ABGB). Und ist Ihr Nutzungsrecht als Fruchtgenuss gestaltet, tragen nach dem Gesetz Sie die Lasten des Hauses und die Ausbesserungen (§§ 512, 513 ABGB), auch für den Teil, der Ihnen nicht mehr gehört. Der Vertrag kann das anders regeln.

Was ein Fruchtgenuss genau ist und wie er sich vom Wohnrecht unterscheidet, steht im Ratgeber Wohnrecht und Fruchtgenuss.

Teilverkauf und Verkauf mit Wohnrecht über 10 Jahre

Was ein Teilverkauf kostet, hängt fast ganz am Nutzungsentgelt. Kein österreichischer Anbieter veröffentlicht derzeit einen Prozentsatz. Die einzige österreichische Zahl stammt von LiquidHome aus dem Jahr 2022: rund 5,5 Prozent im Jahr, je nach Laufzeit. Wir rechnen deshalb mit angenommenen 4, 5 und 6 Prozent des Auszahlungsbetrags. Das ist eine Annahme, kein Angebot.

Das Beispiel: ein Haus um 350.000 Euro, Teilverkauf von 50 Prozent, Auszahlung 175.000 Euro. Zum Vergleich der Verkauf des ganzen Hauses mit lebenslangem Wohnrecht, Verkäuferin 75 Jahre, ortsübliche Miete 1.000 Euro im Monat, 3 Prozent Rechenzins.

Nutzungsentgelt: Annahme, nominal, ohne Wertsicherung und ohne Zinsen auf die Auszahlung. Hauswert über die Jahre gleich angenommen. Nicht enthalten: Erhaltung, Gebühren des Anbieters, Kosten des Rückkaufs. Verkauf mit Wohnrecht: eigene Rechnung mit dem Rechenkern unseres Leibrentenrechners (STATISTIK AUSTRIA, Leibrententafel 2023/2025, Auszug, bearbeitet). Immobilienertragsteuer: Haus vor dem 31. März 2002 erworben (bei einem geerbten oder geschenkten Haus zählt der Erwerb durch die Vorgänger, § 30 Abs 1 EStG), ohne Umwidmung nach 1987, pauschal 4,2 Prozent des Erlöses, ab 2027 6 Prozent.

Die Tabelle zeigt den Kern des Modells: Ein Teilverkauf ist keine Rente, sondern ein Verkauf mit laufender Miete an den Käufer. Bei angenommenen 5 Prozent ist die Auszahlung nach 20 Jahren vollständig an den Anbieter zurückgeflossen, bei 6 Prozent schon nach rund 17. Zum Vergleich: Eine heute 65-jährige Frau lebt nach heutiger Sterbetafel im Schnitt noch 21,75 Jahre, eine 75-jährige noch 13,58 Jahre. Wer früh teilverkauft, zahlt das Entgelt also oft länger, als die Auszahlung reicht.

Der Verkauf mit Wohnrecht bringt im Beispiel mehr Geld auf einmal und kostet danach nichts mehr, weil das Wohnrecht im Preis schon abgezogen ist. Dafür gehört Ihnen nach dem Verkauf nichts mehr vom Haus, und Ihre Erben bekommen es nicht. Beim Teilverkauf bleibt die Hälfte in Ihrer Hand, samt einer möglichen Wertsteigerung. Welcher Weg besser passt, hängt also an der Frage, was Ihnen wichtiger ist: möglichst viel Geld zum Leben oder ein Teil des Hauses für die Familie.

Wie der Abschlag beim Verkauf mit Wohnrecht für jedes Alter aussieht, zeigt die Tabelle im Ratgeber Haus mit Wohnrecht verkaufen. Mit Ihren eigenen Zahlen rechnet der Leibrentenrechner.

Anbieter in Österreich

Der Teilverkauf kam aus Deutschland nach Österreich und ist hier ein kleiner Markt geblieben. Stand 03.11.2026:

Anbieterangaben, nicht geprüft. Bambus: Website und Ratgeber vom 18.02.2026. LiquidHome: Website am 03.11.2026, Konditionen aus dem Blog vom 07.11.2022.

Bei Bambus fiel uns ein Widerspruch auf: Der Rückkauf ist an einer Stelle „nach drei Jahren“ frei, an anderer „jederzeit“ möglich. Fragen Sie nach, was im Vertrag steht, und lassen Sie es sich schriftlich geben.

Eine eigene Warnung von Arbeiterkammer, VKI oder Finanzmarktaufsicht zum Teilverkauf haben wir für Österreich nicht gefunden. Das heißt nicht, dass das Modell unbedenklich ist. Die Erfahrungen aus Deutschland stehen weiter unten.

Die Nachteile des Teilverkaufs

Wer „Teilverkauf Haus Nachteile“ sucht, findet meist deutsche Texte. Für Österreich gelten eigene Regeln, und einige davon wiegen schwerer, als die Werbung vermuten lässt.

Immobilienertragsteuer trotz Hauptwohnsitz

Wer nach dem Verkauf mit Hauptwohnsitz im Haus bleibt, verliert die Hauptwohnsitzbefreiung in aller Regel, auch nach Jahrzehnten im eigenen Haus: § 30 Abs 2 Z 1 EStG verlangt, dass der Hauptwohnsitz aufgegeben wird, grundsätzlich spätestens ein Jahr nach dem Verkauf (EStR Rz 6643). Wann die Befreiung doch greift, steht im Beitrag Leibrente und Steuer.

Für den Teilverkauf behandeln die Einkommensteuerrichtlinien einen vergleichbaren Fall: Im Beispiel 2 zu Rz 6643 hat ein Eigentümer ein Haus mit zwei gleich großen Wohnungen, verkauft einen Hälfteanteil und behält seinen Hauptwohnsitz in der bisher bewohnten Wohnung. „Die Hauptwohnsitzbefreiung ist nicht anwendbar, weil der Hauptwohnsitz nicht aufgegeben wird.“ Für den Teilverkauf, bei dem Sie weiter das ganze Haus bewohnen, gilt das erst recht. Ebenso hat das Bundesfinanzgericht 2014 entschieden, als ein Eigentümer einen Anteil verkaufte und weiter im Haus wohnte (BFG RV/5101120/2014).

Wie die Steuer genau berechnet wird, erklärt der Ratgeber Immobilienertragsteuer, mit eigenen Zahlen rechnet der Immobilienertragsteuer-Rechner. Wer dagegen auszieht und das ganze Haus verkauft, kann befreit sein, siehe Hauptwohnsitzbefreiung. Wie eine Leibrente besteuert wird, wenn Sie statt eines Anteils das ganze Haus gegen Rente verkaufen, zeigt Leibrente und Steuer. Ihren Fall beurteilt verbindlich nur eine Steuerberatung.

Teilverkauf einer Eigentumswohnung

Die österreichischen Anbieter nennen nur Einfamilienhäuser, und das hat einen rechtlichen Grund. Eine Eigentumswohnung hängt an einem Mindestanteil der Liegenschaft, und der darf, solange das Wohnungseigentum besteht, nur im Fall einer Eigentümerpartnerschaft geteilt werden (§ 12 Abs 1 WEG). Eine Eigentümerpartnerschaft ist nach dem Gesetz die „Rechtsgemeinschaft zweier natürlicher Personen“ (§ 2 Abs 10 WEG).

Ein Unternehmen ist keine natürliche Person. Ein Teilverkauf Ihrer Eigentumswohnung an einen Anbieter ist deshalb nicht möglich. Für Wohnungen bleiben der Verkauf mit Wohnrecht, die Leibrente oder Verkauf und Umzug.

Was man in Deutschland gelernt hat

In Deutschland gibt es den Teilverkauf länger und häufiger. Die folgenden Zahlen und Einschätzungen stammen aus Deutschland und lassen sich nicht eins zu eins übertragen. Sie zeigen aber, worauf Sie im Vertrag achten sollten:

• → Verbraucherzentrale (Deutschland), Jänner 2026: Nutzungsentgelt im Beispiel mindestens 4,99 Prozent des Auszahlungsbetrags, zehn Jahre fest; beim späteren Verkauf ein Durchführungsentgelt von rund 3,3 Prozent des Verkaufspreises; manche Anbieter verlangen einen Mindesterlösanteil von 117 Prozent ihres Anteils. Instandhaltung und meist auch Verkaufskosten tragen die Eigentümer.
• → Stiftung Warentest, Finanztest 12/2022 (Deutschland): „Besonders das Modell Teilverkauf ist risikoreich und nicht empfehlenswert.“ Das Nutzungsentgelt könne stark steigen, ein Kredit oder ein Verkauf seien meist besser.
• → Verbraucherzentrale Hamburg, November 2025: Anbieter sicherten sich einen Mindestgewinn von 14 bis 17 Prozent, das Risiko eines sinkenden Hauswerts trügen die Eigentümer. Eine behördliche Aufsicht gebe es in Deutschland nicht.

Ob österreichische Verträge ähnliche Klauseln enthalten, haben wir nicht geprüft. Fragen Sie gezielt nach Mindesterlös, Gebühren beim Verkauf und einer Anpassung des Entgelts.

Häufig gestellte Fragen zum Teilverkauf

Fazit

Der Teilverkauf bringt Geld, ohne dass Sie das ganze Haus hergeben. Bezahlt wird das mit einem Entgelt, das läuft, solange Sie wohnen, und bei den angenommenen Sätzen die Auszahlung in 17 bis 25 Jahren aufzehrt. Dazu kommen ein Miteigentümer, der grundsätzlich die Teilung verlangen kann, und in der Regel die Immobilienertragsteuer.

In Österreich ist das Angebot klein geworden. Vergleichen Sie den Teilverkauf deshalb immer mit den anderen Wegen: dem Verkauf mit Wohnrecht, der Leibrente und dem Verkauf mit Umzug in eine kleinere Wohnung. Den Vergleich aller vier Wege zeigt Haus verkaufen und wohnen bleiben. Vertrag und Steuer gehören vor der Unterschrift zu Notariat, Rechtsanwalt und Steuerberatung.

Rechtsstand: 3. November 2026. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.