Leibrente und Steuer beim Hausverkauf in Österreich

Was steuerlich ein Verkauf gegen Leibrente ist

Eine Leibrente ist eine Zahlung auf Lebenszeit, versprochen gegen Geld oder gegen eine Sache mit Geldwert, also auch gegen ein Haus (§ 1284 ABGB). Wer sein Haus gegen Leibrente überträgt, schließt nach der Rechtsprechung einen Kaufvertrag. Die Rente ist der Kaufpreis, nur ihre Dauer ist offen (OGH 5 Ob 508/95).

Das Steuerrecht sieht es genauso. Steht die Laufzeit von Anfang an fest, sind es Raten, keine Rente (EStR Rz 7004, 7005). Gehört das Haus zum Privatvermögen, ist der Verkauf gegen Rente eine private Grundstücksveräußerung nach § 30 EStG (EStR Rz 7014b). Drei Abgaben spielen zusammen, und jede rechnet anders:

Quellen: EStG, GrEStG und GGG im RIS, Einkommensteuerrichtlinien 2000 in der Findok, abgerufen am 03.11.2026.

Einkommensteuer statt 30 Prozent ImmoESt

Wer ein Haus gegen einen festen Kaufpreis verkauft, zahlt in der Regel 30 Prozent Immobilienertragsteuer auf den Gewinn, und das Notariat führt sie gleich ab. Beim Verkauf gegen Rente gilt beides nicht. Das Gesetz nimmt Einkünfte, bei denen der Erlös „in Form einer Rente geleistet wird“, ausdrücklich vom besonderen Steuersatz aus (§ 30a Abs 4 EStG).

Die steuerpflichtigen Rentenzahlungen kommen deshalb in Ihre Einkommensteuer, zusammen mit Pension und anderen Einkünften. Je nach Höhe der Pension kann Ihr Grenzsteuersatz dabei über 30 Prozent liegen. Dafür setzt die Steuer spät ein, oft erst nach vielen Jahren (dazu der nächste Abschnitt).

Quelle: § 30a Abs 4, § 30b Abs 4 und § 30c Abs 4 EStG im RIS; EStR Rz 6656 und 6657, Fassung vom 21.04.2026, abgerufen am 03.11.2026.

Die Richtlinien sagen es deutlich: Der Verkauf gegen Rente ist „von vornherein von der Immobilienertragsteuer und der besonderen Vorauszahlung ausgenommen“, die Einkünfte sind „immer in die Abgabenerklärung aufzunehmen“ (EStR Rz 6657). Heben Sie deshalb Kaufvertrag, Rechnungen über Kauf und Umbauten und die Belege jeder Rentenzahlung auf. Ohne sie lässt sich die Schwelle später nicht nachweisen.

Ab wann die Rente steuerpflichtig wird

Die ersten Rentenzahlungen sind steuerfrei. Steuerpflichtig wird erst, was über einer Schwelle liegt. Wo die Schwelle liegt, hängt davon ab, wann Sie das Haus erworben haben:

Maßgeblich ist der Tag des Vertragsabschlusses, nicht der Tag der Zahlung (EStR Rz 6623). Renten aus einem Vertrag von 2026 bleiben bei 86 Prozent, auch wenn sie 2027 und später fließen. Gibt es zusätzlich zur Rente eine Einmalzahlung unter der Hälfte des Hauswerts, zählt sie mit: Die Schwelle beträgt dann 86 Prozent von Einmalzahlung plus Rentenbarwert, und die Einmalzahlung wird zuerst angerechnet. Liegt die Einmalzahlung über der Hälfte, wird sie wie ein normaler Verkauf versteuert und nur die Rente nach dieser Regel (EStR Rz 7055a).

Beispiel: Eine 75-jährige Verkäuferin, geboren 1951, verkauft ihr Haus im Wert von 350.000 Euro gegen lebenslanges Wohnrecht und Leibrente. Für das Wohnrecht setzen wir eine ortsübliche Miete von 1.000 Euro im Monat an. Nach heutiger Sterbetafel und einem Rechenzins von 3 Prozent ist das Wohnrecht rund 129.900 Euro wert. Der Rest von rund 220.100 Euro ergibt eine wertgesicherte Leibrente von 1.694 Euro im Monat, also rund 20.330 Euro im ersten Jahr. Spätere Erhöhungen aus der Wertsicherung sind hier nicht eingerechnet.

Eigene Rechnung, Näherung, Steuerberatung beiziehen. Rentenbarwert 226.340 € nach § 16 BewG (5,5 Prozent, Erlebenswahrscheinlichkeiten-Verordnung 2009) zum Tag des Vertragsabschlusses; davon sind bei Altvermögen 86 Prozent die pauschalen Anschaffungskosten (EStR Rz 6668, Rz 7055a, Beispiel in Rz 7056). Steuerfreie Jahre ohne Erhöhungen aus der Wertsicherung gerechnet. Rente und Wohnrecht aus dem Leibrentenrechner, Statistik Austria, geglättete Sterbetafel 2023 bis 2025. Die 80 Prozent ab 2027 sind aus dem Gesetz abgeleitet, eine Randziffer dazu fehlt noch.

Die fernere Lebenserwartung einer 75-jährigen Frau liegt nach heutiger Sterbetafel bei 13,58 Jahren. Lebt die Verkäuferin so lange, wie es die Tafel im Durchschnitt erwarten lässt, sind die letzten vier bis fünf Rentenjahre steuerpflichtig. Ab der Schwelle zählt jede weitere Rentenzahlung voll zu den Einkünften, im Beispiel rund 20.330 Euro im Jahr neben der Pension, mit der Wertsicherung mehr.

Mit Ihren Zahlen rechnen: Immobilienertragsteuer für einen Verkauf gegen Einmalzahlung berechnen, zum Vergleich →

Wie Altvermögen, Neuvermögen und die Pauschale bei einem normalen Verkauf rechnen, erklärt der Ratgeber Immobilienertragsteuer in Österreich. Wie die Steuer beim Teilverkauf eines Anteils gegen Einmalzahlung rechnet, zeigt der Beitrag Teilverkauf Haus in Österreich.

Kaufpreisrente, gemischte Rente oder Unterhaltsrente

Nicht jede Rente gegen ein Haus ist steuerlich ein Kaufpreis. Die Richtlinien unterscheiden nach dem Verhältnis von Rentenbarwert zum Wert des übertragenen Grundstücks (EStR Rz 7014a):

Quelle: EStR Rz 7014, 7014a und 7047 bis 7049, abgerufen am 03.11.2026.

Unter Fremden mit einem marktnahen Preis ist es praktisch immer eine Kaufpreisrente. Ein Beispiel ohne Wohnrecht zeigt, warum: Eine 75-jährige Frau verkauft ihr Haus um 350.000 Euro ganz gegen Leibrente. Nach heutiger Sterbetafel und 3 Prozent ergibt das rund 2.694 Euro im Monat. Nach der steuerlichen Tafel ist diese Rente rund 359.900 Euro wert, also rund 103 Prozent des Hauswerts. Bei einem 75-jährigen Mann sind es rund 3.094 Euro im Monat und ein steuerlicher Wert von rund 380.800 Euro, rund 109 Prozent. Beides liegt zwischen 100 und 125 Prozent und ist damit eine Kaufpreisrente.

Der oft gelesene Begriff „Versorgungsrente“ gehört in den Richtlinien zur Übergabe von Betrieben (Rz 7013), nicht zum privaten Haus. Eine Unterhaltsrente kommt vor allem in der Familie vor, wenn Eltern gegen eine kleine Rente an Kinder übergeben. Mehr dazu unter Haus überschreiben zu Lebzeiten.

Hauptwohnsitzbefreiung bei Weiterwohnen

Seit vierzig Jahren Hauptwohnsitz, also steuerfrei? Das Gesetz befreit den Verkauf des Eigenheims aber nur, wenn es lange genug Hauptwohnsitz war „und der Hauptwohnsitz aufgegeben wird“ (§ 30 Abs 2 Z 1 EStG). Das muss mit dem Verkauf geschehen oder grundsätzlich spätestens ein Jahr danach (EStR Rz 6643).

Der Verwaltungsgerichtshof nennt die Aufgabe ausdrücklich eine Voraussetzung. Länger als ein Jahr darf es nur dauern, wenn beim Verkauf schon feststeht, dass Sie umziehen (VwGH 01.06.2017, Ro 2015/15/0006). Wer an einem Haus mit zwei gleich großen Wohnungen einen Hälfteanteil verkauft und in seiner Wohnung bleibt, ist nicht befreit (EStR Rz 6643, Beispiel 2).

Den Fall „Verkauf an Fremde mit lebenslangem Wohnrecht“ hat noch kein Gericht entschieden, und die Einkommensteuerrichtlinien nennen ihn nicht eigens. Aus dem Gesetz, der Richtlinie zur Aufgabe des Hauptwohnsitzes und der Rechtsprechung folgt aber: Wer nach dem Verkauf mit Wohnrecht, mit Leibrente, nach einem Teilverkauf oder dauerhaft zur Miete mit Hauptwohnsitz im Haus bleibt, verliert die Befreiung in aller Regel. Die Rente ist dann ab der Schwelle steuerpflichtig, wie oben gerechnet. Als Nebenwohnsitz dagegen schadet es nicht, im verkauften Haus zu bleiben, etwa als Mieter, wenn der neue Hauptwohnsitz eindeutig dokumentiert ist (EStR Rz 6643).

Ein Wohnrecht, das Sie sich beim Verkauf vorbehalten, gehört übrigens nicht zum Veräußerungserlös. Übertragen wird nur das belastete Haus (EStR Rz 6624). Steuerlich zählt bei Ihnen also nur die Rente samt einer allfälligen Einmalzahlung, nicht der Wert des Wohnrechts. Gegenleistung wäre nur ein schon bestehendes, bloß schuldrechtliches Wohnrecht, das der Käufer übernimmt.

Alle Voraussetzungen der Befreiung: Hauptwohnsitzbefreiung beim Immobilienverkauf. Welche Wege es gibt, im Haus zu bleiben, vergleicht Haus verkaufen und wohnen bleiben.

Grunderwerbsteuer des Käufers vom Kapitalwert

Die Grunderwerbsteuer beträgt 3,5 Prozent der Gegenleistung, mindestens vom Grundstückswert (§ 4 Abs 1 und § 7 Abs 1 Z 3 GrEStG). Bei einer Leibrente steht kein fester Preis im Vertrag. Angesetzt wird deshalb der Kapitalwert der Rente nach § 16 Bewertungsgesetz, mit 5,5 Prozent Zins und der Erlebenswahrscheinlichkeiten-Verordnung 2009 (§ 1 und § 16 BewG, ErlWS-VO 2009). Ein vorbehaltenes Wohnrecht zählt zur Gegenleistung dazu (§ 5 Abs 1 Z 1 GrEStG, VwGH 04.12.2003, 2003/16/0091).

Die Grunderwerbsteuer trägt üblicherweise der Käufer, sie geht aber in das ein, was er Ihnen bieten kann.

Eigene Rechnung mit dem Rechenkern des Leibrentenrechners, Näherung, Steuerberatung beiziehen. Verkäuferin Jahrgang 1951, ortsübliche Miete 1.000 € im Monat, Faktor der BMF-Tabelle zur ErlWS-VO 2009 mit Jahrgangsverschiebung.

Die steuerliche Gegenleistung liegt in beiden Fällen über dem Hauswert von 350.000 Euro. Der Grund: Die Verordnung von 2009 rechnet mit deutlich längerem Leben als die heutige Sterbetafel der Statistik Austria, und das wiegt mehr als der höhere Zins von 5,5 Prozent. Merken Sie sich: Der steuerliche Wert und der wirtschaftlich faire Wert sind zwei verschiedene Rechnungen. Für den Kaufpreis taugt die Steuertafel nicht, für die Steuer die Sterbetafel nicht.

Wenn die Verkäuferin früh stirbt

Stirbt die Verkäuferin früh, war die Grunderwerbsteuer im Nachhinein zu hoch. Dafür gibt es eine Korrektur: Hat die Rente tatsächlich weniger als die Hälfte des berechneten Rentenwerts betragen und fällt sie durch den Tod weg, wird die Steuer auf Antrag nach der wirklichen Höhe berichtigt (§ 16 Abs 3 BewG), höchstens bis zum Grundstückswert als Untergrenze (§ 4 Abs 1 GrEStG). Im Beispiel liegt die Hälfte des Rentenwerts bei rund 113.200 Euro. Das sind bei 1.694 Euro im Monat rund fünfeinhalb Jahre.

Die Korrektur betrifft nur den Käufer. Für Sie als Verkäuferin gibt es nichts zu berichtigen: Was nicht zugeflossen ist, wird nicht besteuert (EStR Rz 6657).

Eintragungsgebühr im Grundbuch

Für die Eintragung des Eigentums fällt 1,1 Prozent an (GGG Tarifpost 9 lit b Z 1). Wovon, hängt am Wohnrecht.

Mit vorbehaltenem Wohnrecht sieht der Verwaltungsgerichtshof außergewöhnliche, persönliche Verhältnisse. Bemessen wird dann vom vollen Wert des Hauses, als gäbe es das Wohnrecht nicht (§ 26 Abs 1 GGG, VwGH 29.09.2020, Ra 2020/16/0086). Im Beispiel sind das 1,1 Prozent von 350.000 Euro, also 3.850 Euro.

Ohne Wohnrecht, gegen reine Rente, ist Bemessungsgrundlage der Kapitalwert der wiederkehrenden Zahlungen, deren Summe nicht von vornherein feststeht (§ 26 Abs 3 Z 2 GGG). Verkauft eine 75-jährige Frau ihr Haus um 350.000 Euro ganz gegen Rente, sind das rund 359.900 Euro und damit 3.959 Euro Gebühr. Mit welcher Methode der Kapitalwert hier zu rechnen ist, sagt das GGG nicht; unser Rechner nimmt denselben Wert wie für die Grunderwerbsteuer. Für zwei Personen gibt es dafür keinen amtlichen Faktor, dort rechnet er näherungsweise mit dem Verkehrswert.

Dazu kommt in beiden Fällen die Eingabengebühr von 61 Euro, ohne elektronische Einbringung 85 Euro.

Häufig gestellte Fragen zu Leibrente und Steuer

Fazit

Beim Hausverkauf gegen Leibrente zahlen Sie Einkommensteuer im Tarif statt 30 Prozent beim Notar, und erst ab der Schwelle. Bleiben Sie im Haus wohnen, fällt die Hauptwohnsitzbefreiung in aller Regel weg. Der Käufer zahlt Grunderwerbsteuer vom steuerlichen Kapitalwert von Rente und Wohnrecht, der oft über dem Hauswert liegt. Alle Zahlen hier sind Näherungen; für Ihren Vertrag rechnen Notariat und Steuerberatung.

Rechtsstand: 3. November 2026. Orientierung, keine Steuerberatung. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.