Wohnrecht und Fruchtgenuss: was der Unterschied ist

Was ist ein Wohnrecht?

Ein Wohnrecht ist eine Dienstbarkeit, also ein Nutzungsrecht an einem Haus, das einem anderen gehört. Das ABGB spricht von der Dienstbarkeit der Wohnung. Gemeint ist das Recht, die bewohnbaren Teile eines Hauses zu seinem Bedürfnis zu benützen (§ 521 ABGB).

Das Portal oesterreich.gv.at führt das Wohnrecht bei den üblichen Inhalten eines Übergabsvertrags als Gebrauchsrecht. Daher kommt auch das Wort Wohnungsgebrauchsrecht. Für das Gebrauchsrecht gelten zwei Grundregeln:

• → Der Berechtigte darf die Sache ohne Verletzung der Substanz „bloß zum eigenen Bedürfnis“ benützen (§ 504 ABGB).
• → Er darf sein Recht an keinen anderen übertragen (§ 507 ABGB).

Diese Regeln gelten aber nur, „wenn nichts anderes verabredet worden ist“. Der oft gelesene Satz „Ein Wohnrecht darf man nicht vermieten“ stimmt also nur für den gesetzlichen Grundfall. Der Vertrag kann ausdrücklich erlauben, dass der Berechtigte vermietet.

Typisch ist das Wohnrecht bei der Übergabe eines Hauses an die Kinder: Die Eltern übertragen das Eigentum und behalten sich das Wohnrecht vor.

Wohnrecht, Wohnungsgebrauchsrecht und Fruchtgenuss im Vergleich

Was im Einzelfall gilt, entscheidet der vereinbarte Inhalt, nicht das Wort in der Überschrift. Werden alle bewohnbaren Teile eines Hauses ohne Einschränkung zum Genuss überlassen, ist das eine Fruchtnießung des Wohngebäudes, also Fruchtgenuss (§ 521 ABGB).

Quelle: ABGB, RIS, Fassung vom 25.09.2026. Musterklausel: oesterreich.gv.at, Stand 01.01.2026, keine gesetzliche Regel.

Der Unterschied wird spürbar, wenn der Berechtigte auszieht, etwa in ein Pflegeheim. Mit Fruchtgenuss kann er die Wohnung vermieten und die Miete behalten. Mit einem Wohnungsgebrauchsrecht geht das im Grundfall nicht. Wer diesen Fall absichern will, regelt ihn ausdrücklich im Vertrag.

Eintragung im Grundbuch und Kosten der Übergabe

An einer Liegenschaft, die im Grundbuch steht, entsteht eine Dienstbarkeit als dingliches Recht nur durch Eintragung (§ 481 ABGB). Dinglich heißt: Das Recht hängt am Haus und nicht bloß am Vertrag mit dem heutigen Eigentümer. Lassen Sie ein vereinbartes Wohnrecht deshalb eintragen.

Ein vorbehaltenes Wohnrecht steht einer wirklichen Übergabe des Hauses nicht im Weg. Ohne Notariatsakt geht es, wenn das Haus wirklich übergeben ist und der Vertrag das klar festhält (§ 1 NotAktsG, OGH 5 Ob 78/20m).

„Familie“ meint den Kreis des § 26a GGG, etwa Kinder, Enkel, Ehegatten, Geschwister, Nichten und Neffen. Alle Steuern und Gebühren der Eigentumsübergabe mit Rechenbeispiel: Haus überschreiben zu Lebzeiten.

Außerhalb der Familie zählt ein vorbehaltenes Wohnrecht oder ein Fruchtgenuss bei der Grunderwerbsteuer zur Gegenleistung (§ 5 Abs 1 Z 1 GrEStG). Innerhalb der Familie gilt der Erwerb als unentgeltlich. Nach dem Gesetzeswortlaut ändert das Recht die Steuer dort wohl nicht. Eine ausdrückliche Aussage des Finanzministeriums dazu kennen wir nicht. Lassen Sie das vom Notariat bestätigen.

Wer zahlt Betriebskosten und Erhaltung?

Beim Fruchtgenuss regelt das Gesetz die Kosten. Der Fruchtnießer, also der Berechtigte, trägt die Lasten der Sache. Dazu zählen auch die Zinsen von im Grundbuch eingetragenen Krediten. Er zahlt außerdem alle ordentlichen und außerordentlichen Abgaben, soweit sie aus den Nutzungen bezahlt werden können. Er muss das Haus als guter Haushälter erhalten und Ausbesserungen aus dem Ertrag bezahlen (§§ 512, 513 ABGB).

Beim Wohnrecht kommt es auf den Vertrag an. Das Portal oesterreich.gv.at nennt als Beispiel diese Vereinbarung: Der Berechtigte trägt die Betriebskosten und die verbrauchsabhängigen Kosten, nicht aber die Erhaltungskosten. Das ist eine Musterklausel, keine gesetzliche Regel.

Regeln Sie im Vertrag ausdrücklich:

• → wer Betriebskosten und Energie zahlt,
• → wer kleine Reparaturen übernimmt,
• → wer große Arbeiten wie Dach oder Heizung trägt,
• → was gilt, wenn der Berechtigte auszieht.

Was ist ein Wohnrecht wert?

Steuerlich wird ein lebenslanges Wohnrecht versicherungsmathematisch bewertet (§ 16 BewG). Dafür braucht es drei Größen:

Die Summe dieser gewichteten und abgezinsten Jahreswerte ist der Kapitalwert des Rechts.

Beispiel mit runden Zahlen: Eine vergleichbare Wohnung würde im Ort 800 Euro im Monat kosten. Der Jahreswert beträgt also 9.600 Euro. Die Tabelle zeigt nur die Abzinsung, also was 9.600 Euro in einem späteren Jahr heute wert sind.

Eigene Rechnung: 9.600 € geteilt durch 1,055 hoch Anzahl der Jahre. Die Erlebenswahrscheinlichkeit ist hier noch nicht eingerechnet.

Fernere Jahre zählen also deutlich weniger. Dazu kommt die Erlebenswahrscheinlichkeit, die mit jedem Jahr sinkt. Je älter der Berechtigte ist, desto geringer ist deshalb der Wert des Rechts.

Den Wert des vorbehaltenen Rechts mit Alter und Geschlecht schätzt der Übergabe-Rechner. Das ist eine Orientierung. Verbindlich beurteilen Notariat und steuerliche Vertretung Ihren Fall.

Wichtig ist der Wert vor allem außerhalb der Familie, dort zählt er bei der Grunderwerbsteuer zur Gegenleistung. Für den Pflichtteil der Geschwister hat er keine Bedeutung, dazu unten mehr.

Wann endet ein Wohnrecht?

Wohnrecht und Fruchtgenuss sind persönliche Dienstbarkeiten. Sie gehören einer bestimmten Person. Das Recht endet:

• → mit dem Tod des Berechtigten (§ 529 ABGB). Es geht nicht auf dessen Erben über.
• → mit Ablauf der Frist, wenn es befristet vereinbart war (§ 527 ABGB).
• → durch Verzicht des Berechtigten (§ 1444 ABGB).
• → durch Vereinigung mit dem Eigentum, etwa wenn der Berechtigte das Haus selbst erwirbt. Ein eingetragenes Recht erlischt dann aber erst mit der Löschung im Grundbuch (§ 1446 ABGB).

Was bei einem Auszug gilt, etwa in ein Pflegeheim, sollte der Vertrag regeln. Soll das Haus lastenfrei verkauft werden, führt der Weg über den Verzicht. Lassen Sie das Recht dann auch im Grundbuch löschen.

Haus verkaufen mit Wohnrecht

Ein eingetragenes Wohnrecht bleibt beim Verkauf bestehen. Der Käufer erwirbt das Haus samt dem Recht. Soweit es reicht, kann er die Räume nicht selbst nutzen. Beim Fruchtgenuss bekommt er auch keine Miete.

Was das für den Preis bedeutet, lässt sich nur im Einzelfall sagen. Oft liest man, der Preis sinke genau um den Kapitalwert des Rechts. Eine rechtliche Grundlage für diese Faustregel haben wir nicht gefunden. Der Abschlag ist Verhandlungssache.

Soll das Haus ohne Belastung verkauft werden, verzichtet der Berechtigte (§ 1444 ABGB) und das Recht wird gelöscht. Ob und wie er dafür abgegolten wird, vereinbaren die Beteiligten. Sonst wird das Haus samt dem Recht verkauft, eher an Käufer, die nicht selbst einziehen müssen.

Veräußerungsverbot prüfen. Zu den üblichen Inhalten eines Übergabsvertrags gehört auch ein Belastungs- und Veräußerungsverbot. Zwischen bestimmten Angehörigen, etwa Eltern und Kindern, Ehegatten oder eingetragenen Partnern, wirkt es gegen Dritte, wenn es im Grundbuch eingetragen ist. Es verpflichtet aber nur den ersten Eigentümer, nicht seine Erben (§ 364c ABGB). Sehen Sie vor einem Verkauf nach, ob ein solches Verbot eingetragen ist.

Den Ablauf eines Verkaufs zeigt der Ratgeber Haus verkaufen in Österreich.

Wohnrecht beim Überschreiben an die Kinder

Wohnrecht und Fruchtgenuss gehören zu den üblichen Inhalten eines Übergabsvertrags. Dazu zählen außerdem ein Belastungs- und Veräußerungsverbot und ein Ausgedinge, etwa Pflege und Betreuung im Krankheitsfall. Für den Pflichtteil der Geschwister hat das drei Folgen:

• → Der Wert des Rechts bleibt außer Ansatz. Das Haus zählt so, als wäre es unbelastet verschenkt worden (OGH RS0133183).
• → Die Schenkung zählt ohne Zeitgrenze. Schenkungen an Kinder werden unbefristet hinzugerechnet (§ 783 ABGB). Ein vorbehaltener Fruchtgenuss ändert nichts daran, dass die Schenkung „wirklich gemacht“ ist (OGH RS0133711).
• → Pflege zählt dagegen. Übernimmt das Kind im Vertrag Pflege, Betreuung oder ein Ausgedinge, mindert das den Schenkungsanteil. Bewertet wird zum Vertragszeitpunkt. Ob die Pflege später erbracht wurde, spielt keine Rolle (OGH 2 Ob 110/24a).

Beispiel mit runden Zahlen: Eine verwitwete Mutter mit zwei Kindern übergibt ihr Haus im Wert von 400.000 Euro an die Tochter. Sie behält sich ein lebenslanges Wohnrecht vor. Weiteres Vermögen hinterlässt sie nicht.

Der Schenkungswert wird dabei nach dem Verbraucherpreisindex auf den Todestag angepasst (§ 788 ABGB). Hätte die Tochter im Vertrag Pflege übernommen, würde deren Wert den Schenkungsanteil mindern. Mit eigenen Zahlen rechnet der Pflichtteil-Rechner. Mehr unter Haus überschreiben zu Lebzeiten und Pflichtteil bei Immobilien.

Häufig gestellte Fragen zu Wohnrecht und Fruchtgenuss

Fazit

Ein Wohnrecht sichert das Wohnen, ein Fruchtgenuss zusätzlich den Ertrag. Was im Einzelfall gilt, entscheidet der vereinbarte Inhalt, nicht das Wort in der Überschrift. Lassen Sie das Recht im Grundbuch eintragen und die Kosten im Vertrag ausdrücklich regeln. Für den Pflichtteil der Geschwister mindert das Recht den Wert des Hauses nicht. Beim Verkauf bleibt ein eingetragenes Recht bestehen, deshalb gehört es an den Anfang jeder Preisüberlegung.

Rechtsstand: 25. September 2026. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.