Immobilienpreise Niederösterreich 2026: alle 24 Bezirke im Vergleich

Was kostet eine Immobilie in den niederösterreichischen Bezirken?

Die Tabelle zeigt alle 24 Bezirke, sortiert nach dem Baulandpreis. Die Werte stammen aus der Kaufpreissammlung der Statistik Austria und beruhen auf tatsächlichen Grundbuch-Transaktionen.

Quelle: Statistik Austria, Immobilien-Durchschnittspreise, erstellt am 28.05.2026. Bauland: Bezirksdurchschnitt. Wohnung: Eigentumswohnung ohne Balkon, Terrasse oder Garten, Baujahr ab 1991, 64 bis 82 m². Haus: Kategorie B (durchschnittliche Grundstücksgröße), Bauperiode ab 1991, 90 bis 130 m² Wohnfläche. Alle Preise je Quadratmeter Wohnfläche, geometrische Mittel auf Basis von Transaktionsdaten 2021 bis 2025, auf das Preisniveau 2025 angepasst.

Fußnoten der Statistik Austria: ¹ Für Wohnungen vor 1960 sind die Durchschnittspreise der Kategorie 1961 bis 1990 eingesetzt. ² Der Bezirk wird bei Häusern nicht nach Grundflächen kategorisiert. ³ Keine Kategorisierung nach Wohnflächen. ⁴ Keine Kategorisierung nach Außenflächen. ⁵ Keine Kategorisierung in diesem Bezirk. Bei Bezirken mit Fußnote ist die Fallzahl gering, die Werte sind entsprechend vorsichtig zu lesen.

Wo ist Niederösterreich am teuersten und wo am günstigsten?

Der Abstand ist beim Grundstück dramatisch größer als beim Gebäude. Bei Häusern liegt zwischen dem teuersten und dem günstigsten Bezirk der Faktor 3,2, bei Eigentumswohnungen 3,7, beim Bauland 23,8.

Das ist logisch und wird trotzdem beim Verkauf regelmäßig übersehen: Ein Haus zu bauen kostet in Gmünd ungefähr so viel wie in Mödling. Der Unterschied steckt fast vollständig im Boden. Wer ein unbebautes Grundstück verkauft, verkauft reine Lage.

Was kostet Bauland in Niederösterreich auf Gemeindeebene?

Für Baugrundstücke veröffentlicht die Statistik Austria zusätzlich Gemeindedurchschnitte. Dort wird die Spanne noch deutlicher, weil der Bezirksschnitt teure und günstige Gemeinden zusammenrechnet.

Quelle: Statistik Austria, Gemeindedurchschnittspreise Baugrundstücke, erstellt 28.05.2026.

Klosterneuburg zeigt den Effekt am klarsten. Der Bezirk Tulln kommt im Schnitt auf 237,5 Euro, die Gemeinde Klosterneuburg auf 718,7. Wer den Bezirkswert als Richtschnur für ein Klosterneuburger Grundstück nimmt, unterschätzt es um zwei Drittel.

Bei geringem Transaktionsaufkommen bildet die Statistik Austria den Durchschnitt über Gemeindegruppen statt über die einzelne Gemeinde. In kleinen Gemeinden ist der Wert also eher ein Regionalwert.

Warum der Speckgürtel die Preise macht

Sechs der sieben teuersten Gemeinden liegen im Bezirk Mödling oder unmittelbar an der Wiener Stadtgrenze. Zum Einordnen: Eigentumswohnungen in Wien kosteten 2025 im Schnitt 5.512 Euro je Quadratmeter (RE/MAX-ImmoSpiegel, Basis Grundbuch, 5.4.2026), der Bezirk Mödling liegt bei 4.007 Euro. Die beiden Zahlen sind nicht exakt vergleichbar, der Wiener Wert ist ein Gesamtdurchschnitt, der Mödlinger eine einzelne Größen- und Baujahresklasse. Die Größenordnung stimmt trotzdem.

Der Abstand zur Stadt ist damit kleiner, als viele Verkäufer im Umland annehmen, und er wächst mit jedem Bezirk Richtung Süden und Westen schnell an. Zwischen Mödling und Lilienfeld liegt bei Wohnungen bereits der Faktor 2,9.

Für die Preisfindung heißt das: Der relevante Vergleich ist nicht „Niederösterreich", sondern der eigene Bezirk und die eigene Gemeinde. Ein Landesdurchschnitt beschreibt in diesem Bundesland keine einzige reale Immobilie.

Wo wird überhaupt gekauft? Transaktionen je Bezirk

Der Preis sagt, was eine Immobilie wert ist. Er sagt nicht, ob es im eigenen Bezirk Käufer gibt. Dafür braucht es die Stückzahl, und die veröffentlicht RE/MAX auf Basis aller Eintragungen im Grundbuch.

2025 wurden in Niederösterreich 4.563 neue Eigentumswohnungs-Eigentümer ins Grundbuch eingetragen, ein Plus von 22,4 Prozent (RE/MAX-ImmoSpiegel Eigentumswohnungsmarkt 2025). Das entspricht ungefähr dem Österreich-Schnitt von plus 21,7 Prozent. Über alle Objektarten kam das Bundesland auf 24.620 Transaktionen und war damit Mengenführer vor Wien (19.328), bei einem österreichweiten Gesamtwert von 34,61 Milliarden Euro (RE/MAX-ImmoSpiegel Gesamtmarkt 2025, 4.3.2026).

Quelle: RE/MAX-ImmoSpiegel Eigentumswohnungsmarkt 2025, Basis sind alle Eintragungen im amtlichen Grundbuch. Nur Eigentumswohnungen, nicht Häuser oder Grundstücke. Die 21 Zeilen summieren sich auf die ausgewiesene Landesmenge von 4.563.

Drei Dinge lassen sich aus dieser Tabelle lesen, die eine Preistabelle nicht hergibt.

Erstens, der Markt ist extrem ungleich verteilt. Die sechs Bezirke rund um Wien, also Mödling, Baden, Bruck an der Leitha, Tulln, Korneuburg und Gänserndorf, machen zusammen 2.516 Verkäufe aus. Das sind 55,1 Prozent aller Wohnungsverkäufe des Bundeslands auf einem Bruchteil der Fläche. 2023 waren es 49,1 Prozent, der Trend zeigt wieder nach oben.

Zweitens, ein hoher Prozentwert ist nicht dasselbe wie ein lebendiger Markt. Zwettl führt die Veränderungstabelle mit plus 162,5 Prozent an. Dahinter stehen 8 Kaufverträge im Jahr 2024 und 21 im Jahr 2025. Wer dort verkauft, verkauft in einen Markt mit rund zwanzig Abschlüssen im Jahr. In Mödling sind es 667.

Drittens, auch der Mengenführer ist historisch schwach. Mödling liegt mit 667 Verkäufen 22,5 Prozent unter dem eigenen Zehnjahresdurchschnitt. Die Erholung von 2025 ist echt, aber sie hat das Vorkrisenniveau nicht erreicht.

Beim Preis zeigt sich dasselbe Bild von der freundlichen Seite: Eigentumswohnungen in Niederösterreich kosteten 2025 im Schnitt 211.785 Euro, ein Allzeithoch, plus 5,5 Prozent gegenüber 2024. Das ist die stärkste Preisdynamik aller Bundesländer und liegt 2,4 Prozentpunkte über dem Österreich-Durchschnitt.

Angebotspreis oder Verkaufspreis? Der Unterschied, der Geld kostet

Die Zahlen in diesem Ratgeber sind Verkaufspreise. Sie stammen aus Transaktionsdaten des Grundbuchs, also aus dem, was tatsächlich bezahlt wurde.

Die meisten Preisspiegel im Netz zeigen etwas anderes: Angebotspreise aus Immobilieninseraten, also das, was Verkäufer verlangen. Der Unterschied ist keine Feinheit. Auf der Wien-Seite dieses Ratgebers lässt er sich beziffern, dort klaffen Angebots- und Verkaufspreis in der Inneren Stadt um rund 39 Prozent auseinander.

Wer seinen Preis an Inseraten der Nachbarschaft ausrichtet, orientiert sich also an Wunschpreisen, nicht an Ergebnissen. Für Niederösterreich kommt eine zweite Eigenheit dazu: Die Statistik-Austria-Werte sind geometrische Mittel über fünf Jahre, angepasst auf das Preisniveau 2025. Sie sind stabil und deshalb ein guter Anker, aber sie bilden keine Momentaufnahme des laufenden Quartals ab.

Was bedeutet das für den Verkauf Ihrer Immobilie?

Drei Dinge folgen aus den Zahlen.

Erstens: Der Bezirkswert ist ein Koordinatensystem, kein Preisschild. Innerhalb eines Bezirks entscheiden Gemeinde, Lage im Ort, Bauperiode und Zustand über mehrere hundert Euro je Quadratmeter. Die Tabelle oben sagt Ihnen, in welcher Größenordnung Sie sich bewegen, nicht welchen Preis Sie ansetzen sollen.

Zweitens: Bei Grundstücken zählt fast nur die Lage. Wenn Sie unbebautes Bauland verkaufen, ist der Gemeindewert die deutlich bessere Referenz als der Bezirkswert. Der Unterschied kann das Dreifache betragen.

Drittens: Bezirke mit Fußnote brauchen mehr Vorsicht. In neun der 24 Bezirke ist die Zahl der Transaktionen so gering, dass die Statistik Austria nicht mehr nach allen Kategorien aufschlüsselt. Dort ist der ausgewiesene Wert ein gröberer Schätzer, und eine individuelle Bewertung ersetzt ihn nicht, sie ist dort besonders nötig.

In der Beratungspraxis erlebt Thomas Wakolbinger, konzessionierter Immobilienmakler bei Selfimmo (GISA Nr. 38501128), regelmäßig: Zwei Grundstücke im selben Bezirk, zwanzig Autominuten auseinander, unterscheiden sich im Quadratmeterpreis um mehr als die Hälfte. Bei Häusern ist die Streuung kleiner, aber der Zustand schlägt dort stärker durch als die Adresse.

Häufig gestellte Fragen zu Immobilienpreisen in Niederösterreich

Fazit: Ein Bundesland, drei Märkte

Niederösterreich lässt sich nicht mit einem Durchschnittswert beschreiben. Zwischen Perchtoldsdorf und Großharras liegt auf Gemeindeebene der Faktor 73, zwischen dem teuersten und günstigsten Bezirk immer noch der Faktor 24. Für die eigene Verkaufsentscheidung ist der Gemeindewert der bessere Anker als der Landeswert, und eine Bewertung, die Lage, Zustand und Objektart zusammenrechnet, ist besser als beide.