Immobilienpreise Salzburg 2026: alle 6 Bezirke im Vergleich

Was kostet eine Immobilie in den Salzburger Bezirken?

Alle 6 Bezirke, sortiert nach dem Baulandpreis. Die Werte stammen aus der Kaufpreissammlung der Statistik Austria und beruhen auf tatsächlichen Grundbuch-Transaktionen.

Quelle: Statistik Austria, Immobilien-Durchschnittspreise, erstellt am 28.05.2026. Bauland: Bezirksdurchschnitt. Wohnung: Eigentumswohnung ohne Balkon, Terrasse oder Garten, Baujahr ab 1991, 64 bis 82 m². Haus: Kategorie B (durchschnittliche Grundstücksgröße), Bauperiode ab 1991, 90 bis 130 m² Wohnfläche. Alle Preise je Quadratmeter Wohnfläche, geometrische Mittel auf Basis von Transaktionsdaten 2021 bis 2025, auf das Preisniveau 2025 angepasst.

Fußnoten der Statistik Austria: ¹ Aufgrund einer geringen Anzahl an Transaktionen wird eine Kategorisierung nach Wohnflächen in diesem Bezirk unterlassen. ² Häuser: Aufgrund einer geringen Anzahl an Transaktionen wird dieser Bezirk nicht nach Grundflächen kategorisiert. Wo eine Kategorisierung unterbleibt, ist die Zahl der Transaktionen gering und der Wert entsprechend vorsichtig zu lesen.

Beim Bauland liegt zwischen Salzburg Stadt und Tamsweg der Faktor 9,6. Bei Häusern sind es 3,1, bei Wohnungen 1,5. Es ist dieselbe Regel wie in ganz Österreich: Der Baukörper kostet überall ungefähr gleich viel, der Boden nicht.

Was kostet Bauland in Salzburg auf Gemeindeebene?

Für Baugrundstücke veröffentlicht die Statistik Austria zusätzlich Gemeindedurchschnitte. Dort zeigt sich, dass der Bezirksschnitt in Salzburg besonders stark glättet.

Quelle: Statistik Austria, Gemeindedurchschnittspreise Baugrundstücke, erstellt 28.05.2026. Für Salzburg liegen 119 Gemeindewerte vor.

Anif ist teurer als die Landeshauptstadt, Elsbethen liegt knapp darunter. Beide grenzen unmittelbar an die Stadt. Das ist derselbe Speckgürtel-Effekt wie rund um Wien, nur auf kleinerem Raum und mit höheren Werten.

Die zweite Gruppe an der Spitze ist touristisch: Kaprun und Saalbach-Hinterglemm im Pinzgau liegen über 890 Euro je Quadratmeter, obwohl ihr Bezirk im Schnitt bei 454,6 liegt. Wer dort ein Grundstück hält, besitzt etwas anderes als der Bezirksdurchschnitt vermuten lässt.

Am anderen Ende steht der Lungau. In Lessach, Muhr, Weißpriach und Zederhaus kostet Bauland je 62,4 Euro pro Quadratmeter, in Thomatal 83,6. Zwischen Anif und den günstigsten Lungauer Gemeinden liegt der Faktor 30.

Wo ist es am teuersten und wo am günstigsten?

Wo wird überhaupt gekauft? Transaktionen je Bezirk

Der Preis sagt, was eine Immobilie wert ist. Er sagt nicht, ob es Käufer gibt. Dafür braucht es die Stückzahl.

2025 wurden im Bundesland Salzburg 3.178 Eigentumswohnungen verbüchert, ein Plus von 19,4 Prozent (RE/MAX-ImmoSpiegel Eigentumswohnungsmarkt 2025). Damit überschritt das Land nach zwei Jahren wieder die Marke von 3.000 Verbücherungen. Der Transaktionswert stieg um 18,7 Prozent auf 1,10 Milliarden Euro.

Quelle: RE/MAX-ImmoSpiegel Eigentumswohnungsmarkt 2025, Basis sind alle Eintragungen im amtlichen Grundbuch. Nur Eigentumswohnungen. Die Zeilen summieren sich auf die ausgewiesene Landesmenge.

Drei Dinge lassen sich hier lesen, die eine Preistabelle nicht hergibt.

Erstens, die Stadt trägt den Markt. Mit 1.343 Verkäufen macht sie 42,3 Prozent aller Salzburger Wohnungsverkäufe aus und war erstmals seit 2022 wieder vierstellig.

Zweitens, zwei Tourismusbezirke gehen gegen den Trend. Der Pinzgau fiel um 8,4 Prozent auf 437 Verbücherungen, weniger als die Hälfte des Jahres 2021 (901). Der Tennengau verlor 12,4 Prozent auf 141. Beide Bezirke hatten seit 2009 nur einmal einen schlechteren Wert.

Drittens, die Landeshauptstadt ist nicht mehr der teuerste Bezirk. Im Flachgau kostete eine Wohnung 2025 im Schnitt 337.964 Euro (plus 3,4 Prozent), in der Stadt Salzburg 328.122 Euro (minus 3,2 Prozent). Der Pongau überschritt mit 307.628 Euro (plus 9,0 Prozent) erstmals die 300.000-Euro-Grenze.

Der Landesdurchschnitt lag bei 318.657 Euro, plus 1,6 Prozent, dem schwächsten Preisanstieg aller Bundesländer. Beim Quadratmeterpreis blieb Salzburg mit 5.040 Euro praktisch unverändert. Die Spanne reicht von 5.413 Euro in der Stadt bis 2.875 Euro im Lungau. Trotz des Aufschwungs liegt die Verkaufsmenge noch 16,2 Prozent unter dem Zehnjahresdurchschnitt.

Angebotspreis oder Verkaufspreis? Der Unterschied, der Geld kostet

Die Zahlen in diesem Ratgeber sind Verkaufspreise aus dem Grundbuch, also das, was tatsächlich bezahlt wurde.

Die meisten Preisspiegel im Netz zeigen Angebotspreise aus Inseraten, also das, was Verkäufer verlangen. Der Unterschied ist erheblich. Auf der Wien-Seite dieses Ratgebers lässt er sich beziffern: In der Inneren Stadt klaffen Angebots- und Verkaufspreis um rund 39 Prozent auseinander.

Dazu kommt: Die Statistik-Austria-Werte sind geometrische Mittel über fünf Jahre, angepasst auf das Preisniveau 2025. Sie sind stabil und ein guter Anker, aber keine Momentaufnahme des laufenden Quartals. Die RE/MAX-Zahlen sind dagegen echte Jahreswerte 2025.

Was bedeutet das für den Verkauf Ihrer Immobilie?

Erstens: In Salzburg entscheidet die Gemeinde, nicht der Bezirk. Der Flachgau kommt im Schnitt auf 403,8 Euro je Quadratmeter Bauland, Anif auf 1.850,8. Das ist mehr als das Vierfache innerhalb desselben Bezirks.

Zweitens: Der Lungau ist ein eigener Markt. 68 Wohnungsverkäufe im ganzen Jahr, ein Quadratmeterpreis von 2.875 Euro gegenüber 5.413 in der Stadt. Wer dort verkauft, sollte Erwartungen an Salzburger Preisniveaus von vornherein beiseitelegen.

Drittens: In den Tourismusbezirken zählt der Zeitpunkt. Pinzgau und Tennengau haben 2025 sowohl Menge als auch Preis verloren. Das ist kein Argument gegen einen Verkauf, aber eines für eine realistische Preisfindung.

In der Beratungspraxis erlebt Thomas Wakolbinger, konzessionierter Immobilienmakler bei Selfimmo (GISA Nr. 38501128), regelmäßig:

„In der Stadt entscheidet die Lage im Stadtteil, im Flachgau die Pendeldistanz, im Pinzgau die Frage, ob eine Wohnung touristisch vermietbar ist. Dieselbe Quadratmeterzahl bedeutet in diesen drei Märkten drei verschiedene Preise."

Thomas Wakolbinger, konzessionierter Immobilienmakler bei Selfimmo (GISA Nr. 38501128)

Häufig gestellte Fragen zu Immobilienpreisen in Salzburg

Fazit: Ein teures Land mit einem günstigen Rand

Salzburg hat den teuersten Bezirk Österreichs außerhalb Wiens und mit dem Lungau gleichzeitig eine Region, die preislich nichts damit zu tun hat. Zwischen Anif und den günstigsten Lungauer Gemeinden liegt beim Bauland der Faktor 30. Für die eigene Verkaufsentscheidung ist deshalb der Gemeindewert der bessere Anker als der Landeswert, und eine Bewertung, die Lage, Zustand und Objektart zusammenrechnet, ist besser als beide.