Immobilienpreise Tirol 2026: alle 9 Bezirke im Vergleich

Was kostet eine Immobilie in den Tiroler Bezirken?

Alle 9 Bezirke, sortiert nach dem Baulandpreis. Die Werte stammen aus der Kaufpreissammlung der Statistik Austria und beruhen auf tatsächlichen Grundbuch-Transaktionen.

Quelle: Statistik Austria, Immobilien-Durchschnittspreise, erstellt am 28.05.2026. Bauland: Bezirksdurchschnitt. Wohnung: Eigentumswohnung ohne Balkon, Terrasse oder Garten, Baujahr ab 1991, 64 bis 82 m². Haus: Kategorie B (durchschnittliche Grundstücksgröße), Bauperiode ab 1991, 90 bis 130 m² Wohnfläche. Alle Preise je Quadratmeter Wohnfläche, geometrische Mittel auf Basis von Transaktionsdaten 2021 bis 2025, auf das Preisniveau 2025 angepasst.

Fußnoten der Statistik Austria: ¹ Häuser: Aufgrund einer geringen Anzahl an Transaktionen wird dieser Bezirk nicht nach Grundflächen kategorisiert. Wo eine Kategorisierung unterbleibt, ist die Zahl der Transaktionen gering und der Wert entsprechend vorsichtig zu lesen.

Beim Bauland liegt zwischen Innsbruck-Stadt und Lienz der Faktor 7,1. Bei Häusern sind es 3,1, bei Wohnungen 2,2. Es ist dieselbe Regel wie in ganz Österreich: Der Baukörper kostet überall ungefähr gleich viel, der Boden nicht.

Was kostet Bauland in Tirol auf Gemeindeebene?

Für Baugrundstücke veröffentlicht die Statistik Austria zusätzlich Gemeindedurchschnitte. In Tirol ist der Unterschied zum Bezirkswert größer als in jedem anderen Bundesland.

Quelle: Statistik Austria, Gemeindedurchschnittspreise Baugrundstücke, erstellt 28.05.2026. Für Tirol liegen 277 Gemeindewerte vor.

Fünf der sechs teuersten Gemeinden Tirols liegen im Bezirk Kitzbühel, dessen Bezirksdurchschnitt bei 789,4 Euro liegt. Reith bei Kitzbühel kommt auf das Dreieinhalbfache davon.

Das ist kein Wohnungsmarkt im üblichen Sinn. Käufer kommen von außerhalb, kaufen als Zweitwohnsitz oder als Anlage, und die verfügbare Fläche ist durch Widmung und Topografie stark begrenzt.

Am anderen Ende steht Osttirol. Im Defereggental (Hopfgarten, St. Veit, St. Johann im Walde) und in Schlaiten kostet Bauland je 60,9 Euro pro Quadratmeter, in Assling 73,3. Zwischen Reith bei Kitzbühel und dem Defereggental liegt der Faktor 45, die größte Spanne aller österreichischen Bundesländer.

Wo ist es am teuersten und wo am günstigsten?

Wo wird überhaupt gekauft? Transaktionen je Bezirk

Der Preis sagt, was eine Immobilie wert ist. Er sagt nicht, ob es Käufer gibt. Dafür braucht es die Stückzahl.

2025 wurden in Tirol 4.132 Eigentumswohnungen verbüchert, ein Plus von 11,9 Prozent (RE/MAX-ImmoSpiegel Eigentumswohnungsmarkt 2025). Das liegt 9,8 Prozentpunkte unter dem Österreich-Durchschnitt. Der Transaktionswert stieg um 12,5 Prozent auf 1,45 Milliarden Euro, die zweithöchste Kaufsumme nach Wien.

Quelle: RE/MAX-ImmoSpiegel Eigentumswohnungsmarkt 2025, Basis sind alle Eintragungen im amtlichen Grundbuch. Nur Eigentumswohnungen. Die Zeilen summieren sich auf die ausgewiesene Landesmenge.

Drei Dinge lassen sich hier lesen, die eine Preistabelle nicht hergibt.

Erstens, Innsbruck hat die Führung zurückgeholt. Die Stadt legte um 44,5 Prozent auf 1.087 Verbücherungen zu und überholte damit Innsbruck-Land (963), das nur um 1,3 Prozent wuchs.

Zweitens, Kitzbühel steht still. Der Bezirk wiederholte mit 360 Kaufakten exakt die Vorjahresmenge. Beim Preis gab es dagegen einen Einbruch: von 494.029 Euro im Jahr 2024 auf 407.631 Euro, ein Minus von 17,5 Prozent. Das reicht noch für Rang eins im Tiroler Preisranking, ist aber der niedrigste Wert der letzten fünf Jahre.

Drittens, Osttirol und Landeck verlieren. Lienz fiel um 8,2 Prozent auf 190, Landeck um 14,4 Prozent auf 125 Eintragungen. Für Landeck ist das der tiefste Stand der letzten zehn Jahre.

Der Landesdurchschnitt erreichte mit 325.539 Euro einen neuen Preisrekord, plus 3,9 Prozent. Die höchste Steigerung verzeichnete Schwaz mit plus 16,9 Prozent auf 327.751 Euro. Der Quadratmeterpreis reicht von 2.330 bis 6.359 Euro, den Spitzenwert hält Innsbruck-Stadt. Trotz des Zuwachses liegt die Verkaufsmenge 18,8 Prozent unter dem Zehnjahresdurchschnitt.

Angebotspreis oder Verkaufspreis? Der Unterschied, der Geld kostet

Die Zahlen in diesem Ratgeber sind Verkaufspreise aus dem Grundbuch, also das, was tatsächlich bezahlt wurde.

Die meisten Preisspiegel im Netz zeigen Angebotspreise aus Inseraten, also das, was Verkäufer verlangen. Der Unterschied ist erheblich. Auf der Wien-Seite dieses Ratgebers lässt er sich beziffern: In der Inneren Stadt klaffen Angebots- und Verkaufspreis um rund 39 Prozent auseinander.

Dazu kommt: Die Statistik-Austria-Werte sind geometrische Mittel über fünf Jahre, angepasst auf das Preisniveau 2025. Sie sind stabil und ein guter Anker, aber keine Momentaufnahme des laufenden Quartals. Die RE/MAX-Zahlen sind dagegen echte Jahreswerte 2025.

Was bedeutet das für den Verkauf Ihrer Immobilie?

Erstens: In Tirol ist der Bezirkswert fast nie die richtige Referenz. Der Bezirk Kitzbühel liegt bei 789,4 Euro je Quadratmeter Bauland, die Gemeinde Reith bei 2.741,8. Wer den Bezirkswert nimmt, unterschätzt ein Reither Grundstück um mehr als zwei Drittel.

Zweitens: Der Kitzbüheler Preisrückgang ist kein Einzelfallrisiko, sondern Marktlage. Wer dort 2026 verkauft, sollte mit dem Niveau von 2025 rechnen, nicht mit dem von 2024.

Drittens: Osttirol ist ein anderer Markt. 190 Wohnungsverkäufe im Jahr, ein Durchschnittspreis von 195.189 Euro, minus 8,1 Prozent. Dort entscheidet die Vermarktungsdauer mehr als der letzte Prozentpunkt beim Preis.

„In Innsbruck entscheidet der Grundriss, im Unterland die Anbindung an die Autobahn, in Kitzbühel die Widmung. Ob eine Immobilie als Zweitwohnsitz genutzt werden darf, ist dort preisrelevanter als ihre Größe."

Thomas Wakolbinger, konzessionierter Immobilienmakler bei Selfimmo (GISA Nr. 38501128)

Häufig gestellte Fragen zu Immobilienpreisen in Tirol

Fazit: Zwei Spitzenmärkte und ein vergessener Süden

Tirol hat die größte Preisspanne aller österreichischen Bundesländer. Zwischen Reith bei Kitzbühel und dem Defereggental liegt beim Bauland der Faktor 45. Wer in Osttirol verkauft, bewegt sich in einem anderen Markt als jemand im Brixental, auch wenn beide dasselbe Bundesland auf dem Meldezettel stehen haben. Für die Preisfindung ist deshalb der Gemeindewert der bessere Anker, und eine individuelle Bewertung besser als jeder Durchschnitt.