Verlassenschaftsverfahren in Österreich: Ablauf, Dauer, Kosten

Wie läuft ein Verlassenschaftsverfahren ab?

Vereinfacht lässt es sich in fünf Schritte gliedern. Mit einer Immobilie läuft es in der Regel bis zum Ende, weil eine Eintragung ins Grundbuch nötig ist.

Bis dahin ist die Verlassenschaft eine eigene juristische Person und Eigentümerin des Nachlasses (§ 546 ABGB). Die Abhandlung, also das eigentliche Verfahren über den Nachlass, unterbleibt nur unter drei Bedingungen. Das Nachlassvermögen übersteigt vor Abzug der Schulden 5.000 Euro nicht, eine Eintragung in öffentliche Bücher ist nicht nötig, und niemand beantragt die Fortsetzung (§ 153 AußStrG).

Todesfallaufnahme: was der Gerichtskommissär erhebt

Den Gerichtskommissär suchen Sie sich nicht aus. Zuständig ist der Notar, der sich aus der Verteilungsordnung ergibt, einem festen Zuteilungsschlüssel. Richterliche Entscheidungen bleiben dem Gericht vorbehalten (§§ 1, 2 GKoärG).

Die Todesfallaufnahme ist das Protokoll über den Verstorbenen und seinen Nachlass. Sie umfasst unter anderem Personendaten, Vermögen samt Rechten und Schulden, Begräbniskosten, letztwillige Urkunden und die möglichen Erben. Der Gerichtskommissär muss das Zentrale Testamentsregister und das Testamentsregister der Rechtsanwälte abfragen. Das Vermögen ermittelt er möglichst ohne Sachverständigen, etwa über Abfragen im Grundbuch und im Firmenbuch (§§ 145, 145a AußStrG).

Welche Rolle ein Notar später beim Verkauf der Immobilie spielt, lesen Sie im Beitrag Notar beim Immobilienverkauf in Österreich.

Erbantrittserklärung: wer erben will, muss es erklären

Erbe wird nur, wer gegenüber dem Gericht ausdrücklich erklärt, die Erbschaft anzutreten. Das ist die Erbantrittserklärung. Der Erbe oder sein ausgewiesener Vertreter unterschreibt sie eigenhändig. Eingebracht wird sie beim Gerichtskommissär (§§ 144, 159 AußStrG). Das Notariat erklärt nichts für Sie. Es fordert auf, belehrt und nimmt die Erklärung entgegen.

Der Gerichtskommissär fordert die möglichen Erben nachweislich zur Erklärung auf und setzt eine Frist von mindestens vier Wochen. Aus erheblichen Gründen gibt es Bedenkzeit, insgesamt höchstens ein Jahr (§ 157 AußStrG).

Treten Sie bedingt an, haften Sie nur so weit, wie der Nachlass reicht, bei unbedingtem Antritt auch darüber hinaus. Die Erklärung ist unwiderruflich (§§ 801, 802, 805, 806 ABGB). Welche Variante passt und wann Ausschlagen in Frage kommt, erklärt Haus geerbt: was jetzt zu tun ist.

Wie lange dauert ein Verlassenschaftsverfahren?

Eine verlässliche Monatsangabe gibt es nicht. Das Gesetz nennt keine Gesamtdauer. Laut oesterreich.gv.at sind Gerichtskommissäre „nicht grundsätzlich an Fristen gebunden“. Die Österreichische Notariatskammer nennt ebenfalls keine Zahl, nur dass komplexe Fälle „mehrere Monate oder länger dauern“ können. Pauschale Zeitangaben aus dem Netz haben keine amtliche Grundlage.

Sagen lässt sich, wo das Gesetz selbst Zeit vorgibt oder zusätzliche Schritte verlangt. Pflichtteilsberechtigt, also mit Anspruch auf einen gesetzlichen Mindestanteil in Geld, sind Nachkommen sowie Ehegatten oder eingetragene Partner (§§ 757, 761 ABGB).

Einen Punkt hat die Familie selbst in der Hand: die Einigkeit. Mehrere Erben können vor der Einantwortung ein Erbteilungsübereinkommen beim Gerichtskommissär zu Protokoll geben, also festhalten, wer was bekommt. Es wirkt wie ein gerichtlicher Vergleich. Sind Minderjährige oder andere schutzberechtigte Personen beteiligt, muss das Pflegschaftsgericht, das über ihre Interessen wacht, es genehmigen (§ 181 AußStrG).

Was kostet ein Verlassenschaftsverfahren mit Haus?

Die Verfahrenskosten bestehen im Kern aus zwei Posten: der Pauschalgebühr des Gerichts und der Gebühr des Gerichtskommissärs. Beide hängen vom Wert ab, der im Verfahren angesetzt wird.

Pauschalgebühr des Gerichts. Sie beträgt 0,5 Prozent des reinen Verlassenschaftsvermögens, mindestens 100 Euro seit 1. August 2026. Entscheidet das Gericht wegen widersprechender Erklärungen über das Erbrecht, sind es 0,6 Prozent, mindestens 151 Euro. Stichtag ist der Todestag. Nicht abgezogen werden Vermächtnisse (Zuwendungen aus dem Testament), Pflichtteile und die Verfahrenskosten samt Notargebühr. Zahlen müssen die Erben (Tarifpost 8 GGG, § 24 GGG).

Gebühr des Gerichtskommissärs. Sie richtet sich nach dem Gerichtskommissionstarifgesetz (GKTG). Bemessen wird vom Vermögen ohne Abzug von Schulden. Der Tarif steigt in Stufen mit dem Wert und deckt auch Todesfallaufnahme und Erbteilung. Die Beträge gelten seit 1. Mai 2023. Bei ungewöhnlichem Umfang oder besonderer Schwierigkeit kann die Gebühr bis zum Doppelten steigen. Bei schwer verschuldetem Vermögen und besonderer Härte kann sie bis auf die Hälfte sinken. Umsatzsteuer und Barauslagen kommen dazu (§§ 3, 5, 6, 10, 13 GKTG).

Welcher Wert zählt. Das Gesetz spricht vom ermittelten Wert. Im Inventar gilt für Liegenschaften grundsätzlich der dreifache Einheitswert. Der Einheitswert ist ein steuerlicher Wert nach dem Bewertungsgesetz. Auf Antrag einer Partei gilt der Wert nach dem Liegenschaftsbewertungsgesetz. Ohne Inventar bewertet der Erbe selbst in der Vermögenserklärung (§ 3 GKTG, §§ 167 Abs 2, 170 AußStrG). Welcher Wert dort in der Praxis angesetzt wird, lässt sich nicht allgemein sagen.

Beispiel: Nachlass mit einem Einfamilienhaus

Annahme: Der Nachlass besteht nur aus einem Haus, Schulden gibt es keine, die Erben erklären übereinstimmend.

Die Notargebühr steigt mit dem angesetzten Wert. Deshalb zählt die Frage, ob der Einheitswert oder der Verkehrswert angesetzt wird, in der Regel bei beiden Posten. Einen Eurobetrag nennen wir bewusst nicht. Der Tarif steigt in Stufen, und welcher Wert angesetzt wird, steht erst im Verfahren fest. Fragen Sie das Notariat früh nach einer Kostenschätzung. Auf Antrag bestimmt das Gericht die Gebühr (§ 1 Abs 1 GKTG). Umsatzsteuer, Barauslagen und die Kosten rund um das Grundbuch kommen dazu.

Grundbuch und Steuern. Die Pauschalgebühr deckt die Eintragung ins Grundbuch nicht ab. Für den Erwerb der Immobilie kommen Eintragungsgebühr und Grunderwerbsteuer dazu. Wie beide beim Erben berechnet werden, erklärt der Beitrag Erbschaftssteuer in Österreich.

Welche Unterlagen braucht das Notariat?

Laut oesterreich.gv.at gehören die folgenden Unterlagen zur Todesfallaufnahme. Die amtliche Liste ist keine gesetzliche Aufzählung, aber die verlässlichste Orientierung.

Die Einlagezahl ist die Nummer, unter der eine Liegenschaft im Grundbuch geführt wird. Manche Ratgeber nennen zusätzlich Meldezettel, Staatsbürgerschaftsnachweis oder Betriebskostenabrechnung. Auf der amtlichen Liste stehen diese Posten nicht. Fragen Sie im Zweifel beim zuständigen Notariat nach.

Einantwortung und Eintragung ins Grundbuch

Stehen die Erben und ihre Quoten fest, antwortet das Gericht die Verlassenschaft ein (§ 819 ABGB). Erst damit treten die Erben in die Rechtsposition der Verlassenschaft ein (§ 547 ABGB). Vorher sind sie auch nicht Miteigentümer des Hauses.

Der Einantwortungsbeschluss nennt die Erben, ihren Erbrechtstitel (Testament, Erbvertrag oder Gesetz), die Quoten, ein allfälliges Erbteilungsübereinkommen, die Art der Erbantrittserklärung und jede Liegenschaft, bei der das Grundbuch anzupassen ist (§ 178 AußStrG). Nach Rechtskraft gibt es kein Abänderungsverfahren (§ 180 AußStrG). Lesen Sie Quoten und Liegenschaften deshalb genau, sobald Sie den Beschluss erhalten.

Danach müssen die Erben ihr Eigentum ins Grundbuch eintragen lassen (§ 819 ABGB). Der Einantwortungsbeschluss ist dafür eine taugliche Urkunde, ein eigener Vertrag ist nicht nötig (§ 33 GBG). Stellen die Erben keinen Antrag, bringt ihn der Gerichtskommissär an ihrer Stelle ein. Das geschieht nach einer angemessenen Frist ab Rechtskraft, die ein Jahr nicht erheblich übersteigt. Dafür wird der Gerichtskommissär nach dem Rechtsanwaltstarifgesetz entlohnt (§ 182 AußStrG, § 9 GKTG).

Erben mehrere, gehört das Haus ihnen ab jetzt nach den Quoten im Beschluss. Wie Miteigentümer gemeinsam entscheiden oder sich trennen, zeigt der Beitrag Erbengemeinschaft auflösen.

Kann man das Haus vor dem Ende des Verfahrens verkaufen?

Ja, aber in aller Regel nur mit Genehmigung des Verlassenschaftsgerichts. Bis zur Einantwortung ist die Verlassenschaft Eigentümerin, nicht die Erben.

Wer eine Erbantrittserklärung abgegeben und sein Erbrecht ausreichend nachgewiesen hat, darf die Verlassenschaft benützen, verwalten und vertreten. Mehrere solche Erben tun das gemeinsam, soweit sie nichts anderes vereinbaren. Veräußerungen außerhalb des ordentlichen Wirtschaftsbetriebs, also der laufenden Verwaltung, brauchen die Genehmigung des Gerichts. Ein Hausverkauf zählt in aller Regel dazu. Das Gericht versagt die Genehmigung nur, wenn das Geschäft für die Verlassenschaft offenbar nachteilig wäre (§ 810 Abs 1 und 2 ABGB).

Die Anmerkung der Rangordnung ist ein Vermerk im Grundbuch, der den Platz für die geplante Übertragung reserviert.

Ob der Verkauf vor oder nach der Einantwortung besser passt und was steuerlich gilt, erklärt der Beitrag Geerbtes Haus verkaufen.

Unser Rat: die Wartezeit nutzen

Häufig gestellte Fragen zum Verlassenschaftsverfahren

Fazit

Ein Verlassenschaftsverfahren mit Haus führt vereinfacht in fünf Schritten vom Todesfall bis zum Eintrag im Grundbuch. Eine amtliche Dauer gibt es nicht, gesetzlich vorgegeben sind nur einzelne Fristen. Die Kosten hängen vor allem vom Wert ab, der im Verfahren angesetzt wird. In der Hand hat eine Familie zwei Dinge: vollständige Unterlagen für das Notariat und eine Einigung darüber, was mit dem Haus geschehen soll.

Alle Themen rund ums Erben finden Sie im Überblick Immobilie erben in Österreich.

Rechtsstand: 25. September 2026. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.