Erbschaftssteuer in Österreich: was Erben stattdessen zahlen

Seit wann gibt es keine Erbschaftssteuer mehr?

Seit Ablauf des 31. Juli 2008 wird in Österreich keine Erbschafts- oder Schenkungssteuer mehr erhoben. Die Erbschaftssteuer hat der Verfassungsgerichtshof am 7. März 2007 aufgehoben, die Schenkungssteuer am 15. Juni 2007 (VfGH G 23/07). Beide Aufhebungen traten an diesem Tag in Kraft. Frühere Bestimmungen leben dadurch nicht wieder auf.

Das Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz 1955 steht zwar noch im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS). Es betrifft aber nur Altfälle, in denen die Steuerschuld bis 31. Juli 2008 entstanden ist (§ 34 ErbStG). Für einen Todesfall im Jahr 2026 spielt es keine Rolle.

Die Plattform oesterreich.gv.at fasst es knapp zusammen: Aktuell fällt keine Erbschafts- oder Schenkungssteuer an, bei Erbschaft oder Schenkung von Grundstücken ist aber Grunderwerbsteuer zu entrichten (oesterreich.gv.at, Schenkungssteuer). Um diese und die übrigen Kosten geht es im nächsten Abschnitt.

Was Erben einer Immobilie statt einer Erbschaftssteuer zahlen

Statt einer Erbschaftssteuer fallen bei einer geerbten Immobilie diese Posten an:

Grunderwerbsteuer. Ein Erwerb durch Erbanfall gilt immer als unentgeltlich, egal ob der Erbe zur Familie gehört (§ 7 Abs 1 Z 1 lit b GrEStG). Auch ein Freund, der erbt, zahlt deshalb den Stufentarif vom Grundstückswert. Steuerschuldner ist der Erbe selbst (§ 9 GrEStG). Die Steuerschuld entsteht mit Rechtskraft des Einantwortungsbeschlusses, also des Gerichtsbeschlusses, der den Nachlass den Erben überträgt (§ 8 Abs 4 GrEStG). Sie entsteht nicht erst mit der Eintragung im Grundbuch.

Angezeigt wird der Erwerb bis zum 15. des zweitfolgenden Monats mit einer Abgabenerklärung beim Finanzamt Österreich. Diese legt ein Notar oder Rechtsanwalt elektronisch vor. Berechnet der Parteienvertreter die Steuer selbst und führt sie ab, entfällt die gesonderte Anzeige (§§ 10, 11 GrEStG). Den Tarif im Detail, mit Befreiungen und Sonderfällen, erklärt der Beitrag Grunderwerbsteuer in Österreich 2026.

Ehegatten und eingetragene Partner erben die Wohnstätte, die ihnen beim Tod als Hauptwohnsitz gedient hat, bis 150 Quadratmeter Wohnnutzfläche steuerfrei. Das BMF behandelt die 150 Quadratmeter als Freibetrag, besteuert wird nur der Anteil darüber (BMF, Befreiungen; § 3 Abs 1 Z 7a GrEStG).

Eintragungsgebühr. Die Erben müssen ihr Eigentum ins Grundbuch eintragen lassen (§ 819 ABGB). Dafür fallen 1,1 Prozent vom Wert des Rechts an. Grundsätzlich ist das der Verkehrswert. Im Familienkreis gilt eine begünstigte Bemessung: der dreifache Einheitswert, höchstens aber 30 Prozent des Verkehrswerts (§ 26a GGG). Die Gebühr beträgt dort also höchstens 0,33 Prozent des Verkehrswerts.

Zum Familienkreis zählen Ehegatten, eingetragene Partner und Lebensgefährten mit gemeinsamem Hauptwohnsitz. Dazu kommen Verwandte und Verschwägerte in gerader Linie, also etwa Kinder, Enkel, Eltern und Schwiegerkinder, sowie Stief-, Wahl- und Pflegekinder, Geschwister, Nichten und Neffen. Maßgeblich ist das Verhältnis zum Verstorbenen. Wer nicht dazugehört, etwa ein Freund, zahlt 1,1 Prozent vom vollen Verkehrswert. Die Begünstigung muss gleich zu Beginn der Eingabe beantragt und durch Urkunden bescheinigt werden (§ 26a Abs 2 GGG).

Verlassenschaftsverfahren. Die Gerichtsgebühr ist ein fester Satz, keine Staffel: 0,5 Prozent des reinen Verlassenschaftsvermögens, seit 1. August 2026 mindestens 100 Euro. Vermächtnisse, Pflichtteile und Notargebühren werden dabei nicht abgezogen. Zahlen müssen die Erben (§ 24 GGG). Gestaffelt ist dagegen der Tarif des Notars, der als Gerichtskommissär das Verfahren führt. Er richtet sich nach dem ermittelten Vermögen ohne Abzug der Schulden (§ 3 GKTG).

Welcher Wert für das Haus angesetzt wird, hängt von der Bewertung im Verfahren ab. Wird ein Inventar errichtet, also ein amtliches Verzeichnis des Nachlasses, gilt grundsätzlich der dreifache Einheitswert. Auf Antrag wird nach dem Liegenschaftsbewertungsgesetz bewertet (§ 167 Abs 2 AußStrG). Ablauf und Kosten erklärt der Beitrag Verlassenschaftsverfahren: Ablauf, Dauer und Kosten.

Rechenbeispiel: Zwei Kinder erben ein Haus

Beispiel mit runden Zahlen. Eine verwitwete Mutter hinterlässt ein Einfamilienhaus mit einem Grundstückswert von 300.000 Euro. Ihre zwei Kinder erben je zur Hälfte. Es ist kein land- und forstwirtschaftliches Grundstück. Keines der Kinder hat in den fünf Jahren davor etwas von der Mutter unentgeltlich erhalten oder schon Teile dieses Hauses erworben.

Zusammen zahlen die beiden 1.500 Euro. Der Grund steht auf der Seite des Finanzministeriums: „Jeder erwerbenden Person steht der Stufentarif einmal zur Gänze zu.“ (BMF, Steuersatz). Beide Hälften liegen damit vollständig in der ersten Stufe von 0,5 Prozent.

Zum Vergleich, ein Kind erbt allein: 250.000 Euro × 0,5 % = 1.250 Euro, dazu 50.000 Euro × 2 % = 1.000 Euro. Zusammen sind das 2.250 Euro. Dasselbe Haus kostet einen Alleinerben also 750 Euro mehr Grunderwerbsteuer als zwei Erben zusammen.

Achtung Zusammenrechnung. Unentgeltliche Erwerbe desselben Erwerbers aus den letzten fünf Jahren werden für den Steuersatz zusammengerechnet. Das gilt für Erwerbe von derselben Person und für Teile derselben wirtschaftlichen Einheit, auch von verschiedenen Personen (§ 7 Abs 1 Z 2 lit a GrEStG). Der frühere Erwerb wird nicht noch einmal besteuert, er verbraucht aber Tarifstufen. Hat ein Kind drei Jahre vor dem Tod schon eine Wohnung von der Mutter geschenkt bekommen, kann sein Anteil am Haus deshalb in die zweite Stufe rutschen.

Die Eintragungsgebühr im Beispiel. Der Grundstückswert von 300.000 Euro ist dafür keine Grundlage. Die Kinder sind Verwandte in gerader Linie, also gilt die Begünstigung nach § 26a GGG. Die Gebühr wird für jedes Kind nach dem Wert seines Rechts berechnet (§ 26 Abs 6 GGG):

• → Bemessungsgrundlage je Kind = der niedrigere Betrag aus (3 × Einheitswert × ½) und (30 % × Verkehrswert × ½)
• → Eintragungsgebühr je Kind = 1,1 % dieser Bemessungsgrundlage
• → Obergrenze je Kind = 0,33 % des halben Verkehrswerts

Einen Eurobetrag nennen wir hier bewusst nicht. Er hängt vom Einheitswert und vom Verkehrswert Ihres Hauses ab.

Verkehrswert, Grundstückswert, Einheitswert: Welcher Wert zählt wofür?

Beim Erben einer Immobilie begegnen Ihnen drei Werte. Sie haben unterschiedliche Aufgaben, und wer sie verwechselt, verrechnet sich schnell.

Für land- und forstwirtschaftliches Vermögen gilt beim Einheitswert ein jüngerer Stichtag, der 1. Jänner 2023 (BMF, Einheitsbewertung).

So entsteht der Grundstückswert. Es gibt zwei Wege, und Sie können für jede wirtschaftliche Einheit frei wählen (§ 6 Abs 4 GrEStG, § 1 GrWV):

Wie weit Grundstückswert und Verkehrswert auseinanderliegen, lässt sich nicht pauschal sagen. Für die Faustregel, der Grundstückswert betrage ein Fünftel des Verkehrswerts, haben wir keine amtliche Quelle gefunden. Das Gesetz regelt sogar den umgekehrten Fall. Weisen Sie nach, dass der gemeine Wert, also der Verkehrswert, niedriger ist als der Grundstückswert, gilt der niedrigere Wert. Ein Gutachten eines allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Immobiliensachverständigen hat dabei die Vermutung der Richtigkeit für sich (§ 6 Abs 4 GrEStG).

Den Verkehrswert brauchen Sie also in jedem Fall, schon für die Eintragungsgebühr. Eine erste Einschätzung liefert die Sofort-Bewertung am Ende dieses Beitrags.

Schenkungssteuer: Was bei einer Schenkung zu Lebzeiten gilt

Auch eine Schenkungssteuer gibt es nicht mehr. Der Verfassungsgerichtshof hob sie am 15. Juni 2007 auf, ebenfalls mit Wirkung ab Ablauf des 31. Juli 2008. Wer ein Haus verschenkt, löst aber wie beim Erben Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr aus.

Im Familienkreis gilt die Schenkung für die Grunderwerbsteuer immer als unentgeltlich. Bemessen wird vom Grundstückswert mit dem Stufentarif (§ 7 Abs 1 Z 1 lit c, § 4 Abs 1 GrEStG). Außerhalb des Familienkreises kommt es auf die Gegenleistung an. Bis 30 Prozent des Grundstückswerts ist der Erwerb unentgeltlich, über 70 Prozent entgeltlich, dazwischen teilentgeltlich. Beim teilentgeltlichen Erwerb gilt für den unentgeltlichen Teil der Stufentarif, für den Teil mit Gegenleistung 3,5 Prozent.

Wer zu Lebzeiten übergibt, entscheidet also nicht über eine Steuer, die es nicht gibt. Es geht um Grunderwerbsteuer, Gebühren und den späteren Ausgleich unter den Kindern. Wie ein Übergabevertrag aufgebaut ist und was er kostet, erklärt Haus überschreiben zu Lebzeiten. Die Kosten für Ihren Fall zeigt der Rechner Übergabe zu Lebzeiten.

Meldepflicht bei Schenkungen: Grundstücke sind ausgenommen

Bestimmte Schenkungen unter Lebenden müssen dem Finanzamt gemeldet werden (§ 121a BAO). Anzuzeigen sind Schenkungen von Bargeld, Kapitalforderungen, Gesellschaftsanteilen, Betrieben, beweglichem körperlichem Vermögen und immateriellen Vermögensgegenständen. Voraussetzung ist, dass Geschenkgeber oder Beschenkter im Inland Wohnsitz, gewöhnlichen Aufenthalt oder Sitz hat.

Befreit sind:

• → zwischen Angehörigen Schenkungen bis 50.000 Euro, zusammengerechnet innerhalb eines Jahres von derselben Person
• → zwischen anderen Personen Schenkungen bis 15.000 Euro, zusammengerechnet innerhalb von fünf Jahren
• → übliche Gelegenheitsgeschenke bis 1.000 Euro und Hausrat

Die Anzeige ist binnen drei Monaten zu erstatten. Verpflichtet sind Beschenkter, Geschenkgeber und mitwirkende Notare oder Rechtsanwälte, und zwar jeder für die ganze Pflicht. Ab 1. Jänner 2027 läuft die Anzeige über ein amtliches Formular in FinanzOnline. An der Pflicht selbst ändert sich nichts (§ 121a Abs 5 BAO in der Fassung ab 2027).

Grundstücke stehen nicht in dieser Liste. Ihre Schenkung ist daher grundsätzlich nicht anzeigepflichtig, egal ob das Grundstück im Inland oder im Ausland liegt. Eine Ausnahme sind Grundstücke im Betriebsvermögen, wenn ein Betrieb übertragen wird. Erwerbe von Todes wegen fallen nie unter § 121a BAO (BMF-Erlass vom 17.12.2008). Beim Finanzamt landet eine Grundstücksübertragung trotzdem, nämlich über die Abgabenerklärung zur Grunderwerbsteuer.

Beispiel mit runden Zahlen: Eine Mutter schenkt ihrer Tochter 60.000 Euro in bar. Das liegt über der Grenze von 50.000 Euro unter Angehörigen, die Schenkung ist binnen drei Monaten zu melden. Schenkt die Mutter ihr stattdessen einen Hälfteanteil an ihrer Wohnung, entfällt die Meldung nach § 121a BAO. Dafür fällt Grunderwerbsteuer an.

Wenn Sie das geerbte Haus später verkaufen

Die Erbschaft selbst ist kein Verkauf. Steuerpflichtig wird erst der spätere Verkauf, mit der Immobilienertragsteuer von 30 Prozent. Dabei übernehmen Sie Anschaffungszeitpunkt und Anschaffungskosten des Verstorbenen (§§ 30, 30a EStG).

Hat der Verstorbene vor dem 31. März 2002 gekauft, liegt in der Regel Altvermögen vor. Gab es keine Umwidmung in Bauland nach dem 31. Dezember 1987, gilt: Bei einem Kaufvertrag bis 31. Dezember 2026 beträgt die Steuer effektiv 4,2 Prozent des Erlöses. Bei Verkäufen danach sind es 6 Prozent (§ 124b Z 498 EStG).

Haben Sie in den letzten drei Jahren Grunderwerbsteuer für das geerbte Grundstück bezahlt, kann die Einkommensteuer auf Antrag ermäßigt werden. Der Antrag ist nur in der Veranlagung möglich. Die Ermäßigung gilt, soweit sonst eine Doppelbelastung entsteht (§ 30 Abs 8 EStG). Die Hauptwohnsitzbefreiung des Verstorbenen geht dagegen nicht auf Sie über (EStR Rz 6644). Details, Rechenbeispiele und Ausnahmen stehen im Beitrag Geerbtes Haus verkaufen, den Überblick gibt der Ratgeber Steuern beim Immobilienverkauf.

Wiedereinführung der Erbschaftssteuer: der Rechtsstand

Dieser Abschnitt hält den Rechtsstand am 25. September 2026 fest. Er bewertet keine Vorschläge zu einer Wiedereinführung und gibt keine Prognose ab. Es gilt:

• → Im Bundesrecht ist keine Erbschafts- oder Schenkungssteuer in Kraft. Das Gesetz von 1955 betrifft nur Fälle mit einer Steuerschuld bis 31. Juli 2008.
• → Die bereits kundgemachte Neufassung im Grunderwerbsteuergesetz ab 1. Jänner 2027 betrifft die §§ 10 bis 16 GrEStG. Das ist das Verfahrensrecht, etwa Anzeige und Selbstberechnung.
• → Für Verkäufe ab 2027 steigt die effektive Belastung beim Verkauf von Altvermögen, siehe den Abschnitt davor. Das trifft Erben erst, wenn sie verkaufen.

Ob und wann sich an der Rechtslage beim Erben etwas ändert, lässt sich aus dem geltenden Recht nicht ablesen.

Unser Rat: drei Zahlen, die Erben früh kennen sollten

Häufig gestellte Fragen zur Erbschaftssteuer in Österreich

Fazit

Eine Erbschaftssteuer zahlen Erben in Österreich seit Ablauf des 31. Juli 2008 nicht. Bei einer Immobilie fallen stattdessen Grunderwerbsteuer nach dem Stufentarif vom Grundstückswert, die Eintragungsgebühr im Grundbuch und die Kosten des Verlassenschaftsverfahrens an. Weil jeder Erbe seinen eigenen Stufentarif hat, zahlen zwei Kinder bei 300.000 Euro Grundstückswert je 750 Euro, ein Alleinerbe 2.250 Euro. Für die Eintragungsgebühr zählen Einheitswert und Verkehrswert, nicht der Grundstückswert. Wer die drei Werte auseinanderhält, kann die Kosten des Erbens früh und realistisch planen.

Rechtsstand: 25. September 2026. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.