Geerbtes Haus verkaufen: welche Steuer anfällt

Welche Steuer fällt beim Verkauf eines geerbten Hauses an?

Die Erbschaft selbst ist keine Veräußerung. Steuerpflichtig wird erst der spätere Verkauf (§ 30 Abs 1 EStG, EStR Rz 6623, 6624). Eine Erbschaftssteuer gibt es in Österreich nicht mehr. Für den Erwerb zahlen Erben aber Grunderwerbsteuer, mehr dazu im Beitrag zur Erbschaftssteuer in Österreich.

Beim Verkauf fällt Immobilienertragsteuer an, mit dem besonderen Steuersatz von 30 Prozent (§ 30a Abs 1 EStG). Besteuert wird der Gewinn, nicht der Kaufpreis. Für eine geerbte Eigentumswohnung gilt dasselbe.

Eine Spekulationsfrist gibt es seit 2012 nicht mehr. Der Verkauf einer privaten Immobilie ist grundsätzlich steuerpflichtig, egal wie lange sie im Eigentum war (EStR Rz 6620). Ausgenommen sind Befreiungen wie die Hauptwohnsitzbefreiung. Die allgemeinen Regeln stehen im Beitrag zur Immobilienertragsteuer in Österreich.

Warum zählt der Kauf der Eltern und nicht der Erbfall?

Wer erbt, erwirbt unentgeltlich. Dann zählt der Anschaffungszeitpunkt des Vorgängers. Sie übernehmen vom Verstorbenen drei Dinge: den Kaufzeitpunkt und damit die Einordnung als Alt- oder Neuvermögen, seine Anschaffungskosten und frühere Umwidmungen (§ 30 Abs 1 dritter Satz EStG, EStR Rz 6710, 6671). Dasselbe gilt für ein geschenktes Haus, siehe Haus überschreiben zu Lebzeiten.

Persönliche Befreiungen gehen nicht über. Hatte der Vater dort seinen Hauptwohnsitz, nützt Ihnen das beim Verkauf nichts. Dasselbe gilt, wenn er das Haus selbst gebaut hat. Abschreibungen aus einer früheren Vermietung, also steuerlich abgesetzter Wertverlust, mindern die übernommenen Anschaffungskosten (EStR Rz 6644, 6646, 6661, 6664).

Die wichtigste Unterlage für die Steuer ist deshalb der alte Kaufvertrag der Eltern.

Altvermögen oder Neuvermögen: So wird gerechnet

Altvermögen, oft Altgrundstück genannt, sind Immobilien, die am 31.03.2012 nicht mehr steuerverfangen waren. Bei ihnen war die alte Spekulationsfrist also schon abgelaufen. In der Regel heißt das: Kaufvertrag vor dem 31.03.2002. Ausnahme: Galt früher wegen einer Teilbetragsabsetzung die 15-jährige Frist, ist der Stichtag der 31.03.1997 (§ 28 Abs 3 EStG, EStR Rz 6654).

Beim Altvermögen gelten bei Kaufverträgen bis 31.12.2026 pauschal 86 Prozent des Erlöses als Anschaffungskosten. Steuerpflichtig sind 14 Prozent. Die Steuer beträgt damit effektiv 4,2 Prozent des Erlöses. Weitere Abzüge gibt es nicht, auch nicht für Renovierungen. Auf Antrag können Sie den tatsächlichen Gewinn ansetzen. Das rechnet sich nur, wenn er unter 14 Prozent des Erlöses liegt (§ 30 Abs 4 und 5 EStG, EStR Rz 6668).

Neuvermögen ist alles, was später gekauft wurde. Gewinn ist der Erlös minus die Anschaffungskosten der Eltern. Herstellungs- und Instandsetzungsaufwand erhöht sie, abgesetzte Abschreibungen senken sie (§ 30 Abs 3 EStG). Haben die Eltern den Grund vor 2002 gekauft und erst danach gebaut, lassen Sie die Einordnung steuerlich prüfen.

Beispiel mit runden Zahlen, Erlös 400.000 Euro, Kaufvertrag 2026:

Beispiel ohne Herstellungsaufwand und ohne Abschreibungen. Mehr zur Abgrenzung: Altgrundstück oder Neugrundstück.

Was ändert sich ab 01.01.2027?

Das Budgetbegleitgesetz 2027-2028 (BGBl. I Nr. 62/2026) senkt die pauschalen Anschaffungskosten beim Altvermögen. Laut § 124b Z 498 EStG ist die neue Fassung „erstmalig auf Grundstücksveräußerungen nach dem 31. Dezember 2026 anzuwenden“. Achtung: Im RIS zeigt § 30 EStG schon heute 80 und 30 Prozent. Für Kaufverträge bis 31.12.2026 gelten trotzdem 86 und 40 Prozent.

Entscheidend ist der Tag des Kaufvertrags, nicht die Übergabe oder die Zahlung (EStR Rz 6623). Der Steuersatz bleibt bei 30 Prozent. Für Neuvermögen ändert sich nichts.

Verkauf bis 31.12.2026 gegen Verkauf ab 01.01.2027

Beispielrechnung: 400.000 € mal 14 % mal 30 % gegen 400.000 € mal 20 % mal 30 %. Grundlage: § 30 Abs 4 EStG in der Fassung bis und ab dem Stichtag, § 124b Z 498 EStG.

Bei 400.000 Euro Erlös aus Altvermögen macht der Stichtag also 7.200 Euro aus.

Steuerfrei verkaufen: die Hauptwohnsitzbefreiung für Erben

Steuerfrei ist der Verkauf, wenn das Haus in den letzten zehn Jahren mindestens fünf Jahre durchgehend Ihr Hauptwohnsitz war. Außerdem müssen Sie diesen Hauptwohnsitz aufgeben. Die zweite Variante, zwei Jahre ab dem Kauf, setzt einen Kauf voraus. Für Erben greift sie nie (§ 30 Abs 2 Z 1 lit b EStG, EStR Rz 6639).

Die Wohnjahre der Eltern zählen nicht. Ihre eigenen zählen aber auch dann, wenn Sie damals noch nicht Eigentümer waren. Die Finanzverwaltung nennt ein Beispiel: Das Kind erbt die Wohnung der Eltern. In den letzten zehn Jahren hat es mindestens fünf Jahre selbst dort gewohnt, etwa als Minderjähriger. Der Verkauf ist befreit. Ist es seit über fünf Jahren ausgezogen, ist er es nicht (EStR Rz 6642, 6644; VwGH 24.01.2018, Ra 2017/13/0005).

• → Nur Eigenheim oder Eigentumswohnung. Ein Eigenheim hat höchstens zwei Wohnungen, mindestens zwei Drittel der Fläche dienen dem Wohnen (§ 18 Abs 1 Z 3 lit b EStG).
• → Grund bis 1.000 m² ist jedenfalls mitbefreit, der Anteil darüber ist steuerpflichtig (EStR Rz 6634).
• → Auszug grundsätzlich spätestens ein Jahr nach dem Verkauf. Er darf auch früher liegen, aber höchstens fünf Jahre vor dem Verkauf (EStR Rz 6643).
• → Je Person. Befreit ist nur der Anteil der Erben, die selbst dort gewohnt haben (EStR Rz 6635).

Mehr im Beitrag zur Hauptwohnsitzbefreiung.

Kann man vor der Einantwortung verkaufen?

Ja. Die Einantwortung ist der Gerichtsbeschluss, mit dem die Erben den Nachlass übernehmen. Bis dahin gehört das Haus der Verlassenschaft, also dem Nachlass als eigener Rechtsperson. Vertreten wird sie von den Erben, die eine Erbantrittserklärung abgegeben und ihr Erbrecht ausgewiesen haben. Sie handeln gemeinsam, soweit sie nichts anderes vereinbaren (§§ 546, 810 Abs 1 ABGB).

Ein Hausverkauf gehört in aller Regel nicht zum ordentlichen Wirtschaftsbetrieb, also nicht zur laufenden Verwaltung. Er braucht daher die Genehmigung des Verlassenschaftsgerichts. Versagt wird sie nur, wenn der Verkauf für die Verlassenschaft offenbar nachteilig wäre (§ 810 Abs 2 ABGB, OGH 5 Ob 108/08f).

• → Vorbereiten: Die Anmerkung der Rangordnung für den Verkauf braucht keine Genehmigung. Geprüft wird erst der Kaufvertrag (OGH 5 Ob 108/08f).
• → Inventar: Ist eines zu erwarten, darf erst nach Aufnahme in ein Inventar oder Teilinventar verkauft werden (§ 810 Abs 3 ABGB).
• → Uneinigkeit: Das Gericht bestellt wenn nötig einen Verlassenschaftskurator (§ 173 AußStrG).
• → Grundbuch: Das Gericht bestätigt auf Antrag des Käufers und mit Zustimmung aller Erben, dass er eingetragen werden kann (§ 182 Abs 3 AußStrG).

Steuerlich wird der Erlös ab dem Todestag den Erben nach ihren Erbquoten zugerechnet. Die Hauptwohnsitzbefreiung des Verstorbenen geht nicht über. Ausnahme: Er hat den Kaufvertrag noch selbst abgeschlossen (EStR Rz 108a, 6644). Den Ablauf erklärt der Beitrag zum Verlassenschaftsverfahren.

Mehrere Erben: Wie wird der Erlös aufgeteilt und versteuert?

Nach der Einantwortung sind die Erben Miteigentümer nach ihren Quoten. Das ganze Haus verkaufen sie gemeinsam, den eigenen Anteil darf jeder allein verkaufen. Versteuert wird je Erbe sein Anteil. Die Hauptwohnsitzbefreiung wirkt nur bei dem, der selbst dort gewohnt hat (§§ 819, 829 ABGB, EStR Rz 6635).

Beispiel mit runden Zahlen: Zwei Geschwister erben je zur Hälfte ein Haus, das die Eltern 1985 gekauft haben. Erlös 400.000 Euro. Die Schwester hat die letzten sechs Jahre dort gewohnt und zieht aus.

Übernimmt einer das Haus und zahlt die anderen aus, gelten eigene Regeln: Geschwister auszahlen. Einigen sich die Erben nicht, hilft Erbengemeinschaft auflösen.

Welche Kosten mindern den Gewinn?

Beim Satz von 30 Prozent sind Kosten des Verkaufs nicht abziehbar. Die Finanzverwaltung nennt Maklerprovision, Inserate, vom Verkäufer übernommene Vertragserrichtung, Bewertungsgutachten, Energieausweis und Kreditzinsen. Sie mindern nur Ihren Nettoerlös, nicht die Steuer (§ 20 Abs 2 Z 3 lit b EStG, EStR Rz 6666).

Beim Neuvermögen senkt Herstellungs- und Instandsetzungsaufwand den Gewinn. Abziehbar sind dort auch die Kosten der Mitteilung oder Selbstberechnung durch den Parteienvertreter, samt Steuerberatung dafür. Beim Altvermögen gibt es neben der Pauschale keine Abzüge (§ 30 Abs 3 EStG, EStR Rz 6668).

Mit der Regelbesteuerungsoption gilt statt 30 Prozent Ihr allgemeiner Tarif. Dann sind auch Maklerkosten abziehbar. Die Option gilt aber für alle Einkünfte mit besonderem Steuersatz (§ 30a Abs 2 EStG).

Oft übersehen: Haben Sie für das Haus in den letzten drei Jahren vor dem Verkauf Grunderwerbsteuer gezahlt, gibt es auf Antrag eine Ermäßigung, soweit sonst eine Doppelbelastung entsteht. Das geht nur über die Veranlagung, also die Einkommensteuererklärung (§ 30 Abs 8 EStG, EStR Rz 6680).

Wer führt die Immobilienertragsteuer ab?

Der Notar oder Rechtsanwalt, der den Kaufvertrag abwickelt, kann die Grunderwerbsteuer selbst berechnen. Tut er das, berechnet er auch die ImmoESt und führt sie ab. Fällig ist sie am 15. Tag des zweitfolgenden Kalendermonats nach dem Monat, in dem der Kaufpreis zufließt (§ 30b Abs 1, § 30c Abs 2 EStG).

Sie legen die Unterlagen vor, als Erbe vor allem den Kaufvertrag der Eltern, und bestätigen ihre Richtigkeit schriftlich. Mit der Entrichtung ist die Steuer abgegolten, außer die Angaben waren falsch (EStR Rz 6701, 6702, 6711).

Wird keine ImmoESt entrichtet, müssen Sie in der Regel selbst eine besondere Vorauszahlung von 30 Prozent leisten. Ausnahmen gibt es, etwa bei der Befreiung wegen des Hauptwohnsitzes (§ 30b Abs 4, § 30c Abs 4 EStG). Die Grunderwerbsteuer schulden beim Kauf gesetzlich alle Beteiligten (§ 9 GrEStG). Mehr zum Notar beim Immobilienverkauf.

Grundstück statt Haus: was sich ändert

Auch beim geerbten Grundstück übernehmen Sie Anschaffungszeitpunkt und -kosten des Verstorbenen. Zwei Unterschiede sind wichtig.

Keine Hauptwohnsitzbefreiung. Befreit ist nur ein Eigenheim oder eine Eigentumswohnung samt Grund und Boden (§ 30 Abs 2 Z 1 EStG). Ein Grundstück ohne Wohnhaus fällt nicht darunter.

Umwidmung kostet mehr. Wurde das Grundstück nach dem 31.12.1987 zu Bauland gewidmet, gelten beim Altvermögen bis 31.12.2026 nur 40 Prozent des Erlöses als Anschaffungskosten. Effektiv sind das 18 Prozent Steuer. Ab 01.01.2027 sind es 30 Prozent, effektiv 21 Prozent. Auch eine Umwidmung zu Lebzeiten des Verstorbenen zählt für Sie (§ 30 Abs 4 Z 2 EStG, EStR Rz 6671).

Beispiel mit runden Zahlen, Baugrund aus Altvermögen, Erlös 200.000 Euro:

Ab 2027 ändert sich also nicht nur der Satz von 86 auf 80 Prozent, sondern auch der Umwidmungssatz. Klären Sie vor dem Verkauf, wann Ihr Grundstück Bauland wurde. Land- und forstwirtschaftliche Flächen behandelt dieser Beitrag nicht.

Unser Rat: erst die Unterlagen, dann der Preis

Ihren Fall durchrechnen: Der Immobilienertragsteuer-Rechner zeigt Alt- und Neuvermögen, die Hauptwohnsitzbefreiung, die Aufteilung unter mehreren Erben und beide Stichtage nebeneinander.

Häufig gestellte Fragen zum Verkauf eines geerbten Hauses

Fazit

Beim Verkauf eines geerbten Hauses entscheidet der Kauf durch die Eltern über die Steuer, nicht der Erbfall. Altvermögen kostet bei einem Kaufvertrag bis Ende 2026 effektiv 4,2 Prozent des Erlöses, ab 2027 sind es 6 Prozent. Wer selbst lange genug im Haus gewohnt hat, verkauft seinen Anteil steuerfrei. Verkaufen lässt sich auch schon vor der Einantwortung, in aller Regel mit Genehmigung des Gerichts.

Rechtsstand: 25. September 2026. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.