Haus geerbt: was jetzt zu tun ist

Wer erbt das Haus? Testament und gesetzliche Erbfolge

Gibt es ein Testament, ist es Ihr Erbrechtstitel, also die Grundlage Ihres Erbrechts. Sie weisen es im Verfahren nach (§ 799 ABGB). Das Original gehört laut amtlicher Liste zu den Unterlagen für das Notariat. Übergeht das Testament Kinder oder den Ehegatten, steht ihnen grundsätzlich der Pflichtteil zu: die Hälfte ihrer gesetzlichen Quote, in Geld (§§ 757, 759, 761 ABGB).

Fehlt ein Testament, gilt die gesetzliche Erbfolge. Gesetzliche Erben sind die nächsten Verwandten und der Ehegatte oder eingetragene Partner (§ 730 ABGB). Zuerst erben die Kinder, zu gleichen Teilen. Ist ein Kind schon verstorben, teilen sich seine Kinder genau dessen Anteil (§§ 732 bis 734 ABGB). Eltern und Geschwister erben nur, wenn es keine Nachkommen gibt (§ 735 ABGB).

Wie viel der Ehegatte oder eingetragene Partner erbt, hängt davon ab, wer neben ihm erbt (§ 744 ABGB):

Die Viertelquote aus vielen Ratgebern ist deutsches Recht (§ 1931 BGB) und gilt in Österreich nicht.

Beispiel mit runden Zahlen: Ein Mann hinterlässt ohne Testament, Schulden oder Schenkungen zu Lebzeiten ein Haus im Wert von 300.000 Euro, das ihm allein gehörte. Seine Frau erbt ein Drittel, rechnerisch 100.000 Euro. Die zwei Kinder teilen sich zwei Drittel, jedes erhält also ebenfalls 100.000 Euro. Ohne Kinder, aber mit beiden Eltern des Mannes, bekäme die Frau 200.000 Euro und jeder Elternteil 50.000 Euro.

Wie sich die Anteile in Ihrer Familie verteilen, zeigt der Rechner Wer erbt wie viel.

Was der Ehegatte zusätzlich bekommt

Zusätzlich zur Quote hat der Ehegatte ein gesetzliches Vorausvermächtnis. Er darf in der Ehewohnung weiter wohnen und erhält die Haushaltssachen, soweit er sie für den bisherigen Haushalt braucht. Das entfällt nur bei rechtmäßiger Enterbung (§ 745 Abs 1 ABGB).

Stand der überlebende Ehegatte selbst im Grundbuch, bleibt sein Anteil sein Eigentum. In die Verlassenschaft, also den Nachlass als eigene Rechtsperson, fällt nur der Anteil des Verstorbenen. Bei gemeinsamem Wohnungseigentum von Partnern geht dieser Anteil sogar direkt auf den Überlebenden über. Dafür zahlt er an die Verlassenschaft, unter bestimmten Voraussetzungen weniger oder nichts (§ 14 WEG 2002).

Der Lebensgefährte

Der Lebensgefährte erbt nicht neben Verwandten und ist nie pflichtteilsberechtigt (§ 757 ABGB). Er hat zwei Rechte mit strengen Voraussetzungen:

• → Wohnen bis ein Jahr nach dem Tod: Er muss zumindest die letzten drei Jahre mit dem Verstorbenen im gemeinsamen Haushalt gelebt haben. Der Verstorbene darf beim Tod weder verheiratet noch verpartnert gewesen sein. Dann darf er weiter wohnen und erhält den nötigen Hausrat (§ 745 Abs 2 ABGB).
• → Alles erben, als Ausnahme: Gelangt kein gesetzlicher Erbe zur Verlassenschaft, auch weil alle ausschlagen, erbt er alles. Voraussetzung sind auch hier mindestens drei Jahre gemeinsamer Haushalt vor dem Tod. Davon kann nur aus erheblichen Gründen, etwa Gesundheit oder Beruf, abgesehen werden (§ 748 ABGB).

Wer gepflegt hat

Wer den Verstorbenen in den letzten drei Jahren vor dem Tod mindestens sechs Monate in nicht bloß geringfügigem Ausmaß gepflegt hat, bekommt ein gesetzliches Pflegevermächtnis. Das gilt für gesetzliche Erben, deren Partner und Kinder sowie für den Lebensgefährten und seine Kinder. Der Anspruch besteht nicht, soweit schon ein Entgelt vereinbart oder eine Zuwendung gewährt wurde. Die Höhe richtet sich nach Art, Dauer und Umfang der Pflege (§§ 677, 678 ABGB).

Annehmen oder ausschlagen: bedingte oder unbedingte Erbantrittserklärung?

Erbe wird nur, wer das ausdrücklich erklärt und seinen Erbrechtstitel nachweist, also Testament, Erbvertrag oder Gesetz. Der Gerichtskommissär setzt dafür eine Frist von mindestens vier Wochen. Aus erheblichen Gründen gibt es Bedenkzeit, insgesamt höchstens ein Jahr (§ 799 ABGB, § 157 AußStrG).

Die Erklärung geben Sie selbst oder Ihr ausgewiesener Vertreter ab und unterschreiben sie eigenhändig. Der Notar erklärt nichts für Sie, er nimmt die Erklärung entgegen. Sie muss ausdrücklich sagen, ob Sie bedingt oder unbedingt antreten (§§ 144, 159 AußStrG).

• → Einer bedingt, alle geschützt: Erklärt auch nur ein Miterbe bedingt, wird ein Inventar errichtet, und die Haftungsbeschränkung gilt auch für die anderen (§ 807 ABGB).
• → Alle Gläubiger gleich behandeln: Wer die Gläubiger nicht aufrufen lässt oder nur einzelne bezahlt, haftet den übrigen trotz bedingter Erklärung mit seinem ganzen Vermögen für den Ausfall (§ 815 ABGB).
• → Schweigen ist keine Ausschlagung: Wer die Frist versäumt, wird nur nicht mehr beigezogen, bis er die Erklärung nachholt (§ 157 AußStrG).
• → Ausschlagen ist endgültig: Die Ausschlagung ist eine eigene, unwiderrufliche Erklärung. Pflichtteilsberechtigte können nicht ausschlagen und sich den Pflichtteil vorbehalten (§§ 805, 806, 808 Abs 2 ABGB).
• → Minderjährige: Unbedingte Annahme und Ausschlagung brauchen die Zustimmung des anderen obsorgebetrauten Elternteils und die Genehmigung des Gerichts (§ 167 Abs 3 ABGB).

Was gilt für das Haus bis zur Einantwortung?

Bis zur Einantwortung, dem Gerichtsbeschluss, der die Erben zu Eigentümern macht, gehört das Haus der Verlassenschaft. Sie ist eine juristische Person und setzt die Rechtsposition des Verstorbenen fort (§§ 546, 547 ABGB). Niemand darf die Erbschaft eigenmächtig in Besitz nehmen (§ 797 ABGB).

Nach Ihrer Erbantrittserklärung und dem Nachweis Ihres Erbrechts dürfen Sie die Verlassenschaft benützen, verwalten und vertreten, mehrere Erben gemeinsam. Veräußerungen außerhalb der laufenden Verwaltung muss das Verlassenschaftsgericht genehmigen. Auf Verlangen stellt der Gerichtskommissär eine Amtsbestätigung über die Vertretungsbefugnis aus, etwa als Nachweis für Bank oder Versicherung (§ 810 Abs 1 und 2 ABGB, §§ 172, 173 AußStrG).

Versicherung. Melden Sie den Todesfall der Gebäude- und Haushaltsversicherung. Fragen Sie schriftlich nach, ob der Schutz weiterläuft und was die Bedingungen für ein leerstehendes Haus verlangen.

Leerstand. Legen Sie in der Familie fest, wer regelmäßig nachsieht, die Post leert und im Winter auf Heizung und Wasserleitungen achtet.

Laufende Kosten. Kreditraten, Betriebskosten, Energie, Versicherung und Gemeindeabgaben laufen weiter. Wer etwas vorstreckt, bewahrt die Belege auf. Läuft ein Kredit, sprechen Sie früh mit der Bank: Gläubiger können schon vor der Erbantrittserklärung Zahlung oder Sicherstellung verlangen (§ 811 ABGB).

Einantwortung und Grundbuch. Stehen Erben und Quoten fest, antwortet das Gericht die Verlassenschaft ein (§ 178 AußStrG). Mit dem Beschluss lassen Sie sich ins Grundbuch eintragen, eine eigene Vertragsurkunde brauchen Sie nicht (§ 819 ABGB, § 33 GBG).

Dauer. Eine amtliche Angabe zur Dauer gibt es nicht. Laut oesterreich.gv.at sind Gerichtskommissäre nicht grundsätzlich an Fristen gebunden. Ablauf und Kosten im Detail: Verlassenschaftsverfahren: Ablauf, Dauer, Kosten.

Behalten, vermieten oder verkaufen: Wie entscheiden Sie?

Drei Fragen tragen die Entscheidung: Will jemand aus der Familie im Haus wohnen? Was ist es heute wert? Sind sich alle Erben einig? Renditen und Preise stehen bewusst nicht in der Tabelle, denn die hängen von Ihrem Haus ab.

Beim Erben und beim späteren Verkauf können Steuern und Gebühren anfallen. Was konkret gilt, erklären die Ratgeber Erbschaftssteuer in Österreich und Geerbtes Haus verkaufen.

Verkaufen vor der Einantwortung

Ein Verkauf ist schon während des Verfahrens möglich, aber nicht im Alleingang. Das Verlassenschaftsgericht muss ihn in der Regel genehmigen und versagt das nur, wenn er für die Verlassenschaft offenbar nachteilig wäre (§ 810 Abs 2 ABGB). Was sonst gilt und wie Sie den Verkauf vorbereiten, zeigt der Beitrag zum Verlassenschaftsverfahren.

Was gilt, wenn mehrere erben?

Schon im Verfahren können sich mehrere Erben in einem Erbteilungsübereinkommen beim Gerichtskommissär einigen, etwa dass einer übernimmt und die anderen auszahlt (§ 181 AußStrG). Ab der Einantwortung sind die Erben Miteigentümer: Über das ganze Haus entscheiden alle gemeinsam, über die laufende Verwaltung die Mehrheit nach Anteilen (§§ 819, 828, 833 ABGB). Mehr dazu: Erbengemeinschaft auflösen und Geschwister auszahlen.

Unser Rat: erst der Wert, dann die Entscheidung

Häufig gestellte Fragen zu einem geerbten Haus

Fazit

Wer ein Haus geerbt hat, muss nichts beantragen, aber eine wichtige Erklärung abgeben: annehmen, bedingt oder unbedingt, oder ausschlagen. Ist die Schuldenlage unklar, begrenzt die bedingte Erbantrittserklärung Ihre Haftung auf den Wert des Nachlasses, solange Sie alle Gläubiger gleich behandeln. Bis zur Einantwortung gehört das Haus der Verlassenschaft. Die Wahl zwischen behalten, vermieten und verkaufen treffen Sie am besten mit einem realistischen Wert in der Hand.

Rechtsstand: 25. September 2026. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.