Haus zu Lebzeiten überschreiben: was es kostet

Was kostet es, ein Haus zu überschreiben?

Die Kosten bestehen aus drei gesetzlichen Posten und dem Notariat. Die Grunderwerbsteuer richtet sich nach dem Grundstückswert. Das ist eine rein steuerliche Größe nach der Grundstückswertverordnung. Die Eintragungsgebühr richtet sich im Familienkreis nach dem dreifachen Einheitswert. Der Einheitswert ist ein amtlicher Steuerwert auf Basis der Wertverhältnisse von 1973. Diese Bemessungsgrundlage ist mit 30 Prozent des Verkehrswerts gedeckelt. Die Gebühr beträgt also höchstens 0,33 Prozent des Verkehrswerts. Der Verkehrswert ist der Preis, den das Haus am Markt erzielen würde (§ 26a GGG; BMF, Grundvermögen).

Beispiel mit runden Zahlen: Eine verwitwete Mutter überschreibt ihr Haus an ihre Tochter. Sie hat zwei Kinder. Der Grundstückswert beträgt 300.000 Euro, der Verkehrswert 500.000 Euro. Beide Werte sind angenommen. Die Tochter hat von der Mutter in den letzten fünf Jahren nichts anderes unentgeltlich erhalten.

Rechtsgrundlagen: § 7 Abs 1 GrEStG, § 26a GGG, Tarifpost 9 GGG, Fassung laut RIS am 25.09.2026. Liegt der dreifache Einheitswert unter 150.000 Euro, sinkt die Eintragungsgebühr entsprechend. Ein vorbehaltenes Wohnrecht ist nicht eingerechnet.

Übernehmen beide Kinder das Haus je zur Hälfte, sinkt die Grunderwerbsteuer. Der Stufentarif steht nämlich jeder erwerbenden Person einmal zur Gänze zu. Jede Hälfte kostet dann 150.000 Euro × 0,5 Prozent, also 750 Euro. Zusammen sind das 1.500 Euro statt 2.250 Euro.

Wer schuldet die Steuer? Gesetzlich alle am Vertrag Beteiligten, also Mutter und Tochter (§ 9 GrEStG). Wer sie tatsächlich bezahlt, legen die beiden im Vertrag fest.

Schenkung oder Übergabsvertrag: wo liegt der Unterschied?

Im Alltag stehen beide Begriffe für dasselbe Ziel: Das Haus geht noch zu Lebzeiten an das Kind. Rechtlich kommt es darauf an, ob das Kind dafür etwas leistet.

Eine reine Schenkung ist unentgeltlich. Im Übergabsvertrag kann das Kind Gegenleistungen übernehmen, etwa ein Ausgedinge. Das sind Versorgungsleistungen wie Pflege und Betreuung im Krankheitsfall, Besorgungen oder Mahlzeiten. Übernimmt das Kind solche Pflichten, liegt nach dem OGH eine gemischte Schenkung vor, also teils geschenkt, teils abgegolten (2 Ob 110/24a).

Außerhalb des Familienkreises zählt die Gegenleistung auch für die Steuer. Ein Beispiel ist die Lebensgefährtin ohne gemeinsamen Hauptwohnsitz. Bis 30 Prozent des Grundstückswerts gilt der Erwerb als unentgeltlich, über 70 Prozent als entgeltlich, dazwischen als teilentgeltlich.

Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr im Familienkreis

Zum Familienkreis zählen Ehegatten und eingetragene Partner, Lebensgefährten mit gemeinsamem Hauptwohnsitz sowie Verwandte und Verschwägerte in gerader Linie, also etwa Kinder und Enkel. Dazu kommen Stief-, Wahl- und Pflegekinder, Geschwister, Nichten und Neffen (§ 26a Abs 1 Z 1 GGG). Ein Erwerb in diesem Kreis gilt für die Grunderwerbsteuer immer als unentgeltlich.

Grunderwerbsteuer

Bemessen wird der Grundstückswert. Dafür gibt es zwei Wege zur Wahl: das Pauschalwertmodell aus Bodenwert und Gebäudewert oder den Immobilienpreisspiegel der Statistik Austria. Beim Preisspiegel zählen davon 71,25 Prozent (§ 3 Abs 2 GrWV). Der Tarif steigt in Stufen:

Zwei Regeln verändern das Ergebnis. Erstens werden unentgeltliche Erwerbe desselben Erwerbers innerhalb von fünf Jahren für den Steuersatz zusammengerechnet. Wer das Haus in Teilen an dasselbe Kind überschreibt, landet deshalb nicht in einer niedrigeren Stufe. Zweitens gilt für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke ein eigener Weg: 2 Prozent vom Einheitswert.

Wie der Grundstückswert im Detail berechnet wird, erklärt der Ratgeber zur Grunderwerbsteuer in Österreich.

Eintragungsgebühr

Für die Eintragung ins Grundbuch fallen 1,1 Prozent vom Wert des Rechts an. Im Familienkreis gilt die gedeckelte Bemessung, die oben im Kostenabschnitt erklärt ist. Die Ermäßigung muss gleich am Anfang des Grundbuchsantrags beantragt und mit Urkunden belegt werden (TP 9 lit b Z 1 GGG, § 26a GGG).

Die befristete Gebührenbefreiung nach §§ 25a bis 25c GGG ist mit 1. Juli 2026 ausgelaufen. Sie gilt nur noch für Anträge, die vorher bei Gericht eingelangt sind. Seiten, die sie noch empfehlen, sind veraltet.

Braucht es einen Notariatsakt, und was kostet das Notariat?

Ein Schenkungsvertrag ohne wirkliche Übergabe ist nur als Notariatsakt gültig, also als Urkunde, die ein Notar aufnimmt (§ 1 Abs 1 lit d NotAktsG).

Bei Häusern genügt nach dem OGH die außerbücherliche Übergabe, also die tatsächliche Übergabe außerhalb des Grundbuchs. Fürs Grundbuch reicht dann ein Hinweis im Vertrag, dass bereits übergeben wurde. Das gilt auch, wenn sich die Eltern ein lebenslanges Wohnrecht vorbehalten. Lässt der Vertrag Zweifel an der Übergabe, weist das Grundbuchsgericht die Eintragung ohne Notariatsakt ab (OGH 5 Ob 78/20m).

Die Abgabenerklärung zur Grunderwerbsteuer legt ein Notar oder Rechtsanwalt elektronisch beim Finanzamt vor. Er kann die Steuer auch selbst berechnen und abführen. Sie bestätigen ihm dafür die Grundlagen schriftlich.

Das Honorar des Notariats ist in der Kostentabelle bewusst nicht beziffert. Lassen Sie es sich vor dem Termin schriftlich nennen, getrennt nach Vertrag, Grundbuchsantrag und Barauslagen. Was ein Notar sonst bei Immobiliengeschäften übernimmt, steht im Ratgeber zum Notar beim Immobilienverkauf.

Wohnrecht oder Fruchtgenuss vorbehalten: was ändert sich?

Eltern können sich bei der Übergabe ein Wohnrecht vorbehalten, also das Recht, selbst im Haus zu wohnen. Weiter reicht der Fruchtgenuss: Er erlaubt auch, das Haus zu vermieten und die Miete zu behalten. Auf Kosten und Pflichtteil wirken beide Rechte so:

Im Familienkreis spricht der Gesetzeswortlaut dafür, dass ein Wohnrecht die Grunderwerbsteuer nicht verändert. Eine ausdrückliche Aussage des Finanzministeriums dazu ist uns aber nicht bekannt. Lassen Sie das im Einzelfall vom Notariat bestätigen.

Den Wert eines lebenslangen Rechts rechnet das Steuerrecht versicherungsmathematisch. Der Jahreswert wird nach der Wahrscheinlichkeit gewichtet, das jeweilige Jahr zu erleben, und mit 5,5 Prozent abgezinst (§§ 15 bis 17 BewG). Dieser Kapitalwert zählt dort, wo das Recht als Gegenleistung gilt.

Für den Pflichtteil zählt er nicht. Man könnte meinen, ein Haus mit lebenslangem Wohnrecht sei für das Kind weniger wert. Dann zählte es auch für die Geschwister weniger. Der OGH sieht das anders: Der Wert eines vorbehaltenen Wohnrechts oder Fruchtgenusses bleibt bei der Hinzu- und Anrechnung außer Ansatz (RS0133183).

Wie sich die beiden Rechte im Alltag unterscheiden und wer welche Kosten trägt, erklärt der Ratgeber zu Wohnrecht und Fruchtgenuss.

Was bedeutet die Übergabe später für Geschwister und Pflichtteil?

Der Pflichtteil ist der gesetzliche Mindestanspruch der Nachkommen und des Ehegatten. Er beträgt die Hälfte des gesetzlichen Erbteils und ist in Geld zu leisten. Für eine Übergabe an ein Kind gelten vier Regeln:

Beispiel, fortgesetzt: Die Mutter stirbt. Außer dem Haus hinterlässt sie nichts. Sie hatte sich ein Wohnrecht vorbehalten. Das Beispiel rechnet zur Vereinfachung ohne Indexanpassung, Schulden und Zinsen.

Weil der Nachlass leer ist, kann der Sohn die 125.000 Euro von seiner Schwester verlangen. Sie haftet, weil sie mehr als ihren eigenen Pflichtteil erhalten hat. Zahlt sie nicht, haftet sie nur mit dem Haus. Auf Antrag kann das Gericht die Zahlung stunden, also aufschieben. Voraussetzung ist, dass die Zahlung sie unbillig hart träfe. Ein Beispiel: Sie müsste sonst die Wohnung verkaufen, die ihr dringendes Wohnbedürfnis deckt (§§ 767, 789 bis 792 ABGB).

Hätte die Tochter im Vertrag Pflege übernommen, sähe es anders aus. Angenommen, diese Pflicht ist versicherungsmathematisch 100.000 Euro wert. Dann zählen nur 400.000 Euro, und der Pflichtteil des Sohnes sinkt auf 100.000 Euro.

Die Geschwister lassen sich auch vorab einbinden. Ein Pflichtteilsverzicht braucht einen Notariatsakt oder ein gerichtliches Protokoll. Eine Abfindung dafür gilt selbst als Schenkung. Wie der Pflichtteil bei Immobilien genau berechnet wird, zeigt der Ratgeber zum Pflichtteil bei Immobilien.

Anders ist es, wenn das Haus an Personen außerhalb des Kreises der Pflichtteilsberechtigten geht, etwa an ein Schwiegerkind. Dann zählt die Schenkung nur, wenn sie in den letzten zwei Jahren vor dem Tod gemacht wurde. Ein vorbehaltener Fruchtgenuss schiebt diesen Zeitpunkt nicht hinaus (§ 782 ABGB, OGH RS0133711).

Sicherungen, Widerruf und Pflegeregress

Nach der Übergabe gehört das Haus dem Kind. Ein Belastungs- und Veräußerungsverbot hindert es daran, das Haus ohne Zustimmung der Eltern zu verkaufen oder mit einer Hypothek zu belasten. Zwei Grenzen stehen in § 364c ABGB:

• → Nur gegenüber dem ersten Eigentümer. Das Verbot bindet das Kind, nicht dessen Erben.
• → Gegen Dritte nur im engen Kreis. Es wirkt gegen Käufer und Banken nur, wenn es zwischen Ehegatten, eingetragenen Partnern, Eltern und Kindern, Wahl- oder Pflegekindern oder deren Ehegatten oder Partnern vereinbart und im Grundbuch eingetragen ist. Enkel und Geschwister stehen nicht auf dieser Liste.

Zurückholen lässt sich eine Schenkung nur in engen Grenzen. Ein Widerruf ist wegen groben Undanks möglich. Gemeint ist eine strafbare Verletzung an Leib, Ehre, Freiheit oder Vermögen des Schenkers. Das Recht verjährt in drei Jahren (§§ 948, 1487 ABGB). Gerät der Schenker in Not, kann er jährlich die gesetzlichen Zinsen von 4 Prozent aus dem Wert der Schenkung verlangen. Das gilt, soweit das Geschenk noch vorhanden ist (§§ 947, 948, 1000 Abs 1 ABGB).

Zum Pflegeregress: Seit 1. Jänner 2018 ist der Zugriff auf das Vermögen von Menschen in stationärer Pflege, ihrer Angehörigen, Erben und Geschenknehmer im Rahmen der Sozialhilfe unzulässig (§ 330a ASVG).

Überschreiben oder vererben? Eine Entscheidungshilfe

Überschreiben passt eher, wenn feststeht, wer das Haus übernimmt, und die Eltern die Bedingungen selbst festlegen wollen. Das gilt auch, wenn Pflege geregelt werden soll oder eine Wertsteigerung über der Inflation erwartet wird. Vererben passt eher, wenn die Eltern bis zuletzt frei entscheiden wollen oder noch offen ist, wer das Haus will.

Soll das Haus später verkauft werden, prüfen Sie vorab die Immobilienertragsteuer. Wie sie beim Verkauf eines geschenkten oder geerbten Hauses rechnet, zeigt der Ratgeber Geerbtes Haus verkaufen. Die Hauptwohnsitzbefreiung muss der Verkäufer selbst erfüllen. Ob eine Übergabe mit vorbehaltenem Wohnrecht dafür als unentgeltlich gilt, klären Sie mit Ihrer steuerlichen Vertretung.

Übergabe mit eigenen Zahlen durchrechnen

Der Übergabe-Rechner rechnet Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr und den Kapitalwert eines vorbehaltenen Wohnrechts oder Fruchtgenusses. Er zeigt auch, was die Übergabe später für die Geschwister bedeutet. Das Ergebnis ist eine Orientierung. Verbindlich beurteilen Ihren Fall das Notariat und die steuerliche Vertretung.

Häufig gestellte Fragen zum Haus überschreiben

Fazit

Ein Haus in Österreich zu überschreiben kostet im Familienkreis vor allem Grunderwerbsteuer nach Stufentarif und eine gedeckelte Eintragungsgebühr, im Beispiel zusammen höchstens knapp 4.000 Euro plus Notariat. Die größere Zahl entsteht oft erst beim Tod der Eltern, wenn die Geschwister ihren Pflichtteil rechnen. Ein vorbehaltenes Wohnrecht senkt diesen Wert nicht, vertraglich übernommene Pflege schon. Wer beides vorher durchrechnet und die Geschwister einbindet, vermeidet den Streit, bevor er entsteht.

Rechtsstand: 25. September 2026. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.